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用声音碰撞世界，
生动活泼hello，
大家好，
我是丁，
欢迎收听全新一季一月日最新曾经风一时的共享间wework已经在美国申请了破产保护，
要知道该公司的市值一度超过470亿美元。
whydidweworkwhatwework?
其实wework早在2019年公开上市的时候就募资受挫，
在***之后，
居家办公的盛行也让wework一直未能走出持续亏损的阴霾。
那在本期科技早知道的节目当中，
我们邀请到了在共享办公领域创业多年的viki，
和他共同探讨一下快速崛起和衰落的微work背后到底经历了什么，
以及work创始人Adamnew的新公司flow等新型的共享商业地产的模式和社群的发展如何重塑全球。
读办公行业的未来helloviki,
欢迎来到我们的节目hellodianhello,
你能大概简单介绍一下你什么时候开始创业的，
然后当时是么一个情况，
然后整个行业发生了一些什么样的变化吧，
好的好的，
就是其实是这样子，
就是我刚刚大学毕业之后呢，
就先回国了，
所以我当时的第一份工作呢，
是在一家很大的这种房地产咨询公司，
叫做第一太平戴维斯，
主要是帮一些写字楼的开发商去做它前期拿地的这样的一个定位啊，
主要参与的其实很多项目都是前期的，
就是很少能够呃参与到，
就比如说到了后期执行的这一块，
然后所以三年之后我还是决定选择回美国，
然后也就是说在那个时候呢，
我建立了我的那个联合办公的公司，
叫做onepiecework,
它是一个打造以中美科技公司社群的这样的一个联合办公的空间，
有12个办公地点，
然后我们一共服务了300家企业，
当。
当时是10家在美国，
两家在中国，
一家在上海，
一家在深圳啊当然其实***是一个因素，
另一个因素还是中美的关系上面的一个恶化，
其实导致了，
呃，
我们的这个社群受到了很大的一部分的阻力，
对那现在的话呢，
在啊创一个新的公司叫做VI，
那VI的话呢，
它其实是一个灵活办公的这样的一个管理平台，
我们主要就是说为企业去提供按需定制的，
或者说按需租赁的会议室，
然后按天去预定的这种办公室，
然后甚至于就是企业的一些定制化的这种办公室的需求，
嗯，
当上一周的时候，
你听到wework,
然后马上可能会要破产了，
你说你觉得意外吗？
啊，
我觉得不意外，
因为其实这个声音已经很久了，
就是他不是一个，
就是对于行业内的人来讲，
他其实并不是一个很意外的事情，
从它上市的那一刻起，
其实就已经注定了大家对于它的这个商业模式的不看好，
包括其实。
有非常多的专业的这种中介服务的机构啊，
或者是说有一些开发商，
大家我觉得普遍的声音是我看不懂wework的这个商业模式，
因为商业联合办公这个东东西呢，
它其实是一个非常简单的一个商业模式，
无非就是说我要低价去拿更好的这种办公空间，
然后我要更有效率的去运营，
然后同样的话，
我能够就是更好的能够维持住我客户的一个留存，
所以的话呢，
它并不是一个说特别复杂难懂的一个商业模式，
所以的话，
以wework它比较大的这种噱头吧，
然后来去啊擦到这种科技投资的这样的一个边缘，
以及它就是真正的去处理他自己的运营的问题来讲，
它其实一并没有提高效率，
第二来点的话，
它其实的规寞的效应并不是非常的明显，
然后第三部分的话，
就是它的留存其实非常的差，
所以它并不符合一个科技产品的这样子的一个商业模式的运营，
它反而还是在传统的。
这个商业运营之上，
因此我觉得就是说他走到今天要破产的这一步，
其实是一个啊，
注定的一个结局，
嗯，
我还想这个可能再深入了解一下，
应刚讲的是他没有提高整个的这个商业效率，
但再也有一些新的这种模式在做，
然后像我其实是了解到了一个叫做inindustrialt就外面看起来其实跟wework是一样的，
你可以在上面灵灵活办公，
租用这样的办公室，
然后这个你就去了，
然后好像一个月，
呃，
最少是吗？
对，
都是都是按月的，
对对对，
我不知道这样为什么他们还在，
然后这个wework,
他们学习的这个对象已经都都倒闭了，
嗯，
对对对，
个人对于联和办公和企业对于联合办公，
它其实是有不同的看法的，
就是说wework的定位，
它其实更多是toc端大量的这种客户是来自于比如说个人freelancer啊，
自由职业职业者呀，
或者是说小的初创，
初创型的四五人左右的这样的一个企业规模，
这个注定了就是说wework,
它的获客的成本非常的高。
就我们看到的，
比如说在最早期的时候，
对吧，
免费的去提供社群的啤酒和免费的午餐啊，
或者是说大量的这种活动，
但是如果你看他目标的这种客户群，
他的其实购买能力是非常差的，
记得之前看过一个微work的数据，
就是说他的获客成本，
每一个人的获客成本是9500美金，
但是是你如果是看那个会员的话，
他的会员每一个的月费只有550块钱美金，
因为他目标的就是这些，
内心可能比较孤独，
我需要一个社群，
或者说我需要更多的这种陪伴的这样的一个群体，
那另外一个原因的话呢，
就是说在他租金成本上面的一个控制，
尤其是说当你没有很多的这种信用，
没有很高的背书的时候，
你想在美国最好的地段，
最高的那个楼层去拿办公室，
其实是基本上不现实的，
唯一一个比较现实的方法就是说你大量的付租金，
你愿意付double，
你愿意付出triple，
对，
所以wework,
他在早期的时候拿地的时候，
其实是非。
非常有很大的瓶颈的，
但是他为了解破这个瓶颈，
就只能用特别昂过的这种租金，
然后一直不断的去开阔更多的location，
当然也因为他拿了那个VC的钱嘛，
所以他需要更快的去扩张，
所以啊，
一个是快，
一个是他要好，
然后呢，
同样又是因为他昂国的获客成本和他真正的这个收入成本极其不成正比，
那industries是一个比较相反的这样的一个案例，
Industries首首先就是说在跟房东合作上面，
因为他出现的时间，
其实wework已经在市场比较成熟了，
所以它等于说它出现的时间，
大家或者说一些开发商已经慢慢的可以认同灵活办公给这些开发商带来的一些福利，
就比如说能够吸引更多的这种好一点的客户，
然后同样的话，
能够降低这个楼的空置率的风险，
所以industry进来的时候呢，
他通过自己的就是这种，
呃，
物业管理上面的才能，
或者说物业管理上面的一个经验，
然后跟开发商去做了这个利润分成，
或者说待管理的这样子的一个结构。
因此就是大大的减少了他们的这个租金成本，
那另外一方面的话呢，
就是industry在定位上面，
它只定位于企业级别的客户，
也就是基本上是在25人左右，
或是25人到100人中间的这样的一个客户，
所以industries的房型要比wework的房型要宽敞非常的多，
所以也就是说industries他一方面减少了他的租金成本，
另外一方面呢，
他在获客上面的费用只有wework的1/3，
可是他在，
呃，
就是说客户的收入上面来讲，
企业级别的客户，
就是说他的这个retention是远远大大于个人或者说小规模的企业的，
因为他能够承受风险的能力是比较高的这一群，
呃，
所以就是说industries到今天来讲，
它还是一个啊，
比较stable的这样的一个办公产品，
嗯，
因为在这个获客的成本上面，
我还是觉得有一点不makesense哈，
因为VIVO它要转成这industrial的这个模式，
它就是传大不好掉头了吗？
还是为什么，
就感觉好像听起来就是原因很简。
单，
但是他就是要濒临倒闭了，
我不知道就后面还没有没有没有一些其他的这个原因在背后，
对我觉得这里面是要看霍客途径的，
传统的办公室啊，
就是传统的开发商，
他基本上就是靠中介资源都其实是比较establish，
就是比较呃成熟的，
然后比较大的这种企业，
然后呢，
基本上市场上是有一个标准的5佣金的5%~6%这样子，
那因为wework他进来的时候，
他其实是想要用他自己的灵活办公的产品辐射三种人，
也就是说一种是个人的这种freeleancer，
也就是他的desk桌位，
对吧，
然后还有一种的话是初创公司，
也就是OK，
我小一点的这种四人间，
六人间，
那还有一种的话就是说比较大的这种企业的客户，
那因此对于他来讲，
他获客的这个渠道是非常分散的，
他需要打广告，
他需要大量的去搞这种社群的活动，
它同时还需要支付，
我记得市场有一段时间就是非常不可思议啊，
它付中介20%的佣金，
但其实传统只有5%~6%，
所以就等于。
比如说他是大量的去砸钱，
当然了还有它昂贵的这种PR啊，
然后还有这种媒体的传播啊等等的这些费用，
对吧，
也就是说他所有的这些渠道它都砸钱，
然后所有的渠道他都能够希望去抢占市场，
灵活办公的这个流量，
所以导致他的获客非常的高。
但是如果你看industriesindustries他的获客渠道非常单一，
但是非常有效，
就只是中介，
因为企业级的客户都基本上是来自于中介这一块，
所以他的获客成本就是远远的降低。
如果我们在说共享经济的时候，
像industrial这还算是共享经济吗？
我感觉其实它就是一个可能就是数字化的一个物业管理，
可以这么讲吗？
对，
这它的核心底层，
也就是因为这样子的一个核心底层，
他有能够去跟房东直接合作，
帮房房东承担一个物业管理人的贷管形象，
同样的话呢，
他又可以变成一个呃，
这种企业的，
比如说办公室经理人的这样的一个形象，
帮他去从物业服务这一块从上到下都打通。
所以这个是他成。
通的一个本质，
那这个也是为什么他用用这种数字化的这种服务，
对吧，
一个是数据上面的服务来来更好的去判断，
就是说我的物业服务上面，
我应该怎么样能够更有效率的去提升我自己的管理能力，
然后同样的话，
我应该怎么样能够更好的去可以呃定制化或者说复制化我每一个空间，
所以这个是来成就了industries，
它最大的本质上面跟wework的一个核心区别，
嗯，
它还是提高了商业的这个效率，
呃，
行业里其实非常多的人把industries当成是一个，
呃物业管理公司，
而并不是一个联合办公运营商，
所以联合办公运营商这个概念在现在它的商业模式还是成立的嘛，
这是好问题啊，
联合办公它它的本质是办公式，
不管是什么，
它的本质是办公室，
那办公室的话，
不是所有人都需要，
它是一个具有一定的特色的这种特殊化的一个需求，
然后呢，
经济好的时候。
因为可能周边的这种办公室就比较贵，
然后所以大家会觉得联合办公比较好，
因为它的性价比比较高，
那经济不好的时候呢，
那大家也没有什么钱，
然后觉得说OK，
我也可以跟大家一块去共享，
去分享我的cost，
所以这个东西它本身是有需求的，
但是呢，
因为联合办公的本质是在办公室，
所以办公室是一个地址为上的这样的一个办公产品，
可以看到各种各样的地区都有了联合办公，
但是问题是说这些地区它是不是能够满足一个办公室基础服务的一个需求，
比如说它是不是够便利，
它是不是能够让我所有的分布的在不同的地方的员工可以更好更快的到达。
第二点就是说OK，
那我这个办公室的附近是不是有一些比较便利性的配套，
比如说餐厅啊，
公园啊等等的这些，
然后第三个的话就是说OK，
那我这个办公室我自己的外部形象，
然后包括我自己的内饰，
那他是不是能够刚好是跟我想要服务的这种企业的客户能够得到一个match，
所以我们现在看到就是说市场上有。
各种各样的办公，
但是很多的人他没有，
他忘记了地理位置的重要性，
反而花大多的钱去做社区，
去做活动，
但这种情况下可能就是往往会因为说我没有做好当地的这个市场调研，
就比如说我自己吧，
其实平常有很多的房东会找我们看看我们是不是可以帮他去把他自己的空间，
怎么说呢，
就是transform变成一个灵灵活办公的这样的一个使用方式，
但是我们通常都会去那个当地的地区，
去做一个当地的地区的年龄的这样的一个配置，
比如说像lascatos这样，
就是或者说lascas这样子，
但是一个非趁的区域，
各方面都很，
设施都很完全，
但是问题是说它当地的那个地域性的人口是没有能够更好的去跟联合办公这样的一个产品去匹配的，
对还主要是稍微这个是家庭为主的，
对大部分的企业，
它它是有一些公司，
有些企业，
但可能更多偏向个人服务和专业服务，
所以联合办公的方式就特别不是特别的能够match，
对，
所以这个就是现在非常非常多的联合办。
成功的运营商，
包括房东自己本身遇到的一个大大大大的问题，
很多房东会说，
诶，
我我装修的挺好看的，
然后那个，
诶，
你看我配套什么服务都有，
又有水，
我还愿意提供午餐，
诶我也搞活动了，
可是为什么还是没有人来，
或者说为什么来的人就是没有办法去转换，
对，
所以大家会以这样子一个角度去做比较，
但是完全是忽略了办公室的本质，
就是我需要有一个合适的地址，
嗯，
所以这还是回到了这个地产行业的商业本质，
就是locationlocationlocation,
当然location我觉得就是说***之前和***之后它会有一个变化，
就是说***之前大家都比较喜欢说啊，
我要呃，
最核心的地段的location，
对吧，
我要跟我啊我的这个相近的其他公司抱团，
都在同样的一个location，
然后我要更多的便利化，
那现在的话的话就是说OK，
***之后大家发现远程办公其实也是可以的，
我不一定一定要挤在市中心这样的地方，
我其实相对来说某一些啊，
离我比较近的这些呃，
城市。
的这种city或是neighborhood也是有这个需求的，
但是我觉得这个需求更多是C端需求，
并不一定是B端的需求，
明白还是得要从产品的角度来考量，
你到底你最后的客户是谁，
是的，
因为灵活办公今天是基本上是一个谁都可以接受的状态，
但是基于个人和基于公司和基于企业，
他对于灵活办公的理解其实是完全不同的，
或者他的诉求是完全不同的，
个人的话，
他可能就是需要哦，
临近我就就近，
我可以偶尔去的这样的一个，
除去我家和办公室的第三的一个一个工作的地方，
对吧？
当然的话就是说现在的话，
所谓这样的地方，
很多咖啡店已经开始慢慢的加这种座，
座位可以满足大家办公的需求，
然后呢，
那很多neighborhoodh的这种啊，
联合办公，
然后开始也面对越来越多的挑战，
其实我们现在看到很多这种是neighborhood的这种cookingspace,
已经不是传统意义的那种cookingspace,
说你一进去的话，
我去租办公室，
反而更多偏向就是。
生活服务类型的就是哦，
我这个地方还可以办办瑜伽活动，
然后我这个地方会提供你的午餐晚餐，
或者说我这个地方经常去举办音乐相关的活动，
反而是这样子一些灵活办公，
那对于企业来讲呢，
因为我们今天的情况就是说今天的经济比较比较差，
所以很多这种小一点的这种初创的公司，
基本上还都是在家办公的比较多，
偶尔可能还是会去，
比如说微work啊，
或者说一些其他灵活办公的地方去开个会，
那大的企业来讲，
反而对于他们来讲是一个比较，
呃，
怎么说呢，
就是以前可能不是特别敏感，
但是他们现在更嗯，
更想要多去看的这样的一个市场，
也就是说以前传统的企业不会想到灵活办公这件事情。
那现在传统的企业反而会往灵活办公这件事情去靠拢，
然后另外一个角度的话呢，
就是说非常多的企业希望能够给他们提供一定的便捷性，
便利性，
因为还很多的公司都需要去开始有分散的这种办公室的布局，
对，
那第三个的话，
当然还是说有一套核心的这种管理系统，
可以帮助他们更好的去管理，
嗯，
我最近也看了蛮多一些新的这种联合办公，
加上这种像是Airbnb的这种模式的新的企业在。
再起来，
然后也获得了一些这个风险投资的青睐，
以及大家的一些欢迎吧，
对，
像是这个anyplace这样，
他们其实好像是最近才融了大概两个多面脸吧，
他们其实就是呃，
租房子，
嗯，
再加上可能是比较setup好的一个办公的一个桌子，
然后和这样的一个可能更加偏向于这个你在公寓里面办公的这样的一种环境，
我不知道就是从你的角度来看，
这会是代表下一波的一种新的这个形式的这个主流吗？
因为我们好像从了这个***之后，
确实是大家办公和住的地方是不太分开了，
它会不会代表主流，
我觉得很难说，
但是它代表了某一个特色人群的需求，
就是说如果我们今天看到，
就是说很多的员工你去做一个访问，
对吧，
一定要100%的这样的remote，
要不然他不能够100%remote，
那这种企业我不会去考虑这种现象，
它可能会越来越普遍，
就是说针对这种100%，
我就是需要remote的办公人群，
像anyplace这样的一个产品，
它满。
足了他们居住并且办公的这样的一个双需求，
然后她是有有很大的一个市场的，
呃，
其实除了她以外，
还有另外一个公司叫做Selina，
是我自己非常感兴趣的一个公司，
Selina呢，
她其实等于是说专门带着这些remote的人群，
可以到全世界特别罕见的这些，
或者说特别稀有的这些景点去retreat去玩，
那它其实不仅仅是玩，
它其实是一个旅游，
再加上居住，
再加上办公为一体的这样的一个生生活方式，
但是这个生活方式的人群其实比较有限，
给数字游民的这样的人，
对的对的对的是这样，
所以他们像你刚刚讲的Selina，
他的这个收费是什么样子的，
他可能低成本，
年轻一点的这种人的需求呢，
还是一些这奢侈一点的，
她现在都有，
她以前是低低成本，
她现在慢慢开始做的比较高了，
然后像Selina呢，
她还是以按天，
就是说你可以在这个地方住一周，
你也可以在这个地方住一个月，
但因为大部分Mo的人群嘛，
她不太会说我住一天就走了，
他毕竟不是给差旅人员打造的这样的一个。
呃呃，
一个一个旅居的体验吧，
所以大部分的人其实住的还挺久的，
然后anyplace我觉得他更多其实是企业白领，
或者说一些呃，
白领阶阶层的这样的一个人，
满足他一个在不同城市办公的需求，
或者说一些高管对吧，
也经翅需要在不同的城市去办公，
然后去呃，
去开会，
然后所以他其实anyplace更多是focus在这样子的一个职业白领上面的一个灵活办公，
或者说0，
呃或者说remote这样的一个生活方式的需求，
嗯，
因为我看anyplace它在几个主要的城市吧，
像是纽约啊，
旧金山这个附近，
房价它基本上是在7000到上下的这样子，
它其实不是很便宜的这样的一个价格，
而且它一定就需要这个，
至少要订一个月，
所以这个就就是要看就是高管嘛，
因为有很多的这种expense也是公司可以报销掉的，
所以它不一定是一个个人本身的一个需求，
是的，
然后其实最近我也看到像是那个eennewman,
他。
啊，
就是aennewman,
就是wework的这个创始人，
他自己从今年年初吧，
然后也陆续的在一些这个公开的演讲上面讲他新的公司叫做flow在干什么，
对吧，
然后他其实提到了不能说是第4空间了，
他其实就说就是回到了可能是第一第二空间的这个结合，
第一空间可能就是我们家里嘛，
住的地方，
然后第二个空间就是我们办公室，
然后星巴克的创始人，
然后那个舒尔斯说可能有第三空间的这样的一个概念，
他创立的第三空间的概念，
然后现在好像我们又回去了，
像是anyplace,
他提供的这样的一个需求，
是现在的有一些像是年轻，
就是在***之后吧，
就有很多人他们追求的这样的一种方式，
然后好像flow他也在往这个方面在做，
我不知道这块你有知道更多的这个信息吗？
还有一些细节我不知道特别多，
但是我之前看过他们的融资的一些细节了，
呃，
还是我说的就是定位的重要性，
像flow呢，
这样的公司，
他其实更多的还是定位更年轻的一代的这样的一个生活或者说工作的一个方式，
像这类型的人，
他其实还是以社区为主导。
对，
但是我。
我觉得它应该会比呃work要稍微好一点，
因为居住毕竟它不像工作一样，
就是我可能下个月我就要搬，
但是居住上面来讲，
基本上它能够这个留存时间更长一点，
因为我看他的这个模式好像也跟之前VIVO不一样，
他现在是采取他要把这些房源都买下来是吗？
然后这也是为什么它其实融资了大概有3.5亿吧，
然后应该是从那个H6Z里面融过来的大部分的钱，
呃，
像居住来讲，
它跟办公室不太一样，
就是说尤其是共享居住哈，
呃，
因为共享办公的话，
其实我只是见见隔断就好了，
间隔断，
然后还有一些简单的软装，
但居住来讲就是说如果是我需要确保每一个人的独立性，
需要确保比如说大家用厕所的这样的一个密集密度，
对吧，
然后需要去处理我的逃生等等的问题，
它其实不是一个改造，
它是一个重建，
对于这样子的情况下，
你是租不到特别现成的这样的一个房源的，
你是需要从头到尾的去build，
按照你自己的这样的一个需求去build。
住宅呢，
它又比办公室要便宜，
所以的话呢，
我觉得这个对于他来讲也是一个最大的一个lesson，
就是觉得说我要去那个租赁这个这样子一个空间，
反而的话，
我还是需要去做一个变相的资产升级的这样的一个房地产的项目，
我其实听起来就觉得好像跟国内的有一些，
比如像是什么地产商开发的一些这种青年的公寓，
其实没有太大的差别，
还是我可能对这个lo了解的不够多，
从单独看这个运营的角度上面来讲，
它是没有一个太的大的差别，
但是从因为毕竟AZ是风投的这样的一个领先的公司嘛，
从科技投资或者创投的角度上面来讲，
传统和，
呃，
传统和创新最大的一个区别是在于你是不是有一个networkeffect,
就是说如果说一个地产它打造了一个青年公寓，
它可能它最多只有三栋楼，
它可以这样做，
但是flow的新的这样的一个方式的话，
就是说我可以通过建立一个这样子的项目，
能够更好的去转。
换或者说去制造更多的这样的项目，
然后从而达到一个networkeffect能够满足，
就是说新一代的年轻人，
对吧，
他可以更灵活的去居住，
能够有更好的社群，
在不同的这种城市之间游离，
能够更怎么说能够还是staying这个servicestaying这个network，
然后同样的话呢，
能够享受到我统一的品质的服务，
我统一的这样的一个社群的这这样的人群，
然后能够达到一个最终的这样的一个便利性和灵活性，
对，
因为我在他的财富的一个论坛上面，
他其实也自己在说，
我还是要打造一个科技公司，
然后科技优先的，
反正现在因为他还没有完全，
好像是10月底吧，
他应该是这个结束了，
跟vvo这样的一个被竞争的这样的一个约束，
所以可能应该我们会看到更多的这个flow的这个细结出来，
然后他其实还提到了一个年轻人，
他是其实没有更多的这个存款，
或者是他们其实现在如果想要去。
购买一个自己的房屋的话是非常非常难的，
所以这块可能有点像是这种这个runtoown,
然后美国有这样的一个租着，
租着租着你就把它买下来了，
这样的一个模式，
我不知道他是不是在往这个方向在走，
你有你有知道这个他背后的一些考量吗？
嗯，
那说起来这样子一个项目，
其实我知道另外一个公司叫做belong，
他是一个独角兽的公司，
那他的话呢，
其实就是说也是rentlong的concept，
就是说他希望有更多的family，
然后能够对吧，
就是通过租赁它的这个belong上面所有的这些房子，
然后有更好的体验之后，
他可以能够直接去购买这个房子，
这么来说吧，
很多人他买房要不然就是投资，
要不然就是自用，
那自用来讲呢，
很多情况下是以家庭为单位的这样子一个导向，
如果是说flow，
它的这个定位是以年轻人将来希望，
呃，
Runtoown,
但是这个owndirection是以投资的角度上面来讲，
我觉得它是有这个需求的，
但是如果是说与ownonlineselfuse的话，
那它上面的这种living。
的项目其实是有很多盲点的，
是不能满足于就是说这些个人，
他可能升级到家庭的一个需求，
对，
所以我觉得这个可能要看一下他的这个绒图on，
呃，
Run土own的这个own的这个本质，
或者说出发点是在哪里，
你刚刚说这个lo是一个独角兽公司是吧，
因为我最近其实也是有一些朋友给我推的，
像是这个公司叫做root，
应该从拉斯菲加斯那边开始做他的这个这个生意的，
然他应该现在还比较小行，
才融了几百万的这样的一个规模吧，
他其实也是好像target这种稍微年轻一点的人，
然后你可以先去见你的这样credit，
然后就是先把信用，
对对，
有点像是你可能先把你的这个分先积起来，
然后你每每个月你可以就是呃，
少给点或者多给点都OK，
然后你这个点数，
如果你现在住的这个地方你不太喜欢了，
然后你可以再换到下一个房间里面，
我觉得这个从消费者来说的话，
我觉得真的是这个肯定非常非常受欢迎，
但我就不知道可能从这个。
呃，
商业模式这一块，
它到底能不能可持续，
这个我觉得还是需要可能长期的观察吧，
嗯，
这个叫做ROstorehome,
对这样的一个公司，
然后我我不知道还有没有一些新的东西是你这个观察到的，
有没有一些这个新的，
不管是商业模式啊，
或者是技术方面，
嗯，
技术上面，
呃说实话就是房地产这个行业呢，
相对来说比较落后，
更多还是解决于marketing或者说运营上面的效率的一些科技，
比如说呃，
之前很火的就是说我可以线上to儿这一块，
然后还有就是说我可以更把一些就是说啊，
比较固化的场景，
然后通过AI的这些技术，
能够让你未来的办公室能够立刻展现出来一个更形象的这样的一个具象的表达或具限的形式，
然后呢，
就是说我看到的比较新的一个公司叫做appflex这个公司它其实有点像是，
嗯，
比如说我们在美国定travel用的这个expedia，
对吧，
它其实更多是一个booking的这样的。
一个平台能够要帮助企业他线线下的这些员工能够更好的去预定，
分布在于不同城市啊，
或者说出差到不同的地方，
能够更好的去帮他去直接去预定一个办公室的这样子的一个需求，
我看到一个数据吧，
就是说其实现在的这个办公地产截止到今年第二季度不在国内啊，
就深圳的这个写字楼空置率是24.5%，
上海是18.6，
然后北京到17.7，
其实旧金山应该是更可怕的一个数字是吧，
我不知道最近是多少，
因为去年看我很可怕，
旧金山甲级写字楼是35，
其实你刚刚说到这些数据都是甲级写字楼，
并不包括B级、
C级，
就是这种更小的，
对，
所以就是整个市场的这种体量，
你其实是可以再加个甚至于一般的这样子的一个控制的状态，
就除了甲级以外的这个大家的其实空置率反而更高嘛，
是这个意思，
因为像现在这种状态，
它其实是一个供大于求的状态，
那市场上有求的状态之后，
它都是想要最好的，
所以就是说如果你看到甲级的写字楼已经这么空。
那B级和C级它其实更空，
只不过因为呃，
很多市场上面的这些数据是由是从这种传统的资讯行业里面去做的调研去去得出来的一个结论，
大的这种中介公司，
它其实也并没有很多的服务在小小一点的这种房东上面，
所以这个数据是并没有一个很明确的被抓到的，
但是你如果看到大的这种，
呃，
就是小加机写字楼的这种走势，
那你就已经知道，
就是再小一点的这些办公室，
它也好不到哪里去，
甚至于更差，
我在旧金山嘛，
然后旧金山的话，
Classbclass平均空三年是一个常态，
大家都是处于半放弃的状态，
但是B级C级的这些写字楼开发商呢，
它的压力又比甲级写字楼的压力要少一点，
因为通常B级C级的这种写字楼，
它呃都是要不然就是家族传承到到这一倍的，
所以他其实他的loan，
他的这个贷款压力其实比较少，
然后呢，
要不然就是一些嗯，
就是呃房地产基金吧，
然后他可能当时买了这样的一个项目。
进行改造，
然后做一个资产升级，
然后希望能够在高价卖出来，
所以对于他来讲，
他的这个资金压力其实也不会像假级写字楼那么大，
因为100%的假甲级写字楼都是通过银行贷款，
所以对于他们来讲空置率的啊，
这样的一个打击其实是非常非常的头痛的，
因为很可能很多的甲级写字楼就会在下一年或者下两年开始有破产的现象，
所以我们现在是在下几年，
从***到现在其实已经有好久的时间了，
我们现在还在开端，
但是旧金山的原因是因为它过去一直的这个租金都是高抬，
所以就是价格非常高，
很多开发商其实已经之前把钱赚了，
可以维持到2027年，
也就是说现在的话呢，
即便有这么大的空置率，
但是呢，
大家的承受能力还有底，
但是呢，
从明年开始就是基本上有很多贷款的，
这些房子敞开发商每5年它是一个贷款的周期，
到那他会面临非常严重的问。
问题，
所以大家现在有什么方法来自救呢？
就比如像刚刚讲的这种A类的，
或者是我们说的甲级的这样子的一些房地开发商，
A类的话，
因为它毕竟比如说他的背后的团队比较专业，
对吧，
然后他的资源也比较广，
然后它还是有很多的这些，
呃，
就是过去的累积的物业管理基础的，
所以我们看到很多A类型的公司也开始做自己的联合办公了，
然后这是第一点，
就是说等于说我提供我的楼给更小的企业，
因为以前A类的客户基本上不太给小的企业去用的，
都是大型企业，
然后呢，
像B级和C级的话，
稍微就是说呃，
有一定的专业团队的，
或者说有一定的这些，
呃管理基础的呢，
我们看到有一些B和C开始慢慢的去跟政府重新审核，
或者说重新去做一个新的这个proposal，
然后想要把他们的楼从办公楼改成公寓，
那这个周期可能要10年左右，
就是在硅谷这样的一个，
这个现象其实非常常见，
我们基本上吧，
就是过去这一年。
然后我们就是打过交道的房东差不多有70多个，
然后基本上是有一半的房东都已经开始在布局，
把自己的写字楼重新的去啊，
去做一个改造，
或者说重新的去推翻，
然后用这块地再去建公寓，
再去建酒店，
对，
然后还有一部分的就是就真的只能是坐等了，
因为我觉得现在整个的这个写字楼上面的房东，
大家都默认现在的供应是远远大于需求的，
所以大家已经停止在建新的办公室了，
反而就是说利用现在的这种地看一下我还可不可以去提供居住，
然后或者说呃，
酒店相关的这种不同的房地产产业明白，
其实我们也看到像是一些新的在旧金山这边，
像是什么groundfloor啊，
什么Charlescanopy,
就这样的一些公司，
他们可能更加主打是一个怎么样是这个活动社群空间，
然后你可以进去，
你除了可以打个电话，
然后你也可以在里面跟大家一起冥想，
跟大家一起这个这个语。
家跟大家一起，
这个社交就等于好像更加算是，
嗯，
就不主打办公了，
更加是其他方面的需求，
嗯，
但是它它更像是一个第三框空间，
来满足社交的本质的需求的这样的一个产品，
那呃本质就是说来购买，
就是说像你刚刚说的这几个像什么呃，
Chilis啊，
然后还有groundfloor啊等等，
它本质是来满足啊我在这个城区这些年轻人，
他的社交的一个属性的一个本质的需求，
然后在这个基础之上，
我提供比如说一些办公的地方，
你可以用用，
你可以办公，
然后有些电电话厅，
你可以去打电话，
同样的话，
我有比如说瑜伽的课程啊，
然后我有一些什么插画的课程啊等等，
满足这些人他对于生活上面的这个条条，
条条面面的社交需求，
他们这样的一个商业模式，
你有算过他们的这个ROI吗？
是能够回本的吗？
还是他们的话好处是在他们的空间不大，
就是说。
呃，
跟传统的比如说联合办公来讲，
一般基本联合办公的面积最起码要在1万，
呃，
就是1500㎡吧，
基本上是算钱能够算得过账来的，
但是1500是最小，
但是你看现在就是我们刚刚提到的那几个空间，
基本上就是500㎡左右，
就不是特别大，
所以的话呢，
它其实就等于是说我需要增加，
就像健身房一样，
就是我需要去不断的去卖会员，
那我的密度其实可以可以做的很高，
而且其实对于他们来讲，
就是人越多，
他其实这个商业会越好，
因为人越多就是社交的属性会越强嘛，
那大家的粘性也会越来越高，
它等于有点像是一个社交产品了，
因为在旧金山是有很多这样的一个club，
但其中可能像是那个battery，
应该是做的就算是最好的一个了吧，
对吧？
嗯，
让他基本上可能提供餐食，
提供会议的场所，
然后还有一些这个活动的场地，
因为它比较高端嘛，
可以吸引的人，
基本上也是支付能力会比较好，
我觉得这也是***之后，
其实市场上面一个很大的变化就是从消费者本身。
以前的话就是说啊，
大家对于社交这个东西呢，
他更多的是说OK，
我是一个看机会的，
我去哪里，
可能我会创造谁，
我去哪里我可能会有什么，
它其实更是一个chance，
就是说OK，
我哪里都想去，
我哪里都OK，
但***之后的话呢，
大家更多是说我要做选择，
就是说哪一些社交是有用的，
有效的，
是我真的有很强的归属感的，
然后它会有一个非常明显的这样的一个辨别，
它不太会像以前一样，
就是OK，
我愿意开车开一个小时去参加一个一个活动，
在那里我可能会遇到谁，
现在反而就是说OK，
我们家门口有什么什么样的活动，
而且他定期有很多多元化的活动，
我去参加一下，
因为这边的人我都认识，
我都有熟悉感，
然后呢，
大家的目的其实也目的性也要比***前要更明显，
就是说时间相对来说比较宝贵，
对吧，
然后我分配在啊，
就这种社交属性的产品之上，
我需要达到一个非常高的这种啊联通感，
或者说就是同道滞和的这种感觉。
所以可能。
这个***之后，
其实battery应该是人更多了是吧？
啊，
没有，
其实还好，
我我前不久才去了一些，
因为同样的话就是说其实现在这种特色化的所谓会所或者说俱乐部吧，
其实挺多的，
然后battery对面有一个叫做chief，
是一个女性的，
然后这个也很火，
然后这个人也挺多，
然后像你刚刚提到的那些groundfloor啊，
然后还有chilis啊，
然后还有cannope，
都是以满满足当地的这些社交属性为主的这样的一个俱乐部，
这个反而是现在市场上面兴起的越来越多的，
嗯，
所以你没有看到可能会有一个这个异军突起，
然后能达到一个网络效应，
会像是这个wework之前的这种感觉，
还是其它更加分散化了，
然后更加垂直社群化了，
我觉得这个是有机会的，
因为同一个城区的就是同一群人群，
它在不同的城市是可以复制的，
他们的需求，
然后他们的分布其实也都是一样的，
你比如说你在你在PA拉，
那你可能就会去旧金山，
但你可能不会去，
比如说。
Freemont这类型的人，
他是有一个很强的这种共性的，
是可以抓取的，
但是运营的产品它呃在就是规寞上面来讲，
它又是比较缓慢，
就是说如果是说我只是去呃复制一个社群的话不难，
但是你要复制一个社群的标准化是比较难的，
就是说OK，
我需要提供什么样的服务，
然后我需要怎么样的管理，
因为管理是在社群里面是最头痛的一个问题，
然后这个是每一个这种做社群的这种运营商需要去想明白的，
怎么样可以标准化，
怎么样可以规模化，
同样的话怎么样又可以提高效率，
降低成本。
我再接着你这个社群再再聊一下吧，
因为其实最早wework也打造的，
他自己其实是还蛮focus在社群上面的，
然后我知道包括之前像是咱们onepeacework,
其实也是还是挺focus在社群上面，
但是社群其实大家它可重可轻，
然后也可大也可小，
我不知道你怎么在在想，
呃，
未来的这样的一个社群，
以及这个他和里面的这样的一些，
不管是住户啊，
或者是这个灵活办公的人，
他之间的关系的，
我觉得社群它其实最大的一个坎儿就是它怎么样可以啊，
可以有多层收入，
因为一般社群它的付费其实是一就是一个费用，
就是我的会员费，
然后你再去做呃，
就是增值的服务，
然后再去做二次的销售，
三次的销售，
其实是很难再有其他的产品可以去卖的，
你如果很难的去找到，
就是说下一个可变现的产品，
或者说把社群怎么样能够更高度的更好的去变现，
这个是非常非常非常难的，
反之的话就是说，
如果是说你比如说我做的就是一个办公。
服务，
那你其实这个服务是可以无限的往上去做的，
对吧，
我除了给你一个拎包入住的空间，
我同样我可以给你做团建，
我同样可以明天给你卖一些比如说啊更好的零食，
或者说啊过年了，
过节了，
我可以给你的企业的客户定制一些产品，
这个东西是可以就是说无限无上限的去做的，
但是社群上面来讲，
它的门槛就在于非常非常的难去去把社群这个东西变现好的，
那我今天其实就没有其他更多的问题了，
嗯，
好的好的，
谢谢大言的邀请，
然后也谢谢啊，
谢谢听众，
这是我第一次做podcast，
还有点紧，
就反正打一个小广告，
有需要找办公室的，
灵活办公的，
然后可以到我们的平台，
我们现在平台有50多个listing，
但都在硅谷，
对，
大家可以啊，
通过我们的平台去订会议室，
团建的地方，
当然我们也可以帮助企业去定制化他们自己的办公室，
谢谢。
这期沃斯科技早知道就到这里了，
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