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世界太高端
我爱井户端
Hello
大家好
我是樊玉茹
欢迎大家收听井户端会议啊
今天要介绍一位
呃
新的嘉宾啊
但是这位嘉宾呢
其实我认识挺多年了
就是jeff
跟大家打个招呼
Hello
各位小伙伴大家好
嗯 那个
Jeff 呢 其实
呃 你的
你的那个经历啊
嗯 就是还挺
挺丰富的 嗯
最早好像是
我印象中好像最早是金融机构对
对吧 是
也是个白领
算精灵吧
呃呃 算不上
普通白领
普通
原来是个打工
打工人对吧
然后多年之前就是毅然决然投身创业圈
然后做了当时这个应该算
呃 那个
那个不算民宿吧
应该不算民宿
就lbmb 嘛 就
就lbmb 差不多就是那个
呃
那个那个方向的嘛
对吧
然后经历了好像第一波疫情之后
好像就收掉了
是这个感觉吗
呃
二零年其实是经历过第一波就是lbmb
也就民宿圈的这种所谓的红海搏杀之后
嗯 就收掉了
就收掉一八年左右啊
因为最好的时间在一一四一五年嘛
哦
我是一五年出去
一五年出来做的
其实还是等于是赚到一波红利的末端吧
末端
末端稍微晚了一点啊
稍微晚一点
然后一八年收掉之后呢
就是 呃
一八年收掉做了之后
你具体那个时候再干
我印象中做过一段b 站那个
不是不是
一八年到二零年是做长租啊
长租公kok
对
但是还是原来那些房源嘛
对 呃
增加了很多
增加了很多
最多的时候市区收了大概六十来套房子
Ok 哦 对
我好像还在做改造
我像还去
你去过参参参过
参观过一次
对对对对
就是有一些那种什么
呃
比如说旧法租界的一些老小老的那种洋房
然后主人都移民了
然后留下来这个房子
然后你收下来做一些造一些后
然后再出租嘛
对对
笼统来讲
二房东嘛
对对对对
这这这
这是一个
我想起来了
因为你中间就是形态换过很多次
我都有点
现在有点都
都不
然后再碰到那个疫情嘛
对
再碰到疫情之后转身做自媒体博主了
对
因为房子被
被租走了
那个时候没有租客了
我操
全跑路了嘛
现在 现在
现在我们就都是苦
都是苦笑
苦涩的笑啊
然后那个时候我记得我有一次还出出镜你的那个节目嘛
是
是有一次就是我们介绍那个上海那个廊房洋房的那个话题
哦
那套房子很有意思是吧
我们当时去介绍的时候
他售价两千九百万啊
现在呢
然后他过了半年
三千五百万卖掉了
现在大概市场值五千万
我在两年时间啊
嗯 两年
不到一年半
呃
一年半翻一倍
差不多
差不多
差不多翻一倍啊
很吓人 嗯
然后这就是二零年之后的一个那一波嘛
对吧 对
然后现在好像你又有
又有一些转型了
开始做一些
就是说当时只是一些视频的内容介绍为主啊
有点
带一点那种
因为当时比较契合b 站那个气
那个氛围嘛
对对吧
有一点那种给小朋友做科普的那种感觉
对说是是 没
没有没有
我们是b 站的吧
宅宅辅基基地对吧
不是这个意思
因为现在b 站跟原来那种一三一四年的时候b 站还不太一样了
对对
在很多多元了
东西很多元嘛对吧
然后 那个
现在感觉好像你开始对这个行业开始做一些那种比如说
呃 分析啊
研究啊这一种啊
开始你现在如果你要描述自己在干嘛的话
你会怎么描述自己
我是一个专业的上海房产的咨询者
嗯 呃
其实我算咨询师的一个consulting
嗯
因为你也知道嘛
我从一四年开始接触房子开始
从短租长租一直在跟各种不同类型的房子打交道
嗯 老洋房 公寓
住宅
顶付什么房子都接触
嗯
然后上海内环内没有
几乎没有我没跑过的板块
现在
现在范围已经大概扩到中
呃
中环外了吧
嗯
就是中环内所有的板块基本上算门清
嗯 所以呢
就现在加上这一波的这个房
房市的
怎么楼市
嗯
楼市实在是太火爆了嘛
我们
我们有身边小伙伴很多都会来问我一些问题嘛
嗯
该不该买啊
包
包括今天这个话题
嗯
所以自然决然的
我们觉得说
哎
我们积累了这么多年的一个知识储备
嗯
加上前前面几年在金融业学到的一些关于品
比如说资产
资产或者是估价
呃
现金流一些东西的专业知识结合起来了
我觉得可以做一个做一门事业吧
也能帮到别人
能帮到别人怎么买房怎么卖房等等等等
但是说老实话
你的客群还是比较中高端
政至高端
其实上会吧
我觉得 呃
要看怎么定义吧
我
但是大部分来找我咨询或不管是朋友还是客户
基本上在八百亿以上吧
大部分是八百万
八百万的房产就八百万的房产以上
Ok 啊
人群像大
大概是中环环的的个个房房上的的人群
Okok
那你刚才因为提到一个关键词啊
你说这一波涨
呃
那个这一波很热嘛
很热
这一波是
是从什么时候开始的
二零二零年的三月开始一个小苗头
嗯
然后到了二零二零年的下半年开始
八九月份开始进入一个逐渐就是快速冲高的一个趋势
嗯
到了二一年的
呃
三四月份达到顶峰
嗯
然后七月份开始
重磅调控直接戛然而止
你是专指上海的
那就指上海
Ok
我们就聊上海
那
那问题就来了啊
我相信很多人
嗯
比较关心的就是三个月的风控
嗯
对于上海的楼市啊
嗯
你自己体感上你觉得说影响到什么程度
楼市你说影响到什么呢
最你如果最直白呃的表现就是没有成交量嘛
嗯
因为你大家风控出不去
这很正常 对
那不管是一手房还是二手房
没有成交量
但是呢 呃
更深层层次的直白是在去年
其实我说了
去年二一年七月份开始
因为调控收的非常紧
嗯
加上这调控不单单只是二手市场和那个我们的老百姓买房这个阶段
还
还有包括就是说这两年对房地产打压的很厉害
嗯
对房企对吧
他们的流动率啊
包括负债率啊
都收的很紧
对 所以呢 呃
不管是从前面的一级市场还是现在的二级市场
在去年下半年都被打的非常严重
那么上海这个城市的韧性很强
嗯
到了二零年
其实一二月份我们还没有进入风控阶段的时候
成交量就立马
你说二零年
就两年前的那个
不是二二年
二二年 今年
就今年
今年的今年的一二月份
嗯
那这三月的一个调控下面
成交量触底反弹了
嗯
也就是说进不住
需求太大
嗯嗯嗯
那么三
三月我进入风控
嗯
那么三月我们风控之后呢
呃
三四五三个月
把所有的本来要触底反弹的这个趋势逐渐压了一下啊
压了一下
然后现在六月份进入一个多空分歧很大的一个阶段
Ok 怎么
怎么去描述这个多空呢
就是说挂牌量在增加
嗯 链家
我们以链家的那个后台能看到的挂牌量
嗯
大概比疫情
疫情前增加了百分之三十
就我们指疫情还是指上海这一波三月开始的风控对吧
三月前跟三月后
对
三月前你能看到的房子大概只有一万三四千套二手房啊
挂牌对吧
挂牌二手 呃
能在链家贝壳网上能看到的挂挂
呃
看到的二手房
对
一万三四千套
但现在大概在两万套上下
嗯对
就是更多的房源出来进入市场
对对
有很多人在卖房
对对
那卖房子有很多原因嘛
嗯
你可能现金流不好了
嗯
可能想要置换了
可能想要润了
呃
现在很有可能嘛
嗯 对吧
包括你那个置换是一个非常大的一个因素
我因为有很多人在三个月风控下来
以前不是有个段子嘛
嗯 你在家里 呃
本来家庭关系好好的
嗯
但是你关了几个月之后
发现老公老婆处不下去了
对
就是本来就是大家下班之后
那个夫妻稍微待在一起还行
还和谐
然后二十四小时待在一起待了三个月
大家觉得房子太小了
还是要有点个人的空间
是这个意思对吧
对 所以呢
置换需求也很多
嗯 那
那可以多方面原因吧
嗯
多方面原因吧
挂牌量在增加
嗯
那现在就进入了一个多空对接的阶段
这个空是指什么呢
空就是大家看跌
就是我先不急着出手
我明明可能手里可以比如说出手买一些换些二手房的
但是我觉得可能未来会跌
所以说不是这意思
不是这意思
空的意思是你挂牌的时候
跳价的房东明显在减少
本来市场很热的时候
今天报一千万的房子
嗯嗯嗯
明今天可能就跳到一千零五十
房东在跳价
心态很好 Ok
但现在空的人认为说
哎
房价可能会跌
因为整个大环境不好嘛
嗯 经济不好
Ok
那收入也在减少
甚至有的人急于套现等等原因
嗯
哪怕他现在挂一千万的
他愿意挂九百八十万了啊
就往下走了
往下走这就是着急
着急兑现 嗯
那么你有一部分人对房市看衰
有一部分人对楼市看涨
那就是多空在分起起
嗯嗯嗯
那原来比如说在大涨的时候
大家一致看多嘛
嗯
就认为全部在涨
那从
那从那个需
那个需求方来讲呢
嗯
就是买房子的人来讲呢
就是现在我看到很多人说什么现在上海是有价无市嘛
嗯
很多人就比如说也不着急出手
这
这个现象是真实的吧
怎么说呢
需求呢
上海的需求一直没有得到满足
没
没有得到什么满没有得到满足
Ok 总体来讲
因为我们从
呃
这个可能数我们有数据会更直白一点
但是大家可以自己自行搜索一下啊
就过去的十三五和十四五期间
嗯 这
这两个五年啊
上海的供应量是有变化的
那十四五的整体的新房的供应量比十三五大概我没记错的话
少百分之二十
少百分之二十
少百分之二十
但是上海的人口虽然在严控
但是还是是逐年还是加的
增加的
特别是去年
呃
因为他要抢人才了
抢人才嘛
去年落户了七万多
对
两个通道嘛
呃
留学生通道跟那个九八五的通道
前两个礼拜又
又放松了
那个落户
现在放松到什么程度
放松到上海
你只要是上海的大学
他好像有一个
前面有一个
呃 形容词
我不记得怎么称呼了
嗯
但只要是上海的什么什么的大学的硕士及博士可以直接落户
Ok 啊
比原来那个复旦
交大 华师
原来四所嘛
同济 对
只有四所
现在又扩大了
又扩大了
比如说上大
或者是一些我们可能
呃
平常叫不出名字的大学
嗯
要是个硕士
只要是个硕士
硕士 Ok 嗯 Ok
然后五大新城呢
针对 呃 年轻人
他是全国的
达到九八五吧
应该是九八五
嗯 二幺幺
我不知道有没有那个那么扩大啊
九八五
反正所有的硕士在五大新城都可以直接落户
Ok
所以这个范围其实很大
嗯
一年至少增加一一万张房票
然后一方面是房源少了百分之二十
对 新房
新新新房供给少了百分之二十
一方面就是人口继续买房的需求
而且这些大学生其实是买房的刚需需比较多一点嘛
对
一个刚需需
二
二个是他们是将来可以预见的
预见的收入会超过平均水平的这帮人
对
你想学历都是收入
人才嘛
都是人才
就是吧 人才 对
所以他们是等于说上海这个城市其实他的购买力主要来自于新上海人
就是我们这种类型对吧
老上海人谁家还没两套房子啊
对对对对对吧
对
所以我们有的时候也经常开玩笑说非常羡慕土著嘛
因为这个城市的红利
全国的人民上车比较早
上车比较早
我们是起点站就上不在车上的
你没得选吗
对对对对对
起点站
起点站的时候我们就在车上占占座
站站好了对对吧
然后这个是的确存在的啊
然后那我们说回来啊
嗯
那现在你说多空分歧阶段
嗯
那你的判断呢
你觉得 呃
这一波三个月的风控
嗯
就是稍微压了一压
然后现在去
呃
到了一个多空分歧
嗯
你觉得后期你怎么看
当然我们要结合一个疫情调控的一个
呃
一个后续的一个走向来对综合判断
对
就比如说你可以给出几套剧本啊
就比如说怎么样怎么样不同的scenario 对吧
我我
我觉得呢
首先你去预测房价涨和跌
像现在市场上有大量的人在做这个事儿
过去的二十年永远有人在跌
所以我觉得预测这个东西本来没什么意义
我们不说涨涨和跌吧
就是你觉得这个会发生怎么样的市场变化吧
我就说我们不纠结于数字啊
就是你觉得这个市场会怎么怎怎么样的改变
就一种啊
就比说你刚才提到人才
比如说上海现在放宽了
嗯
但是一方面呢
很多人因为今年经经过那三个月
对于上海非常失望对
对吧
就觉得你觉得未来后续就是人才还会进来吗
还是会上海会人才流出
嗯 这种
那这一点呢
可以给你明确答
嗯 上海
你只要再过半年
只要没有疫情的反复
对对对
他早把那事忘了了
该来的还要进来
Ok
为什么这里收入高
嗯
我们反复的去探讨过
你拿上海的收入去跟三线以下吧
嗯
二线可能跟上海的这个体感还差距不会那么明显
对
你就三线以下
嗯
你在三线城市
你可能赚个一万块钱就是高薪了对对吧
对 你在上海
一万块钱你温饱可能都有问题
对
有可能的对你对吧
你背个债什么的
你背个债什么你不敢花钱的
对对对
所以呢 呃
我们不说它的消费有多高
单从绝对一直来讲
上海的收入的天花板要比三四五线城市要高得多
嗯嗯
你在上海年会年薪百万
人家觉得你挺厉害
但不会把你当怎么样怎么样的一回事对不对
但是你在三线城市一百万
那
那可能就传为佳话了嘛
对
就所以很多人来借钱了
单单这一点来讲
就是说给年轻人无限的机会这一点来讲
上海它这个本质上没有动摇嘛
对
所以我觉得该来的还是会来
该走的看看过段时间没事了还会回
对对
这是人才对吧
那就是我们具体到比如说因为房子这个事情复杂在哪里呢
二手房跟一手跟新房又是两个事情了对对吧
我们先说二手房
对
就是你觉得这一波多空的分歧会往哪个方向走呢
你觉得从你的分析来讲
我觉得如果单从二手市场
因为我现在接触很多二手市场
我包括我身边的很多客户
对
找我们咨询买二手
他们是最真实的声音嘛
真实
真实的我们去踩盘对
带他们去踩盘是什么意思
现场看
就是到每个板块实地去走一走
看看他们的行情变化
嗯
我们本身现在做房产咨询这一个事情
嗯
要对整个至少上海的热点板块都了如指掌
嗯
那这一点我们是从整个大盘来看
嗯
而不只只是说看一个板块
比如说我们现在处的斜土路
嗯
斜土路是一个板块
那你可能斜土楼楼下的中门门店对这里门门清
连这
这里房房子以前住的几
几口人都知道
嗯嗯嗯
但是我们不需要知道这么细
我们是在全上海的level 去看
嗯
那目前看过来
首先一个结论
嗯
二手房市场
如果现在要买二手房
嗯
想要改善的人群真的很苦
嗯 怎么说
怎么说呢
呃
经过三个月的疫情风控
上海的二手房在分化的一个趋势下面被成倍的放大
那么这句话怎么理解呢
就是说分
分化的意思是人们从两年前
两三年前开始意识到了房子用来住
那么既然不是用来纯投资
嗯
还有居住属性
嗯
我要住的好一点吧
对
那么这两年大家市场上看到的就是说置换人群
改善人群特别多
对
我从九八年的老大楼
我从零四零五年的这种外立面脱落的
呃 商品房 嗯
换到一五年之后的小区
嗯 啊 人车分流
带会所保安
年轻小伙还跟你敬礼
对
就这种感受是不一样的
对的
我有我有
我有这个资产
我有这个能力
我就置换
而且其实三个月的风控对他们来说也是一种加强的刺激
我就这个意思嘛
对吧
你三个月你对物业不好的
对管理混乱的小区
你会把它无限放大
对对对 人
那人的心里都有情绪嘛
对 我 我
我爸就想换房子
因为你很有实力对吧
不不 因为我
因为我爸是真的是
就是因为他就那幢楼嘛
啊
三三两天来一个阳性
他
他就非常郁闷
他就是说我们这个是不是风水不好
就是在那种情况下
每个人的想法各异的是
但是最终指向的就是我要换个环境
对啊对啊
这种人是的的确不在少数的啊
我改变不了旁边
我只能自己走
对对对对吧
不管是离开这个小区还是离开这个城市
嗯嗯嗯
殊途途归归嘛
所以就是说
疫情把这置
置换需求给放
放大了好几倍
嗯
结果是什么呢
嗯
本来大家就已经在置换买房了
对对 呃呃
买房房也好
买次房房也
嗯
那六月份这我们能看到的挂牌和成交
嗯
是这种品质次新房更加稀缺了
几乎被卖空了
嗯
那么就是一出一出来就有人买掉的意思吗
当然了
现在的价格非常离谱是吧
你想知道哪里那
那环 你随便 就
就你觉得比较典型的
你可以举个例子
就是因
因为我真
我真的也没有买房的需求
就是平时对这个了解不多
比如说你刚才说什么板块
就为我有的时候会被抖音看到一些类似的一些博主说什么什么板块
我发觉好像跟我小时候印之印象中的上海都已经不太
那首
首先问问家住
住哪
我就住附近嘛
就是那个董家渡那边嘛
董家渡嘛
董家渡
董家渡也是热的不行的一个小块
对
那个什么金外滩什么的
金外滩现在挂牌都能挂到十七八万了
就单价的 Ok
金外滩是零四零五年的小区
Ok 对吧 对
零四零五年属于董家渡最早的一个小区
对 它的挂牌
现在为什么它能挂到十七八万
对
因为隔壁老大老二他们挂的更高
隔壁老大是指那个绿城黄浦湾
对
绿地的对吧
然后那个融创外滩一号院
嗯
华润外滩九里
对
这几个牌子把它顶的更贵的
黄浦湾已经挂到均价都二十四五万了
哇塞
那么二十四五万的话
那你说隔壁
我跟你隔着一条街
对对对
我也是小区水涨船高了
那不可能挂十二三万嘛
对对
那就明显有一有
有那个低估了嘛
对
那他到十七八万看似合理
对
那你包括离这里很近的五里桥
五里桥呢
五里桥方这边有几个典型的楼盘
呃
什么永业公寓啊
嗯 对啊
且淡
淡水湾花园啊
对啊
这几个盘他们都挂了二十多万
淡湾湾园园要
要二十万啊
淡水湾花园大概是十七八万
永业 永业
二十多万
嗯嗯
那坏到两年前
二十万买永业
大家疯了疯了对吧
脑子瓦塌了对吧
做瓦他了
但是现在就是这样啊
因为你在一个板块里面
永业可能就是一个次新的标杆嘛
嗯
它品质很好
对对对
里面住着很多领导
住着很多高知
原来卢湾区的一批卢湾区的老领导嘛对吧
精英在里面
所以大家发现说
哎
我买翠湖买不动
翠湖都三十几了
你可能没接触市场
你这打破你的认知了对吧
就平时真的不关心这个对吧
翠湖三 呃
三期之后四期
全
全部三十以上
嗯
三期差不多也接近三十
嗯
连零四零五年的一期左右
嗯
都已经挂到二十三四了
我的妈
所以你说永业挂二十有毛病吗
很正常了
不很正常吗
很正常
但是你有感觉
买房人的角度
你如果是一个想要置换买新
呃
买次新房的
对
我没有积分
买不了新房的
对的
我花二十万去买永业
总觉得不是那么回事
对
你有有发现
而且它的收入增长的速度还不一定让他觉得说能够吃得消
是啊对啊
因为他的资
这个资产上涨太快了
那所以你
你以永业为例吧
嗯
一个三房典型的举个例子啊
一百五十平
嗯
你如果二十万
三千多万
三千多万你还要含税费
对
那你三千多万
你如果大家不是置换的人群
嗯
你拿现金来买房
你得什么样的人拿出这么拿出三千万来买房
你
你就算算上贷款
嗯 算上贷款
你现在给你贷百分之五十好了
就手套拿个一千五百万出来
一千五百万
你能一个月月供七万多的人
那是什么收入
Ok 对吧 对
所以我觉得就是说现在经过疫情之后
嗯
大家想要改善的需求有点too hot
嗯 太 太热了 嗯
所以我觉得
但现实情况这些成交好吗
照样有
照样有的
照样有啊
就是还是上海人多
到就是人群还是分的还很
还很厉害
就有的人你觉得好像这个房子卖不动哎
照样有人买
是这样子的
就是大家你可能在六月初的时候
农业挂十八
嗯
人家有很有
有些人下不了手
嗯 哎 我
我举个例子啊
十八点几的哎
看似哎
太贵了 嗯
但是低楼层的人家就买掉了
买掉了之后
另外一个挂牌十九
呃
本来也是十几万的
十八万的房
一看低楼层比它卖掉掉了
马上 我
我比他高五楼
马上跳
我肯定十
十九万五起跳了
Ok
那就是这样一层一层把它推上来
Ok
那再加上呢
就是说这种品质次新房数量本来比较少
嗯
就是你大家都被抢完了之后
大家都捂着不肯出手
嗯
要么就是心态很高
挂特别高 嗯
导致的就是说你没有什么房子可以选择
嗯
那对于那种刚需
哎 我我
我手上也有一千多万现金
我买了一个斜土路的老房子
嗯
有一千多万
我手上 呃
再凑一凑一些工资收入
哎
我感觉我勉强能上车的人
你是上还是不上呢
你不上
你现在通货膨胀那么厉害
嗯嗯
央行明显在发钱啊
嗯
那你不上的话你怎么办
嗯
那你上的话
你又觉得你自己是博杀在杀猪
嗯 对吧 被杀
被杀
很有可能你就是最后一头猪嘛
每个人都怕自己是击鼓繁花最后一棒
嗯 对呀 嗯嗯
但是现在这个市场就是有点畸形了
嗯 就
就是热的太热
嗯 冷的楼盘
像一些郊区的
或者一些不是那么热点的板块的
冷门的一些地方
嗯
你挂一年都没人要
那回到你比如说尼肯voting 的客户的那个对象
你刚提到八百嘛
嗯
这个阶层的话
他们的声音是怎么样的呢
你觉得
呃
概括来讲 嗯
几亿分钱都难
几一分钱都难啊
这个可能就是夸张的讲
Ok 就是
就是他们对于价格非常敏感对吧
非常敏感 Ok
紧巴巴的 嗯
就是你
你房东一跳价
嗯
这套房子就八百了啊
他没有一个所谓谈判的一个空间
没 没空了 了
他比说说
我给你预算八百的
最高撑到八百五的
嗯 不能多了
就到吧
他跳到九百
他这套房就放弃了
是的 他
他也不是说一种策略
是真的只能放弃的
一真只能放
放弃k
因为对于八百万的买房的人
大部分人来
嗯
都是工薪阶层
工薪 对 白领
有的收入可能在一些人眼光里边还算不错的了
对
肯定算不错对吧
欣上
你八百万的家庭年收入一般能达到五十左右
对画像吧
一般能达到
对对对
那么你五十的话
你一个月 呃
家庭也能赚四五万
四五万
四五万
你个月供两万多
也能贷个四百多万的贷款对对吧
首付能拿出四百万
基本上如果你是外地人
你就是要么卖掉老家的房子
要么爸妈支持一支持
双双六个六个
六个钱包嘛
对
六个钱包对对吧
就是这样的一个典型的画像
Ok
那你如果把它再往上逼
增长百分之一到二十极限跟亲戚朋友调解一下
嗯嗯 对吧
你不可能说八百万的预算
哎
这套房子特别好
我冲到九百
这种案子很少
对
但是你对于买两千万三千万的房子
它的弹性就相对大一点
因为这些人就是买两三千万的人的预算往往有一点深了
对对吧
它的空间就比较多一点嘛
对ok
然后包括他能调动的整个社会资源
嗯 会多一点
Ok 对吧 真的
比如说看到一个满意的
嗯 调剂一下
朋友借一阶这种
包括你银行的金融方案嘛
对对种各样的过桥啊
这理有道理
这个
这个有道理
对
就是八百在你眼中还是工薪
工薪阶层
不说工薪吧
工薪感觉有点低了
我觉得就是白领化
白领白领白领应该已经到白领max 的阶段了吧
就再往上的话
一般白领吃不消了吧
呃 什么
就千万级以上的那种房子
让让
比如说新上海人的白领啊
然后出手买的话
就很 很累了
那看你有没有原始积累
就是比如说他
比如啊 懂
我懂意思
如果你是置换人群
没有没有
没有什么难度
Ok
因为你本来就住着一个六百的房子
本来上海买住着一套六百万的房子
对 卖掉
然后你再想再加个四百万
加一些杠杆
Ok K
加一些贷款
再自己再加点现金
嗯
你马上就能充到一千
嗯
那回到你刚才说的那个
他们其实几亿分钱都难嘛
那你现在对于这些客户
一般你是来
比如说就是他们找你consulting 的话
除了一些建议之外
嗯
比如说你会给他们一些金融方面的一些建议吗
当然了 比
比如说你会针对他们给出哪些培养的一些建议呢
我首先第一点就是把握好自己流动性
就是让他们把握好自己的流
流动性
就是说你把自己的风险承受能力深度的评估
嗯
因为现在裁员啊
减薪啊
包括你自己做的一些不管是权益类的或者是一些债券类的一些投资
都有很多风险
对
现在这个社会
呃
不不说现在这个年代吧
嗯
就是不确定性特别强
现在唯一的确定性就是不确定性
对对对吧
我们八零后基本上经历过的这种波动吧
也不少了 对
零八年一次对
对吧 一五年 呃
上海的楼市一五年也经历过
嗯啊
包括零零八年更早的九十年代也有下岗
呃
就是两千年初也有下岗潮
对 对吧
所以我们也多多少少经历过一些波动
嗯
但是这一次的
我觉得不确定性比之前都大
Ok
因为以前整体大家的盘子虽然有短期波动
但是明显能感觉还是整体在往上冲
你说经济大环境
经济大环
环境
整个国家
嗯
但现在是已
已经跌入ggdp 只有四个四字头的年代了
嗯 对吧
现在是保五
嗯 啊 不保
保四增五了
对
原来前两年还是保五争六嘛
对对对对
所以不确定性很强
第一点就是你把流动性把控好
至少留半年的备用金
半年的备用金
家庭开支的半年备用金啊
就是你手边要有现金
是足足够你供应家庭半年的那个收支
因为你担心会失业嘛
Ok 对吧
要撑个半年
最至少成半
Ok
这是极限操作了
嗯
就比如说你刚才提到一个比如说
呃
他年薪五十万的话
一个月就是四五万
那就是他在手边留个三十万四五万
这是收入
收入
那看他们开销
开销啊
比如说他开销里边要占掉比如说三万的话
三万
那你可能手边留个二十万
最少二十万
Ok
你还要包含你新买的房子的月供
如果还有小孩对吧
小孩的费用都算进
对 都算进去
对对
那么半年是极限
最好留一年
嗯
那么这一部分一年你可以做一些流动性比较好的一些资产配置嘛
嗯
但是现在的资产配置也不存在什么配置了
因为收益率都极低无比
嗯 对吧
你现在就搞点t 加零的那种什么理财产品就可以
T 加零的
一点几 对啊
一点几对啊
那你一年至少亏个七八个
其实这些就是现金概念了
对 对吧 对
你不准现金对准现金嘛
对
就你随时能取用的一个概念啊
这是第一条
就是说手里拿半年到一年左右的现金流
就流动性一定要保证ok
对 还有吗
第二点呢
就是在你流动性保证的前提下
对自己将来的收入做一个深度的评估
预估就是你的流动性上升空间和你的收入上升空间
对
到底有没有可能
比如说有一些突破
还是说会下降
哎 这个
因为你接触到很多类似的这样客客户
你们会
他会跟你私底下聊一些他自己的那种工作那种生活的那种情况
他们
你们会成为朋友之后会瞎聊吗
就用成为朋友
他就
就是我客户这个阶段他必须要告诉我啊
因为很简单
我要给你做金融方案
Ok
你怎么贷款
贷多少款
利率是多少
那我问你啊
比如说
呃 因
因为找你咨询的肯定也是各行各业的人都有吗
对
就是你现在觉得说
因为之前一直传什么大厂三十五岁这种危机啊
人滑板嘛
那么裁人啊这种啊
这种从你的那种从客户这种观察角度
你觉得这这种现实现在是不是非常的严峻
就是可能对于三四十
三十五到四十岁的人来讲
嗯
他真的是面临一个非常大的不确定性
中级场职场上的
是
是这样的对吧
呃
至少我们现在听说的
嗯
大厂被裁员的很多
我自己亲身的客户没有ok
目前没有ok
但是我身边的客户
呃
接触到的至少有四例是收入下降的
其中以自己做生意为代表的居多啊
就是自营的那种小老板这种
呃
个体户小老板
Ok 呃
有的甚至是中老板
哇 中老板
中老板就是本来在疫情前年收入能达到五百万以上的
嗯
年收入五百万以上
不错了不错了
很好了 嗯
现在骤降一半的都不止
那
呃 包括 呃
各行各业都有
嗯 餐饮的 餐饮
餐饮的
很明显嘛
餐饮最明显嘛
对吧
然后做这种实体的
什么做这种教培机构的
Ok
教培机构当然前两年就被了了
对对啊
但是他们是这种
比如说教培机构里面不是做k 十二的啊
而是做这种什么艺体培训啊
对 体育啊
娱乐啊 呃
类似像这种游乐场的
对对对 等等
还有明显的做这种类似像for a 的pr 的
Ok
活动都不能办了
你怎么玩
因为首先金主的钱也变少了
对呀
然后线下的event 不能做了
预算不能做了
预算没有了对吧
就 就 就倒
然后最后的还有一个做旅游的
大游就是不提了
就惨惨中残
我日本旅行社的
我有个朋友已经收掉了
我
我收掉了了
我有个小学同学
我有个小学同学是原来是做到华东地区那个赴日求游签签证个代理的
大概
大约做到前三
对
然后就是一九年就收掉了
是啊
我说你真的收在一个非常妙的一个timing
他晚收半年就非常惨
是那种感觉是
嗯
所以就是像这几个我
我刚讲到的客户
他们所处的行业
嗯 呃
收入减半都算不错的
嗯
收入可能就是减三分之二是常态
哇塞
那你这一部分就是对于你未来贷款包括加加杠杆的这个比例直接就有很大的影响
嗯 对吧 嗯
行
那再加一点
你越说我觉得好惨
这不 不 但是呢
现在就是说这个属于一个也可以叫多空分歧
也可以叫一个进退两难
就是一方面就是对于未来就是危机中的机的那个一个个部分的看法嘛
不 我指
我指的是现在正在买二手房
Ok
改善的这部分人
Ok
一方面收入整体大环境在下降
对
一方面房价在蹭蹭涨
它就很两难了对吧
对呀
你本来可以买一个很不错的房
嗯
你现在只能退而求其次
对
你如果现在不出手
万一房价持续这样子你永远买不到了
你可能还要退一层
再退一层
对啊 对对吧
那你你
你这个心理落差就很大对对吧
对 你
你这个是吧
这个
这个的确是
而且毕竟买方还有一个投资的一个属性在
就他会觉得说如果我现在收入这一层或者是工作这一层就是已经遇到有很大的困难
我如果我投资这边再不上车的话
他可能很多资产就保不住嘛
对对吧 对
我捏在手里捏很多现金其实就在贬值嘛
是对吧
是这种心态吧
是
那他们应该是最焦虑的一批人了吧
所以啊
就是现在你有资产的也焦虑
嗯
你没资产的也焦虑
对
有资产的你没有置换到顶级的核心资产
Ok 你会怕我
我跑不过大盘
对
没资产的我连大盘都上不了车
Ok
就是这样的一个心态
Ok
然后包括新房的这个这帮分人
我
我就是一个
嗯
我自己最近在打新
对 就打新
我们要好好聊一聊了
这事你你你
我们等会儿可以把这个话题聊透
对
二手的我们先聊完
对对对 对
那你你你
你继 你继续
就是说一说这个
就是因为我觉得两千万三千万以上的这些人深不可测嘛
就是刚才提到了嘛
他可能就是空间也比较多嘛
嗯 然后 呃
八百万左右的这些算中环以内
嗯
中环以内这些地方
上海现在中环以内比如说比较热的
属于你的客户群体非常会比较关注的板块大概有哪些啊
呃 南部居多
南部 闵行
闵行那种闵行
徐汇 徐汇 Ok 对
这两个板块为什么呢
为什么还有浦东
为什么那边热呢
因为整体
呃 南 西南侧 嗯
发展就是比东北侧或者西北侧要强
这是保闽 这
这是 这是 是吧
闵行发展一定比宝山强嘛
这两个小区的
呃
这两个板块的
而不是板块
就是说行政区的定位是一样的
对
城郊当中嘛
又不是郊区
又不是主城区
对
但现在闵行人你没有人会说新庄是郊区的
对对对对
绝对是城区的
对
而且交通很很方便
方便很方便
对
然后你包括那个徐汇
嗯 徐汇跟隔
呃
就是你在地理位置上镜像一下
就是普陀嘛
对 普陀 徐 你
徐汇好多好多了
你没有对吧
就你
所以就是整个地青西南嘛
上海在往西南方向发展
Ok
包括浦东也是在往南发展
而且好像从一些核心的建设上来讲
也是西南多一点啊
因为很简单
逻辑是什么
这里我给你科普一下
你说上海的地图如果是一个你
你看成一个球形
嗯
它的中心点
你理论上你首先想到的是哪里
你说上海的中心点啊
对 你说我
我们这种土著
从
从小到大的
我说整个上海
整个上海的土
地理上的中心点哇
这个应该就不是人民广场了
应该往西南往
往南面走了
那么就没错了嘛
对对对对
但是大家脑子里的上海城区的中心点一定是人民广场呀对吧
对
但是你地理的中心点再去新庄
在新庄 对对
政治新庄再往南
西南一点
我们的市区是偏北一点点的对对吧
因为在从东北长
长江入
入海口那个黄浦江这边下来一点点
就马上就是到了主城区嘛
对 Ok
那么你原来上海市区小的时候
内环那么大的
嗯 你随便扩 对
我旁边的地有的是
对对吧
但是现在已经发展到已经到外环都是城区了
对
那你会发现在外环再往外走
你东面没地了
对
再过去就长兴岛了
出上海了对吧
不是出上海了
你 你就
就是江了
对对对对
所以你要发展
你只能往南面发展
对
因为南面有纵深
有 有纵深 对对
所以你现现在的腹就
就在徐汇
有道理
这个有道理
这个有道理
就是这样一个城市发展脉络
Ok 啊
那你在包括现在上海主要打造的五大新城嘛
嗯
五大新城都是围绕着西南侧一圈
嗯
你要看到东北面有五大新城嘛
崇明弄给五大新
但是那个逻辑还是你刚才说的那个逻辑
就没地了
对呀对啊 没
没有地搞兴城了
你一个没有地
第二个没有联动性
嗯 你
你那偏偏安一隅的放在那一块
嗯
你跟谁互动
对对 你 你
交通交通
经济经济
就是一个经济的交通嘛
前交通
道路交通嘛
对哦
是这么一个逻辑
那是
呃
具体一点啊
因为刚才提到那个闵行啊
然后那个浦东啊
因为提到板块是要比行政区再更小一点
对
比如说板块
有哪些板块比较热呢
板块
比如说春申啊
春申ok
呃 七宝啊
就在新庄那边
七宝啊
七宝新庄啊
Ok
然后新庄里面点徐汇的
比如说长桥啦
长桥 长桥啊
然后再好一点
去康健啊这些地方
然后你浦东的话
三林啊
三菱啊
三菱玉桥下面的康桥啊
呃 北蔡啊
北蔡可能已经进入中环以内了
八百 呃
八百万有一点难
嗯
但是北蔡可能小户型还够
嗯 北蔡啊
你在大张江范围嘛
嗯
大张江范围还有一些挑挑拣拣的唐镇啊
嗯 对吧
总体来讲
西南面多一点
嗯
然后你往北面去浦东
只有去深蓝啊
外高桥啊 嗯 那
那就这些地方了
那实际从你的客户最后下手的情况来看
真的是他们会看很多地方嘛
对吧 呃
然后大部分人终喜欢看熟悉的地方
哦
就是自己住的地方的附近
对 Ok
大部分人ok
但是呢
经过我们的咨询
Ok
他有的人格局改变改
改变思路了了
格局会打开啊
不
因为发现盯着自己这一块地
你看不全
你看不到整个楼市的全貌
因为从你的角度
你就是希望他不光是买个房那么简单
还要说你这个房子以后的
呃
增长空间要更大
其实是我们这个完全属于推拉妹
就是定制化的
Ok
你要考虑他的家庭的一个生活圈
比如说会考虑到什么学区这种事情
当然了 嗯
学区包括你亲戚朋友都要考虑啊
你让一个浦西人突然搬到浦东
邮动性很大的
有点难
有点难对吧
你别说让浦西人搬到浦东你让黄浦人搬到虹口你都很难受
不行的
我不行
所以说啊
不行的
所以你
你虽然知道我
比如说我给你找到一个虹口
嗯 超损的牌
Ok
我说丽娟啊
你去那里买一套
绝对稳赚 对
不要
我不要为了这一点利润我舍弃我的生活权
对对对
所以你是一个综合考考量最后的平衡结果
那其实你这几年就是光研究那种心理学了
就 也不是吧
就是因
因为一个人有
有些点真的很有
就是大家把条件铺在面上的话
有的时候看不清楚嘛
对
但是你跟他聊天过程中
你会get 到他的
他的一个就是需求
对嗯对吧
比如说你说一句话
说一个什么条件
哎
他突然眼睛一亮
你觉得啊
这个对他来说是一个key point
对
然后就会针对这个进行一些
所以说对你来说
一一开始还是要对他有一个全盘的全方位的一个了解啊
对对对
所以他如果比如说跟我家庭情况藏着掖着
嗯
没有意义啊
对他一点好处也没有
对对对
你必须要把我当做你自己人来
对嗯嗯嗯嗯
有点像
像些就
就是说财务分析师啊
理财啊这些概念了
其实这
这在西方一些发达国家的这种经济模式里面很常见
嗯嗯嗯 你就
就像最典型的律师
嗯
你家庭医生
嗯嗯
就是对你心里了如指掌
对对对对对对对
那比如说除了我刚才问的这些点
你觉得还有哪些点是可能现在比如说非你们这个圈层之外
大家不太了解你可以分享的
那哪一方面
就是随便哪一方面
我觉得都可以跟
跟你现在做的这些事情有关你
你的感
感受到的东西
我觉得都可以讲
呃
我觉得
我
我从一个接触这么多客户的角度来讲
我觉得大部分人在买房子这件事情
不管是买新房还是二手房
嗯
他的主观意识都非常强
呃 怎么说
就是他会觉得自己的判断自己是对的
Decision 嗯
都是最优的
Ok
呃 其实呢
但是呢
大部分人
比如说
因为大家都知道
专业的人交给专业的事做
嗯 但是呢
在真正执行层面
特别是在房子这种这么大
也许是一辈子最大的一笔支出
嗯 很
很多人可能对自我
呃 感觉太好
嗯嗯嗯嗯
我
我发现的高度自信
就真的很自信
然后什么几头牛都拉不回来的那种对吧
就是你怎么劝他都没用
Ok
然后可能过了几年
嗯嗯 他会
会发现 哎 当时
哎
你能不能讲具体一点
举个例子
比如说我们隐去一些关键信息
可以啊
我给你举个非常简单的例子
嗯
我前段时间有一个客户找我做咨询
嗯
就是八百万啊
不多不少就是八百万啊
真的很巧
这个客户呢
呃
在上海买第一套房
嗯
然后他是父母过来帮他一起选
嗯
父母过来帮他一起
男生女生
男的 男生 单身
单身 呃
有女朋友
想要在婚前先买一套
Ok
这种行为带着很常见
是新上海人对吧
新上海人 Ok
对 那么 呃
整个人群画像就是说
先上车 嗯
因为卖掉一个老家的一套房子嘛
也置换出大概
呃
五百万的现金
嗯
五百万的现金能贷款三百万啊
嗯 然后呢
五加三
五加三 Okok
买的这套房子呢
买来租掉还贷款用的
自己不住的啊
纯粹是为了上车
Okok
目的非常明确吧
那么既然目标这么明确
嗯 投资
那你首先你要保证你尽量让自己的租金抵过你的月供吧
对
这个是必须要做这个逻辑嘛
对吧对吧
你反正自己也不住嘛
对 那么其次
你这一套一定将来的涨幅超过大盘吧吧
对 然后呢
我们就根据他的需求在上海帮他选
然后他有一条核心需求呢
是一定要买在内环内
内环内的八百万很难吧
要
而且要两房
要老房子了
就是最后没办法
嗯
折中给他选老大楼
因为他自己就在看老大楼
那我们只能在老大楼里
老大楼是你们圈内的说法嘛
就跟我们大概稍微解释一下
解释一下什么叫老大楼
就是比如说
呃 九五年的
嗯 九八年的
三个楼梯
呃 三个电梯
八户塔楼
有全朝北的
嗯 有朝朝的
有全朝东的
有全朝南的
嗯哼
没有小区的
或者小区极小
进去就两栋楼或者一栋楼
Ok
然后门口保安一定是个老头
然后会骂你的那种
Ok ok
形象了吧
形象
非常形象了
我已经脑子里出来很多楼盘了
其是你这栋楼有点像
有
但是我这个算是商务楼
商务楼 对对
但是有点像有点像有点像
这就叫老大楼嘛
Ok
然后里面的居住的人群大部分是年纪比较大的
对的啊 对的
然后阳性比较多的
嗯
这种就是所谓容易卫生条件没有那么好啊
你说这这次的疫情阳性对吧
对啊 Ok
就是我们从大数据来讲看
这种小区容易抱阳的比较多
嗯嗯啊
然后包括比如说里面的整体
呃
年龄层次也比较老
嗯嗯
相对素质没那么高
呃 不一定
这个就是年纪大跟素质不一定的
我是说这个分开说
就是年纪大是一方面
嗯
还有一些因为可能很多是那种比如说传统
传统的就是
怎么说呢
就是可能很多是早年动迁过来的那房子
房子拆掉了
然后自己想办法买到这种楼的啊
什么这种种亏比较多
呃
这个不好说
Ok 呃
那我们就说年龄嘛
就反正年正年龄是客观事实
比较大高高的啊
Ok
那么像这叫老大楼
老大楼就是简单来讲
没有小区的
对
停车位基本非常紧张的啊
对啊
而且基本没有什么地下停车库的
就是没有没是路面停呀
没有的对吧
都要
都要居民打架的呀
对对对对 Ok
那么像这种老大楼
没办法 嗯
他只他喜欢这种
我觉得大概率
呃
他是基于什么想法觉得喜欢这种老大
因为他在三线城市住的房子就是这种房子啊
他的适一惯啊
适应 Ok
他没觉得说这种有什么不妥
Okok
他说那我适应这种业态
我想要在上
他的认知里面觉得说
我在上海买房一定要买在内环内
就是他有个地段概念对吧
他虽然是新上海人
嗯 呃呃
他其实是父母做这个decision maker
嗯
那么他的父母觉得说
你既然买就要买好地段
买好地段这个我觉得没毛病的
毛病病
但是你好地段跟预算不够是一个错配
对
你这里就出现了矛盾对对吧
对
你买好地段没问题
但你不能买好地段的烂产品
有道理对吧
对的
那么我们既然劝不动
我们只能在烂产品里面矮子里面拔将军
稍微好一点的老大楼对吧
至少将来有一些规划
嗯
多条地铁也好啊
对对对
商业旁边有一个末也好
有一个更新的对吧
有个城市更新也好对吧
董家渡附近也有很多老大楼
对对对
但你董家渡那么大片的旧改
将来一定不差嘛
对对对
所以道理是这样子的一个概念
我们就给他筛选了几个将来城市更新会有一些红利的板块
嗯嗯嗯嗯
还有一个 呃
很搞笑的点是什么呢
我就说最后吧
嗯
他买了一个什么呢
嗯
买了一个离地铁走路要十五分钟一公里的一个老大楼
在内环内
在内环内很难吧
怎么找到的
这个是非常难
因为内环的内环内还有还有还有还有离地铁十五分钟的啊
整整一公里
哇
他也是厉害厉害吧
厉害
因为内环的那个地铁密度
嗯
你超过八百米都不不容易的
对啊
一般也就七八百米
对 五六百米
五六百米就走
走到一个地铁站差不多了对吧
对的
然后最关键的是
除了离地铁远
嗯
这个地方没学区
Ok 没学区
然后这个地方是一条死路
哦 就是它
呃
小区门前只有一条路
Ok
它不是那种十字路
对对
我知道它只有一条路
然后路的背面就是河了
大家都知道是哪条
我知
我知道了啊
我知道了
上海的母亲河嘛
对对对对对
那你就等于是在一个死角
像这种交通不畅的地方
嗯
你只要发生堵车
单车道的
就是双向两
两条道
单两辆车就堵住了
两辆 呃
两辆车不会一一一前一后
呃一呃一呃
就是两个方向吧
Ok 但是你
你很容易堵车
对
堵车
开车不行
地铁不行
没学区
老大楼 Ok
所有最差的东西基本都包含了
但是就是因为他八百万的预算嘛
而不是这个
这个房子不是我们给他推的板块
你们推的
你们推的还是一个
同样是八百万
相比这个比这个好的多
好的多 Ok
我们推的是哪
你们推的是哪里啊
我们推的是江宁路板块
江宁路
江宁路板块
Ok 呃
镇宁路板块
Ok
都是一些交通
普陀的内环内
不是普陀啊
江宁路是那个老静安
静静 Ok
老静安往普陀那个方向的地方呀
呃 还没到
还没到
普陀都ok 呃
昌平路 Ok
地段还蛮好的
就是因为那边那方真的相对老
比较老一点
老 老一点
因为你老大楼就在这些地方居多嘛
Ok
然后另外一个板块推的是不夜城板块
原来叫不夜城
现在可以升级成苏河湾了
对对对 闸
原来闸北那边嘛
就是离四航仓库不远
对对对对
原来是闸北
现在都算那个新建安嘛
新建安 对 那你
你去看那个四行仓库周边的旧改力度非常对
而且城市更新很厉害
城市很更很厉害
他们在做一些文
文化地产的东西很多啊
是啊对啊
Ucca 不是住在那边嘛
对啊对啊
因为那一片有文化传承嘛
对
所以我们选的
呃
比如说这两个挺好啊
他一概不
呃 他
他听了我们的意见
Ok
但是最后不行啊
是最后那个做决定的是他
他父母杀父母的道理是什么呢
他觉 呃
他觉得那套房子他能找到房东
直接签约了
手手拉手交易就可以
不要找中介
哦
不用找中介
Ok
省大概七八万的成本啊
然后花了八百多万
那我说你为了省一个点
减了一千五个点
减了八万
丢了西瓜了
对 Ok
就是格局小了
嗯
那这个事情离现在大概多远
半个月
半个月
所以我记忆特别深
嗯
我觉得再过一段时间我们可以验证一下
就是看房子的涨幅嘛
是不用验证
不用验证
真不用验证的
我闭着眼都知道它涨不过大盘
因为拉不回来这种就是真的
我觉得就是有点心痛
你毕竟花钱找我做咨询
对
我给你提供专业意见
嗯
我又不害你
嗯 对吧
你买到了好房子
我会为你开心
嗯 但是你 你
你找我做完咨询之后
你去做了一个反向操作
让我觉得很心痛
就
我不知道你是不是
是 呃
就是怎么说
他会不会有一种感觉
就是还是不够信任你这边
我觉得这个没办法
我不知道他对我有多信任
Ok
但至少我给我给客户讲的时候
我们是真心在投入
就帮你选请你这么说
我们
我相信我们在
在听的人都能理解你的那个
那个说法的
嗯 但对
可能对他来说
那个中介费是蛮
蛮重要的
但中介费也不是付给我
我知道
就对他来说
真的是七八万
那个中介费可能对于上一辈的父母来说
可能觉得说能
能省
能省个也蛮好
但你
你看上海的平均每年的涨幅
对 百分之五
这就百分之七
这就格局嘛
对吧 你
你百分之五到七
你落后大盘一半
你可能是二三十万就没了
对
除了你的涨幅以外
大家还要更加啊
我这里再聊一下啊
就是更加关心一个点
叫流动率
就是流通性
流通性就是这个房子能不能卖得动对吧
对
你有的房子你不挂八百万
嗯
半个月就能成交
嗯嗯
有的房子你挂八百万
两年你不降价你卖不出去
原因就很简单
谁会愿意买一公里地铁以外的房子
还开车
会堵车啊
对对对
那么你的下下你
你要把它提前想好嘛
对 因为那个
那个 呃
客户他买房的目的就是说我先上车
然后等我要结婚了
对 我跟 呃
女方共同在置换一套好
对
万一你到时候急着想结婚的时候套不了现
怎么套不了现
对 对吧
很有可能
对对对
有道理哦
这个好真实啊
这个案例就很痛嘛
对对对对对
说说回来
就是你说那个主观
主观性 对
就非常强烈
主观性非常强烈
嗯嗯
还有还有
还有一个案例
嗯
还有一个案例
嗯
买所谓有硬伤的盘
这是新房市场了
硬伤的盘 Ok
硬伤的盘就是开发商
嗯
存在风险的盘
就是这段时间闹的很大的烂尾楼楼
那个就是停停
停贷啊
断供啊这种
对对对对对对对
那么之前
前两年一个上海这种多吗
不少不少的
上海海这种发生烂尾尾盘不下于十几几个
主要集中在哪边
到处都有
到处都有
浦东就有差不多七八个吧
比如说
比如说在外
外环啊这种
这种有吗
内环都很多
没什外环 Ok
那因为房企的问题
房企自己的问题
你家隔壁就有
我家隔壁我知道哪个
某唱嘛
某创嘛
对对对对对对对对对
Ok 那你继续
就是说
呃
是一个新房
呃 呃 两年前吧
一个客户 呃
也不是客户
是一个朋友
嗯 那这倒没 没
那个找我收费做咨询什么的
嗯 但是呢
呃
你目睹了他
我目睹了全过程
Ok 然后呢
他知道我研究房产
Ok
但他也在买房前跟我聊了很多
Ok
但是他在做决策的时候没有找我聊
嗯哼 最
最终他做了什
什么决策呢
他买了一个出问题的房企
现在交付不了
到现在都没交
在徐汇滨江
Ok
嗯
一个徐汇民江的一个豪宅盘
你觉得他
他是哪
哪个思路
路让出
出了这种问题
我觉得就是自自觉觉自己做的决策很
很没有问题
题不需要找人问
嗯 不需要
比你看的可能深入一点
至少
呃
就我觉得他在买之前的过程里面会跟我商量很多事情
嗯 但是买
买的那一刻并没有问我
嗯
那么我作为他的朋友来讲
我也不
不是说你非要来问我
呃 没必要
因为这个毕竟是你自己的决策
但是我
呃
站在我的角度
我愿意帮你把
就是说帮你的风险尽量减小
嗯
那么当时他买了一个出问题的
呃
这个楼盘现在的情况就是可能会延期到二四年或二五年才交房
而且还是可能说不定
大概率是二十四年后
Ok
那么二零年买的房
四年啊 被
被套住了
就等于是你
你这么多的资金你放进去
你自己没法住
嗯
你也没法租
你产证也办不了
你将来等你产证拿到你再交易
或者是whatever
你整个时间都过去了
对
时间也是成本嘛
对呀
首先你四年你放砸一千万在里面
你利息就损失两百万
对
你哪怕你一千万你不干
不干别的
你放在银行都有钱的啊
对呀
你放在银行买最保守的保本理财
三点五给你吧
对
一千万一年三十五
三十五万
四年也就一百五
五百五十万了
对
这个你说纯亏纯亏纯亏纯亏
对啊
这个是有道理的
行
那我理解了
就是其实你其实也是这样
就是我前两天不是有一个很红的一个帖子嘛
嗯
就小夫妻两个人买了一个什么楼盘
然后烂尾啊
然后什么对生活充满希望
充满不 嗯
就是人一旦做出那个大的抉择之后
他有一种心理防御姿势
就是让自己的错误决定合理化嘛
嗯
就觉得说我相信肯定没问题的
尽量找各种对
对吧 对
就是其实也是给自己找补嘛
这是一种心跟自己和解吧
心
心理的状态吧
不然你说人怎么办
嗯嗯 对吧
就是只能是越来越消沉也不好对吧
啊 对
那我们聊聊那个这个打新的话题吧
嗯 可以啊
你觉得
你觉那个打新这个事情
因为是我真的是太不熟了
这一块啊 啊
就是从积分这种事情开始
我就
我懵懵逼了
就是啊啊啊
现在个个如一个新上海海要
要上海海边买
买房的话 嗯 呃
大概是怎么一个流程啊
那这个首先不一定说什么新上海人
Ok
就是你想要在上海买房
买一手房
买一手房 嗯
那首先 呃
我们不讲野路子
嗯
我们就讲正规的路子
正规路子呢
就先算积分
嗯 积分的 呃
这个网上都有公示
嗯
就无非就是说你是不是上海户口
你是不是家庭有没有老婆
嗯 对吧
有老婆的话就加分
嗯 啊
有孩子也加分
没有有
有孩子子加
加分 将
将来有没有加的吧
有可能 嗯
有可能会加分
然后 嗯
那再加五
五年内有没有买过房
Ok
如果五年内没有买过房
名下还没有其他房子
就加分的
那都加分的
嗯
他是等于是提前供
供应这些人去买
对 对啊 就
就优先
上海户籍的优先
家庭的优先五年没买过房的优先名下没有房的
嗯 我 我说个
我说个
我说个题外话
有一次我参加一个局
对 呃
是我的一个长辈了
我要叫叔叔了啊
就是他有一次那个请我去吃饭
然后那个局呢
就是我那
那一看 哎
怎么那么多某证券公司的
嗯
那个年轻人
嗯嗯嗯嗯
然后我一坐下聊一聊呢
就是哦
因为我那个叔叔呢
他是原来某省的
嗯 高官
就是转型
嗯 当企业家
然后也
他也不是
他也算打工吧
给企
企业家打工嘛
然后做一些公关啊
做一些 对 那种
那种事情
然后呢
就是在座的呢
都是某省的地方的
就是小小二三线以下城市的一些官员的小孩
都是证券公司
都是某证券公司的
Ok
后来我一打听哦
这家证券公司就是某省的啊
证券公司 Ok
对吧
就是旗下的嘛
Ok 哦 那那
那我就理解了
就是说
而且他们都是海外留学回来的
对 我
我想想也有道理的啊
就小城市的一些官员
对
他把自己小孩比如说送出去念了个书
对
然后也不想你待在海外呀
对
那就回国吧
回国不可能回到自己老家
那我去让你念这个书
何必呢 对
那就可能让你待在上海对
对吧
上海的话 我
而且他们进了那个证券公司
收入也好嘛
对
然后那个经金也教的足嘛
对
而且加上他们都是海外比如说硕士博士之类回来
对 可能待
待个半年就能落户了
对 是
现在是这个政策啊
直接落户
直接落户了对吧
所以
而且那天就真的是坐下来大概二十个人左右嘛
嗯
很大一个柱子
嗯
都在聊打新房的事情
嗯
都在聊买新房
后来我就想说哦
上海原来新房这批人大概就是非常大的一批人
他们就是新新上人
就是主力军
需求嘛 嗯 对吧
主力军
就是说我那天是感受到了
我说哦
原来上海的房子是一手房
是他们在买
是 Ok 你
你继续继续
我就感慨一下
这是现在这种情况
我讲到哪来了
就是 呃 积分啊
积分积分
你比如说 呃
现在因为我没概念啊
比如说怎么样的房
大概需要多少积分
你能举一些实际的例子吧
你几几年参加工作
我啊
我是如如
我如果不出不到什么时候开始交社保
我
我如果不去
呃
日本留学的话
我正常的话应该是零七零八年
不是
你什么时候开始交的社保
在上海
在上海啊
在上海回来我是一四年嘛
一四年开始交社保
对 好
那么上海的
呃
比如说董家渡的房子就跟你拜拜了
你有钱你也买不到
就是十年不到的
就是没没没没
没有希望
对ok 对
呃
除了开发商玩一些骚操作
玩一些暗箱子我们先不讲
我们就讲正规的
对对对
正规的
基本上笼统来讲
上海的红盘
嗯
就是倒挂非常多的能红盘是什么意思啊
就让你能赚到钱的盘子
Ok
二手卖十万
嗯 一手只卖 呃
七万 Ok 啊
二手卖那个二十万
一手只卖十五万
嗯
这种叫红盘
就是你一转手就能赚
你转手就能赚到钱
Ok 啊
那么这种盘呢
基本上的画像就是你至少至少工作十五年上下吧
在上海
在上海工交十五年社保
就是十五年社保
差不多一百七一百八个
呃
八十个月会比较稳
嗯 啊 当然了
是一百五十一百六十个月也是有机会
嗯
但一百七一百八肯定比较稳
肯定稳的 呃
不说肯定啊
最红的盘 呃 就
就前两天刚过去的大虹桥一个盘
叫盘龙天地
哦 很有名的
很有名啊 呃
瑞安开发商
对
就造新天地的那个
对对对
他社保要求你从零三
呃
他离满分就差几个月
那满分是几分
满分目前来讲是两百三十
两百三十六还是
Ok 对
就是你要交
交两百十个月以上的社保
就从零三年干到现在
不能停
将近二十年
要
要将近二十年
就等于是他的画像就是直接干到你就是四十朝上了
呃 不一定
就有的人工作早
有的你可能爸爸妈妈那个年纪
就我还没退休
五十七八的
呃 就 就
我就说对于年轻人来讲
就是上海人
他到上海来工作
对画你直接就是就四十二三岁的对吧
对对对
我理解了 Ok
那么你首先要怪不得那么多老人买房
那当然了
他们积分高呀
Ok 啊
Ok
都作为子女在吗
Ok
子女是不可能有能
毕竟将近满分啊
接近满分 Ok
因为倒挂太厉害了
Ok
那继续继续
那比如说还有什么可以加分
那这种顶流嘛
嗯 呃
没有什么可以加分了
就是社保加
社保加前面比如说本地户口
然后怎么怎么样
现在好像户口的门槛在降低对吧
户口降低
社保的对大家来说是一个坎儿o 保好家庭
嗯
还有五年没
没买过房
都是家庭啊
都是
都是门槛嘛
Ok 你
你首先就是说这是一个不可能的三角形
嗯
就是你首先你年龄要够大
嗯嗯
我们理论来讲啊
爸妈这种帮你代持的不算
嗯
首先你年龄要够大
嗯 四十来岁
第二
你要在过去二十年听了无数的这种反向大神的操作
一直没买房
第后 第三
你还得有钱
Ok
就是如果我们人中龙凤啊
就不是就是一板一眼的去说
嗯 你 呃
正儿八经不是说去做一些骚操作的话
你这个人群画像是这样子的
对 这 这种人
不会有这样的人的吧
不可能有的吧
我 对吧
但所以大部分的都是说把自己手头早些年的房子卖掉了
嗯哼
然后社保又又长手
手要拿着钱啊
行
就等于这边损失掉的积分我在我靠别的东西补足就可以了
不会损失积分
Ok 对啊
然后那么像红盘呢
我刚刚讲过
基本上要一百六十个月以上的社候
刚才说的那句话笑死我了
我一听这个话像
我觉得我身边不可能有这种人的
那就是高收入的人早就买房了
在上海最好的二十年
对 对吧
早就直交交的社保
对 很少买房
然后比如说不幸听了一些什么这种误国误国误民的专家一直不上这种人
这种人少
这种人真的很少很少
还能继续继续
对 那么 呃
第二类的呢
就大概是比如说比较典型的
嗯 弘扬
包括新静安
虹杨 虹口 杨浦
虹口 新静安 对
呃
这几个旧改比较厉害的区
比如说我刚说说的西北北路啊
嗯 呃 虹口呢
是北外滩
还有那个四川川北路
嗯 这几地方
洋浦浦是比如说围绕着着角角场
呃 不 是五角场
五角场下面的控江路
控江路 Ok 呃
周家嘴路那一片
也是靠近外
呃 那个黄
黄浦江的那一片嘛
对吧 呃
还没到东外滩
对
但主要是这几片老房子多
嗯
在做旧改嘛
对对对
那么这一批就是是说在老上海人眼里
嗯 是五只狗
下只脚
下只脚 对
那么地段没有那么好
嗯
城市界面呢
也比
比如说黄埔啊
庐啊这些要差一些
比徐汇要差一些
老静安
那么这些的分数呢
大概一百个月到一百五十个月就够了
基本上就是十年左右嘛
是你工作十年
然后你只要名下
呃 没 没房产
没房产你把老的房子卖掉了
我基本上这些房子你都能上车
Ok 啊
大概是这样的一个画像
那么郊区点的呢
你就是 呃
可能比如说像闵行
宝山比较热的楼盘
嗯
可能要闵行肯定是新庄或者是新庄辐射区核心的地方
金虹桥
嗯嗯嗯
然后宝山呢
可能就是宝山的上大南大这些地方比较热的地方才可能需要这么多
那市中心呢
就是弘扬地方比较普遍一点
嗯嗯
徐汇这个分数不一定买得到的
一百来个月
嗯 徐汇 黄埔啊
老静安
当然老金娘好
好久没有新盘了
呃
这几个板块一百个月是绝对不够看的
嗯
包括长宁都不一定够
嗯 啊
包括长宁都不一定够
那么再往下呢
就一百个月以下了
嗯 这种呢
就是买到
怎么说呢
就是在新房买到郊区去了
不是 就新房
嗯
新房市买新房市场里面的这种不上不下的这帮人啊
对吧
工作个五六年
七八年
想早点上车
想上车 嗯
有一点始始积累
但是发现自己的个分数拿出来一看不够看
就好的房子通通买不到
嗯
只能买一些不上不下的房子
嗯
或者有硬伤的
举个例子
在轻轨旁边的
旁边有不远处有个什么殡仪馆的
Ok 啊 有
或者说离地铁一公里的
Ok 啊
就是类似这种房子
他们大概五十个月社保
三十个月社保能买三十个个社保
其实就工作两三年就可以了
对
但是你首先名下也无房吗
房其他东西分基础的分数要有嘛
嗯嗯
行
大概我理解了
那就回到你这边啊
你不是也在打新吗
对啊
你现在在瞄准的是哪哪哪一种标准
什么叫哪种标准
就是你是现在准备
呃 你不是
你现在积分大概是多少了
一百五十
一百五十五
一百五十五就属于离面能顶部差一点点
就是那能大概能买到你刚才说说的那个弘羊那种
比红羊肯定超过了
超过了对吧
但是离那个盘龙天地不
不到 呃
门儿都没有
连门槛都进不去
那比如说我们现在
不不不
说你自己啊
啊
就一百五十五的人
嗯
现在有哪些
就是板块和盘
你是推荐的
比如说你现在来个客户对吧
他要看预算呀
不同的预算对应不同的分母
你就把自己摘单拎出来
就是你现在这么一个人
然后来问你自己consulting
你会给他推荐什么房
推荐什么房
我讲讲下下几批的红盘吧
嗯 好的
下几批的一个我重点看好的一个楼盘叫保
呃 保利世博
保利世博在哪儿
保利世博在浦东东
梅赛德斯奔驰
往呃北走五
呃一公里
哇哦
嗯
那么好的地方吗
直接正对江景
然后对面应该就是什么那个
哎
正那不就是对面是黄浦滨江
对啊 马路
马路对面啊
不是黄江对面
不就是我那个董家渡那种地方啊
不不不不不
董家渡再往下
再往下一点走到黄浦世博那一片
黄浦世博 哦
我知道了
我知道
就是那边有一个什么黄浦大桥跟卢浦大桥的中间那一段
那里是大同中学嘛
啊 我知道啊
还是那个外
外语语小学
是那个外国语
我知道
因为那一片
因为我外甥女在外国语念书
对对对
就在那里
江对面就是他们学校
对对对哦
我知道那那里的
哦
对对对对对哦
你是重点推荐那个对
Ok
我当然了 我
我不想去试那个盘
因为我想现在能买到就买到算了
就是就是
你想求稳一点
不是
我现在因为我已经认筹了其他的认筹了啊
但是那个是你推荐的
如果来一个这么跟你条件差不多的客户的话
你是推荐哪个盘的
呃 不是这样
我如果现在认筹的没认上
嗯
我就必须要再去摇下一个盘吧
Ok
那下一个盘我一定上这个ok
百分之百上
那你能透露你现在认筹的是哪
那那 那先不
不了
先无所谓了啊
也无所谓了了
无 无所谓了
反正都认了
也结束了
我认的是一个普陀区的一个盘
普陀区的一个牌
你当时看中他什么呢
呃 稀缺
什么东西的稀缺
它是一个别墅
什么叫叠墅啊
就是介于平层跟别墅的综合体
哦
它又有一些别墅的
其实它就是是开发商的一个小计量
就是说
你知道容积率这个概念吗
我知道容积率这个概念
就你给你二点零的容积率
对
那你能在地上面造多少建筑面积
对的 对吧
那开发商把一部分的高楼尽量做的高一点
层高压低一点
嗯
当中挤一层出来
然后你再把高楼稍微提多一点
嗯嗯
你这一栋高楼的容积率很高
嗯
剩下的面积做一些只有四层小小房子
嗯
不要那么高
那你不就做高低配了嘛
嗯嗯嗯
高低配的目的是你低层的你可以按照有天有地去买
前面有院子可以卖的很贵
楼上有露台就是可以卖的很贵
我单价不就提上来了
对对对对对吧
这样子的
我的总的货值比全部卖高楼会多一些
Ok
这是一个小计量
小计量 Ok
但是这也是那个允许的啊
当然允许
没然有违规
就是你看中的是那个高低配
我是低的那个
Ok 稀缺性嘛
Ok
因为市区像这种
呃呃
所谓的低密度的房子很少嘛
对啊
因为一般都是在什么青浦啊
那种什么那种
比如说所谓的别墅房嘛
是
这是这种的
你的意思就是说
它是在内环内吗
还是内环内
内环内有这种低密度的房子
你觉得是非常苏州和以南非常稀缺对吧
苏州河以南内环内啊
这的确稀缺
然后 呃
隔一条马路就老建安
嗯
然后隔一条马路老建安
等于说我享受老建安的一切配套了
Ok 有道理啊
这个的确不错的
对 嗯
那你现在就是认筹了
认筹了就等结果嘛
摇到的概率极低嘛
大概多少
那个
大概多少人一摇啊
一百七十来个人
四五五十四套房子
五十四套房子
三
三分之一都不到
呃 是 呃 不是的
那一百七十个人会掉
掉些些分不够的的
他是有一个认筹比的
那么 呃
五十四套乘以二点五倍
差不多是一百二十几套房子
一百二十几
一百三不到一点
Ok
那么一百三十个人去抢五十四套
一百三十个强五十四套
对 那就是 呃
要二
二 呃
就是你这二分之一的概率稍微多一点点的
就是一比二点五嘛
你
你如果所有的盘你都能买
你大概有百分之四十的概率能买
Ok
但是这个盘里又有一些是你总价段超你预算的
所以你要砍掉一些
所以我
我能买的可能
比如说只有百分之十五的概率能中
所以是很难很难的
Ok
这就是打新的一大
就是你的预算不是它里边所有的你都能看得到的
对 你
你的预算如果所有这的都能cover 到
那有一些房子你就不会买了
比如说你有两千万的预算
我就眼睛在往上
我就买大户型了
对 有道理
给你一个八十平的你不要了
这个好
好真实啊
这个心态对不对
这个心态真的好真实
所以你会把很多的房子的概率都撇去
有道理有道理有道理
那打星就很难嘛
有道理 当然
你自己大概算了算
你百分之十五的概率差不多吧
啊
大概什么时候出结果呢
二十八号
二十八号
主要二十九号
祝你
祝你运营运气好
我已经吓死了
上海人叫额骨头碰到天花板
反正把他庇估呗
是吧
是运气特别好对吧
祝
祝你运气好啊
我 我
我前两上个礼拜
嗯
摇的那个盘
嗯 摇中了 中间
嗯
四百七十几个人摇
我摇中了二百二
嗯
看上去还不错对吧
对对
总共一百八十八套房
然后我们在那里祈祷说前面有一些人四十个人就不要不要要
因为预算算可能多一点
买买小型型
不不 那
那他留下来实居多少人气号呢
现在还不知道
呃
已经结束了
已经结束结束了
每轮轮到了就是
当然没轮到了
我一个朋友跟我一起去摇
他摇四百七十五个人
摇到四百六
想都不要想了
我说你也牛逼
人放弃的
然后放弃
然后他
他来恭喜我
他说哎
你还有机会
我说机会个毛线机会
前面不可能有四十几个人放弃了
叫到叫把
叫到两百号清牌了啊
就基本
基本上就没什么没机
没什么人气气号号的
Ok
但是这里有一个小插曲
嗯
你说第二号记好了
嗯
二号 七号啊
啊
理论上二号进去什么房子都可以选
对啊 七号了
为什么
因为他是个托哦
我们据不
呃不
官方的一个消息
Ok
就是说这个二号进来
他是等于说有社保年限
Ok 分数很高
Ok 有
又有一些
我不知道是自己的钱还是别人的钱
嗯
他出了认认酬金
嗯嗯
那么就去打一次
打中了二锦鲤附身
他就拿这个名额出来卖
他说 哎
谁要这个盘的房子
我帮你代持五年
五年后卖给你了
嗯
你知道他收多少钱吗
这个是不是叫打防花啊
这
这个其实就是一个属于违规操作
对对对对对
但是呢
这个我听说过
有人甚至以前还
还跟我说过
这要不要一起去怎么怎么样
他就是去赚差价
嗯 他
他收多少钱
一千万
就是你给我一千万
再加上你这套房子本来比如说一千五百万
你给我两千五百万
我把这个名额让给你
他的意思
他的意思就是说
我保他的就是预期就是五年以后你所收获的那个浮动的一个涨幅
是不止一千万的意思吗
那不是不是是是
是因为这套房子有倒挂嘛
哦对
就是你卖出来的时候肯定是能赚一千万以上了
你就按现在来讲就已经倒挂了
然后五年以后肯定更厉害嘛
他是就五年后可能更厉害可能不厉害
这个不去预测
打一个打
打一个可能性
对
但是他要现在一千万就要到手哎
哇塞
太刺激了
这个东西吧
这个真的空手套白狼啊
嗯 算吧
所以没人
没人
那个不能有人的呀
没人给他这笔钱
没那么傻的吧
不要 要 那么 嗯
你收个
你收个三四百万
嗯 五百万 嗯
一定会有人对愿意
因为人家已经看到就先现在倒挂都不止这点钱了嘛
是吧 是
那他收那么黑
最后没人接盘七号了
上海 这这
这有点过分了
想钱钱疯了
其实那么好的机会
你其实不用
你都已经拿到二号了
其实收
自己顶顶上啊
少收一点对吧
要么少收一点
要么自己自己买了呀
对呀 这
这一千多万差价自己赚了呀
那这个 呃 不是
我们怎么说呢
我觉得就因为有这些
呃
投机倒把的人
嗯
才把新房市场弄得扰乱了
嗯
那我们刚需自住的人虽然也也是为了博一些收益嘛
嗯
大家谁不为那个赚钱嘛
嗯
但是这我们的根源还是自住嘛
对对对对对吧
所以不希望有这样的现象太多
嗯
但是没办法
有有这种规定的地方
就有人钻这种空
你那这种超高收益益对么事情都会
会 对对对
就是人是逐利的嘛
这个我觉得都都是能理解
哇 这个好
好刺激
刺激吧
那你二十八号如果重的话
你就是肯定要上了
那肯定上啊
现在摇新房概率这么低
嗯 我那
而且我们有非常强烈的自住需求
嗯
我现在在外面租房子啊
就是假设二十八号位置还不是特别好的话
你马上下一个就打那个刚才说的那个了啊
那个不知道什么时候出什么叫出
但是呢
大概率会在今年初
Ok
那你肯定要是要上的啊
我肯定是要上
嗯啊
你自己现在打新房的一个应自住的一个刚需
就是因为你现在两个孩子嘛
对
是有这种改善需求的一个
一个刚需在的是
Ok 呃
原来的家不够住了嘛
嗯 哇
这个好奢侈
原来家不够住
原来住的也很好啦
哎呀
不会不会不会不会
行行行
今天真的开演技啊
那我们先来说一点那种可能跟你现在比如说我们说一点感受上的东西啊
对
因为我看你朋友圈
就是你现在小区
比如说你也你自己的小区圈子和你自己的那个朋友圈子什么的
还是有一些人所谓的打引号润了嘛
对吧 有一些
有一些有一些
你是怎么来看这个问题的呢
我说了嘛 嗯
等企稳该
该回来的还得回来
你说你这这些润掉的朋友以后还会回来吗
呃 一
我觉得有一部分一定会回来
一定会回来吗
现在人家润说穿了跟你去三亚度个假自由跑跑一个月不是一个道理嘛啊
先放松放松了
只是时间长一点嘛
长期放松一下的对吧
Ok
那我们现在比如说因为我们都八零后嘛
对
我大概比你长个几岁嘛
对
你现在比如说
呃
看一些年轻人啊
嗯
就是现在比如说刚刚
比如说现在是入学季跟那种毕业季嘛
对
你觉得如果从
从一个就是我们八零后的角度啊
对
然后你自己又研究房产
对
关于那种一线城市上车这种话题
就是从你的角度啊
给大家一点建议啊
就是因为现在大家
呃 就是有
有没有这个实力暂且不说
对很多人对于中国的未来的那个比如说经济大环境啊
房市啊什么的还是比较迷茫嘛
对
或者说要不要上车个事情
对
就是从你的角度来说
就是你给他们一些建议
你觉得说应不应该上车
呃
就我们这边还强调你说上海吗
是 呃
一线城市吧
一线城市
北上广深这种
就是我们这边强调
因为jeff 的一个个他是一个个人的意见啊
嗯
只是我们通过这个渠道把你的个人意见转达给大家
不代表你 不
不代表
不是不代表投资建议
不代表投资
不代 代表资
资议
因为只能让人家花钱的这
这个东西对吧
对
就是你说说你的真实感受
就是如果你现在还是一个刚刚进大学或者刚从大学出来的一个年轻人
呃 你 你
现在的你告诉当年自己年轻的自己
应该
应该怎么说
或者说告诉现在的年轻人你
呃 首先
买房这是一个刚需
嗯 对吧 你
无论那个你
你总要有个地方住嘛
对
总要有个地方住
但是呢 呃
中国目前来讲
呃
一线城市的发展超越其他的城市
这个确定性是明确的
嗯
然后还有一个呢
就是中国的房地产目前来讲的持有成本
呃
你如果跟世界范围去对比
是很低的持有成本怎么个概念
你
你买了一套房子
你要交什么费用吗
基本没有
物业费
就是物业费呀
除了物业费还有吗
呃 没了 没了吧
没
基本没了吧
国外有什么
呃 房产税嘛
房产税 对
印花税
印花税
城建费
对对对啊
各种各样的费用
你的意思就是说一一笔投资出算
对
中国的房子适合长期持有
对的
因为你持有过程当中没有太多额外的费用
额外费用 对
然后呢
你自己又能享受居住
对 所以呢
加上一线城市的发展的确定性
以及 呃
这里插个话题
就除了应该说二线
嗯
和一线以外
嗯
其他的城市的房子只有居住需求
他没有一个投资的一个
对
这不叫投资
这叫金融属性
嗯 保值
它没有金融属性
Ok
所以你在三四五线城市买一套房子自住ok 了
就自己过日子用了
对 嗯
你就是有一个安身的地方
嗯 买 呃
有钱一点嘛
买好一点 嗯
但是没必要持有三套四套了
对啊
就举个极端的例子
你如果买了一个现成的房子
嗯
你知道县成的房子除了新房
除了新房市场
嗯
他没有二手市场了
嗯嗯嗯
你如果去一个县城或村农村
你说 哎
我这一套房子
我自己以前二十年前家里我我
我跟我家阿牛一起盖的
嗯
我卖给你了
鬼去给你揭盘
对 对吧 对
所以他没有二手市场的
对的
那么你除了开发商
呃
新造的一个楼盘会有人去买以外
嗯
没有二手的市场就不值得买
对
那所有的年轻人都是这样子
嗯
你如果想要去买房
你先确认你家的那个城市的二手的成交量
嗯哼
跟一手去比它的比值怎么样
够不够活跃
嗯哼
如果完全没有二手市场卖不出去的话
你这个城市就毫无投资逻辑
嗯
那全国二手成交最活跃的城市
嗯哼 北京 上海
嗯哼 呃
广州都不一定很好
深圳呢
深圳还不错
杭州呢
杭州不太好
杭州不太好
杭州不太好的原因在于杭州
杭州的新房供应太多了
杭州九百多万人口
对
而且杭州面积好大
呃
那你要算上杭州那些县
我知道
就是说我去了杭州有一次才知道就是真的他
但是城区可能没上海大
对
那整个杭州的杭州市的一个面积行不
朗登加在一起的话
还是蛮厉害的
那你别说杭州了
我温州都比上海大哦
对对吧 对
但是你要讲城区面积
对对对
人家都是什么金山崇明这种
你把上海堆一大堆也没没用嘛
对
杭州的新房供给太多
你就觉得说杭州
我给你列举一下数字嘛
嗯
上海常住人口两千五百万
对
平均每年供应的新房大概在八万套上下
Ok 少一点
七万多套 多
多一点
九万多套 Ok
那你八万套对应两千五百万
Ok
两千五百万
如果三三口之家来算
你是差不多八百万
八百万个家庭
嗯嗯
差不多吧 嗯
三八二十四嘛
嗯嗯
八百万个家庭
每年供应八万套
百分之一 嗯
杭州呢
九百多万的人口
每年供应十万套房子
Ok
那么你就是三百万的家庭
三十分之一
三十分之一
对
三十分之一三点三
差 差三倍
那你这个供需立马就理解了
理解的 哎
这个算法就很明确
嗯 对 特别简单
嗯嗯
你把所有的城市都以这个方式去对比
嗯
因为如果你新房供应量过大的城市
嗯
你有那么多新房
房价怎么会突然涨起来
对对对吧 对
那上海 呃
有一个支撑就是它的地非常稀缺
嗯
你说稀缺呢
也稀缺
说不稀缺也不稀缺
我们说的稀缺是中环以内的地
就是城区
城区
核心城区 对
甚至是外环以内的地都还算稀缺
对的
那你到郊区来讲
这
这就无所谓了
那无所谓了
上海大青浦嘛
这意思就是上海买房还是要认准在外环以内买对吧
是这个意思吧
然后外外环以内买呢
又分为很多不同的逻辑
你比如说板块差距可大了
对对对
最大的一个概念就是说还是有一个这种城区的概念
对 Ok
首先选城区
嗯
再选行政区
再选板块 嗯
板块里面再选标杆
嗯哼 对吧 嗯
层层递进的就是一个top down 的一个对经济模式
对
首先就是你的观点啊
就是我帮你梳理一下
第一个还是要上车的
就是年轻人肯定要上车
肯定要上
第二点就是还是要在京沪这种一线城市买
会有能力的
有能力的话啊
嗯 会买
然后一个指标就是看它的成交
二手的成交对吧
二手如果成交都没有什么成交的
这种没有投资价值
没有没有投资意义对的地方对吧
如果是
其实你杭州那个我还蛮蛮
蛮惊讶的
就供需相比
相比上海的话
就你的意思就是说
看这种供需需求你会知道
可能如果你有一点钱的话
嗯
与其买杭州还不如买上海的意思
但是杭州呢
这两年也很热
嗯
杭州应该是全国除了深圳和上海最热的城市之一
嗯
原因是什么呢
杭州前两年的落户人口极高
嗯嗯嗯
你能从新闻里看抢人嘛
抢人 嗯
是杭州的人口平均都不是什么一年几万人
对对对 几
几十万人
对呀对
那么他一年十万套房子
几十万人
电商产业嘛
也匹配了嘛
电商产业嘛
抢了很多
但是呢 呃
就是我们说到根源来讲
嗯
杭州的洪西
嗯嗯
最后杭州还会被上海吸走一部分对对吧
对 因为整个 呃
江浙沪还是以上海为核心嘛
那长三角 对
所以你杭州你的高端人才可能还会往上海奔
嗯
那么这个谁是老大老二
这不就立马就看出来
嗯 有道理
那继续 还 还有
还有吗
别的建议
呃 第二个呢
就是让时间做朋友
就是你年轻人上车
嗯
不要太过于说担心我
现在房价这么高
站站岗啊什么的
但是站岗又是什么意思
站岗就是你买到一个高位套牢了嘛
啊
就给你买股票
你买到六千点是一个概念
Ok
不要怕这个对吧
不用怕
因为楼市
特别是上海啊
呃 深圳啊
呃
北京稍微弱一点
嗯哼 啊
这个我们机机会再讲
那么我们主要现在讲上海
上海是全中国楼市最健康的一个城市
健康是什么意思
就是说他的需求无限
目前来看
需求非常多
无限啊
Kk 也不能这样
无限就是说需求还没得到完全的释放
O 的
那么需求有很多
想要在上海买房的人茫茫多
就这么理解
嗯嗯嗯
因为上海的每年的供应的地有限
嗯
上海每年增加的人口是确定的
是一个持续上涨
对的
再加上我刚刚为什么说年轻人不要太过于担心自己杠杆
你就算现在买在高位
嗯
再过十年后一定是低位
嗯
你首先你过去二十年
任何一年你买的房的人觉得自己买亏了的
现在都都觉得赚死了
对对对 对吧
这是其一 嗯
第二呢
我们中国整个房地产商品房发展充其量也就二十五年
就八年房改到现在
对对对对
那么你从更长的一个历史维度去看这个事情
去看看美国
去看看纽约
去看看东京
去看看伦敦
嗯 这看纽市
你去跟一百年去比
它的房价就是持续上升的
嗯哼
你可能经历过二战
有一个波动
嗯
经历过零八年的次贷
有一个波动
嗯哼
经历过九九年的互联网泡沫
有一个波动
就看长期k 线图对吧
你从长期k 线图就是一路向西的
对对啊
一路向东的
对
就是这么逻逻
对对对
那你上海你可能因为这两年的疫情有一些波动
嗯
或者说我们整个国家大环境
呃
这两年不太好
嗯
涨得有点慢
对 慢了
长期k 平点点吧
但你如果再到三十年后
五十年年后
一定是这样子的
嗯嗯
这是一个确定性
那么你现在上车比你二十年后上车一定是划算的
这个 这个
这个我们再再跟大家提醒一下啊
就是不构成大家的投资建议啊
对
只是这是我个人看法
杰ff 的一个一个个人观点分享啊
对
因为的确这个
这个东西
很多人还是会固执己见嘛
就像你说买房的人肯定会觉得说自己的判断自己的观点是对的嘛
对对对对 Ok
还 还有吗
还有别的想想跟
那就是说
呃
现在一些年最年轻的一些人
可能他们在想要不要上车的事情
还有没有一些建议
我觉得最后一点呢
就是是不是跟年轻人的
嗯
跟所有买房人好的
呃
现在上海买房不比十年前二十年前
怎么说
你买错了
你还有补救的机会
你现
你说十年前还有补救对吧
十年前你都可以补救
Ok
因为十年前内环的均价大概在四万左右
嗯嗯嗯
现在呢
现在都十万加了
哦
我懂你意思就是现在的房
呃
房价跟你收入的这个差额比十年前拉的更大更大
贫富差距更大
就没有容错率了
你没有容错率了
你就像我刚刚那客
客户的案
嗯嗯 你完之
之后
以前你最早上海买房没有所谓的什么满两年满五年的一说的
对的
你满两年你
你税低一点
现在通通满五年
就说你买错一次
你可能五年内的置换成本极高
嗯
你的税会吃掉你百分之十
对
那么如果你买错一次
加上现在的金额又那么大
你会损失好几百万
所以现在没有什么容错率
你如果觉得自己很厉害
那你我劝你多花点时间去研究它
如果你觉得自己不够厉害
找懂的人
找我
找懂的人
找懂的人
都要懂的人
对
因为现在你买错了
是一个七位数的损失
对
对于有些家庭是一辈子的事情嘛
对呀 嗯哼 对呀
就是你进这个赌场
你只有一次下注的机会了
是啊
你你你你
你买新房你买错了
对 烂尾了
你一辈子玩一辈子完了
对对对对吧
对
这个你买二手房
你买错了
你可能 呃
亏个一两百万
对
这是不可承受之重啊
对对对
的确是
我觉得这个
这个你是个提醒非常到位啊
对啊
所以现在没有容错率
一出手就一终身了
对呀的绝大部分人来说就梭哈了吧
对对对对吧
因为中国因为富人还是有很多嘛
对于富人来说没什么好提醒的
富人的话
你反正无所谓嘛
对 无所谓嘛 对
因为我就是经常看到一些朋友听说的一些例子啊什么的
真的是有很多人就是隐富阶层
嗯
就是买起来真的是不眨眼的嘛
也是有这种这种人的嘛
当然富人也痛的
痛归痛
但是他
他有容错率
他可以多次下注嘛
当然是吧 Ok
那今天非常感谢jeff 啊
就是到我博客来来做客
你终于聊了一波上海房地产
如果不是风控
我还不太想到会聊这个
之后可能还
还有对吧
Episode 啊
什么
对对对对对
我们再约嘛
对对 我觉得 呃
非常感谢啊
然后因为的确是风控
让上海房产成了我内心比较想关注的一个话题
嗯嗯
因为的确现在很多人
呃
就是说对于这个城市的一些信心在的确有人在动摇嘛
对对对对
但我也很好奇嘛
未来到底会怎么发展
但你这么一个新上海人
温州
温州来的新上海人
我们祖传手艺温
聊房子一定要温州人来聊
所以说我非常非常好奇啊
今天这么一听
我还觉得挺有意思的啊
补充了自己很多知识的一个盲区啊
比如说一些不会那个看看
术术专攻嘛
对对对对对
非常非常感谢啊
然后如果
呃
我觉得你可以说一下你这个
你现在比如说几个平台啊
如果大家今天听到我们今天这期节目啊
对你的那个内容有有关心
嗯
比如说你可以说一说
比如说你的直播
直播间叫什么名字
然后你的公众号叫什么
你的b 站账号是什么的
S 可以说一说
大家可以关注一下你嘛
感谢感谢给我以后潜在客户
可不然n 多年之后说不定就成为你的客户
商业互吹
对对对
你可以说一下啊
啊
我所有的那个
呃 公
公寓的那个名字都是一样的
就是我的英文名jeff 再加一个大截胡的意思
呃
Jeff 大jeff 啊
大截胡
截胡那两个字
截胡就是你打牌的那个截胡拦截拦截截的截
然后胡牌的胡胡牌的胡
Jeff 大截胡啊
大家可以到各个平台去搜一搜有没有这个账号
有的话就是jeff 的那个那个输出平台
对对对对
大家可以关心一下公众号
就是希望大家买房成功啊
对对对
打新成功
好吧
那我们今天这一期的井户端会议就到这边啊
大家下周节目再见了
拜拜
人群能go to lovey fug keeps coming the thing better
明白就是看be rudout say gitar stack either 我每个人么爱情