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第七章选城市就是选未来买房
楼市分化
哪些城市有投资价值呢
短周期
visuas
长周期
楼市有长短周期之别
从短周期来看
决定楼市走势的最大因素是政策
尤其是金融政策
只要货币增速
也就是m二增速明显高于经济增速
且楼市调控未及时收紧
那么楼市就不乏上涨动力
这是房地产市场的基本规律
无论中国还是发达国家都是如此
一个典型案例
二零二一年
在新冠肺炎疫情冲击之下
美国多个城市的房价纷纷创下历史新高
背后正是天亮放水和通货膨胀的贡献
就我国来看
一九九八年至今
中国房价之所以大幅上涨
与m二就是广义货币总量井喷不无关系
二零零零至二零二零年
m二总量从十三点四万亿元升到二百一十八点六八万亿元
二十年增长了十五倍
m二同比增速一直跑赢实际GDP增速
就调控政策而言
房地产始终是经济的从属工具
一切的核心都在于经济
经济稳
则房地产处于抑制状态
经济波动
则房地产必须要稳
经济大波动
则房地产要成为最后的定海神针
这就决定了房地产的逆周期性特征
同样也决定了楼市调控与经济形势的负向关性
当然
房地产对于经济的刺激效应面临着边际递减的困境
支撑效应越来越有限
而负面效应越来越突出
但从长期来看
楼市最终要回归基本面的约束
这里的基本面主要指的是经济
人口
城镇化和住房存量
就经济而言
经过数十年的高速增长之后
中国开始步入高质量发展
经济不再像过去一样动辄两位数的增长
与经济相关的税收
居民收入等增速也在同步放缓
经济从高增长步入高质量发展阶段
楼市自然也会受到影响
房价最终将与经济增速相匹配
就人口而言
人口是房价的最终支撑
而年轻人则是房地产投资的中流砥柱
在日本
二十世纪五
六十年代的婴儿潮推动了七
八十年代的房地产大繁荣
中国
二十世纪七十年代到九十年代
人口出生井喷
这可以视作中国的婴儿潮一代
正是这些人口成为中国房地产黄金时代最坚实的支撑
与经济增速
城镇化
货币宽松一道
托起了楼市长达二十年的繁荣
从资产角度看
一个国家年轻人越多
越容易形成资产泡沫
而老年人增多之后
当初的资产泡沫没有那么多人来接盘
资产回报率可能会下降
这对房地产的影响尤其大
出生人口呈现下滑趋势
老龄化程度不断加深
人口已经呈现倒金字塔结构的话
对于房地产将会带来长期而深远的影响
就城镇化而言
二零二零年
我国常住人口城镇化率达到百分之六十三点八九
相比二零一零年大幅增加十四点二一个百分点
以百分之七十的城镇化加速阶段的上限空间所剩无几
根据国际经验
当一个国家的城镇化率处于百分之三十至百分之七十时
将处于发展加速阶段
我我国城镇化率突破百分之六十
离百分之七十的上限越来越近
按照目前每年百分之一的城镇化速度
到二零三零年前后
我国城镇化率就有望突破百分之七十大关
城镇化是中国房地产的终极支撑之一
城镇化的能量小了
经济和人口的长期趋势就难以逆转
留给房地产企业的博弈空间由此收缩
而楼市的上涨动能同样受到限制
再看住房存量
根据任泽平团队的测算
一九七八年至二零二零年
中国城镇住宅存量从不到十四亿平方米增至三百一十三点二亿平方米
城镇人均住房建筑面积从八点一平方米增至三十四点七平方米
城镇住房套数从约三千一百万套增至三点六三亿套
套比从零点八增至一点零九
一线 二线 三
四线城市分别为零点九七
一点零八
一点一二
可见中国住房已经整体性过剩
只有个别一二线城市存在结构性不足