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世界开高端
我爱井户端
The the
大家好
欢迎收听本周的井户端会议之梵高morning 场啊
然后那个
我们继续欢迎高磊
今天我们要聊一个
我聊一个就全民非常关心的一个问题
嗯 对 然后呢
我觉得说我一直在在跟高磊说
不要我们两个对谈嘛
对
找点嘉宾啊
从不同的那些角度啊
或者或专业或非专业的一些角度来加强一些我们的那种怎么说呢
聊天的一些宽度吧
维度加深
可还有一个原因因就是今天的这个这个话题其实我真的不在行啊
啊
因为今天要聊的是地产
对 嗯
你是无产阶级嘛
对吧
我也不是 我
我不能说无产阶级
但是就是地产这个呢
我
我确实我没有仔细研究过
所以说呢
就是我们请那个高磊啊
来请来了一位他的一个朋友啊
让我们向先让高磊介绍一下你这个这个朋友情况
呃 赵博士
呃
这个如果说有人比较了解这个地产情况的话
就是在我这个圈子里确实比较少啊
那赵博士应该是number one
嗯
所以今天把他请过来啊
我
我觉得他在上海地产一些就是发展规律方面
你不要把你不要聊的太深入就是
不会不会
不是道德人听出来这不就那个谁是谁
是的
不会不会
主要是
呃
如果说起上海地产的一些发展的规律
包括上海空间上的一些一些变化的话
我
我觉得在我觉得圈子里
他是一个比较了解的
嗯嗯
那我如果是这样的话
其实今天这期节目我也很推荐
因为我
我有一个上海话的一个博客嘛
嗯
就是我上海博客经常常免免一一怀旧的话题
想聊一些比较高大上的对吧
因为我一直觉得说聊着聊着就说啊
这句
这句话上海话应该怎么念
是非常无聊的嘛
是他经常会在我那个那个上海话的博客里
节目里面聊一些比较别的一些话题嘛
嗯
前段时间刚好聊过一次买房子的一个话题
然后我觉得哇
好多人好像挺关注的这个事
嗯嗯
上海人嘛
就股票啊房子啊
跟钱有关的对吧
是一个金融味道很浓的程序先知道上海话里边或者上海人用的语言里面能出圈的基本上就跟钱有关的就很多跟股市有关系
他割肉啊
坐电梯这种说法就
就是上海人传出去的吧
对对
然后还叫自黑吧
对对对
还叫一杠铃
对
然后前两天有一个特别好笑的一个事
嗯
前两天那个我
我们大家族在那个人民广场那边吃饭
嗯
就是一个餐厅那边吃饭
然后呢
就是你知道人民广场不是有一个工人俱乐部嘛
嗯 有
有一栋楼叫工人俱乐部嘛
后工人俱部门口那么多年
大概概九十年代到现在有一个传统
就是门口一堆老老死啊
啊大叔啊
就老古民民在那边聊聊股票的事儿
就是那种民间
民间股神经常在那边聊吧
就上海这边人都知道了人民广场两件事嘛
人民公园相亲角
工人俱乐部那个股票角嘛
是吧 嗯
然后那天我就开车在附近走
他旁边有一条路叫北海路
然后我经过北海路的时候看到一家面馆
然后那个
那个名字把我笑死了
那家面的面馆名字叫基本面
我说个个板板太懂梗了
就开在这
这地方叫基本面
我真的
我就很想下去吃一顿
那没事间吧
没 没 要停车 嗯
就是想说回来
就是因为上海人对于金融
对 对于啊啊
对于资产这一块的题天然敏感
天然敏感
这跟上海城市的这个定位是有关系
对对
所以说就是说今天虽然是梵高嘛
是一档普通话的一个节目
但是我们也想通过那个上海的
那刚才你刚刚提到房产啊
因为房产这东题不光上海了
太敏感了
就全国性的一个话题啊
因为那个空间规划以后那个城市的一些规划的一个话题
城市更兴之类的
请教一下那个教博士的一些意见啊
那个
那我们要不先
先跟大家表招呼吧
呃 大家好 嗯
其实我也对房产不能说非常非常的了解
只是就是平时跟高磊啊或者其他朋友聊起来的时候会聊到这个
因为房产大家都非常关注
三十多年来是吧
这个改革开放以后三十多年来
这个全国的
全国的这个房产就是得到了
基本上所有的人都没有逃过这个这个话题
都在这个漩涡里面
那么 对 那我们
我先
我先抛一些我自己比较感兴趣的一些话题啊
我记得现现在这个兴趣的话题就是去年年底啊
上海经历了一轮二手房的交易高潮嘛
嗯 就看不懂
就是一下好像
什么
我记得好像十二月一个月就交易掉四万套二手房
然后数字好像是北京跟深圳广州加起来都没上海那么多
这个到底是一个什么样的原因
你有
你有分析过吗
呃 这个呢
其实有很多的因素
其中最主要的一个因素应该就是政策上面的一些导向
嗯 因为 呃
去年有一个人口留户的一个政策啊
就是九八五的什么的啊
九八五的高校的学生可以本科好像就毕业直接落户了
对对对
所以今年你像今年高考华师大跟同济大学的考分会提高
嗯
就是因为他们
他们那个突然会那个特别受欢迎嘛
有购房资格
等于因为你一毕也经常落户
一落户你就可以去申请那个一手房的那个那个了嘛
对 之前呢
上海落户的政策大家都知道
就是很严格的
因为其实在之前上海就就有点想抢人
嗯
而且之前其他城市都在抢人
杭州啊
深圳啊都在抢人
成都啊这些城市
因为呃
之前呢
上海是把这个人才落户呢
放在在的浦东
也就是所谓的这个临港
对
就是这样的一些区域
那么呃
现在是全市可以就是落户
对
那么这个呢
可能就是触发了一大部分的这个刚需
嗯
另外呢就是
呃
因为房地产的这个价格的影响因素
或者就是交易二手房的这个交易的因素受很多因素的影响
比如说你的新房购买受限
然后还有一些就是这个教育政策
比如说学区啊或者这些
那么就是有很多人他就处于一些刚需
嗯 呃
他就必须要进行置换
嗯嗯嗯
那么所以就出现了这样
但是政策也
也有送
我有的朋友正好是去年年底要买房嘛
但是就是还好他下手早
因为他可能晚个两三天
那个房东就要降价
去年的票价基本上十万二十万往上的跳
而且我
我妈妈有一个朋友
就是他自己是
是要卖房嘛
他说他光那两个月就我自己主动违约三次
对 因为我愿
愿付违约金
我也不 不卖
卖下一家
因为下一家出的钱是足以靠到我的那个违约金的嘛
嗯嗯 要出 出三
三次
没有就长
长看 不 不懂
就是那种感觉
就当时二手房的那个
对 是卖疯了
疯了啊
就好像跟一个有一个在上海买房子有一个积分制好像有点关系
就是这个东西好像是比较新是吗
对
这个就是限制了你一手房的
一直限制一手房
对 但是呢
就是控制一手房嘛
一手房 像你
像我现在就没法买一手房
嗯
然后你只要有一套房子
你就不能买一手房
就不能买一手房
所以说
而且因为一手房它有指导价嘛
控价的嘛 对
基本上
所以说为什么现在很多人就是在上海
就是如果有资格的话
肯定要去举手买那个一手房
因为买到就是赚到嘛
对对对
一手房有一个控价嘛
就跟
跟那个市场价还差很多嘛
对
但是好像是说你买到之后还有多少年好像是不能交易交易的
对嗯对
为了控
为了控制
比如说有人炒
炒房花嘛 哎 是
是的是的
其实这是无孔不入这种事情
呃
其实地产的这个价格和这个政府的这个调控一直是此起彼落的
就是近三十年
就是改革开放以后这三十年
虽然是经济有突飞猛进
其实房地产也是有突飞猛进的
对对
可是你知道现在那个很多人把你在一线城市买房这个行为叫上车嘛
他所谓上车就是说你上一辆
中国经济发展导致一线城市资产暴涨
的这辆车 嗯
如果你就是十年前没买下
现在也没他
他的意思
意思就是说北上广深就是一别买
就是说你之前没买对吧
嗯 现在买也
也可以啊 是
就因为一定要上这趟车
有这种说法
有这种说法
有有有有
呃
这趟车的就是说这个速度其实是在变化的
嗯 就是说
呃
在人口就是城镇化这个速度非常高的这个这个阶段
这辆车的这个速度是非常快的
你在那个时候搭上车
你也许现在就已经
呃
经济自由了
或者高速公路了
对对
现在这个这个时点搭上车
可能就是已经到了一个比较平稳的一个阶段
然后你
你不能享受这个带来的一个红利
嗯嗯
你说的不能享受这个带来的红利
是指它以后的涨速会被控制
呃
以后的企可能没那么好
以后的涨速必然是放缓的
因为 嗯
因为整个房地产它的发展就是长期就是看人口的
然后你如果没有这么多的人口
对
你就没有这么多的需求
没有这么多的需求
你的房子卖给谁
嗯
那么所以就是长期就是看人口的
呃 中期的
中期的这个阶段是看土地的
土地的其实也是是看政策
就是说比如说你的规划
嗯嗯嗯 呃
规划是是控制土地出让的这个量的嘛
还有出让在什么地方
呃
这个时候你就要去选择你投资的这个区位了
嗯
然后短期其实是看金融
但这个
这个 这个我
我来给解释一下
为什么短期是看金融的
其实去年这一波房子的涨幅
跟去年为了对抗疫情
呃
咱们的监管呢
可能在货币方面有一些政策出的比较松
嗯
那么房地产这个资产价格啊
就是所有资产的价格吧
对 都在涨
这一旦遇到宽松政策
肯定有一波涨幅
对
但这个确实是短期效应
嗯
刚才那个赵博提到区位啊
那我就有兴趣了
就是你也上海人嘛
对吧
上海现在如果听我们节目是有那个想上车的上海人的话
嗯
你觉得适合上海的规划来讲的话
你比较
因为这去年不是又出
呃
今年两会上海不是又确定个什么五个什么星辰啊什么的
对 这个你有
你有
你有研究过吗
就是这个他们是怎么样一个一个想法的
对
值得投资吗
五 五个新城
值得投资
值得投资的
对
非常值得投资
青浦
什么嘉定
松江
松江南汇啊什么的对吧
嗯
就是 呃 这个呢
就是说
呃 怎么说呢
就是说
呃
我们回顾一下
嗯
就比如说上一版的这个城市上海的这个总体城市规划是一九九九年到二零二零年
嗯 然后呢
呃
在一九九九年这版规划出来的时候
上海是没有临港新城的
对
也没有虹桥枢纽的
对
然后很多的这个城市现在最重要的一些节点
呃呃
都没有的 嗯
但是他在没有规划的情况底下都发展起来了
嗯 所以
所以这个
这个其实是
是当时是就是速度发展的非常快
是就是规划没有变化快
对
规划没有变化快
那么就是说其实房地产发展的这个就是说土地开发的土地财政的这个这个动力大过了就是说规划的这个导向的这个约束力
嗯
所以就是突破规划
在上一版的这个总体规划里面是
呃 是
是非常突出的一个一个表征就显得就是规划有点保守了对吧
是这个意思吧
呃
不是说规划保守
应该说
应该说房地产发展过于激进
你走出了当时制定规划的人的想象了
对
就是说政策
比如说我要发展哪一块
其实是一个就是政府的一个决策
然后谁来决策
这个并不是说规划来决策
是
是头部来决策
嗯 那么对
所以就是说
呃
在那个高速发展的这个阶段
大家可以看到这个房价就是说不停的在飞速的往上走
然后不管你怎么调控都打压不下来
嗯 这个
这个好像是因为需求催的
说实话没什么关系
嗯
这需求实在是涨得太快
嗯 呃 其实呢
怎么说呢
规划其实也是一个公共政策
它也是政府的一项公共政策
所以它是政府出政策里面的一个调控的一个手段
所以就是说你只要把它看成政府的一个政策
嗯嗯
你就可以理解了
嗯嗯对对
就 就如解了
当年
当年就是说七八年改革开放以后
呃
八八年年房产产从哪里发发展起来
嗯嗯
是南方吗 我
我不知道
我真的不对
中国一南好像啊
那里外出深圳那一块不就是海南岛嘛
是吧 海南 对哦
最开始
最开始就是将海南这黄石啊
潘石石啊都是美波起来的嘛
对对
我突然想起了海南的第一次房产泡沫崩溃对吧
冯伦的
就是那个时候
对 冯伦 对
那个时候
然后呢
就是说在八零年的时候
海南的这个房地产的这个价
价
均价一千多块钱
哇 好便宜
一千
一千三百 对
一千三百
然后呢
它并没有飞速的涨啊
八零年到九一年是十年间
他几乎没有涨没动
他从一千三百涨到了一千四百
那你要考虑到八零年中国人才赚多少钱
嗯 但是
但
但是从九一年到九二年
不知道它涨到了多少
翻翻了吧
九二年涨到了五千块
哦 就海南 海南
对哦
然后九三年
九三年又涨了百分之五十
涨到了七千五百
嗯嗯
然后下半年的时候调控了一下
又回到了一千五百
所以那个时候的这个就是海南的这个房地产啊
其实 呃
就是说当时其他的就是我们国家其他的这个mainland
呃
这里的这个房地产都还没有起来的时候
海南一枝独秀
对 一枝独秀
一直在涨跌涨跌就是非常可怕的一一一个状况
就是什么涨百分之五十降百分之八十
我
我突然想起了这段时间有一次非常著名的经济调控以及
呃
有一个公司好像叫广播投还是什么的
是 当时是被
呃
高层给接管了
嗯啊
这一次好像就是所谓的海南地产泡沫事件
你说的对
这就是我们国家第一次这个对房地产的泡沫
泡沫 第一次
是的是的
因为政府出手调控这个这个房价
然后就是导致这个海南的这个房地产泡沫的时候了
对
九三九四年的时候
是的
九三年九四年的时候
然后那个时候呢
就是说海南当时有一万多家房地产公司
大概是经一了了房地产下大才一万多家
然后在这个政策出了以后
大概倒闭了百分之九十五
嗯 大批倒闭
然后当时
当时这个坏账达到了八百多个亿啊
然后当时海南就是
我不知道
就是 呃
各位还有没有印象
就是海南的三大奇观
哦 我没印象
烂尾楼嘛
对吧
天涯海角烂尾楼
对对对
确择了烂尾楼三大奇观是的
嗯啊
这就是这次调控的才诞生的这么一个顺口溜了
等于是真的并处都是硬硬那个泡沫沫
哎呦 对
有点硬着陆
那个硬着陆就是硬着陆
对
然后那个时候之后才会有没有
嗯
For prime minister do o
对对对对对
崛起嘛
然后对对对
经济沙皇出现呀
这不起也不行啊
他是比叫雷霆手段嘛
对对对 嗯嗯
然后呢
这个海南的这个房地产
它就导致了全国的这个产业链经济链就发生了一个断裂
然后影响了全国的这个经济
呃
当时有一条新闻啊
二百亿的坏账这个事情
对
当时有一条新闻啊
我
我记得有一条新闻叫做
呃
杜绝楼楼堂馆所的建设一窝蜂
对
好像是这么一条新闻对吧
嗯对
然后后来呢
就是说九三年九四年这时候调控了是吧
对对
海南的房地产泡沫破灭了
然后到九五年的时候
全国的这个商品房的这个面积
就是当时的这个空置率啊
因为当时它其实商品房刚刚开始发展
对
它的空置率就已经达到了呃
五千万方
这是大概什么概念呢
五千万方 呃
什么概念啊
可以对比一下
就是说今年到今年四月份啊
我们总的这个控置率才三三一个亿
嗯 我懂了
这么多年我们的苦大概明白了
也只有一个亿差不多
当时年年前
就
就那个年代
就是就奠定了基础
对 嗯
非常恐怖啊
啊
确实非常恐怖
对
九六年的时候
然后整个房地产就全面亏损
就是感觉好像
感觉好像中国人对房地产有一种很执着的东西
就你看这么多年以来
来来回回就是这个东西
那个时候还不执着着
这时候不执着吗
哦 对
那时候确实还不执着着
因为九八年之前还有福利分房
但是九八年之后为什么会发生那么大的变化
是因为福利分房制度彻底被取消了吗
对 就是
就是政府出的最重的一拳啊
就是扶持房地产最重的一拳
因为在那个之前你还有一个后门
对 分 分房嘛
对对 我要
我要依靠这个单位去分房
然后去买
然后当时的这个库存这么多
然后九八年的时候
嗯 呃
当然九七年的时候还有一个
呃 金融危机 对
金融危机
然后这时候整个的方式都很差
对
差不多进入了一个冰河期
然后这个政府觉得这样不行
我这么多的库存
我必须要去库存
去库存
所以就是
就是打出了这个全面商品王牌
对
就是停止福利分房
同时放开这个房贷
放开这个就是所有的这样这样的福励买房啊
对对
金融的这个这个这个手段就是是打了个王炸
对 嗯 然后呢
就说这个一放开以后出现了一个什么呢
就是当年就出现了
就是说各个单位
就原来要福利分房的这个单位呢
他就是为了抢这波政策的这个末班车
使劲分是吧
你问他就来不及借了啊
他就买啊
使劲买 对
就是很多的这个呃单位
他就买一批这个房子
就分给自先分掉嘛
对
然后这样的话
就是我
我看是有一套房子
就是九八年的时候是吧
对
九八年的时候是赶房
因为有个说法嘛
末班车嘛 末
末班车
这个时候赶末班车是我
因为我爸是国企那个
那个员工嘛
嗯
就当时经常会回来说
就反还有一个规模本苏母本苏
就是有这个说法嘛
就一批人
因为他到了中层
突然说啊
以后没有了领导
快点搞呀
这个事情就是这样
对
那个时候赶上末班车其实是很合算很合算的
对
然后从那以后房地产就开始一骑绝尘
就
就开始涨了
当然当中还有一些小的这个个
呃
对 波动
它其实小的波动其实真的不算很大
就是比较大的那一次是二零零八年金融海啸之后
有一波 呃
比较明显的一个回调
但是那个回踩说实来
你
你用现在眼光看
这多好的上车机会对吧
对对对对
好了
你这个东西呢
我觉得还是一个就是政策是一方面的
还是比如说我们你像九十年代
基本上就是有一个说法
开始就是人口红利嘛
嗯 有
再加上其实九九十年代是人口红利
比如说很多人去到城城城镇里边去打工或者怎么样
有一波
因为很多人投资他也是看预期嘛
是
所以买房的人其实不一定就自己买的话
不一定想的那么多
但是投资
他会觉得说我投资房地产的一个预期就是比如说九零年代
零零年代中国有所谓人口红利
是然后一零年之后嘛
中国有所谓城镇化改革
加速城镇化
他会觉得说长期利好
但现在今年
就是这两年开始
大家有点预期有点调整
就是因为你知道今年一月一号公阿部出个数据
二零二零年收率的问题啊
全中国只生了一千万人
听上去好像印象你在欧洲一千万就是个大国嘛
咱们这十几纪纪一九年啊
我们是生了一千三百万
就是一年差了三百万人
哎
是就国家被吓到了
然后你知道今年不是第七次人口普上数据一直不出来嘛
对
据说是数据蛮难看的啦
就是
就是现在中国可能未来会影响房地产一一很大大一个远远预期
就是我们中人可能是
嗯 就是
就是说要刹车了
人口红绿塔
对
还不至于说马上像那个日韩那样陷的那么快
但至少是看得看得到已经这个速度要缓缓走平了
对
然后我那天还看一个数据
就是那个现在去上海啊
就是这次有我就那天看的
有个哥们发了一个
据说是那个内部的一个
因为现在棋谱的数数据还没正式出来
他们说那个有一些在外面传的一些数据
基本上就是什么北京
江苏 广东
上海这些省市人口还
还在增长
因为就是西北那些地方
中部那些地方的人转移嘛
转移到那个
但是基本上看出来已经是以后一个房地产一个叫中央转移支付这个东西难以回去的
就是人口的下降导致那个
那个很多地方它就是
就是财政收入就非常差
对
蛋糕已经就是不再继续增大了
对对
蛋糕糕后后要怎么切的一个问题了
所以这个可能是影响未来房地产的一个远期的一个一个预期的一个东西了
对
长期看人口
嗯 行
那么刚才说到就是说九八年以后这个整个去库存
对
这是中国第一次这个房地产去库存非常成功
嗯
就福利分房一下就去掉了
对
去掉了以后呢
然后呢
呃
到两千年以后
房价就开始开始涨了
嗯 开始涨了
因为这个是遏制不住的
就是说我们可以把这个房价和我们国家的这个呃
城镇化率可以这个曲线可以去拟合看一下
对
看在你就会发现
就是说两千年的这个时候
其实在
呃
八零年就开始人口开始涨了
但是它没有这个斜率
还没有
还没有到达一个高速的一个通道
呃
那么到两千年的时候
这个时候达到了一个高速的一个通道
嗯
所以这个时候最先涨的就是北京
嗯
北京因为是首都嘛
嗯
然后所有的人都要去北京
对
然后所有的人要在北京落脚的话
它必然面临一个住的问题
对对
那么当时的这个北京的这个房子就涨得非常厉害啊
呃 北京
二零零一年的时候
前三个月北京的涨幅达到了百分之九十七
我的天
三个月
三个月翻番
对
现在都难以想象的
就那个时候
那个时候真的是上车
你一旦上车了
就就是一辆磁悬浮
哦对
你就可以
对打赏
所以那个时候也是有一部分出国潮
有人把北京的房子卖了出国去了
这是涨
真真是失算了
卖了四合院出国去了
哎呀
结果论嘛
他当时觉得说已经涨那么高了
不会再涨了吧
是啊
然后过了n 多年回来一看
就是涨到
涨到自己都不认识的东西
对对对对
嗯嗯
而且你想两千零一年
你刚刚说的两千零一年的前三个月吧
两千零一年你样中国是一个蒸蒸日上的感觉
入市wtowto 中国
中国进入世界杯
嗯 对吧
然后申奥成功
都在两千零一年
对
就那种年代
大家会觉得说未来一片光明啊
对
还不上车啊
我那时候还准备出国了
有大座 对
我那时候还准备出国了
就是 就是 哎呀
有打扫
赶紧上车
对对对对对对
那是零一年啊
嗯 对
零一年的时候
然后这时候长得不像样子了
对
大家都会都开始有点恐慌了
然后其实
其实高层也会觉得这个涨得有点过分
嗯
所以零二年的时候
就是第一个二幺七号文
嗯
然后就开始调控
调控 嗯 市场
调控这个房地产市场
然后这个房价就被压下来
你 你这个
你这个让我想起一件事儿
让
让我想起一件事就是
就是实际上在中国
股市和楼市的联动是有规律的啊
对 是的
先来一轮股市的牛市
然后是楼市市牛牛
然后后都下去一点
然后再来一轮股市的牛市
再来一轮楼市这个牛市
这个你提到的这个二零零一开始始调的时候候
前面那个就是两千年左右的时候
是楼市涨的比较快
嗯
但是恰好就在那个之前有一轮股市的五幺八行情
嗯
牛市就是在九八到九九年那一轮行情是走的非常非常标准的上涨潮
其实他们如果波形的图形是差不多的
只是是有一个时间差的
一个有前后飘移
就是如果果隔一两年把它叠在一起
它图图图形基本上是重叠的
对 你会
你会发现很有意思的一件事情
在中国有这么一批财商非常高的人
当他从股市里赚了钱之后
他出来的他一定会去买楼
买楼 对
而且多少年了
就一直是这个规律的重复重复的这个模式
对对
二零零二年的时候
虽然全国的这个平均的这个价格被打压住了
但是北京的房价依然在
嗯
很快的上涨
很坚挺的 对
就是因为它的这个城镇化
它的人口在增长
嗯
所以他他的这个刚需是没有办法的
嗯
然后零三年的时候又开始控制
因为北京的房价
呃 我不知道
可以翻当年的这个新闻
嗯
可以知道就是说当年北京的这个房价涨得有多么的凶
对对对 嗯
他这个这种涨幅实际上是跟城镇化之后
嗯
就是非常正常的刚性需求是有关的
能这么理解吗
嗯
可以这么理解
就是大家对北京的这个预期也是比较高的
Ok
就是真的城镇化
冲到里边的人能买得起房的还是少数
但是呢
炒房或者买很多房子的这种
它的一个基本的一个底气就在于说要城镇化呀
啊
那我先买嘛
买好
买好之后
以后转手给那些新贵嘛
是吧
那些新新的精英嘛
完了以后等着
对呀
然后炒过来炒股去
继续传话的
其实北京是我们国家的一个房地产的一个风向标
对 风向标 对
就比如说
呃
在零二年的时候
呃
大家都房价受到抑制了
北京还在涨
那么到二零一零年的时候
二零一零年的时候
北京的房价又受到了遏制
然后哪里涨得特别厉害
高磊
我觉得你大概有点印象
二零一零年
对
二零一零年
深圳通州
通州 哦 通州啊
哦
那也作为这个印象
对
它是作为就是北京的一个附中
呃
那个附首都附属都
首都
通州不算最快的
燕郊最快
对对对
电销最快那段也在北京是吧
对
那段时间在北京工作
我听
听他们说过
说当时有一个同事家里就是住在通州
嗯
那我们当时上上班的
比较远
他每天都在抱怨
他说哎呀
好远啊
然后呢
通州那一波涨幅出来之后
我
我有一句就是他跟我讲的我印象非常深的话
他说终于轮到通州涨价了
所以我印象还挺深的啊
啊
你这么一说我倒想起来了
嗯 对 是的 然后
所以说北京就是房地产的一个风向标
对 他他
他的这个风向标有的时候是反的
就他其他的地方在降的时候
他还在涨 嗯 对
觉得他非常的坚挺
嗯
所以你搭车的时候要记住要搭哪里的车
就是你也得那辆好车是吧
房地产就是说有快车有慢车啊
嗯
你搭哪辆车
嗯嗯
但是现在看的话
仍然是这个样子
就是说因为
因为是这样
就是燕郊的房子
这次经过疫情之后
燕郊的房子看到暴露出很很多的问题
嗯 呃
好像房价不行了
嗯嗯
但是北京其他地方的房价好像这个
这个遏制的是比较比较厉害的
不知道这次能不能压住啊
你觉得呢 我
我还是比较难的
比较难是吧
我们国家只有一个首都
对
那倒也是了
对 你像精英
你要发展
你只有去北京了
嗯 对吧
好像怎么都绕不开这个城市
对
就是说从全国的人口流动来看
大家的这个首选肯定是首都
对
但现在北京有个问题就是很多那种高素质人才他们选择去别的地方了
嗯
就是因为留不下来啊
房价太高 对
一是房子
还有一点没有
没有考没
比如说他想当公务员
他想落户
就 就下不下
不下来
然后开始因为这样导致往外走嘛
如果北京是一个open 的一个城市的话
就是永远涨的呀
因为就像你说的
中国哪怕人口往下降都只有一个首都嘛
你像东京都这样
是的
是本东京就整个
整个人口虽然是平坦的
甚至要开始往下降的东京
那 那个 呃
日本全年去年一一年好像才出生了九十万人啊
对
这么点个对小小龄
但是他就是一个地方就会讲
就是东京
东京中世因因东京京是他向整个亚洲都开放的
就是亚洲很多富豪去东京投资房地产
对
但我们是不允许说那个北京完全开放炒嘛
如果北京开允允许你那个炒炒房地地的话话
中国的富商我买别的地方我不敢买
那首都都没有敢买啊
所以说
所以说这中间还还差了一环
我听到现在我就感觉还差了一环
就是咱们国家在拼命的控
控制是不要涨太快
嗯
要让大家能够负担得起
你们不要吃素
嗯
但是如果说有一天我们必须要放开的时候
这个某一些城市的房价可能还是会飙涨
对对 会
就是一线城市
甚至就北上广深这四个地方
对
所以就是有学者其实提出来就是说为什么我我们要控制大城市的人口
这样是不对的
不科学的
对的
大城市以及大都市圈的这个人口就应该让他涨
那
那我问一个比较可能有点敏感的话题了
你觉得你比较同意哪种观点
我同意啊
我同意大大都市圈的这个人口就应该不应该增长
我也
我也同意
因为我觉得前人很痛苦
什么什么
有什么痛苦的
呃
往下上涨是吧
没有没有
我是
我是这么想的啊
就是因为中国本身是一个领土幅员非常辽阔的国家
嗯
如果我们是北上广深四个大都市圈
或者你再加上一些
比方说成渝经济圈
嗯
西安经济圈
你把
把它统统加上
假
假设是这几几个经济在向外膨胀的话
实际上以我们现在人口受教育的程度和人口的年龄层次来说
各位
七大或者是十大都市经济圈这些人可能不够
不够分
大家想过这个问题没有
我想 我想过
然后我觉得这个就是如果真的纯尊重市场的话
嗯
中国就不应该有七大和十大经济圈
但是就
就对 京津冀
没错
长三角跟大湾区就三个了
对
我觉得成语可能都不
都不行
对 没错
如果真的只是从经济规律的角度来讲
三个挺多的
应该有三个顶多的
因为我们有的时候还会因为国
我们国家毕竟是那个体制或者社会主义嘛
他要求一个均衡发展
到现在还在聊什么振兴东东东北
然后什么振兴中部
开发大大开发大西部
这只是我们一种理想化的一种想法
我觉得真的放开的话
中国人还是会往北上
北上广 呃
这是没有没有办法避免的三个地方走的
就是 我
我是觉得这没
没有办避
避就是
尤其是以前我们说修高铁
可
可能铁铁向一些原原交通不是很很方便的地方
方便大家去旅游啊
去定居啊
其实现在看起来恰恰相反
嗯哼
反而是方便
对
反而是方便那里的人向大大城市借
呃
上次我在东亚观察局我另外一档博客里面去聊过
其实有一些那种
呃
就比如说那种经济地理学家
他会说
你如说像日本的话
新干线的
新干线的开通啊
其实加速了大阪的衰弱
对
因为原来关西关东圈就各一个top one 的一个城市
嗯 然后呢
你发展你的
我发展我的
大阪也很强
然后有新新干线之后
大阪到东京就变成两三个小时
三四个小时就能到
有一些大阪的企业说
那我要做全国生意
甚至我要做global 的生意的话
我总部肯定要搬到东京
其为东京有部委嘛
部委啊 有 是的
最大的金融机构都在那边
对
所以导致了现在大阪其实是被边缘化的
然后后古屋也被边比较名古
因为头妖塔在那边要顶着就还好
其实你像我们那个不是高铁啊
其实是加强了
比如说像京沪高铁沿线那些小城市
你说会有他的人可能是被吸的
京沪的企业和人口会往那些沿线小城市说
不会倒过来的
是虹吸效应
就是沿线的小城镇小小站的人往京沪走
是
就是这样的
对 是这样的
然后回到那个上海这边
小前两天那个上前段时间我在聊那个虹口区的话题
因为上海上海划的那档那个博客聊虹口区也是一样的
嗯
我们的地铁开通其实加速了四川北路的涉入
对是没错
对
因为我觉得很专业业
当然还有一些就是网络络这个经济济
对对对
网络经济
但是你看很多人说啊
因为互联网
马云他们的发展
然后导致了说那个就那个什么原来商业街的衰落
那我说我小时候南京东路
淮海中路
珠川北路是三大
就是为什么就你一家衰衰弱呢
其他
其他两家不衰弱呢
其实就是虹口区北面
就是外白路桥北面的那批上海市民
那个地铁开通了之后
一辆地铁都到人民广场来了啊
都去去人民广场
都去人民广场吃炸鸡
对
就是虹西的呀
虹吸掉的嘛
所以说有的时候交通这个东西有的时候会反作用
对 所以啊
这一块我个人的感觉反而不是
就是说不是特别乐观
我虽然认同啊
就是我们幅员辽阔
我们人口众多
我们各种各样历史上的原因
你可能要平衡每一个不同的都市经济圈的发展
呃
但是我个人还是那个观点
有一部分资金会在这个过程之中被严重的浪费掉
对 肯定是 嗯
浪费在什么地方
基建吗
你不敢讲
我敢讲
基建只是一方面
呃
如果要仔细算其楚的话啊
虚的讲就是资源投入吧
还有
还有一个机会成本的问题
因为你投入在那
然后他始终达不到你你的预期
你总有一天你会要选择说我这个地方是不是就干脆就不要了
对
那你这个浪费就是欺大的
对
你前期投入都等于于说你同样一百个亿
你花了
花了之后觉得这些一百亿白花了
那意味着你百亿原来花在别的更有效率的地方的话
你得到的一个收益嘛
对吧 对
所以就是 呃
现在如果说换一个角度再去想的话
如果站在内部循环的一个角度
那么从 呃
北上广深这些比较大的一线城市的都市圈出去的一些制造业
嗯
普通类的制造业如果去到别的地方
然后因为我们福员比较辽阔
可能
可能内部还能跑跑起来
你跑起来以后你
你可能还能多赚几年
嗯
对吧
但是如果说这个也没有成功的话
真的很难
现在产业的就是重新重构
重新布局
其实也不像我们之前想象的那样说
就是我要从这个中心城市要把这个重工业啊或者什么东西疏散出去
嗯
现在其实城市里面对自己的产业对自己的人口都非常珍惜
是没有了产业
没有了人口
你这个城市就基本上在衰退了
对
去了一些地方
就是一些这个
我突然觉得刚才我们这期节目肯肯定有一些
有点沉重啊
这地方的听友肯定会听的不舒服啊
但是我觉得这是很客观的
是因为你刚刚提到这个我特别有感受一点啊
就是我现在觉得说有一些网红城市
嗯
你别看你现在网红啊
但是我是长期不太看好的
理由就是如果一个大城市只剩下网红打卡
你没有自己硬邦邦的实业在的话
你这个城市未来最大的一个命运就是你只维系在旅游业上面了
嗯
你像现在中国有一些地方
嗯
我就比如说像云南
嗯 云南
比如说那个像桂林啊
那个地方啊
哪怕是海南岛现在也是这个问题嘛
海南岛现在完全就是一个旅游
海南岛现在要全境免税了
可能会好一点
甚至我说的严重一点
你说我看好重庆庆比看好成都要多
哎
其实我也是这么想的
因为重庆有自己的一些产业布局比较早嘛
电子制造啊那种东西
成都现在完全成为一个旅游文化那个东西
我不说旅游文化不好
而是说你一旦维系在这个东西上面的话
你未来要留下来的人才的面相是不太一样的
因为说服务业这个东西不用太高的那种
就是怎么说呢
你开看餐厅需要怎么样的服务员啊
跟你开一个工厂
富士康的人
至少那个培训的那个东西还还是硬邦邦的嘛
是是是
你也你还在做一个物件
其实我觉得今天说这是实话呢
就是那天讲的实话呢
可能会会让有一些那个城市的人可能听上听上去不舒服
但是有的时候真的是我觉觉得越看越有嗅出这种味道来
就是 呃
因为去过重庆和成都好好几次
因为以前也是工作的关系
呃
有
有一件事情各位可以想一下啊
实际上这两个城市里面商业地产过剩的情况都比较严重
但是成都极其严重
对此
其一
第二一点
嗯
成都和重庆这两个城市的工作节奏完全不一样
嗯
就是在重庆给我的感觉就是
呃
跟上海有点接近
对 还是个
但是还挺快
对
就噼里啪啦挺快
你别管他做什么样
能不能做成
并不能全全都给你弄好了
就这个成都啊
我是去一次上火一次
太慢了的
哎呀
真的是没有办法沟通
嗯
我是觉得我们不可能用跳舞喝茶打麻将的方式解决所有问题
你掏耳朵掏不出经济发展来
对的是吧
现在呢
有一波文青呢
就经常吹成都
吹什么点呢
就是说休闲城市嘛
我在比如说北上广奋斗的这个人非人像天天打着鸡血一样了
然后那个谁
高晓松不是说什么有一段时间他每个月要去成都要放松自己
你放松是可以的
但是你站在一个城市的发展角度来讲的话
如果只剩下那种基础服务业
旅游文化那个什么
那类似于像这种的话
我是觉得说非常有问题
换句话就是第三产业过于发达是不不太好的
不是第三产业过于发过
占比过高我觉得会有问题
得看是什么
得看是
对对对对
这个占比过高我就会觉得有点问题
成都因为
因为是他有段时间比如说那种汽车啊
电子啊
互联网啊什么的
还挺算国内不算第一梯队吧
第二梯队他还算比较领跑的吧
嗯
那后来来像
像会
会好一点 对
其实我觉得成都并没有你们想象的那么就是
嗯
想象的那么怎么说呢
是休闲是吧
没那么休闲
其实
其实近两年成都因为
因为也在成都就是会
会有一些这个项目
然后其实他的天府新区啊
还有就是啊
优先区别再开了整体的
有有有
还有他有一个非常重要的就是我们刚才说到的对于人才的这个落户的问题啊
大学多
他大学多了
另外呢
就是说他在很早大概在七八年前就开始抢人了啊
嗯 他
他的这个就是天府新区的这个人才落户的这个政策是非常宽松的
嗯嗯
然后在当时就是有一大批的这个高校的毕业生
嗯 就留在了
那我问一下
比如说他这种新区里边主要是什么样的这些产业呢
成都主要是什么产业
成都的支柱产业
嗯
它互联网强不强
应该也可以
我印 印象中
比如说现在聊互联网城市
创业那城市
对
有的时候也能top five 里面能听到成都一两一两嘴的
有的
有的就是
呃
成都其实它
它除了就是传统的一些就是这个制造业啊还有什么以外
它对于新经济
它当然可能没有武汉那么那么突出
对 武
武这两年华东科技大学太强了
他这两年确习
对对
武汉大学
呃 什么
就是非非常非常厉害
呃
但是成都的这个叫什么
他对于这个新经济的这个拥抱
我觉得就是还是很很激进很激进的
对
因为我觉得成都官员应该看到一些危机感的
而且就是说真的太近了
真的 跟
跟那个成都的人
比如说聊天
他们以前觉得哦
我们以前是很安逸的
对
但是这两年
对 就已经
如果是这样的话
我觉得还好一点
千万不要觉得说因为现在有的时候因为看抖音啊
就大家好像都在拼
尤其像五一十一这种长假
就在拼网红城市谁吸引引人比较多
但是这是好事情啊
他不能躺在那个上面
我比较比较担心这一点
对
如果这样想的话
是要经历一个就是balance 一样啊
对 有
只要要经历一个
就是持续保持网红的这样就是你不说说红红一一下就没有了
你
你上海这两年还引进什么特斯拉啊什么的
就是
就是原来因为上海人原来也有一点呀
我们只要金融就好了呀
现在方式后来发现是错的对吧
对
要有这个点
一定要大飞机啊
汽车产业啊
电动车
新能源啊
一定要来
是的 没有
没有制造业的产业
对
所以说我制造业真的很危险
就是未来其实真的是在那种省会城市之间
尤其
尤其那种我们中都省会不是有那种城市的嘛
就是说
呃
比如说一个省养啊
就一个省的资源都集中在一个省会里面
比如说成都就是典型的
对
四川的资源基本都在成都嘛
对
然后湖北温度很高
湖北的资源都在武汉嘛
汉那个陕西的资源都在西安嘛
这些城市之间以后互相之间抢那个产业会很很厉害
高光剑影的这个东西
你给土地 哦
我也给土地
我还给政治
然后就
就拼底气对吧
西安
我觉得西安跟武汉有个优点就是好的厉学多
对 他有大学
大学是一个优势
大学对于一个城市来说
它的确是新鲜血液的一个输入
对
突然让我我想起我我们之前翻译过的一摞资料对吧
嗯 一摞
一摞关于
是吧
呃
关于德国的资料
就是那个大学城的问题
嗯 吸引人口
嗯 就是我 我们
我们当时
呃
找了一堆东西
然后看了一下
因为
因为这个牵涉到一个旧改改造问题
题地产的价格如何去稳定
你怎么样保持人口的增长
嗯
呃
用什么样的方法能够吸引到更多的人
其实德国用的方法就是大学城
嗯
呃
拼命的就是把一些
把一些大学的这个师资力量什么的给他宣传出去
他因为他本来就很好
不是在德国有往外宣传
德国有户口制度啊
有啊 他城 城
城镇之间间会有偏差吗
他是这样的
他那个不能叫户口
他那个就是跟咱们那个户口有点像
但又不完全一样
他是说你搬到一个地方去
住的话
你就必须在那里先落户
呃
以便于把你的这个
呃
社保啊这一类的东西啊
哎
保险号什么的全部都转过去
你就放到了这个市政厅
所以在他这边落户是没有什么障碍的
没有门槛吧
没有门槛就是你过去常住了
你决定在这里租房子常住了
我们觉得在这里落户就好了
小地方要到大城市落户
搞得像移民一样
嗯
对的对的对的
互相之间其实落差挺大的嘛
对的 所以
所以德国在
呃
就是这种政策也很多年没有变了
然后他因为都两德合并之后
东德有很多的大学啊
就是当时啊
就是在合并之初的时候
有点
有点破落户
嗯 他没钱
太穷了
这个
那么德国政府呢
想办法呢
就是把这些大学给他包装包装
贴吧贴吧啊
给点钱
你看着比以前整齐了
然后呢
就开始就是扩大他的国际学生招生的力度
嗯
这个政策是从什么时候开始
就是从两千年
就是欧盟开始准备用欧元的时候
那时候还发钱是吧
那时候倒没发钱
但是我跟各位说
我就是在这个战略之下第一批去德国的留学生
去啊
就是敞开大门之后
你过去
敞开大门过
我就
我就直接过去了
你们 你们
你们领到政府的钱嘛
费用那个时候是发钱
我不知道有钱为了就是吸引
就是说留学生啊
他是发钱的
对 我我
我不知道政府发钱就是我
我们过去
因为念书也不用花钱
嗯 呃
各方面其实也不贵
嗯
所以现在看起来的话
这只是一个东京得人口复兴庞大计划里面的一个细枝末节
嗯
而我竟然是过去填充人口的
我现在才发现这个是科创是很重要的
是的
科创跟产业现在看起来真是未来城市互相之间因为你说你光政策好
然后想抢人
嗯
人才都很冷静啊
就是我到你那边之后
以后能干嘛
我的好处在哪
对对
所以说用脚投票嘛
对对的
用用投投票
然后像刚才就是高磊提到的
就是说所谓的这个都德国的落户政策
其实它是为了就是常住人口
呃
所谓的常住人口就是你在这个地方要住半年以上
嗯
那么就是说你要用这里的基础设施
嗯
用这里的一些服务
你要给这个城市带来一定的这个经济效益
那么这个叫常住人口是吧
你要用这里
像我们国家那个时候就是有很大呃
很大呃
一些移民
就比如说移民到加拿大
嗯
然后他们在那边
就是说其实不住在那边
嗯
而导致了当时加拿大政府其实很恼火
他有很多空置的房子在那边
有有
有人买了
嗯
但是没有人住的
没有人在那边生活
没有人在那边用他的公共设施
他的学校是填不满的
然后这个医院是没有人去的
真的个 然后 对
就是这个是没有人用的
很多东西都没有人用的
他的city home 也也没有人去的
鬼城 哦
好吧 对
就是那个时候有一段时候是这样的
然后
当然后来就是说住过去了
很多人都住过去了
所以现在像啊什么的
他的这个房产就
哦
还就往上什么感觉只要有人是华人拉起来的
澳大利亚
加拿大 对
都是这样的
对
都是这样的
然后
但是其实有一段时间他们是非常艰难的
还没有人住
所以这个常住人口啊
非常重要
不是说常籍人口
嗯
常住人口对一个城市来说
参与他的经济活动
对对对
你要参与到的他的整个的这个城市的运转当中去的这样的有效人口
但我感觉在德国
基本上你只要迁移了户口
你就是常住
你就是有效的
迁移嘛
首先你肯肯迁移
你肯定是对预期就是住一段时间嘛
对对对 他 他
因为每年它会有一次
有一次更新
他要求你每年去那个市政厅然后敲个钟
所以
所以大家可以看到
就是说对一个城市
你判断它的这个房地产未来的走势
你就是要看它
对
你要看他这个人口的一个变
变动的情况
变动的趋势是怎么样的
嗯
那么是不是大家可以现在就可以判断
就是说中国未来他的这个房地产不会不太会崩盘的地方在什么地方
北上广深
因为北上广深这讲了半天
还是去提中吧
然后像成都啊
西安这些都是稳的
因为它整个省都会往省会集中嘛
对
所以就是说三四线的这些
就是之前疯狂的讲过一波的这些就非常危险
鄂尔多斯那个地方就不行
那个地方已经
那个已经崩掉了
崩掉 鬼城嘛
对对 嗯
就是不不
不太建议大家再去关注一些啊小城市的啊
因为我们赵国继续啊
就是我们房地产史啊
嗯 呃
也不算房地产史
刚才说到哪里了
刚才这个说到那个
呃 两千零二
呃
二零零二年有一波调控吧
然后波调高里就说到跟股票有一个一年到两年左右的这个波形
对对
有一个波形
那我又拉回来了
你看看啊
太好了
嗯
然后到二零零三年的时候
国家继续调控
嗯
因为北京还在涨
嗯
然后就是发了幺二幺号文
嗯
幺二幺号文干什么了呢
然后他就控制各类的贷款
比如说开发贷啊
呃
土地储备贷啊
个人住房贷啊
这些所有的贷款
嗯 他都
他都在调控
而且提高了首付
哦
提高了首付的比率
然后利率也上浮了
然后这个
这个就是说用了这个金融的这个可调控的手段
然后就遏制了
对 遏制了
遏制了这个上涨
但是啊 但是 对
但是零三年又发生了一个非常重要的事件
嗯
跟我们现在有点关系
嗯 非典啊
零三年春天嘛
对 缺点
缺点就是国家的这个经济就是
呃
发生了这个一个非常重要的改变
我们之前都是以过热
对 都
都是以这个将近百分之十的这个速度在增长
对对
Gdp 在增长
但是非典的影响
我们只增长了百分之六点几
概概百分之六点q 左右右吧
对 一年春 是的
就是q 一之前担心过热
科一之后担心凉掉
嗯 对
然后零三年的时候
幺二幺号文发完以后
然后非典非点了以后
然后就
就发现这个经济不行了
嗯
然后住建部
呃 不对
当时不叫住建部
当时叫建设部
嗯
建设部发布了十八号文
然后这个十八号文呢
跟之前发的那个幺二幺号文呢
是反过来的
自相矛盾 对
为了经济发展
对对对
金融行业有一句
有一句话比较难听啊
说这个当经济发展出现问题的时候
这高层就会想起房地产这把尿壶
对 好用呀
好用调控的时候很好用
对 是的
然后
然后这个十八号文跟这个幺二幺号文就反过来的
然后他是鼓励这个房地产发展的
嗯
要拉动内需
把这壶又捡起来了是吧
对
要保证这个经济的增长
然后呢
房价就开始反弹了
嗯 哎
所以零四年的时候
这个政策就显现了它的该有的这个效应
立竿见影 对
立竿见影
全国的这个房价平均增速百分之十四
嗯 平均增速
对 平均增速
这个很厉害
然后呢
又开始掏空了
对对
就是一直都在就是
对对
就是你会发现一热就调空
然后调空了以后冷了一下以后
然后发现经济受影响了
然后我放一放
然后继续
就是一直在这样的一个
呃 平衡当中
这时候就是有一个问题
嗯
当时的包括现在的经济发展的支柱就是地产
那你到底要牺牲什么对吧
所以在这段时间这个整个呃
城市发展当中
房地产企业
或者我们说的这个
呃
叫什么地产商
嗯
他在这个政府里面的话语权
和政府博弈的时候
他的话语权是非常强
筹码超多嘛
对 筹码超多
然后我们可以看到就是说比如说上海啊
那个时候市中心拆掉的那些理论啊什么的
都是在那段时间拆掉的
呃
那个时候呢
就是说 呃
当然当时是打着就是说我要疏散中心
呃
中心城区人口的密度
另外要改善居住
改善居住
改善居住条件
因为当时市中心是棚户区密度最高的
地下 是的
老破晓
对
农村老破晓
棚改
当时叫棚改
棚改
你看黄浦区改造的
现在因为没有南士区
都是到黄浦区了嘛
对
我不知道现在还有几万平没改造
还有的 还有
所以这个历史的那个欠债太多嘛
对
二级以下的这个旧礼
所以说现在很多年轻人啊
他会抱怨那个房
呃
那个房产改革
甚至有些人说我们应该回到福利分房那种年代
他其实忽略了很大的一个语境
嗯
当时的上海市民
我
我不知道别的城市啊
上海市民是急需要那个福利
福利房的
因为我说你市场的力量才能导致有新房建设嘛
你靠
你靠分房
分的房子又
又小又
又一般般
那个时候人均的住宅大概只有三张平米吧
对对 嗯
一张摊开最大的那张报纸
上海人的人均的那个住宅的那个那个
那个居居居住的那个东西嘛
对 就是
就是跟大家介绍一下这个地方呢
为什么会讲到这一个事儿
是因为我们始终相信用市场的方式进行资源配置
它不一定说是最完美的
但是它是所有糟糕的方法里面最不糟糕的那种
对
因为你如果不让这那时候
比如说因为上海那种比如说你开发这种土地啊什么的
你土地有钱了之后
才会有大资本进来把你动迁掉嘛
对吧
国家没有一个储没
国家没有钱来动迁你们的
然后不然后比如说国家来
现在因为情况又不一样的
现在因为大家动不动
成本太高了
但动都动不起来些
其实只能靠
靠比如说港资啊
或者说那种外资的一些房地产商
或者说中国自己起来的房地产商
你先把那
那个我们就市政府也很简单吧
这
这片你动掉多少钱
你先帮解决决解这这问题题发展起来
三
我老百姓房地产发展起来就是第一笔钱就是港资
对
这是深圳的一块地
然后是香港这边发展起来一千多万港币吧
就是我想说
就是我想强调一点
就是我作为八零后来讲的话
我有印深刻印象就是我是觉得是福利分房是带来了上海人居住环境的一个大大变革的一个开
开始 嗯
但是真的因为
因为大家现在内卷了嘛
开始因就觉得说
哎呀
我们现在房子都买不起
年轻人对吧
然后说怎么怎么样
就我觉得不能跳开那个历史的语境来聊现在的一个状况对
对吧
你不能用过去的一些东西来衡量现在
对对对
是这个实在太不公平
对
这个是事物的两面性
的确要把它放到一个历史的背景底下
上海人住的多憋屈啊
对啊
就是可能就是几代人挤在一个小房子里边
对 太可怜了
然后上海上面还情人墙外还情人墙
为什么情人墙呢
我连一个谈恋爱的空间都没有
家里没地儿啊
对呀
还不如出去站着觉得我看到过一张照片
就是一堵水泥墙
是完全是有就个外滩嘛
对
就是外面情人墙谈恋爱嘛
对啊
因为什么
家里你没法谈恋爱
对
其他的地方没有场所跟你谈恋爱
对
那你就只能在外面站
江边又很风凉
对
冬暖夏夏凉
对 嗯 然后呢
就是零四年涨
然后零五年继续涨
因为转了以后
政府就是还是其实在调控的
但是政府的调控的这个力度呢
就是其实有点奇怪
就是有点
就是很犹豫
也就是我
我个人的感觉是很犹豫啊
因为就是说零五年的时候呢
他的这个调控呢
是
就是说要求就是各级
呃
各级地方政府要去建廉租房
嗯
建经济适用房
嗯 就是说要 呃
保证这个中低收入
嗯 他呃
有有其屋
对
曲者有其屋
对
记者个说是好像是来做新加坡模式对吧
对对对
新加坡它是就是市场和政府就是平行线的一个模式
那么 呃
其实上海政府很多很多的这个经验啊
就房地产的这个经验都是来自新加坡的
对的
学习新加坡
呃
但是新加坡的确他做的挺好的
但是不可否认我有一个想法
我
我因为之前做的一些项目是跟那个棚改还有廉租房
包括是呃
这种政府的一种福利性的一种住房的建设是有关的
嗯 包括动迁
我好奇这间房子后来去了哪儿
廉租房吗
廉租房
廉租房在哪儿
我们能不能看见
看得到
能啊能啊能啊
在哪里
就是在当时的这个周边可能现在都比较中心一点的区位
在当时
就是说当时上海还没有这么大
然后边上这个
呃
Parry urban 南京是area
Area
然后在在这这个部分就是说建了很多的这个廉租房
在当时呢
条件是比较差的
因为交通也没有过去
然后那边没有基础设施
只有房子
我突然想起了桃浦
嗯
桃浦算不算
呃
当时在青浦有就是那种就是四高
四高居住区
顾村啊
顾村有一批
顾村那个
那个是大居
那个是动迁
对 动迁 呃
那个还比当时的廉租房要好一点
对 那个 那个算
还有算算话呢
他算那个
那个叫什么
那个叫
呃
经济适用房
呃
经济适用房
廉租房它其实两个概念
经济适用房它还是属于卖的
对对对
廉租房它就是租给你的
因为是社会适用房
你还稍微有点经济基础
对它现租房
因为廉租房就根本就不卖的嘛
就是
那就是最照顾最底层的那些那些
那些就中低收入者托托底
然后
然后虽然国家就是说
呃
用这个就是说让政府来造这个呃社会住宅
嗯
租房房这个经济适用房房保保这个个中低收入者他居者有其物
但是他没有金融政
呃
没有金融手段来辅助他
嗯 所以这点
而且就是政府他都会把最差的地地租
呃
这个极差地价最低的这个地去造这个廉租房
然后其实对房价的这个遏制时作用非常小
而且有一段引起了一些社会的热议
就是是不是在造贫民窟嘛
对是的
的确就是在造新的贫民窟
这个其实国外呃
是有有类似的情况的
像法国啊
美国啊
当年造的这种就是廉租房
然后他后来都炸掉了
嗯 就是
就是这自然太差
对犯罪率很高
然后呃
里面的这个条件都很差
然后逐步逐步人就摔
呃
就是搬迁出去了
你这个社区本身的价值就还往下走
更往下走
很重单 对
其实就是说当然
当然我上海的这个区位整个来说还能够支撑
因为有一段就是国家在议论这个事情之后
就是后面的动作就开始避免出现这种就尽量我给你的地就往好的地方放一点
或者说分的细一点
不有一大堆的挤在一堆
或者说大家掺和在一起
比时候这栋楼房
商品房那栋可能
对对对对对对对对对对对
这个
这个是就是吧的的验验
就是温哥华他们的这个社会住宅
他真的是和豪宅在一起
对
他在一栋楼里面的
你看不出来这这个单元是经济适用房啊
有一点点可以看得出来
你可以从它阳阳台上可以看得出来
就是说豪宅他的阳台上是很干净的
有哇有
有这种
然后那个经济适用房你就会觉得他没有衣服
但是他会有一些就是冗余的一些家里面的东西
放很奇怪的玩意儿
破沙发之类的是吧
对
就是自破的自行车或者什么东西的
就是一个什么纸板箱啊什么放在那个地方
对
但是事实上就是说他这里的一栋楼蛮狠的
你们放到一栋楼里
我觉得这个真的收入还蛮狠的
就是
就是在上海的话
业主不答应的
嗯嗯 对 但是
但是在那边的话
就是说他可能都不知道自己邻居住的是谁
嗯 我的天哪
还有点加拿大白左先锋国家啊
那挺好啊
加你
加强你很多的那种内心的
哎 你为什么
为什么要这样
你是不是看
看不起穷人啊
我错人了
上帝不会原谅你
理解
有一点点
有一点这个意义
道德绑架嘛
对 是
然后这是零零五年
零五年
但是就是即便建了这个廉租房
但是没有金融手段的控制当年的这个房价
当年的房价依然涨了百分之十二
对
还是很恐怖的对吧
然后零六年去条控
然后出了国六条
国六条的最主要的内容就是控制大户型
我要把这个户型控制在七十和九十
因为之前建设的有一批房子都很大
都是在一百二一百五以上的这样的大户型
那么到零六年
国六条就控制说七零九零这样的一个政策
对
调控住房结构
调控住房结构的最主要的目的是为了调控这个
呃
整个的一个呃
住房供应的一个结构
就是说我要给什么样的人对提供住房
对
因为有钱人是习惯买豪宅嘛
对
然后这个就是希望能够有更多的人能够享受到就是说我这个买房的这个权利是吧
但是呢 呃
就是说它还是涨了百分之六
嗯
就是零六年的时候还是涨了百分之六
然后到了零七年到零七年的时候都有调控啊
每年都有调控
因为
因为人口还是在上
呃
这个快速上升的这个通道里面
所以这个房价其实是遏制不住的
嗯 对
这也得插一下
不光是人口的问题
呃
那几年我印象比较深的是咱们国家的对外贸易发展的比较快
这样的话呢
每年都会有较为巨额的贸易顺畅
对美美外会结余的
对咱们国家呢
又是实行
就是说外汇是要主动自动结余结汇
你主动的把这个钱就变成了人民币你才能花
你不能说啊
我一个外贸企业
我拿着一堆美元在接上
哎
我发现你花不出去的
嗯 对吧
所以这个主动结汇在巨大顺差的情况之下
就造成了m two 的被动上涨
也造成广义货币供应量
供应量再往上涨
这个地方它对应的最大的蓄水池就是地产
是的 嗯
所以这也是有很多非常重要的问题
突然一下手里面有很多那个现金了对吧
太多现金
太多现金结余出来
结余出来
然后被动换汇
被动换汇就造成了就央行就不得不用足够的人民币去对冲你这个这么大的集汇规模
结果就造成了这个资产价格跟着一起上
对
而且那个时候你如果账上有很多钱的话
你肯定放在银行还不如做投资
当时最好的投资就是投资房地产
对对是 是的
这个是一步
什么海
海南航空
就现在这两年亏了那么多
就是航空公司它重资产
然后现金流又大
对
就抑制不住的那种资产投资的那种冲动
抑制不住的冲动
对对
确实啊 嗯
然后零七年的时候
继续往下
零七年的时候这个就
呃
国家就出台了加强
呃
商业地产信贷管理的这个通知
嗯嗯嗯
这个首付达到了四成
之前是没有的
对对对啊
然后这个利率
呃
利率就是调到了这个基准利率的一点一倍
嗯嗯
就零七年
对
而且开始控制
开始控制这个银行贷款了
嗯嗯
之前没有控制的对吧
零七年的时候没招了
这是真的是没招了
已经往那儿控了的吗
嗯 对
然后这个就很厉害了
这个是一旦
一旦
一旦有金融的这个手段来辅助调控的话
它的这个房价就控制住了
然后一线的北上广深的这个房价就
就开始有
有微跌了 嗯
就是零七年的时候
零七零年零七年的时候
对
零七零八年的时候
然后零八年就是刚才刚认为这来的
对
就我们每次打脸呢
就是因为外部环境变化了
对是的
你这玩意儿要么也就危机
危机一来坏了
我这经济怎么办
对 经济不好 哎
再把这把夜壶拿回来吧
对 又回来了
对对对对
然后
然后就是次贷危机
嗯 零九年
就是说我们
我们看一下
当时 呃
就是国家电网在全国六百六十个城市就是有调查
嗯
就是电表六个月以上一个字都没有走过的
嗯
这个有六千五百四十万套
说明就是空置房嘛
够对对
或者就是没有卖掉的
对对对对
空置没有卖掉的
或者买了没有人住的
然后开是这样的
这个空置率就是迅速上升了
这空置率就是说大家应该呃
有一个基本概念
就是说它要控制在一定的这个呃范围内
它才是对这个经济发展是有利的是吧
然后 呃
比如说应该是就是说按照啊国即通行的这个惯例的话
应该是在百分之五到百分之十这个区间里面还是比较健康的
嗯
然后超过了百分之十
百分之十到百分之二十的时候
这个时候这个经济就会受到影响了
嗯
就比较危险了
二十以上这个就
就有可能地十就有问题了
出
出现了严重的问题
然后当年
当年就是零八年的时候
北京的这个空置率已经达到了百分之十六
百分之十六已经开始警戒了
警戒下 对
就是在这个危险的这个区间里面
啊
以这个时候又放松了
来了一个四万亿是吧
对 然后
然后定薪比黄金更重要
没错
这个每次句话我到现在还记得
对
定金比黄金更更重要
对
又又又很很很重
名 名言嘛 对
是这一次的预期的调整确实幅度有点过大
因为零九年的这个四万亿出来之后
嗯
不仅是一个房地产就是上涨的问题
随之而来的更大的一个问题是地方政府的财政杠杆也上来了
对
而且好像允地方政府那个有地地方融资平台嘛
嗯
地方融资平台是在零九一零年的时候是
嗯
大踏步的向前发展
对啊啊
然后这个土地财政被玩到了极致
土地杠杆
这个时候我觉得你还记不得那个年代啊
嗯 什么
有那种一下蒜非常贵
对 呃 蒜 你狠
算你狠
逗也很贵
逗你玩
逗你玩
糖很贵
叫唐高宗
对对对
就是任何资产都会经历一波快速的那种过热对对吧
然后当时那个古典古董市场
嗯 古玩市场 嗯
对
当时北京人喜欢盘核桃嘛
嗯 对
那个艺术品都不算
那算比较高端的
玩那种核桃鸟笼
核桃鸟笼那种几十万一对儿啊什么的
就是那种年代嘛
就是在市场上上什么都就钱多
啥都往上炒
典典型
典型的水放
放了了
水放多了
进了脑子
对的
是你
你说树上长俩核桃
嗯
你说它值多少钱
狮子头
人家叫狮子头
你怎么叫狮子头啊
你能卖那么贵
这不是脑子进水这是什么
对 那个
那个时代好像真的钱好多
随便弄点什么就可以赚很多
随随便便 你
你随便包装一下
嗯
反正你就说这
这个东西就
就特别稀罕
嗯
有那么多钱
那个时候其实还没有这个
呃
住房购买的这个限制
为什么不买房
对
所以当年这个地产一下子又又
它就又好了
对对
没事了了 对
嗯嗯
他当时一个目的还是又要控那个应对那个这全球金融危机了
对我们有一波预期
好像可能如果不做点什么事情的话
可能会凉嘛
对吧
因为当时是这样
就觉得可能这个对外贸易已经完蛋了
因为我们最大的需求方式是美国
美国就是那样了是吧
抽臭了已经
对
说说就算了
把人家扔一边去吧
你说扩内需扩内需
好像就这哪有内需啊
家是家电下乡
家电下乡完了之后
那房子呢
房子好像比那个家电更好
对
然后直接就把房地产业给弄活了
对对对
所以就是基本上就是从那个年代开始
呃
地产和金融的深度捆绑就催生了一系列的这个非常有意思的话
就包括我刚才说的
嗯
这个夜胡说还有一个说法是什么呢
说这个地产跟政府的关系就在于地产就像家里的孩子
熊孩子
嗯 不听话
家长啪啪啪啪一顿打
但是绝对不会把他打死
对 对吧
该点好吃的还给
对
就这样一个关系
你看那个时候我零九年在日本嘛
马上太郎内阁都发钱了
给我们留学生都发钱
对 他
他拿着钱就去
就是是发
所谓我们这种就是真的正向
正向那个
那个 对对对
我因为现在马上就去消费疫情期间
去年不是他们又发一笔钱嘛
或补贴什么的
嗯 发
发现日本人就喜欢存钱
就的很简是吧
要我
我留学生无所谓
留学生发我多少钱钱啊
本
本来还吃那个
吃个拉面了
然后往下一看
有钱了嘛
去吃个寿司对吧
那 那种感觉
但是这种是他们预期你应该做到的效果
因为发现就
就是希望你消
消费 是的 就
就带动嘛
对吧
我们有时候家电乡乡
其实还有一个那个另外的一个一个效果
你就是你像那种物流业啊
嗯
仓储物流业
就那个年代京东就那个时候起来的呀
对对对对对
他选择跟淘宝那个方式不一样
就是那个那个
比如说他自营很多嘛
对
就那一套的时候
那个是就是一个很好的一个实现场
就是你要沉到中国最农村最农村的那个地步
我一直觉得沉到中国最农村的就是拼多多
对 是拼多多
已经不是零八年那一波了
是很后面了
后 后面 对
拼多多是现在
现在看是一个新生事物
还带动了极兔快递
你像那个时候甚至有有有段子嘛
我都不知道真的假的
比如说到农村很多地方家电下乡
很多地方连电都没通哎
就一个白色家电摆在那个地方
是冰箱
里面放着什么
对 是库存啊
还不正策的来补贴
因为国家会补贴那个家电
然后老百姓就会觉得说而且有指标
中国做什么事情政府一个就是是是库存
当时的就跟打疫苗一样的
就跟打疫苗一样的呀
对对对对没没
没错
就是这个东西
只要一一一一有指标
马上就推退完
对对对对
我觉得这个还是比比较效效的
效果非常好的
效果非常好的
嗯
那是零八年来的
对 就是对对
零八年
然后就是刚才说到就是这个零九年的时候
就是说国四条
一零年的时候国十一条是吧
然后都是针对这个中低收入者的这个住房保障的
但是 但是
但是它很矛盾的
因为零八年的这个次贷危机
整个的这个大环境不好
对 然后他就
他就不舍得用这个金融的这个手段来调控房
太刚性
所以只是就是
就是这样
就是保障住
呃
保障住房的这个建设
嗯
其实这个很软的
隔靴瘙痒嘛
对
这个对房房贷的意志是没有用的
这个为什么
为什么没有用呢
就是保障性住房通常是跟这个我们当时说的政府投融资平台的融资行为是相关的
因 因你得得
你得得有人人着钱干活吧
对 嗯
除了地方政政府的投融资平台
谁干得了这事
干不了呀 对
你土地生地变熟地
谁干得了 嗯
谁敢去 对 是的
所以就是当时的这个就是住房的供给和这个住房的需求之间是错配的
嗯
错配了以后
导致就是说其实它的这个需求没没有得到一个满足
嗯
所以它房价继续在涨
嗯 啊 继续在涨
呃
没有控制住
然后整个大概全国七十个大中城市平均涨幅还在百分之十获得上跌啊
就是零九年的时候
而且尤其是北上广深
就是这个时候就趋势已经出来了
一线城市跟那种
对
就是非常明显了
这个时候就是开始分分化了是吗
是有这个意思吗
当时只有涨和涨得非常凶的区别
对
涨和涨得非常凶
那个时候是普涨的
嗯 普涨 是普涨
对
然后北北广深特别别别别的厉然
然后 呃
一零年的时候
然后一直涨涨
刚才说到我们前前提到就是一零年的时候
这个通州
通州 对对
通州副副都在涨
通州州点儿
有点
是不是有点补涨的意思
呃
这个叫补涨吗
这个其实也是就是一种预期吧
啊
就是说房地产的一种预期
因为他当时就是通州的这个规划
他提出了这个副首都的一个概念啊
对
当时就有传言说要把北京市的市政府搬到通州去已经有决说法了
对 然后你想
北京的房价之前涨得这么厉害
它一直在全国所有的城市里面都是领涨的
对
那么如果你出了一个副首都
这个副首都的这个预期就非常高
对
然后在大家都觉得他会对齐嘛
至少跟首都要对齐
对 他 他会
他会就像你刚才说的
也许是补涨
或者也许就是这个预期的这个呃
拉动新一波的这个上涨
嗯嗯
所以就是他就变成了这个当年啊
当年这个通州的这个房价涨了三倍
三倍 哎呀
尽他最爱的是海南
嗯
海南因为它提出了一个国际旅游岛啊
对对
然后它的涨幅三三
嗯
没有通州那么厉害
就是海南有点王者回归的意思啊是吧
对对对 嗯
然后在那个之后
嗯 就是呃
一零年之后
这个房价就开始拼命的打压了
嗯
就政府觉得就是说这个已经到了不可以
这个民怨沸腾啊
对对对
主要是民怨沸腾
然后房企的这这个已经赚的算是盆满钵满
对对
那段时候房地产企业的一些头头脑脑啊
嗯
有一种过于活跃了在
对是的
过于活跃
是的
有一种那种感觉
就是一个新的阶层形成的那种感觉
是的
这帮人金权贵
对 然后这
而且你想那个时候他们很多二代都已经开始浮上台面了嘛
对是的是的
所以说社会上对他们的那个观感非常不好
那个
那个时候所有的做其他实业的都在做房地产
对对对对对
房地产已经变成了一个大家通用的一个产业
对
在零八年呃前后的时候
我们曾经经历过啊
呃呃
某时总这个某时啊
爬了一个喜马拉雅山
登了一个珠峰
然后呢
接着呢
到商学院
过了没几年呢
长沙商学院
然后做了一锅红烧肉对吧
再一个呢
就是我实现节目点太多
就是某建林走
后来过了几年说比如我先实现一个那什么什么目标啊
对对对对对
然后他的对吧
就亲生儿子呢
就说呢
我爸爸给了我好几个亿
跟我说
你亏了就亏了吧
这些观感在我们国家来说都是非常不好的
对的啊
对 就是差距
其实在这个阶段
就是说在这个房地产飞速发展的这个阶段
差距在不不断的拉大
嗯 其实
其实刚才就是樊勇说到的这个就是名媛沸腾
嗯
因为贫富差距过大了
以后这个社会就会难免会出现这种危险
主要还有一个原因就是说
如果我们不是一个受
终于关念了
我刚 呃
插一句啊
我刚才查了一下
嗯
二零一零年三月一日
恒大集团买断球队所有股权
就是恒大是一二零一零年三月一日介入到足球市场
呃 对
就是标志性事件就是一零年那个年代
就是房房
他就是前所有人都在做房地产
然后房地产做大了之后
他介入到社会各个层面了
开始 对 是的 对
确实在观感上给人的刺激实在是太大了
感觉 呃
感觉地产是一个就是金钱遍利跑步
那有时候候感觉那个
那个年代年轻人会感觉说
这个国家是不是就他们说了算
当时非常有强强
从
从二零一零年一直到二零一三年
嗯
就是整个金融业
嗯
什么都做不了
除了房地产信托
它有财发化的趋势吧
有有
有的非常严重
有的
而且当时就是毕业的高校的
高校毕的这个学生基本上都流向房地产
对对对对对对对
去卖房子嘛
呃 有 对
就是相关的这个所有的部门
不是中介
我说的不是中介
是去开发商那边
市区的开发商那边呢
当时就是有很多的这个经济学和金融类的学生过去以后是专门做融资啊
对对
这个都有的
对 就是 呃
房地产商
他甚至成立了自己的研究院
对
研究院就专门研究就
呃
五龙头老大这个万科来说的话
研究院不算什么
嗯 我告诉你
最厉害的呢
就是房地产企业后来啊
开始收购金融牌照
这 这个
这个加在一起才叫核感标准
财阀化嘛 对
财阀化
然后这个才是真正的很化
因为那个高也是做金融出身的
他对这块比较敏感
其实我更敏感的什什
就是房地产集团就是足球是一个标
标志 对
他开始介入媒传媒跟文化了对吧
他开始培养吹鼓手了对的
对吧
然后研究院务什么容易
他出很多报告
其实是影响市场预期
他在 对
他在影响
他制他的大脑对吧
控制他的大脑嘛
其实这个东西是从现在我们回过头十年前
这个趋势是有的
有对吧
对 可以看看
就是那几年的电影里面关于这个房地产的这个话题应该是非常
突然想起了里诚勿扰还有华谊兄弟嘛
对
还有被被叫停的那部电视剧蜗居啊
莴居 对对对
蜗具就是六六对对对对
还有什么手机啊之类的
嗯
里面李成儒的那段
对对对对美
还有有对对
周围的
你买贵的不周围的邻居不是开宝马就是开奔驰
你要是开日本车
你都不好意思跟别人打招呼
不行
这样的房子你说买多少电个
我觉得怎么着都得一个一一万美金
一一万美金那是沉本
两万美金起
对 没错
我刚才背的出来的那一段
这 这段
这段现在看起来真的是一点都不夸张啊
对对对对对对
的确是这样的
嗯
所以电影很值得回顾
它会记录当时的就是主流的这个老百姓的一种关单对社会的一个家驶城卖座的电影的话
肯定要跟大家的很多频率要一致
如果你说的是那种阳春白雪我感受不到的
我不会觉得你这个电影好看嘛
他当时说出很多人的内心话
嗯 是的 没错 嗯
呃呃 一零年
一零年之后
一零年之后嘛
然后主要的这个就是在压房价嘛
不管是真的假的
都在压
压房是真的想压了
这个时候是真的要压了
嗯嗯 然后
然后这时候
这时候就是
但是成交放缓啊
哎
我们就是大城市
至少一线大城市
这个整个的这个
呃 落户啊
或者这个限购啊巴拉巴拉这些政策都都出来了
但是这个成交放缓会不会跟这个城镇化也逐步度过了他自己的高潮
哎
的确是这样的
就是中国是在
是在哪年啊
对呦
在哪一年年的时候
一三一四的时候宣布有一个城镇化
什么百分之多少
百分之五十就过半
对 过半了 呃
城镇化 呃
就是这个过半
过半以后就是说
尤其像上海
那个时候其实已经达到了百分之八十九左右了
嗯
就是都上楼了
非常成熟了
对 都上楼了
所以
所以就是说的确刚需也没有那么大了
嗯嗯嗯嗯嗯
然后这个就是成交量就下来了
嗯 哎
终于停下来了感觉
哎呀
但是一线城市呢
它还是有这个人口支撑的
有这个需求支撑的
因为它还有域外的人口流入的
所以实际上就是三四线城市这两年的房价基本上就分化比较严重
应该这么说是吧
它何止是分化严重啊
它这个库存就特别特别大了啊
就反正整个都控制在那边了
就是已经到达了一个如果你是省会还好一点
省会还好
省会好一点
非省会的那种城市基本上就顶不住了已经
对的
就是这个库存压力非常大
它这个库存压力如果大的话
到最后会发生什么情况呢
嗯嗯
库存压力大
呃
就像刚才说的呀
你都这个增速都低于
呃
这这个供给都
都低于这个gdp 的这个增长了
嗯嗯
然后你这个经济就被拖后腿
实际上就点亏对吧
实际上就是一个浮夸当嘛
哎
库存压力在代表什么
房地产商赚不到钱
房产商很多房地开发是他贷款的嘛
那这个地地方就有意样的银行嘛
一些经济银行的银行
银行如果出问题
就房利美
房贷房 那
那这套东西这个地方可以走另外一条路
不去去分析
因为在在房地产市场这两年可能会有一次垄断潮
对
我说垄断潮
就是所有的优势的资源
优势不优势的
反正都像头部企业去去靠拢
就像刚才说的
三四线城市不是有很多控置房吗
嗯
你既然卖不出去
你资金回笼不了
而上面压力也很大
好好的没有关系
你可以借卖
嗯
你借卖给谁
当然是那些头部的没有人借鉴
那当然你要先去问那些你
你只能先去问那些头部的大的地产商
你能不能就救我
对
这个时候有没有人当秃鹫我就不知道了
对
也许就有了
对
因为我觉得控制率只是一个指标
它
它带背后带来的那个东西其实是一个衍生的一个效果嘛
对
最主要就是金融
我觉得因为你像日本的泡沫的最大的一个教训就是金融体系崩塌之后全面崩
那个收不住了
美国也是这样的
哎 对
所以说金融体系崩塌
房地产
其实房地产找多少家国家其实都不怕
就怕你带来的那个金融资产的那个负债或者坏账呆账
然后一定要国家去救啊
不过我们还好
我们国家都国家的
就银行都国国有的
这国家这有兜底的呀
非说没
没买单
非供应
非说
话是这么说的
但是 呃 但是呢
就是当
当地产和金融如果深度捆绑并且一起出事的时候
这个确确实是太可怕了
对
所以说我们有的时候避免房地产重重大泡沫破裂
还是从管银行开始嘛
对对对对
把银行管好
对对 银行
因为有的时候冲动呀
没办法呀
一定要往外那个
那个吗
我记得指标压力
我记得一零年的时候
一零年 哦
可能零零七零八
因为我大学毕业是那个零七年左右嘛
嗯
那个年代能毕业
你像我学财会那个专业出身的
我在上海这边是学财会专业出身
像我同学当年能进到银行是香饽饽嘛
很好的工作
但是我
我不知道为什么
我当时就这种感觉
我说可能过个十年你们就不香了
呃 是
你的感觉是对的
所以因为我
我又很简单一个认知就是首先银行业要未来面临一个开放
嗯 呃
你们这种朝南做的就非常有问题嘛
但现在今天听赵国师妹说
其实还面临一个话题
就是国有银行有一个宿命
就是有的时候国家要管
先先搞
先管你们
然后呢
就是一方面呢
又要马儿跑又要马儿不吃草
一方面不能把我把你银行做亏掉
第二方面就有的事情一家一赚钱的事情
他款不让你做
嗯 是吧
在二级市场里这有一句话
嗯 可以概括
银行板块
保险方块和证券板块
包括地产板块
就这这四个合在一起是金融板块
对刀把子应该在谁的手里
很形象
是对对对对对
所以他们蛮苦的啦
对 蛮苦苦的
经历过那一波就是银行大
银行业大发展之后
就是你看这两年银行业的人都在叫苦呀
这是全球可能银行业都
对对对
再加上我们有的时候
那我记得那个疫情之后
我有个银行圈的一个朋友
他现在做到那种
那个支行行长那种
嗯
他就经常叫苦
说因为不是疫情之后要扶持中小企业
不要让他们倒嘛
然后怎么怎么样
嗯
他们这些国有银行都有指标的
就是你贷款放给哪些企业
然后怎么怎么样
是他说有些
有些优惠条件特别优惠
对于一些人来说
他主业不是干这个
但是我就是他经常贷款
我就贷款 嗯
我贷款干别的我都都都不来
利息超低
基本上都不类似的人这道挣钱
然后我朋友说他评估下来
因为他自己是做风险评估这一块出身
然后做到那个那个支行行长的
他说用我之前的那种专业角度
我可能不会贷给他
因为你本来这个公司可能经营贷经营就不是很好
风险太大了
贷给你风险很大
但是有的时候有指标
你上头有kpi 的
你必须要完成
对啊
所以说有的时候他们银行业苦就苦在没办法完全用市场的那种大脑去思考问题
但是呢
这也是我们国家一个特色
有的时候你完全用市场
呃
很多事情要乱掉了
嗯 就房地产
有的时候是政治问题
有的时候它是一个就是市场会就是纯纯放任市场
有的时候会有市场失灵的问题
这个确实社会
社会主义国家嘛
对吧
你这怎么说
所以
所以凯恩斯的那套就是其实在这里还是非常管用的
对市场失灵了
调控嘛 对
就是干预嘛
对市场失灵了
你就得好好干预一下对吧
我们不能完全用新古典主义那一套
对我们
我们现在用不了
呃 出事情 对 嗯
它是一个理想状态啊
对 呃
其实又说到另外一个话题
就是说这个房地产它的确不太会有之前的那样蓬勃发展的高速的一个通道了
嗯嗯嗯
但是呢
他也不会一下子pass 掉
不可能
他不敢 对
就是是是是
你
你们都知道
就是是 呃 对
就是那个崩
崩 崩溃是很
很可怕的
你想
最简单一件事情
嗯 现在
嗯
网上叫的最凶的是还没买房的人
但是沉默的大多数是手里已经有房的人
记得例子
我记自己已经几百万上千万的
比如说我举上海的例子
记在上海基本上都是几百万的房子吧
哦
我几百万买买
买下来了
然后你突然给我说像日本挤泡沫一样跌掉百分之五十
你试试看
你断供潮就来了
地产中产就爆发了
你像断供潮就来了
要出现次贷了
对
最简单的例子
你像现在了
嗯
从那个从他上台之后就一直在搞房产改革嘛
今年
今年那个地方
那个那个地方选举大败嘛
嗯
然后那天玄小丁分析说
分析来分析去
就是他的房产改革失败因
因为他动到中产的奶酪了
他也是迎合年轻人
说要给您年轻人买房的那种机会啊什么的
但是你试试看
沉默的中产一旦发起
发起都来
你受得了的
哎呦
这个中产背叛啊
好厉害的
市场是背叛
你是好沉默的大多数
对啊对啊
就沉默大多数
沉默的大
但是我们的中产不是已经被p two p 已经折磨到了
这另外一个话题
我们的中通产很骚的
这手里有钱
你们要做点什么事情呢
闷骚的大都是我们这些
对对对
因为中国人还是有那种危机意识嘛
就有点钱捏在手里挣过去
我会觉得
尤其像上海这样的城市
上海为什么每年骗子多了
上海老阿姨是因为人上当受骗的
是因为人傻钱多嘛
所以这样子做
上海老阿姨
因为他们总会觉得说钱不能捏在手里存在银行
一定要投资投资
哪怕你做点什么都可以的嘛
上海我觉得上海老阿姨的人
我觉得上海老阿姨是是整个中国第一代天使投资人
超超厉害害
对对对 嗯 好吧
对 说回来
就是刚才呼应刚才赵老师说的
就是房地产也不可能轻易就把你完全给砍砍砍死的
不可能啊
只能是让你软着陆
或者说一种便宜平稳过渡
或者说做出一些怎么样的改革
既能托底
就是其实社会最底层那批年轻人
你能拖住他们的同时
又不伤及到既有既得利益阶层
这是非常考验能力的一种一种事情啊
对
其实举一个非常简单的例子就可以理解了
就比如说现在的就是
呃 日日二
两千年代后千禧年
千玺一千
呃
千禧一代或者千禧一代之后
二零一零后这种
就是你可以想象他十年以后
他手里必然起码有三套房子
对他的祖父母
外公外婆
对他爸妈 呃
父母 对
就是起码有三套房子
对他来说
他需要三套房子吗
对感
也许他需要未来
就是一个未来
是一个未来
是个买方市场
是的是的是的
因为我自己都在想这件事情
但是我不能说我自己手里这套房子
但是待会聊一下
像我这样上海本地小孩肯定很多的
对
这手里不止一套房子
那你想
我的预期就是说
比如说我也不想说买
自己也不想再买新的房子
因为买不动
上上海本地小孩虽然手里有可能不止一套房子
但是他的flow 的那个收入可能也也顶不住
也不能新买
不能新买的
那最多的就是我要过一个非常舒服的人生
那就是
就是跟或者说你结了婚之后
结了婚之后可能就不止三套了
对
就各有三套嘛
六套 对 六套
你肯定处理掉一半以上呀
然后自己住一套
然后给自己的小孩备一套
然后其他的就用来过日子
那以后市场上抛出来的房子不得了啊
对
然后谁来接盘
谁来接盘吧
而且我们年轻人越
越来越少了
呃 我
我觉得大家只是在这样算
嗯
大家只知道这样算
但是忽略了两个最基本的事实
嗯 呃
一个是经济总量上涨对货币的需求
嗯
这个是一个非常刚性的东西
对
各位不要认为说这个
咱们
咱们货币以后增长量不会大
只要货币再生增长
房价很难下
就资产还 还
还会泡沫化
资产还是要继续犯泡沫的是吧
虽然
虽然说我们国家现在想了很多的办法说你们
你们把股票炒高
你们不要去炒楼
各位是吧
但是各位现在已经看到了
就是好像这个股市里面镰刀斗镰刀
嗯 相互的砍
但反而是在楼市一直都非常悠长的这种节奏还是没有停
停下来
就我觉得楼市是没有遇到那个基点
不要紧
这次如果哪一天遇到那个转折点
就是
那个转折点就是人口的负增长
不一定
我认为不一定
我我我
我倒没你那么乐观啊
我觉得我不是乐观
基普这个数据可能一公布啊
为什么迟迟不公布啊
就怕是一种大家预期的一个转折点
我在想另外一件事情
就是大家会觉得人口可能是一个非常关键的因素
嗯
但是我还是刚才那个观点
其实中国的地产这一块对外资没有开放
没有完全开放
嗯
如果开放了会怎么样
你觉 你觉得
你觉得外
外资还会看好中国的房地产市场吗
我不是很清楚这一块
但是从金融的角度上来讲
我提醒各位一件事儿
我懂你意思了
嗯哼 抵赖
就是手里有热钱的那帮外资啊
一看全世界现在疫情那么厉害
我也不知道投哪里
对
先逃到中国来吧
逃到中国来我也不知道投什么股票标的
先买房子的吧
对
他可以做的现在选择了挺多的
有房地产公募的
瑞士 我懂
你都出来了
其实不矛盾了
我觉得你
你看的还是比如说中期
对 我
但是我觉得我们今天比如说最终房地产还是长期看人口嘛
我觉得这是一个漫长的过程了
漫长过可能不是十年二十年这个就就就能达得到的
对
我们现在看的是三十年
从四班就是我们退休之后啊
我们这代人退休之后啊
可能要面临手里一堆房子
然后抛出去
没人接盘
没有年信人
不出去
没有年轻人了
突然想起了这个三体里面描绘的那个景象吧
对对对对
所以
所以说选啊
啊 对 所以
所以说这个事情就导致
就是说现在你去炒房到底有没有意义
就像前两天新闻里说的那件事一样
有没有意义
要不要他
还是有点意义吧
房租不炒嘛
我觉得这个调子定的是对的呀
对
那一点都没错
所以说这个
因为
因为前两天有一个听友说了一句话
嗯
说是让我们聊一件事儿啊
啊
我不知道那个赵博士
你 你
你有没有注意到这新闻
就那个身房里头的
对啊
有没有注意到的这条新闻
呃 我有看到
嗯对
但那条新闻
周老师出圈
还对
但那条新闻周老师没
没给出圈
他很难出钱
对
因为太专业了
这个
这个话题 嗯
这个话题呢
我
我没有卷进去的人
我觉得是不太会特别去关注他的
对
但是我们说这个事情之所以有那么多的人没有卷进去
也恰恰是因为这两年的调控其实是真的很严
把所有的洞都堵上了
嗯
其实原来深访里的这一套做法是可以跟金融机构打通的
对
在深房里这个事上新闻的那几天
嗯
其实金融市场是有震荡的
嗯
就挣了一天
就挣了一天
呃
实际上也是有人猜测说盛房里这个事儿可能已经蔓延到金融机构
嗯
呃
当时有人就说实在不行就躲一躲吧
可能今年要完蛋
我说不会 嗯
为什么
道理其实很简单
就是这两年监管在这一块的防火墙做的已经非常厚了
嗯
身房里这样一个民间非法组织
很难渗透到金融机构里头去
就没
没人会理他
对 大家放心
没有人会理他的啊
所以基本上最后看身房里的这一套骚操作
嗯
我估计啊 你
你简单介绍一下他是什么骚操作
呃
我不是给他按罪名
我只是说他涉嫌
对对对
黑法西斯 嗯
他的额度可能是一千七百亿
嗯嗯
这个数呢
是一个外网的一个人随便估算了一下
因为从这个资料显示的话
可能他在今年深圳二手房成交市场里面
深房里涉及的这个炒作房地产的数量可能占到这一批房源的百分之十左右
也就是说
他已经是妥妥的大庄稼了
嗯 他是庄家
各位
这 这家公司
呃 怎么讲
他首先是一个微博账号
对 社房里微
微博大v
这一个微v 账号的拥有者是一个东北来的一个人
他叫李雪峰
呃
实际上是一个包工头出身的人
同时这个李雪峰在几年前注册成立了一家公司
叫做深房理信息技术深圳呃有限公司
在二零二零年的八月二十四日
这家公司就是做了一次法人代表的变更
嗯
由李雪峰变成了另外一个人
叫李鹏的一个人啊
也就是说我们从头听到尾
我们还没有听到过金融牌照这四个字对吗
对
但是这家深房里信息技术有限公司自己做了一个app
在这个app 里面把深圳市的住宅变成了股票交易
嗯
比如说这套房子我买不起
我首付付不起
没有关系啊
我在群里面凑五十个人
五十个人每人出一部分钱
这样我首付就付得起了
那么我要变现的话怎么办呢
我找一个人
我跟他说 哎
你看啊
这房子非常非常的好
我们这里有
有五十分之一份
嗯 要转让
嗯
买了以后啊
他升职啊
你不就赚钱了吗
他竟然管这个叫
呃
叫房地产股权交易大厅
嗯
这胆子太大了
他这个胆子确实很大
对 我我
我不知道这李雪峰是不是法盲
嗯
他进行到了这一步
他如果出来是个东北人
是的
就非常非常那个忽悠是吗
非常豪气嘛
就豪气冲云天那种感觉嘛
就是大忽悠
就是我
我不是很确定这个人是不是发盲
嗯 我
我觉得他有可能是一个发盲
嗯 一般来说
如果有点法律常识
进行到这一步的时候都知道自己在干什么了
对对对
况且他还进入了另外一个领域
对
就是p to p
而且这个我要说这个人实在他过分就过分在什么啊
就是在我看来最过分的是他竟然在侮辱经济学家
嗯
他给自己那个p two p 起的名字竟然叫帕雷托纸
这个帕雷托真的是要被他气活过来了
这跟帕雷托有什么关系
真的是侮辱经济学家啊
这
这个罪名很大
嗯
对你这种原教旨主义者来说太过分了
这还怎么能用这个名字
足以
足以抵得上一次自那个自杀叫洋气吗
他可能不知道什么是帕雷托
帕雷托ceo
我们 我们
我们作为经济学全校式主义的高磊多项自杀是恐怖袭击差了对吧
真的太过分了
真的太过分了啊
这侮辱经济学家啊
他这个帕累托值这里面在干什么什么啊
比方说我
我两个群啊
呃
我们都来帕累托值
我这个地方在兜售的就是固定收益
什么叫固定收益
你只要把钱放到我这个这个板块里面
我这里面的钱就会借给那些想要买房的人
然后让他们返还给你利息
他们的利息怎么来的呢
去股权交易大厅里面交易挣来的钱跟你分一分
你这个就变成了固定收益
各位 股票
股票加债券加非法p two p 加交易撮合
他所有的忌讳都犯了
所有的忌讳都犯了
而且还在炒房
而且他炒房借用了这个资格
因为他炒的主要是深圳的房子
对
深圳也是限购执行的非常非常严厉的城市
对
他竟然还能买到
不仅如此
根据深房里装修队零零三这一个微博的爆料
嗯呃
李雪峰还涉嫌
涉嫌啊 嗯
涉嫌运用深圳本地的一些司法资源
嗯嗯
用法拍房的方式去进行无风险套利
嗯
这个里面连金融诈骗
贿赂全部都用上了
所以前段时间深圳那个就是政
政府班子也发生调整了嘛
嗯
这里面肯定是有问题的嘛
是的
如有问题
同学
你没有点这种问题一个人能干得了的
对
这个事儿闹的就比较大
非常大 就是
而且
而且就是在这个生房里装修队零零三这个大v 开始爆料的时候
呃
苏州有一位这个受害者
嗯
也开始把自己的经历就抛出来了
抛出来之后呢
两个人后来在媒体里面同时告诉大家说我们被人死亡危险啊
哎
就是这个李雪峰啊
胆子比较大啊
其实要我说呢
这李雪峰呢
太傻了 对
我要是他
我赶紧闭上嘴想办法跑吧
智商不高胆子很大
这个不仅是法王智商不高胆子很大
嗯
而且到这个时候他竟然还
还不跑
我说这是这已经是不怕死了
对这事儿闹得比较大了
已经觉得搞得定嘛
对吧 对 我
我觉得他完全搞不定了
这个事情已经上升到新闻联播报道的程度
就逃不了了
对 嗯
其实
但这个事情呢
就是也是也说明一件事
就是还是那句话
只较有利益啊
有些人就敢这么干
对 对吧
那你说哪天如果房地产的预期真的是开始下往下走的话
就没人会干这事儿
实
实际上他的这个身房理这件事情
对
为什么会突然之间开始有人不断的爆料
嗯
就是在于说前一阵深圳市对房地产交易做了一次非常严厉的一个一个打压
就大家预期出现问题了之后的
对
就是在你的购房资格和你的借款利率方面做了一次非常重大的调整
包括说你买来之后多长时间不能够再转手
嗯
就一下把深身房里后边的那个链条给切断了
嗯
切断了之后呢
身房里里边有一些这个所谓的叫什么什么摇篮什么会员啊
没搞明白
那意思就是vip 中p 吧
嗯
他的资金链断了
资金链断了之后
就只好把自己的房子送去法拍
嗯
但是好像是有人在这个过程之中发现
所有法拍房的获得者都是一个人
这个人叫刘伟
而这个刘伟在身房里这个公司架构里面竟然跟李雪峰有非常密切的联系
那么这一个链条这个闭环就已经完成了
这简直就是个集资诈骗对
对吧 对 嗯
所以我在这里我也想对那些还在申房里这个大v 微博下边留言
嗯
给他唱赞歌的人
我也想提个醒
嗯
你们最好不是身房里这家公司的人
你们如果是的话
你们现在已经在犯罪了
对
就逃不掉了
你应该你们已经逃不掉了
对对对 嗯
最好闭嘴不要说了是吧
所以说每次高里聊到这种
就是这种那种诈骗那种事情
你看他两眼放光了人特别讨厌这样的人
特别特别讨厌这样的人
就特别义愤填膺那种感觉啊
他们的手段非常非常的下三滥
对
但为什么还是有人上当
呃 不太理解
破坏社会秩序
我在想啊
有可能这次没有出去还有一个原因就是真的上当那批人啊
也不是穷人
嗯
对 中国
在中国能出圈的那个事情
往往是你伤害到最底层老百姓了
或者说那个
因为他能炒那种房
房产肯定肯定得有几百万的身价吧
有有有对吧
是有的
你像那种上海很多那种p to p 嘛
至少几十万老阿姨那种是吧
那个当然也有
也有多的啦
所以说还有什么套路贷
套路贷搞到最后那种普通老百姓的房子都被搞掉了
那那个事情肯定会出圈吧
原有你可能还是因为有一部分就是有点像原油宝呀
原油宝贷这事情为什么有点会出圈呢
实在那个故事太dramatic
什么那个什么那个负
已经到负的
对
负油价就负油价的
这个东西会让这个新闻出圈
如果不是因为负油价只是操作上的问题的话
很多人不关心原油宝的
对
因为能进场的话
本身就是一个高净值人群啊
呃
原油宝这事反正也解释不清楚
对
因为你不学金融衍生品的话
你不会明白它为什么会是个负的
你说到原油宝
如果原油宝发生在国外
好的好的
他就不可能是像我这样的
像我们国家这样的处理方式他可行
我
你亏了就亏了吧
银行完全免责的呀
免责免责
对啊
但我们国家不行
你就是国有银行做的这个事情
他会让你赔啊
不过话又说回来啊
原油宝这个事儿啊
如果发生在国外
哈
我还没有想到过哪家银行会像中行
就是当时的那种技术环境
就那种技术环境
可能在国外的一些银行你也见不到
对
而且那种是产品就不像像在国内一样推销给那么普通的人了
你不可能让柜员去推销吧
专业的投资人群没算是机构投资者
你是不可能说由柜员推销给所谓高净值人群的
而是专业的投行过来跟你谈谈
就是这样
大环境差太多
口子没有没有
还是没有 对
好口子还是没有对好对
所以说
我觉得最后用申放里这个故事啊
就是还是提醒大家
就是因为听听博客的人年轻人居多嘛
实实今天们大致描绘了一下啊
就是首先那个赵博士从那个历史的源流
我记得是多少年
从九
九十年代吧
九十年代
九零年了
就是从那个海南海南岛的那个八零年
八 八零零年
八零年了
就是改开开始到现在这个房地产的一个大的脉络吧
反正就起起伏伏嘛
对吧 嗯
然后其实最主要就是说因为现在年轻人的房产话题
就房子的话题真的是非常牵动他们的
嗯
因为现在你任何问题他们都可以躺到
我说啊
因为我没有钱买房子
对
我知道他们因为房子所以唐倒给自己躺倒的理由嘛
我不
我为什么不结婚买不起房
为什么不生孩子买不起房
我为什么不干嘛买不起房
反正呢
但是呢
这里边当然有客观的一个因素在
还有很主观的就是房子真的成为某些人的一个借口
嗯 对吧
就是做那个佛系的一个借口嘛
嗯
但是你知道这个逻辑之后呢
你会知道
其实这个东西就像我刚才说到我们上海迎迎来个播放福利
分房结束之后的那个是客观改善了很多
那个就是人的居个居住的环境
就每个时代都是每个时代的语境嘛
其实这个履了之后
因为房子以后语境还会变化
对对对
未来来后后可能提到现在
大概提到房子哦
我觉得火热朝天
说不定三十年之后大家提到房子
就像现在日本人提到房子以后
他会问你为什么要买房啊
就日本人就难以理解
为什么中国年轻的人从大学一毕业就要开始买房
对
没有需求的话
价格就不存在了
对啊 什么
日本没就这种丈母娘的
就是说那个一看一看女婿第一件事
你有几套房
没有人会问这种事情的
在日本
因为她会觉得说四五十岁买人生第一套房
然后租
租两二十年的那个房贷
不是三十岁买人生第一套房
那是在日本
我在日本
日本个人甚至五十十才才买房
因为她还到比如说七十岁啊什么的
很正常
就前面二十年跟自己的太太就是租房生活嘛
说说不定到那个可能过个三十年
中国的那个语境又变掉了
嗯
只不过那个时候我们都已经退休了
无所谓了
快得下一代人继续卷卷吧
没有办法
我觉得房子这个话题我们有机会可能还要请找从别的维度度再来聊
今天其实就是一个历史的一个个理吧
对吧 其实我
我其实个人比较感兴趣就是那个
那个规划城市的
其实中间有一段就是讲那个就成成都啊
那个城市规划
我觉得我特别特别有兴趣
而且这也是普通话的节目可能面向更好
可能外地的一些听友可能更有兴趣听的一件事情
我们以后可以来就把非常有意思的程绪展全给你吗
啊 来来来
可以啊可以啊
我觉得可以
我觉得可以下次我们那个请那个赵博士再跟我们分享
好吧
那我们今天这一期的那个
呃
反正个money talk 就我们
嗯
非常难得啊
有嘉宾参你就天三人
三人聊天
我觉得这个状态非常好
那个
下次有机会我们看看看
再找一些
呃
别的角度话题啊
这个就是别的领域的一些朋友一起跟大家来分享啊
那我们今天这一期节目就到这边
大家拜拜
拜拜拜拜
多东流
走到断水深深流
举杯小愁喝恨酒
一朝清风不漂流
都有些听到就人哭
爱情两个字好辛苦
只要能明着明白
还需要装个孤独
许多的人少难也顾沉浮着鸳鸯不蝶不应在的年代
可是谁又能摆脱人世间的悲哀
花花世界鸳鸯不悔在人间
地之何不要上心
天不如又重年