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欢迎收听经济动能的转换
从规模经济到创新驱动
作者 盘和林
第十二集
楼市繁荣二十年的基本逻辑上午
从一九九八年到二零一八年的这二十年间
我国楼市一直保持着正向发展的趋势
那么是什么原因驱动着楼市价格长期持续的上涨
分析一项资产时
我们首先要理顺这项资产价格波动的基本逻辑
资产价格上涨存在两种逻辑
一种是供需逻辑
供不应求
价格就上涨
供过于求价格就下跌
市场供求决定资产价格
另一种是金融逻辑
这类资产往往是有金融属性的
买入资产不是为了使用
而是为了增值
这个时候资产价格呈现价格自我强化的特征
何为价格自我强化
举个例子
黄金价格上涨的时候
买黄金的人反而增加
因为黄金是投资品
而黄金的供给从短期来看是稳定的
即便某地发现了超级金矿
也不可能明天就开采出来
每年黄金的供给基本稳定
金价上涨时
大家认为有发财的机会
买入黄金的人增加
同时由于供给没有增加
供不应求
金价上涨
金价上涨又激励更多人投资黄金
于是涨价助销量
销量助涨价
价格自我强化的情况就出现了
对于房地产价格而言
两种逻辑皆有之
从金融角度
房地产有活跃的二手房市场
且随着房价上涨
很多以投资为目的的购房者会出现
历史上就多次出现过炒房团
炒房现象就是房地产金融属性造成的后果
从供需角度
附着在房地产上的经济价值是客观存在的
市中心的房价更高
销量更好
因为市中心的确有更多更好的就业机会
更完善的公共设施和社会福利
当然
我们不能如此笼统的观察楼市供需
事实上
对任何商品的供需都可以分解为三个角度
需求人数
购买意愿和购买力
首先说需求人数
鉴于中国楼市繁荣等同于城市地产繁荣
因此楼市需求人数可以近似等同于城市人口数
而一个城市的人口只可能来自两条路径
一条是人口城市化
从城外进入城市
另一条是出生人口
城市新生人口达到一定年龄就有和父母分开过日子的需求
所以城市化率和人口出生率是驱动房价上涨的重要因素
其次说购买意愿
购房者的购买意愿受三大因素影响
第一是价格预期
无论是买房投资还是买房居住
房价上涨预期都会增强购房意愿
哪怕买房只是住
没有出售的打算
房价上涨对于购房者来说也是一种心理安慰
楼市普遍存在买涨不买跌的说法
楼市繁荣了二十年
房价几乎也上涨了二十年
等待下跌被一次又一次证明是错误的
连续上涨的房价强化了购房者的购买意愿
当然
价格预期并非一成不变
当价格达到某个临界点
当购买力和购买意愿没办法承载更多供给时
价格就会回落
而此时下跌的价格预期就会像幽灵一样拖拽着价格持续下行
第二是经济利益
购房者之所以愿意高价购买大城市的房子
是因为这些房子包含着经济利益
比如贵州省
二零二二年城镇常住居民人均可支配收入为四万一千零八十六元
而上海市二零二二年城镇常住居民人均可支配收入为八万四千零三十四元
全国范围内
二零二二年城镇居民人均可支配收入为四万九千二百八十三元
上海的房价比贵州更贵
但上海的收入也比贵州更高
所以经济增长是房价最根本的驱动因素
经济繁荣带来的收入预期能够显著提高居民的购房意愿
第三是购买偏好
而购买偏好又可以分为多个维度
比如基于年龄的购买偏好
年轻人需要购房来满足居住需求
而退休老人一般有固定住所
所以更热衷于储蓄
因此全球范围内老龄化国家的楼市更为萧条
或者是基于文化的购买偏好
如中国人习惯拥有自己的房子
而有些国家的居民则习惯于租房
不同的文化风俗造就了不同的购房意愿
当然
影响购买偏好的因素还有很多
在这里我们不再一一列举
最后说购买力
买房的钱从哪里来
答案很简单
一靠收入
二靠借贷
居民收入主要有三大来源
劳动经营收入
财产投资收入和政府补贴收入
从全球范围看
大部分国家的居民收入随经济周期发生周期性波动
在繁荣期
居民收入增加
推高房价
而在衰退期
居民收入减少
房价随之下跌
前文我们提到中国的房价几十年来发生过的危机和波动
但这些危机和波动并没有对楼市造成太大的负面影响
楼市在危机之后能够迅速复苏
甚至房价还会再创新高
产生这种现象的原因是中国政府对收入的调节比其他国家更为频繁
如在经济下行阶段
中国会积极推出刺激经济的政策
以补贴收入
政府投资带动就业的方式对冲劳动经营收入和财产投资收入下滑的风险
当然
政府保障的是居民收入水平的稳定
而改革开放后
中国经济长达四十七年的连续繁荣
提高了居民的收入水平
这才是居民购买力的最主要来源
从借贷的角度来看
借贷能够显著增强居民当下的购买力
但借钱要还
这是一种透支未来的手段
而房贷的本质就是居民抵押未来的收入来买房
透支未来的结果有好有坏
如果借贷的产出高于借款的成本
则对贷款人有利
比如房价若持续上涨
居民就可以在高位卖房套现来还房贷
不但不亏
甚至还会小赚
如果借款的产出低于借款的成本
比如房价处在下降趋势
居民就不得不用自己的收入来还贷
不仅如此
银行也会担心房子的抵押价值低于房贷发放额
如一套房的房价一百万元
首付三十万元
贷款七十万元
倘若房价跌到七十万元以下
就意味着银行没办法通过变卖抵押物来实现
所以借贷是房价的助推器
助涨也助跌
我们可以将上述内容变形为四点动因
城市化决定购买人数
经济繁荣决定购买意愿和购买力
人口结构决定购买意愿和购买人数
金融杠杆决定购买力
其中城市化已在上一节讨论过
此处不再赘述
接下来我们将围绕经济繁荣
人口结构和金融杠杆三点来谈房地产经济的内在逻辑
首先是经济繁荣
在之后的章节我们还会提到中国经济的繁荣
但本章我们主要从楼市的视角看中国经济的繁荣
中国楼市能够长期向好
持续繁荣
和我国政府对经济的持续干预是分不开的
对经济风险是应该快速释放还是急于缓冲
经济学家仍有争议
凯恩斯主义的支持者基于有效需求理论
认为政府投资对冲风险能够减少非资源失业
而新自由主义经济学的支持者基于古典自由主义经济理论
认为自由市场在经济问题爆发的时候有自我修复能力
政府主动干预会拉长市场调节过程
扭曲市场价格
反而拖延了经济复苏的步伐
因此认为在经济问题出现时
政府应该更多的减少对市场的干预
释放市场活力
理论上双方各有各的道理
但实践中
全世界的大多数国家倾向凯恩斯主义
原因有两方面
一方面
各国政府都有扩大手中可配置资源的动力
经济危机来了
人民希望政府做点什么
政府也希望自己能做点什么
想要做事就要有资源
凯恩斯主义正是希望政府能够集中更多资源
另一方面
政府只对当下负责
也许十年后经济会复苏
但这对当下这届政府来说毫无意义
周期性的经济危机一旦到来
影响的是一代人
而这代人和本届政府息息相关
那么为什么不用干预政策让这代人过得好点
这样做也能提高这代人对政府的信任度
所以适度干预是很多国家政府的普遍做法
但多数国家的干预是向上干预
也就是促进繁荣
但不会向下干预
也就是不会主动遏制过热
中国政府干预经济的最大特点就是逆周期
这和其他国家有很大不同
很多国家政府的激励政策一旦给出就很难收回
结果新一任政府领导人在原来的激励政策上继续加码
而中国不同
在每一次房地产泡沫膨胀过度的时候
政府就会积极的通过宏观调控来逆向调节
比如一九九三年海南房地产泡沫时
中国采用宏观调控的方式为楼市挤干水分
同样
二零一零年以后
各个城市都在开展四线
效果可能不尽如人意
但政府遏制房价过快上涨的态度是明确的
正如新自由主义理论预测的那样
政府干预会延长经济危机的持续时间
所以政府逆干预同样会延长经济繁荣的持续时间
由此我们可以看出
我国政府在二十年楼市大牛市期间
对房住不炒的干预时间要长于对稳定楼市的干预时间
甚至在很长时间里将楼市作为民生产品
认为评议房价才是对的
其次是人口年龄结构
文化上
中国人有婚前买婚房的习惯
据调查
中国人平均初婚年龄为二十八点六七岁
二零零零年十一月开展的第五次全国人口普查数据显示
至二零零零年
我国人口年龄中位数为三十岁
二十五至二十九岁的人口占总人口比重为百分之九点四六
而根据中国统计年鉴二零二三的数据
二零二三年
我国人口中位数已经提高到四十岁
二十五到二十九岁人口占总人口的比重只有百分之五点八九
可以看出
过去二十年里
中国人口年龄结构正在不断发生变化
这对楼市繁荣产生了一定影响
适婚年龄人群的多寡决定了房地产市场的需求潜力
适婚年龄人口减少
客观上减少了房地产的目标客户数量
而且人口年龄增长也导致风险偏好改变
四十岁以后
很多人将面临养老的问题
风险偏好会显著降低
再加上改革开放初期
我国房地产资源处于紧张状态
根据国家统计局的数据
一九七八年
我国人均居住面积为七点六平方米
而到二零零零年第五次全国人口普查时
全国人均居住面积为二十二点七七平方米
二零二零年十一月开启的第七次全国人口普查发现
中国家庭户人均居住面积已经达到了四十一点七六平方米
这就引出一个新的视角
一方面
我国适婚年龄段的人口数量减少了
另一方面
我国适婚年龄段的人不一定要买房才能结婚
他们也可以从长辈那里继承房产
人均居住面积上升
意味着很多家庭拥有多套房产
总之
在二十世纪初
年轻无房
新进城的人口为楼市带来了庞大的需求空间
而由于人口出生率降低
人口结构变化及房产需求饱和等因素
楼市的人口红利正在消退