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欢迎继续收听由蓝狮子出品的中国经济二零一九作者王德培演播
启宽租赁市场供需失衡只是直观上的原因
七
八月份历来是租房的高峰期
毕业季
求职季
开学季叠加
积攒了大量的租房需求
而公租房保障不足
加之北京等地整治群租
拆违除建等措施
导致供给端难以放量
供需失衡使房租上涨具有了一定的基础
更重要的推手则在于资本玩家大举进入租房领域
炒高租金
坚持房子是用来住的
不是用来炒的背景下
房地产调控政策不断的升级
加码 打补丁
二零一八年上半年
全国各地出台多达一百九十二次房地产调控举措
比去年同期的一百一十六次多出百分之六十五
二零一八年七月三十一号召开的中央政治局会议
更是将房价调控由遏制房价过快上涨升级为坚决遏制房价上涨
一些嗅觉敏锐的资本借着大力发展住房租赁政策的东风
早已进入租房市场
一种模式是房企自持租赁房
这种模式发端于二零一六年的九三零新政
鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源
之后因为土拍过于火爆
一些地方政府顺势还推出地价达到最高限价后
将由竞争保障房面积改为竞争自持租赁住房面积
随后 南京
上海等城市更是进行住房租赁试点
在出让土地时将用途直接明确为租赁住房用地
所建住房全部由房地产开发企业自持
用于长期租赁
由于当时拿地成本高
房企自持租赁房的租金自然水涨船高
以万科北京翡翠书院为例
一百八十万元租下十年
且是预租
也就是提前两年预收十年的租金
而该地块的总价高达五十亿元
禁售七十年
另一种模式
类似于自如
蛋壳等长租公寓
初级玩法是长租平台从房东手中盘下房源
加价出租
却扮演二房东的角色吃差价
长期以来
房产租赁中介掌握着本地市场多年的详细交易数据
但是因为缺乏资金
只能充当提供信息的中间商
无法形成垄断优势
当资本介入以后
为了在短时间内做大规模
长租平台往往以高于市场正常价的价格抢占房源
当零散房源都被长租平台收入归下
租金话语权自然也被其掌握
而且资本大量进入
并没有增加租赁供应
只是通过产品升级或者分割获得投资溢价
因此
长租公寓的高端化自然推高了租房价格
以北京租赁房源一百五十万套计算
平均单套普通租赁租金五千元
经过长租公寓包装后
差价幅度超过百分之三十
仅北京一个城市
一年租赁市场的差价就高达一百五十亿元以上
然而
被资本加持的长租平台并不止步于吃差价
玩起了更高级的玩法
金融游戏
也就是在最短的时间内获得更多的房源
然后通过讲故事去获得更多的融资
再通过上市实现套现
收割股民的韭菜后全身而退
二零一八年以来
自如和蛋壳就分别融资了四十亿元人民币和一亿美元
两家长租平台也进入了不惜成本的疯狂抢房扩张阶段
大量资本进入长租公寓行业
本应有助于推动行业的快速发展
但在现实中
资本由杠杆转为投机
反而放大了行业风险
进一步而言
租房市场的风险不仅在于高房租
更大的潜在隐患是金融化加杠杆
金融化的一种形式是租金贷
长租平台与银行
P two p 等金融公司合作做租金分期
租客则向金融公司代取一年租金给长租平台
然后按月还本付息给金融公司
而长租平台按季度付给房东房租
这种现金流时间差就在长租平台那里积淀成一个无人监管的庞大的金融资金池
原本有利于房客的租房贷
却因为能产生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆
金融化的另一种形式是长租公寓租赁市场资产证券化
衍伸出诸多的金融创新产品
比如住房租赁类的rates
也就是不动产信托投资基金
Abs 就是以稳定的租金收益权为担保而发行的债券以及抵押贷款
资产证券化产品等
截至目前
已经有十二家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请
发行规模总计六百一十八点八亿元
正所谓羊毛出在猪身上
租赁市场金融化的实质就是长租平台用租房的生意赚金融的钱
用大量租房人的信用做背书
进行资金期限套利
风险在租客于房东
利益却在平台自己
堪称无本万利
看似不起眼的房屋租赁中介
假如把房主和租房人的信用将由金融工具放大n 倍
进而由此不断加杠杆融资
必然会酿成金融风险和社会风险
鉴于保障居住权是一个城市最低的底线之一
当中产阶层被房价消灭
平民阶层被房租消灭
最终伤害的是产业
城市乃至国家的根本
破坏的是社会的基本公正性与稳定性
而且
人们对住房市场金融化的社会危害性
在过去的二十年已经有深刻体会
如今租房市场金融化恐怕又将重蹈覆辙
长租公寓爆仓一定比p two p 爆雷更厉害
由此可见
从房价转向房租
这是一个危险的警报
而我们就站在这样一个历史的岔路口上
楼市的多米诺骨牌正一张张的被推倒
速度之快令人惊愕
种种迹象表明
政策调控的效应已经显现
楼市热潮正在退去
多米诺骨牌效应的物理原理其实很简单
无非是将骨牌按一定的间距排列
只要碰到第一张骨牌
其余的骨牌就会依次发生连锁倒塌反应
这像极了当下的房地产市场
一九九八年七月
国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房改革
加快住房建设的通知
废除了住房实物分配制度
随后房地产投资额以每年超过百分之二十的速度增长
虽然在这期间也出现过比如管严土地
看紧信贷
国六条等调控政策
最终却由于二零零八年金融危机后价跌量减的楼市惨项
使得各地政府转而启动救市政策
在持续的量化宽松和不遗余力的挽救下
楼市走出了一条前所未有的太阳线
尤其是在二零一五年国务院去库存
强刺激的政策扰动下
楼市几近癫狂
物极必反
随后楼市不仅迈入了所谓的限购
限贷 限价 限售
限商的五线时代
十九大报告还提出
房子是用来住的
不是用来炒的
以及加快建立多主体供应
多渠道保障
租购并举的住房制度
二零一七年末的中央政治局会议把加快住房制度改革和长效机制建设列为二零一八年的重点工作之一
而且释放出房地产税征收信号
据统计
二零一八年一到六月
共有七十三个城市出台调控政策
包含限购政策一百三十五条
限贷政策一百七十六条
五十一个城市及海南全域实行限售政策
政策的多米诺骨牌被推倒
直接导致了房地产业多米诺骨牌悉数坍塌
往日在政策红利
银行信贷等联合怂恿下
楼市冲上巅峰
房企疯狂抢地
屯地帝王频现
每个房企都在主动和被动中被卷入楼市冲浪
但成风成魔
终会被政府修理
不单证券
基金向房地产项目输送资金的链条被斩断
银行也频频拉紧房企开发贷
房企长期依赖的发债
定增和信托等传统融资模式受限
房企融资环境日趋收紧
于是一改开发商抢地
万人抢房的热潮
当下更多见土地流拍
房企更名
促销打折等
二零一八年一月到七月
全国房地产市场土地拍卖一共流拍七百九十六宗
其中一线城市土地流拍十三宗
二线城市土地流拍一百五十四宗
同比增长百分之二百三
四线城市土地流拍合计达到六百二十九宗
同比增长百分之一百二十一
与往昔相比
房地产业只剩仰天悲叹
眼看着拿了一手好牌
如今说砸就砸了
取消商品房预售制度的传言
更是惊吓到一众房企
二零一八年九月二十一号
广东省房地产协会向各副会长单位下发关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知
被很多人解读为商品房预售制度要取消
尽管广东省房地产协会相关人士后来回应称上述通知只是内部征求意见
但还是引起了房企和投资者的强烈反应
九月二十四号
港股开市
地产股应声下跌
Hkt 内地地产指数更是大跌百分之四点二六
其中碧桂园下跌百分之五点五七
中国恒大下跌百分之三点五五
融创中国下跌百分之四点零二
华润置地下跌百分之四点八三
中海下跌百分之三点二五
龙湖下跌百分之三点四九
世贸下跌百分之五点二二
雅居乐下跌百分之三点八八
九月二十五号
A 股开市
上证指数
深证成指双双下跌
地产为首的蓝筹股全线下跌
截至收盘
万科a 下跌百分之四点五
华侨城a 下跌百分之四点七五
金地下跌百分之四点一
华夏幸福下跌百分之三点八三
中南建设下跌百分之六点一四
更何况
房企还有房地产税这把达摩克里斯之剑悬在头上
其出台乃是必然
房地产行业已经成为惊弓之鸟
也难怪万科董事会主席郁亮在南方区域二零一八年九月月度例会上表示
集团要做的第一件事情就是进行战略检讨
充分意识到全方位转折时期的到来
我们所有行为都收敛
聚焦到保证万科活下去
不仅如此
房企还忙着把地产从公司名字中去掉
据不完全统计
二零一八年以来
已经有七家房企陆续更改了名称
二零一八年一月
朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司
三月初
时代地产宣布更名为时代中国
七月
龙湖宣布
中文名龙湖地产有限公司拟更改为龙湖集团控股有限公司
八月
大连万达商业地产更名为万达商业管理集团
引人注目的是
九月初
地产巨无霸万科也传出更名讯息
将由深圳市万科房地产有限公司变更为深圳市万科发展有限公司
九月十二号
保利地产宣布将公司更名为保利发展控股集团股份有限公司
至此
国内排名前十的房企中
名称仍带有地产字样的寥寥无几
去地产化成为行业热词
事实上
房地产的多米诺骨牌接连倒塌并非突然而至
毕竟对于习惯于左右平衡的政府而言
当下的楼市显然已经打破了原有的平衡态
长期以来
房地产的gdp 功能被过度放大
社会功能却被忽视弱化
历经剥削
实体资本投机炒作后
房价暴涨
越来越多的民众被变相的剥夺了住房权
买房难导致民怨沸腾
倘若民怨变成民怒
那就不是地产泡沫破裂这么简单了
这将直接关系到社会稳定
由此也不难理解
央行的工作重心为何会从加杠杆转到去杠杆
从稳增长切换到防风险
况且
楼市再火
终究代替不了实体经济
尤其是在全球抢到新经济
新科技的档口
房地产业调结构也是为其让出通道
倘若楼市再不管控
在短线盈利的投资逻辑下
钱源源不断的涌入楼市
显然会严重分流新经济
新科技领域的资本投入一旦如此
房地产的功利性葬送的将不仅是中国实体经济的存量
还极有可能截断中国未来经济的增量
政府又岂能放任不管
进一步讲
中国楼市的浮沉
除了政策刺激
也受制于投资渠道缺乏以及人口结构的周期性变动的影响
政府行政之手对于各行各业的管控已经有目共睹
楼市又岂能例外
简而言之
房地产三大巨变来袭
闭着眼躺着赚钱的时代已经终结
一是房地产基本矛盾变了
从过去的房子短缺
总量不足进入到资源错配导致的不均衡
不充分的结构性问题
二是房地产的灵魂变了
房子是用来住的
不是用来炒的
是对房地产政策定位的颠覆性纠偏
从过去的经济政策回归到民生和社会政策
三是房地产行业的价值链变了
靠规模取胜的年代已经过去
决定一个企业未来的是它是否具有卓越的理念和面向未来的竞争模式
楼市正在发生翻天覆地的变化
进入了一个全新的阶段
二零一七年房地产数据创造的历史性的新高
可能将成为房地产上半场一曲惊艳的绝唱
听众朋友
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