00:00/00:00
外链地址
https://www.eemp3.com/audiofile/4dc6b05d1ec7a6b3dcf58c8079b34335.mp3
点击复制
本字幕由TME AI技术生成
嘿嘿
大家好
欢迎来到知行小酒馆
这是一档由有知有型出品的播客节目
我们关注投资
更关注怎样更好的生活
我是羽白
很多经常听小酒馆的听众会知道
我们一直有一个读书系列
为大家分享好书
尤其是那些十倍古书籍刚上市没什么人知道或者被严重低估的好书
尤今天
这个系列久违的更新了
前段时间呢
我读到了经济学者陶然老师出版的这本新书人地之间
它被很多地方都推荐为今年的年度必读好书
在我看来
通过梳理过往几十年人与土地关系之间的变迁
这本书能帮我们更好的理解时代进程和我们个人命运之间的关联
但是读完之后吧
我有一个特别深的感受
就是这本书读起来真的太难了
有点费劲
那怎么办呢
怎么帮助我们的听众更好的理解这本书呢
于是我们就把陶然老师请到了小酒馆
与此同时
我们会在这一期的留言中挑选十位听众送出陶然老师签名版的人地之间
所以
一定记得要留言哦
the个个这据这据这的
没据证据哎
知行小酒馆的听众们大家好
我是陶然
感谢知行小酒馆的邀请
刚才那个羽白说这本书读起来很难
确实
当时我写的时候呢
主要还是为学术界和可能有可能对这些政策感兴趣的政府部门和主专业从业人士写的
但是呢
现在呢
如果回头我要再去写这本书
再写重新写一次
可能未来有可能会修订啊
我可能会换一种方法写啊
因为这个是比较偏向理论和政策
里面可能也涉及到很多专业的知识
尤其是中国的这个城乡土地制度
是一个非常复杂的政策体系
说我们一般不接触政策的人
都不太了解国家是怎么管土地的
那里面其实有很多专业性的东西
对 所以呢
我应该来说呢
我要向观众们先道个歉
就是说
其实我应该写的更通俗一些
但是我没想到这个书出来还卖的还可以
反映 反
反应也还不错
但是 确实
如果我要重写一遍
我会讲很多故事
然后把中间的这些政策和理论呢
给大家用更通俗的语言讲出来
对 呃 没关系
这些故事你可以先在我们播客里给大家听一听
露两首
然后到时候再写到书稿
然后 另外
这是陶然老师三部曲里的第一步嘛
对
就还有两本书
我也可以敬请大家期待一下
就是
虽然人地之间就从文本上来读
难度挺高
但是我觉得主要是你这个选题选的太好了
你觉得你讲的每一个问题
我感觉都是在我的这个敏感的神经上跳舞
就是作为一个普通人
我也会好奇
就是这个房价怎么就一路长这么高
为什么逐渐的我们就对买房这个事儿
尤其是年轻人失去了信心
然后国家的整体命运
城市的命运
和我个人的命运有什么关系
我如么看到这本区
我会有一个相对比较清晰的概念
或者
或者说有一个比较清晰的框架
然后也解答了很多
比如说我从小时候就会有的问题
比如为什么每个城市都有一个开发区啊
不是一个开发区
可能是很多个开发区
你看
我们现在在这个地方叫北沙滩
嗯
大概就是在北四环的附近
大概在零二年零三年的时候
我正好在这边的中国科学院农业认证中心工作
哦 哎
那时候是你刚回国吗
对 对 刚回国
因为那个我
所以我就找了个这个研究究心价概不想教课
想赶快快各各个地方中各个地方去调研一下
这个研究所能够提供很好的这么一个环境
当时这个北四环这边的房价
商品房的房价大概四五千块钱
大概到了二零零七年
零八年
一路就涨到这就
就讲这个附近的房价
大大概在两万五到三万
基本上你看啊
零二年到零八年
大概就是七年时间
从四五千涨到两三万
而这个涨的过程中啊
你当时的北京的这个市民呢
还有很多一般老百姓呢
那就反应非供大不断的在降
然后呢
这时候也引起中央政府说
我们就开始搞房地产调控啊
但是就是我这个书里面说了
它只能够导致暂时的房价受到压制
压制一段时间
压不住了
它就会让一些被积累的需求对应着增加不了的供给
引起下一轮房价暴涨
我们现在这种发展模式
它出口导向向的地方政府和中央政府按照我这个书里面讲的
国内国际两层主体竞争
它扶持一类民营企业的市场化竞争
大规模的占领国际市场
然后就形成了巨大的外汇储备
换句话说
这种外汇超常储备导致人民币超发
构成了房地产市场的需求强劲
我 我
我觉得这里可能要给听众再翻译一下这个什么叫做这个国内国外两层逐底式竞争
呃
我个人理解
你看一下我翻译的对不对
它其实就是说
当年中国加入WTO之后
然后我们通过比较低廉的这种制造业
这些商品产品就是销往国外
同时我们还有一系列比如说出口退税等政策
帮助我们就是吃掉占掉全球很多这种中低附加值产品的这个份额
然后呢
这些钱就换成了大量的外汇
那这个外汇又是怎么样导致我们这个房地产需求变得很强劲
这
这个逻辑没有
呃 我再
再说一这个主体竞争的含义义国际国内两层主体竞争
国际主体竞争呢
就是说中国呢
你的产品如果能够出口
这个企业
原来按道理呢
是应该交给政府增值税
增值税大概中央占个七成
地方占个个层地
地方为了增值税
它是不退的
但是你只要能够出口
那个中央的那个七成的增值税
那退给你的会全部退给企业
这不就增加了这个中国产品的竞争力
这是第一个
第二个很关键的措施呢
是所谓的人民币
就是说低估人民币
就是我们大概概中中
在九四年
我们的人民币呢
进行了一次性的贬值
从五块七一下贬到了八块多
对美元 呃
上个世纪末本世纪初
中国已经开始出现了比较高的贸易顺差
中国的劳动生产率也较快的增提高
按照常常况况下
出现易易顺
劳 劳动率 率高
人民币币就应该升值
而这时候人民币压住让他不升值
就意味着所有的人挣了美元以后
他都预期到未来要升值
他就会把他手上的美元换成人民币
因为人民币要升值
这时候甚至除了贸易顺差以外
甚至还有一些热钱进来
比如说李嘉诚
他就把他外汇换成人民币
然后在国内呢
他去拿地
他知道这时候呢
以后人民币会升值
第二呢
拿了地以后
房地产大家会去炒
他就会赚了这两笔钱
赚两笔钱以后
然后最后他觉得人民币未来可能
可能升值空间比较小小时候
他就会把它再卖掉
然后撤退啊
就是这么一个模式
那我刚才说了嘛
政府拿到了这个
所有的人把他的外汇换成人民币
那就使得我们央行超发了非常多的人民币
但这些超发了人民币呢
这些人民币呢
因为中国的制造业产能和甚至农业产能都有一定程度过剩
这些钱呢
在现在这个经济模式下
它就会转向股市和楼市
还有另外一个就是
我觉得我以前对这方面的了解都是非常一知半解的
但是看了陶老师这本人际之间
就是我会发现
工业用地这个领域才会进入我的市我
我才会更好的把业业用地跟业业用地这者者的关系把它给联联系起来
在我脑海中
我不知道对不对啊
最开始
大家的发心肯定都是希望说
把我的这个城市
把我这个地方建设的繁荣富强对吧
我要去招商引资
比如说上世纪末本世纪初的影视剧
其实很多都是以这个为主题对吧
然后就可能以非常低的价格去出让给这些企业
等这些企业引进过来
带动经济发展
然后劳动力进来
这些劳动力来了之后
就带动他们对第三产业的需求
然后第三产业也发展起来了
那他们就需要买房
那这个时候能买房的往往是这个城市里中高端的那些劳动力
而不是占绝大部分外来人口的那些
对 农民工
因为我看见书
书里的数据
农民工其实在外来人口占的比例可能超过百分之八十以上
但是能买得起房的是那个百分之十左右的人
然后这就会导致一个恶性循环
说的非常对啊
就是说
工业开发区这个政策呢
并不是中国才有了
我们学的是最开始去新加坡
新加坡就搞工业开发区
比如在苏州搞工业园啊
而且中国最开始的一波呢
是在九十年代南巡讲话之后啊
我们这个广东的一些地方政府为了突破经济的困境
这就去找一些港台的商人
所以港台商人呢
他们呢
当时呢
掌握了出口一些劳动密集型产品会有一定技术含量劳动密集型产品的技术设备
甚至国际市场
他们也是最开始从日本转移过来的啊
就是说就转移过来的技术
正好日本在升级
然后他们就在跟着后面所谓的东亚发展的一个宴行模式
领头雁是日本
然后后面是东亚四小龙
再往后呢
是中国
就是不同时期都发展劳动民前
但是在广东引进的这个港台企业不是在开发区里面的
那时候地方是没搞开发区
因为广东珠三角有很多地方呢
他是很多村
他村子里面呢
由村干部和村民就决定
你这企业到我这儿来
我给你提供很多当地和外来的劳动力
但是这个土地呢
你要给我付一定的劳动的
因为我说到底
我赚钱就是靠这个土地
所以这时候呢
这种模式呢
其实是比较健康的
呃
我就我有可能很多别的省份的听众可能有点想象不到
就是广东的话
其实村和镇
他其实是有非常大的权利或者是能量的
有很多资源
应该说广东的地方政府相对是比较弱
这是一个动态演化过程程
最开呢呢
他们广东这些地方关系还没有不道有这个可能不太太
或者者也
也做不到能够把农农的地很低价的争下来
所以他也见不了开发区
但是村里面之直接这这港商商
商商谈谈里面要给你地
我肯定要地
是要收地租的
那这时候呢
就招来了很多港资台资企业
然后呢
他们就是雇佣中国的廉价劳动力
不仅把原来的国际市场保住了
因为它产品更便宜了
甚至还因为中国的劳动力特别便宜
他们占据了日益大的国际的这种消费品的市场
到了一九九零年代末和二零零零年代初
大家知道
正好我们是长三角
原来这个苏西长地区的所谓的苏南模式
原来他搞的乡镇企业和国有企也在九十年代中后期是大规模的破产改制
经济发展出了很大的问题
这时候呢
正好呢
就是说他们就学习了这个新加坡的方法
当然就农农民里里去征地
我给农民的吃地补偿比较低
然后把基础设施都铺好
然后这时候他们就跑到珠三角呢
抢这些这个台资
台资和港资的企业到他们这里来
比如江苏苏昆山
他就是专门抢这珠三角的台资企业
当然这有些企业就跟着过去了
哎
这个叫做主底是经济因为他的土地基本上是低价从农民那里拿过来的
然后呢
这个他又铺了基础设施
它成本很高
但是你过来给我交的这个土地的租金呢
可能往往最多能够跟他的这个征地加上基础设施成基础设成本打平
有可能还是更低的
但是地方政府呢
他看中的并不是你给我交的出让金
甚至他过来以后
他给你好几年的这种所得税也会减免
增值税呢
他也只拿到总的增值税的百分之二十五到三十这个税品
所以这些钱其实抵不上
或者往往抵不上地方政府铺基础设施征地的成本
这个模式呢
就是苏南模式
我们现在再回来看啊
其实当时苏南模式大规模建工业开发区
带动本地房地产业的发展
这个模式他们当时虽然从广东这边抢了很多企业过去
但是他现在比广东发展到底好还是不好呢
那我从我的判断来看
还是珠三角的模式更好
你要知道
当时珠三角被长三角抢了很多企业过去
他们压力非常大
所以他地方政府呢
他也想办法去建工业开发区
可是当地的农民早就被这个土地的利益连接在一起
力量很强
所以在广东就没有建
珠三角地区就建不起来什么像样的开发区
但是我要说的是
那些被他抢走的那些企业
很多是贪便宜的企业
所以他技术升级不见得很好
相反
我们看珠三角的这个技术升配有时候还好
这是第一个
第二个更关键的问题呢
就是珠三角他收入分配
尤其是他本地老百姓啊
农民工阻碍
我想农民工在珠三角
长三角都是弱势群体
是的
但是珠三角的本土的企业家和本土的老百姓的收入会很高
而广东恰恰是政府比较弱
他不能大规模的去建工业开发区和新城区
所以他反而债务相对不是那么高
那个老百姓的军富程度
至少本地老百姓的军富程度
我 我觉得
那可能比那个长三角还是要更好一点
也就刚唐老师对比长三角和珠三角区别的时候
呃
就恍然大悟两个事情
一个就是我在东莞其实工作生活过一段时间
我当时去东
东莞
就很觉得很神奇
嗯
就是东莞人从来不说自己是东莞人
他只会说
比如说我是街
街人 是虎 虎门
对
他很少说我是东莞人
就他更以自己所在的这个镇产业
嗯
就陶老师一解释
我就明白了
就我回想了一下
东莞好像确实没有非常有名的开发区
可能松山湖算
对
松山湖也是后面
对
很后面建的
也是就这几年才建的
就之前就是每个镇都有自己引以为傲的产业
另外一个就是
我之前其实在我们博客也经常讲
就是我觉得广东人
就是主要是珠三角的人
他其实对于成绩什么的
不是那么看重
大家觉得我高考考不好对吧
我去做个小生意啊什么的
也很
也很不错
但是
这个背后
可能就是陶老师说的
因为可能每家每户
大家都相对比较富足或者是小康水平
所以大家没有那么急着说我要阶级跃升阶级跃迁的这个愿望
甭管当然是一个特别的体体啊
它不像我们一般的这种地级市
它下面是这个市中心然后还有很多县啊
我们这个东莞下面直接就是各个镇了啊
各个镇
所以这个实际上它这种模式也是当时各个镇都在各尽所能去想办法引入一些港商和台商
然后后面呢
发展出来一些特色产业
然后后面一些本地人或者是外来的人
他们在给港上台商工作
学了一定的技术以后
他可能自己开个厂
或者是帮原来的老板呢
供应一些原配线
或者干脆就跟原来老板竞争
那你要在长三角
他就是去抢国外的或其他地方已经发展出来的产业
然后政府给你提供这个基础设施
他一般要来的产业就是比较大的产业
他是他这个环境的生态啊
就不如珠三角这么丰富
所以他的一般老百姓也不在长三角这创业
所以他们也就是最多到这个工厂里面去做点技术工人
底层的工人可能外地农民来做
所以他们拿到也是个中等收入
那
那你在东莞或者珠三角
你会看到我们很多广东的
甚至是来自湖南
江西的这些人
都可以在这个地方当小老板
这个环境就是个生态和他的收入分配
我认为都是更好的
嗯
但是我也刚才跟你说了嘛
有意思的就是
我们一旦苏南地区进行通过压低工业地价
放松劳工和环保条件
推动这个工业开发区建设
在带动本地服务业发展的这么一个国内主体式竞争模式
那其他的中国和其他地方就跟着就学
就不得不跟着学
学了以后
就导出中国开发区
那我们中国起码有上万个开发区
原来大概在零七年的时候
就有零七年做过一次开发区的整顿
从七千多个好像整顿到两千多个
而且又是零九年以后
我们政府推动了大规模的财政和信贷政策
刺激很多中西部地区
尤其是西部地区
我是在贵州每个县都建了工业开发区
他们希望把沿海的一些制造业产能吸引到那里去
这个听起来好像是愿望很美好
愿望很美好
但实际上呢
现在看来呢
大部分工业开发区呢
没有企业进去
除非有些污染的企业
或者少数的面对当地市场的企业
他可以愿意去
其他的一般不会去
什么原因
两个原因
第一个原因就是我们沿海地区虽然土地成本比内地要高一点
可是它配套
还有这个人才
各方面运输成本都会低
你要去抢
人家会想办法去留
第二
我们现在这个模式
国内国际主体式竞争
你逐底
我也逐级
对很容易引起国际的贸易冲突
引起国际贸易
那就是我们这两年的中美贸易战就是这样的一个案例
引起国际贸易冲突以后
就会使得我们的主要出口市场对中国采取各种关税或非关税的壁垒
那这时候在中国的沿海地区生产
都面临这个国际政治的和经贸冲突的风险
所以
那些沿海地区的包括一些外资
甚至我们本国的一些本土的出口导向的民营企业
也是反而选择了去越南
墨西哥或东南亚的一些经济地去
所以
这就是我们为什么零九年以后
你看中西部地区大规模的借债建工业开发区
建新城区
像工业开发区是空的
就是现在出现了大量的这个工业用地的闲置
然后往往就是地方政府可能给予了对方可能比如说五十年这种使用权
但现在这个地又又在那儿了
与此同时
他们对于这个商业住宅用地又卡的非常死
要价又非常高
这组矛盾我们应该怎么看待呢
这个问题是这样
就是说
我刚才讲了
中西部很多城市
现在工业产能在没有上来
住宅呢
也供应过多
因为它是人口留住地城市
当然
我说中西部也不完全都是
因为中西部也有
你比如像重庆
成都 武汉啊
这些地方
他们还能够
他们还是人口流入地啊
这个
这个总体来看
就是未来长远可能还还有可能作为人口流入地
但是很多是地级市
县级市
那肯定是没有发展前景的
这些城市
陆地城市
未来它房子也多了
价格也hold不住
然后它的工业开发区都在那儿
债务又很高
未来面临的前景是什么呢
就是政府要大规模的收缩
你把你国有资产尽量卖掉
去还一部分债
要不然对我们的银行会有重大的风险
第二 财政上
以后不存再搞建设了
不能再让他们搞建设了啊
要进行财政重整
政府基本上就是保基本运行和最基本的公共服务
我也觉得中央应该必须要痛下这个决心
哎
其实我刚刚听完
我有两个问题啊
第一个问题是
假如我是一个三四线城市的对吧
这样的一个掌舵者
比如说间间回到到五年十年之前
我
我感觉我除了这个
还是继续努力的招商引资
开辟工业园区
然后建住宅
我好像也不知道我应该去做些什么
那我还有别的路可走吗
在我们中国这个模式下
他们那样的做法都是理性的
对
就是其他国家的政府不会
嗯
没有太大的力量去这样大规模的去建工业开发区
从银行贷款进工业开发区
首先他真的就会很困难
印度费了很半天劲
建了一百把百把多个工业开发区
非常费劲
他每个开发区比我们的规模小多了
他就干不下去了
因为当地农民和这种各种环保劳工组织都会反对你
当然
他那个有点过度了
他是像那个政府太没力量了
我们这的是另外一个过渡
政府太强了
最后导致的结果
好像短期来看
我们很有效率
但实际上长期来看
是非常没有效率的
因为你看我们
看我们现在地方债务和那样大规模的超常规的基础设施建设
工业开发区
新城区建设
最后都变成了一堆废水泥和废钢铁
那不是相当于把我们这些年这个创造造财富
又把它直接浪费在这些毫无意义的投资里面去了吗
所以
作为人口流出地来讲
其实是不是不折腾就是最好的选择
呃
那从经济学上来讲
是这样 对 然后
然后另外一个问题是
您刚才也讲了嘛
就是您觉得人口流入地
比如说这些一线城市
应该增加这些商业住宅的供给
比如说把一些尤其是闲置的工业用地
然后逐渐改造成住宅
然后提供就是不管是购房还是这种租房的供给
比如说
我觉得包括我们听众
肯定有很多的抵
我说
那我们这房价不就得降了吗
所以
这就是泡沫的问题
已经买了房的人
他希望呢
房价不要降
越涨得越高越好
对吧
但是不是还有很多人没买房嘛
啊
当然他希望房价降
所以这就变成了一个矛盾
房价有泡沫
就会有上车的
他没有上车的
这实际上最后形成了这泡沫一起来
这两个阶层就会形成对立
所以这个泡沫是个坏东西
因为那些房子价格涨的人
其实他也是
也是一个泡沫
当然
如果最后这个泡沫破了
买了房的人
他的财富幻觉会消失
没有买房的人
也未必有好结果
因为泡沫破了
社会经济受到长期的一个负面的影响
现在没有买完买到房的人
他可能工作都没有了
那只是这是个双熟的结果
那我们现在通过采取一些措施
一些相对温和的措施和的措施
在人口流入地的城市
增加住宅用地的供应
让泡沫不要再继续往上吹
或者房价基本保持稳定
甚至有所下降
这个实际上是对于中国的可持续发展是非常有利的
泡沫没起来
说要采取各种措施
争取让泡沫不要起来
但是一旦起来了
不要像我们过去这三四年这种政策去主动刺破泡沫
主动刺破泡沫
就是我们现在我们去年搞的这种三条红线呢
然后老百姓你要买房
各种限购
限贷 限价
怎么有必要主动刺破
你要通过体制改革
在人口流入地城市和经济发展比较好城市
把更多的住宅用地把它供应出来
这样的话
一边放水
一边供应土地
相当于我这边供面
你那边加水
我就做成在人口流入地城市老百姓所需要的住房面包
这是我们过去这些年的多轮刺激政策根本没有实现的
是这一轮如果中国还要保持持续增长必须要做的工作
就您当时刚回国的时候
房价应该就是四五千一平吧
对 就是 就是
就是我们这附近
我周边就是四千多
作为一个这几年来北京的这个北漂
我一直很困惑
就是
尤其是这海淀这边的房子
他怎么做到又老又破又贵的
当然是海淀这边
他可能跟他这个学区有点关系
是国的学区
或者是
或者学区的幻觉吧
关键就是租房也很贵
对
租房也很贵
那就是
实际上
包括在海淀有没有土地
有足够的土地
但是我们 嗯
当然
北京比较特别
他要搞个减量发展
就没有办法比较有效的增加住房和住宅用地的供应
明白
包括在海淀
其实有很多老旧小区
五六层的
就像我们这个这周边这种
这种地方是周边的房价大概如果在五六万的话
这些地方完全可以实现通过拆除重建来盖起更高的楼房
增加租房
让土地最高最佳利用用途能够实现
但现实是
哪怕这些居民商量加个电梯
可能邻居都不答应
那就是我们说明我们现在的改造模式有问题
现在改造模式
加个电梯
居民不答应
是居民之间一楼和
呃
楼上的人容易产生矛盾
在外面挂个电梯
对一楼二楼的人没有什么好处
反而影响他的阳光或者是什么的东西和五楼六楼的人
他的房价上上可以上升它就这样的
叫所谓的有机更新或微改造的模式
他的好处并不能够让所有的不同楼层的人雨露均沾
还会让人人受损
这样的改造就容易出问题
那我现在讲
如果在这个地方
我们通过一些我这书里面第八章谈的这种两个竞争加一个腾挪的方法
能够给他们进行拆除重建式的更新
对
这里您得解释一下
什么叫做两个竞争一个腾挪
因为在这个城城市
城中村和老旧小区的改造过程中
最大的问题呢
就是可能会容易出现钉子户的问题
城中村的定制户往往会
会是怎么出现
因为城中村老百姓是一家一家一个楼是吧
但是一般地方政府呢
他会有一个规定
你比如你盖个可以盖个三层或四层
比如说在广州就是三层
在深圳就是四层
比如说深圳四层就是他这个宅基地的基地是一百二
然后盖四层就四百八
你是合法的
是很多人盖了四层以上
那个非法的
就属于法外的面积
政府在拆迁的时候
就不好给你赔了
你不赔 他
他给你闹
他就不搬
这就容易出现钉制户啊
这是一种情况
老旧小区呢
这个问题一般不太存在
大家都是单元房嘛
是多少面积多少面积
这个大家对该赔多少面积一般意义不大
但是它的问题
在一个单元房
一一个这个公寓里面
只要有一两户
他说我要这个要多要点
那个要多要点
那
那整个楼就没法拆了
所以这时候钉子户这个出现的概率率低一点
当然我们危害害更大
这样的话话
导致很多这个城中村和老旧小区拆不动
嗯
地方政府呢
也不想惹这个麻烦
当然
我们中国有很多北方地区
包括长三角的有些地方政府力量比较强
他拆不动的时候
他就采取各种方法去强拆
这也容易引起一些社会矛盾
社会矛盾在珠三角
我们看到的往往是钉子户满天要价
政府拆不动
干脆就算了
在北方呢
我们还有些地方呢
出现强拆引起社会矛盾
还有一些媒体效应
这时候中央政府说
哎呀
我们就不要大拆大建了
结果就变成现在我们讲的经常讲叫有机更新或者是微改造
但是有机更新和无改造的问题在于
第一
政府要只有财政投入
没有财政的这个收入对
所以地方政府的积极性不大
第二就是即使花了钱
也会出现就是各种各样的情况
各种各样的问题了
你花了钱
老百姓还不满意
所以我在这个我最近五六年一直在研究这个拆迁的问题
这个实际上这个拆迁和城城市更新中的拆除重建式更新拆迁是一个全世界的难题
嗯啊 那我呢
就觉得呢
我们作为这个经济学者
可以想办法去设计一个机制来抑制钉子户产生的概率
但是同时也要防止政府为了把出钉子户而采取强拆的这种行为
那我就设计了这么一个两个竞争加一个腾挪的一个机制
我就给大家举个例子啊
比如说我们现在
我们现在在的这个就朝阳区是吧
假定朝阳区有五十个老旧小区
我就以小老旧小区为例吧
城中村问题还要更复杂点
而热条小区
根据朝阳区这边的房价呢
在老旧小区都是可以实现拆除重建
然后老百姓在原地或者是就近安置
然后同时我再盖一部分商品房能够去覆盖
那个就是拆除重建的成本的
我现在呢
就告诉朝阳区的这个五十个老旧小区的所有的业主
我告诉你呢
我呢 每年呢
准备我大概要十年左右
逐渐的完成这个五十个小区的拆除重建式改造
但是每年呢
我就只改造比如说五到六个小区
百分之十
十年完成嘛
但五到六个小区呢
我先给大家告诉你小区所有的居民
我准备我制定一个对于这些老旧小区的老百姓非常友好的拆迁补偿标准和安置措施
第一呢
保证你的这个住宅的使用面积
新的住宅的使用面积不减少
但实际上意味着建筑面积增加
因为我新盖的是比较高的楼
那里面有公摊面积
所以你最后可能拿了房产本
你原来的房子是六十平米
现在你拿了新房产本
是有七十年产权的
实际上
实际上可能会有有七十二平米
因为还有百分之二十公摊面积保证
我保证你的使用面积不减少
建筑面积就是增加
第二
我实现原地或者是就近的回迁
不让你搬到更偏远的地方去
第三
就是我可能确保你搬出去
最多半年到一年
能把你安置好
你就能够回来
而且在半年到一年之内
你要临时的搬
我保证给你安排好你住的地方
半年一年就能回来
人像很多地方
一被拆迁
三四年
四五年都回不来是吧
因为工程受到了定制户的阻碍啊
第四呢
我比如说
我保证有电梯
然后地下车库也给你安排好
那这样对大部分老百姓来说
能够 能
能够以旧换新
七十年产权
而且搬的时间又不长
当然愿意
那好
我给了一个八的拆迁补偿标准
在每一年的年底
我就甩给每一个小区的每一个业主
问你支不支持你这个小区明年纳入这个我们这个城市拆除重建
我就看每个小区对于这个回答的支持度
支持度比例最高的五到六个小区
就是我明年要进行拆除重建的五到六个小区
我通过这样的一轮片区之间为加入下一年度的城市更新拆除重建是更新计划而竞争
就把老百姓的积极性都调动起来了
嗯
所有人都想被拆
而越拆的越早
那个越好
完成了这一轮竞争以后
我就挑出来那五到六个支持度最高
钉子户最少的五六个小区
这五
这就是我这个两个竞争的第一个竞争
而且我也我甚至通过这一轮调查
我就知道钉子户最少的那几个小区的钉子户是在哪里
他们的诉求是什么
然后把这个信息呢
交给我要进行拆除重建的某个国有企业
或者是交给多个私营开发商
你们都过来
给出一个改造的方案
还没有竞标出一个方案
我就集合你们这些方案的优点
我把这些方案拿去给这个小区里面的居民进行讨讨论
大家群策群力
参与各种各方的意见以后
这时候
在这个讨论过程中
可能那几个钉子户也被打动了
又被打动了
或者说
我给他一些做一些工作
他也觉得还不错
他也参与了讨论
这时候呢
更多的人同意
大部分人也很支持情况下
我就把这个方案拿到一个招标平台上
那么这时候
各个开发商你就给我招标
招标的标的是
你看你给我政府地方政府的哪个给的出让金比较高
或者给我的公共配套的这种设施和用地比较高
价高者得
这样这个第二个竞争
就有效的保障政府从这个土地财政土地发挥最高最佳利用用途以后
政府能够财政上能够拿到钱
当然
最后的目标还是应该去反腐
到公共服务提供上啊
所以
第一个竞争
抑制老百姓为了拆迁多赚钱为互拆台的倾向
使得老百姓之间愿意通过合作共富的这种天使基因发挥作用是吧
把你那个邪恶基因给他抑制住哈
第二个呃竞争
就是把这个政府的财政收入充分不能拿到
拿到以后
未来能够为这这个小区或周围片区的基础设施服务创造条件
这是要两个竞争先后完成
在这种情况下
还要再加一个腾挪
因为这样的方法
有可能还是不能完全杜绝极少数钉子户
那他不动那种你又我们又不能强拆
就我这个方案
是坚决不用强拆的
政府要做好人
要做到底
或者是政府不能用行政手段强拆
那这时候呢
我就要讲一个腾挪
一个腾挪呢
很简单
如果这个小区周边
我举个例子
有一个角公园
或者有一片低效的工业用地
或者有个单位
他原来有一些行政划拨用地
但是现在这个单位也没太运作了
或者是这个这个土地也比较
一个单位里面他可能有些办公楼是吧
我就把这个旁边的一个低效用地呢
跟这块要拆的小区呢
合并起来
我在那个低效的用地跟业主谈好以后
把这个低效用地上
先把它拆掉
那个好拆
然后先盖安置房
盖完安置房
原来那个小区里面就搬过来了
就先搬过来
然后我再把你原来那个老旧小区
把它恢复成为街角公园
这时候
大部分人搬过来
那个钉子户还在那个街
准备建街角公园的那个片区
这个楼里面
我可以暂时不用强拆
我把其他地方都恢复成街角公园
那会有很多群众会给你施加压力的
你这不是破坏我们公园建设对吧
然后这时候我也在采取一些法律手段
我可以对你进行建设是吧
这样的话
就没有必要去
就是有钉子户
不影响通过一个腾挪的方案
不影响我整个整个这个安置房的建设和老百姓的搬入
这个做法还有另外一个好处是什么呢
你把安置房建好了
而且就在附近
老百姓搬过去
他中间不需要临时安置
第一
他省了很多麻烦
他会对你一个政策更加支持
第二
那个临时安置费用会相当大的数目
我现在不用临时安置费用
我那个政府省了这笔钱
他那个在拍卖这个小区
刚才讲的这个第二个竞争的时候
政府拿的收入会更高啊
这政府府的收入会更高
因为临时安置费用省了嘛
政府土地那块拍卖的费用会增更高
那么这个时候呢
政府对这样这种改革
他就会更有积极性
就使得原来一些位置相对比较偏
呃
原来算不过来账的老旧小区的改造
现在也可以改了
因为省了很多零散资费
就把更多的小区就可以纳入我们这个更新的范围
那这就是我的两个竞争加一个腾挪的一个拆除重建式的机制设计
我这个方案呢
现在只
只能能提应用
还
还没有集体应用嘛
还在跟一些地方政府在商量
因为
因为这个在商量
看看怎么怎么样能够应用
我觉得啊
最后呢 他啊
应该能找到机会应用
而且呢
我认为这也是在这个机制呢
也是我觉得我们作为这个经济学工作者
能够为现实政策做出来的一个很漂亮的机制设计
对 其实我
我看人地之间的时候
在正文之外
其实我特别爱看注释
因为我觉得你注释写的非常的生动啊
看这本书
就给我一种感觉
就仿佛在看那个什么陈情表之类的
就是临表涕零
不知所言 就 就
就完全能感受到
作者他其实非常希望就是能够通过自己的这些理论基础和你的观察
然后帮助现实世界的改造
就是建言建策
能够更好的帮助这个社会
就能
能感受到这个殷切感和急迫感
呃
我觉得是这样
就是说
我们做社会科学研究嘛
嗯
一方面是要有助于我们去理解这个现实世界的发生什么
你看到一些有问题的地方的时候呢
你也希望呢
能够帮助改进
但是实际上
这十几年
将其这是最近都回过二十年
我其实跟很多地方和中央的各部门都有很多交道
也做过几次
做过n次吧
不成功的政策建议的尝试
我认为是不成功啊
就是
当然我有一些意见和建议
可能也写到某些文件里面去
呃
但是实际上
最后呢
这个真正我希望能够因为现实世界和后面的利益结构比我书里面写的要复杂的多
我也是最近这十来年慢慢开始有这个意识
我只你要推动一个改革
何其难也
人类社会就是这样
我们经常看说人类最大的教训就是从来学习教训
不学习教训
其
其实这个第一反映了人性
更重要的 他
其实他也不是说后面的人没有去学习前面的那些人
他们即使都知道这事情不能做
可是这个
这个政治经济博弈的结果
就是会向一个不利的方向发展
这种那合力的方向
是你控制不了
对 对
就是每个任何人的控制不了的
因为
我记得我看您的履历的时候
呃 有写到
包括您两千年初回国
然后开始做调研
零七
零八年的时候
您也对尤其是外来务工者也做过很多调研
我就在想说
您过去二十年做调研的这个过程中
从一开始
你去调研这些群体
那个时候他们可能刚来大城市务工
可能对于在这里扎根还怀抱希望
直到这个房看着房价就是疯狂猛涨
然后在大城市定居扎根毫无希望
就您的感受是什么样的
我最开始头几年
零 零四
零五我们
还有零七
零八
我们在农村
啊 农村
在中国的纯农村地区做了很多调研
零八年
零九年
我们才在城市
是做流动人口的调研
嗯
和城城郊失地农民的调研
啊 零八年
零九年
我的印象很深刻的点就是说
我去问那时候的农民
外来农民工
包括问他们孩子在城市公立学校里面上学的问题
当时他们上学是受到很大影响
虽然零二年
零三年
我们中央政府
温总理提出来
流动人口在城市公立学校应该无条件入学
但实际上
这个事情一直没有真正的这个全面的实现
有
有一些进步里面
全面实现 嗯
我就问这些农民工
问了一些农民工
那时候他们的年龄大概都是三四十岁
他的孩子在上学年龄
我问他
我说你们这个孩子在家上学遇到困难
就问他们有什么感受
他们没有觉得这个有什么有太大的问题
他们没有觉得自己有这个公民的基本权利
他们觉得这个世界就是这样
我虽然不高兴
呃 但是 我 我 呃 是
是我 我
我们就我
我们实际上是我们农村来的人呢
我们又不是个地方的人
我们的孩子
是啊
这个让我当时很
很惊讶
也很难过啊
但是 我想
这些年呢
我也接触了一些新的这个新生代农民工
我觉得
越年轻的农民工呢
他们甚至有很多就是原来跟着父母来的
在城市
在农村里面当过留守儿童
后来在池市里面可能还当过流动儿童
这些
这些孩子
我想
他们的对权力的意识
在逐渐的在加强
我们每一个人
包括这个当事者本人
都应该有自己的权利意识
那你需要向政府
我们既然给你交税
你政府就应该给我提供这些公共服务
不管我是哪里人
我在尤其是在你城市里面打工
你城市做了贡献
也只有这样
中国才有可能能实长长久久安因在您
您的里
里于这
这部分外来人口
就你写的
不只说他们很难
难在这个人口入入地住足
后面还有更一系列引发了问题
就首先
他们孩
孩子能不能能在这种比如说一线城市或者是二线城市就是上学
然后呢
他们自己本身的故乡所在的县城
因为给他们出台一系列这个所谓的补贴措施
鼓励他们回县城买房
而且他的孩子就算长大了
毕业了
可能也不留留在县城
因为这样没有工作机会嘛
对 而且去年
前年其实还有新闻嘛
有些地方还推出了什么大蒜换房的这些政策
就这这些现象
就是让人挺
挺费解的
有点荒唐
其实在这个你在书里有比较明确的定义嘛
这其实是土地过度城市化和人口不完全城市化之间的矛盾
农民的土地被大量的征收
变成了工业用地
商业住宅用地
但是这些人并没有获得相应的这个身份上的认可
就是由于中国的户籍制度
以及一些种种的制度设计没有跟上
对 是的
所以我们应该来说
过去二十五年左右时间
中国经济取得了飞速的增长
我们整个社会的财富也大幅度的增加
但是这个财富却没有被平等的分配
是的
公共服务也没有这个全面的到位
尤其是我
我觉得我们这个模式
实际上是对这个农民工
实地农民尤其是不太有利的
哦
尤其是农民工
他们的很多留守的妻子
留守的孩子
那个包括流动的孩子
他们为这个城市化和经济发展付出了巨大的代价
是的
我觉得后面我们确实是应该在这个方面要补课
就是
就是这样的快速增长
代价太大
以后就是所谓的两个主体竞争
要有效的改变
尤其是国内的这种主体
为他们提供公共服务
嗯 顺理
您提到这些尤农村人口
尤其是这些外来务工人口的困境嘛
其实您还写到说
他后续还有一些后果
就是这些人进城务工
无法扎根
然后又回县城买房
但是会导致他们自有的这个耕地是闲置的
然后宅基地的利用率也非常低
然后导致了这个农地的规模小
然后这个农田也是破碎化
就是说
如果不通过城市人口流地
城市的土地改革
让外来人口在城市里面实现永久性的家庭的迁移
那么他们就不敢放掉农村的宅基地和承包地
对
但是他也不敢把
但是这个宅基地和承包地呢
又不能够
他又没有精力去
呃
没你馆他也不敢交给别人
那个租给别人太长时间
因为他怕万一自己在城市失业以后他要回去
要用
你要给别人长期的租人家
那 那就不好
就不好办了
对 没法说
所以他经常就只好放在那里闲置料荒农地
宅基地都出现这个问题
嗯
这个显然是城市土地制度不改
人口城市化完成不了
农村的土地就会持续破碎化
持续低效化
对
就是你书里提出了一个思路
我还挺惊讶的
就是那个土地渐进式国有化
呃 这个
是这样的
就是说
第一呢
我认为现在集体所有是相比于私有土地和国有土地更差的一个方案
这个怎么讲
呃
因为集体所有就意味着这个
因为在一个村集体里面
人口是每个家的人口是不断变动的啊
甚至还会有新的家庭出现
那这时候呢
你那个农地呢
每隔几年就得因应人口的变动
要重新调一次
如果不调
就会导致相当一部分人
过几年他就没地了
他我娶了
娶了媳妇
生了孩子
就不可能再分地
事实上
二轮承包和九八年
一九九八年
农村和农村搞了个土地二轮承包
嗯
然后前几年呢
我们又进行了一些土地的确权
都是要确保农民家庭对于农村农地的比较长久的使用权
但是他说没有
他就没有根据人口变动调地
现在很多地方
百分之三十的农民
有农村口的人没有地
这个实际上在户户之间引起很大的矛盾
因为你如果是集体土地
就是你有这个成员的资格
你就应该拿地
但是现在为了保护产权
就没给他地
就他就没地了
这就引起不公平
不公平农民就会有矛盾
但是我们这样做呢
你给他长久的产权
是为了他土地投资有效率对吧
就是说
大家产权稳定
我才愿意对农地进行投资是吧
嗯 现在
所以集体土地呢
它一定导导致效率和公之间的矛盾盾
哎 所
所以现在的现状是
这个土地呢
是属于农村集体的
但是有比如百分之三十的人是没有地的
那百分之七十有承包地的
有些还闲置了
而且还闲置了
对
有些出去打工去了
闲置了
那个矛盾性很大
这时候呢
要不然采取土地私有化
要不然呢
就是国有化
私有化呢
就不符合我们
呃 就是 呃
跟我们国家现在这个政治体制
肯定是 呃
政府不可能支持
而且私有化也会导致一些问题
我这个书里面谈到
就私有化如果要在进行
因为我们国家现在这个农村土地是所谓的分配的时候
是好坏搭配
肥瘦搭配
一家有五六块地
是很破碎的
嗯
私有化以后
要把它再重新整合
也会遇到城市拆迁里面的钉子户的问题
对
所以这时候呢
我提出来的方案呢
是在自愿基础上的渐进国有化
相当于政府拥有我们讲古代那种土地的人家填抵权
但是我给每块给农民呢
发放土地的永久使用权证
这个使用权证呢
可以在市场上买交易
对
可以在市场买卖这个证
可以买卖
它就比现在我给你转让然后签个合同价值要高得多啊
它而且具有抵押的价值
渐进土地国有化的基础上
实现土地永久使用权证的颁发和使用权证的自由买卖和抵押
这个对于人口进城
还有人才资金下乡
都有重大的好处
而且它的这个负负面效应很小
我在书里面做了详细的论证
嗯
我这里面特别再再说一点
就是说
我们就是要国有化以后确权
再给农民重新确权一次
也不能够像上一轮我们农地确权过程中这样
很破碎
一家物流块地给你发物流个证
这种确权没有意义
我们最后推动城市改革
大量农民真正城市里面定居以后
我们应该在农村里面实现比较整片的连片的确权
嗯
和给农民发放土地使用权证
这就意味着
在农村要进行农地整理的工作
农地整理
因为我们国家土地很破碎
农村土地很破碎
一家五六块
所以五六块各家土地之间有比较多的田埂
田埂就是来区分我和你家这个地址
还有一些边角破碎地
而经过农地整理新增的一般可以新增百分之三到五的新增耕地
嗯
然后还能够使得存量耕地的生产率提高百分之十到十五
就相当于增加了百分之十八到二十的耕地通过农地整理
但农地整理需要花钱
所以呢
如果农地整理新增耕地能够算为我们国家这个建设用地指标的话
那么地方政府会马上进行农地整理工作
因为我们国家现在地方政府为了获得建设用地指标
倾向于利用我们一个叫城乡建设用地增减挂钩的政策
就是把农民的宅基地拆了
嗯 然后呢
复垦成为耕地
让农民呢
集中居住在楼上去
这样能够获得一些建设用地指标
这种方法在很多地方搞得鸡飞狗跳
农民被迫上楼
而且宅基地复垦
他那个耕地的质量也不高
而通过农地整理新增耕地如果能够计算成为建设用地指标
那么地方政府和农民都会非常高兴的
主要把精力集中在搞农地整理上去
因为整完了地
新增了耕地
存量耕地也提高农地整理新增耕地的指标
因为它是有价值的
对 那农民呢
他是可以卖出钱来
地方政府根本不让中央政府掏钱
地方政府就会自动去搞
地方政府掏了钱
拿到这个指标
而那些农民呢
他正好利用政府提供的这个钱去参与农地整理工作
他获得劳务费
劳务费完了以后呢
他整的是自己的地
地的质量也提高了
数量还增加了
那当然农民就很高兴
这比拆农民的宅基地搞得鸡飞狗跳要好得多啊
所以
我在这个书里面
关于中国耕地保护制度里面也谈到了
那像您这本书出版现应该有三个月了吧
呃
您也去了很多地方
然后见识到了很多读者
您被问到最多的问题是什么
主要就房价问题啊
然后问房价
这房子还能不能买
你看 我们
我们老百姓只关心这些朴素的问题
我觉得
尤其是在那个人口一线城市和二线城市打拼的年轻人啊
你如果看看现在的这个所谓的房价租金的这个比
租售比呢
租售比
那实在太高了
所以 所以 你 你
你去供一套房子
可能位置还不是很好
可能你每个月要把你大部分工资都
都投出去
然后你可能在自己其他方面支出
包括
而且你肯定要把父母或者是双方父母的这个
呃
钱袋子都耗空
那我觉得
与其这样的话话
你不如去先租房
呃 而且 租房子
你能够有一定的自由
你想换
换个地方
换工作
你可以
那个租 租金
并不是
我觉得未来中国城市的房价
从他的这个就说明宜的价格可能还会高
那
那时候租房子
我觉得对年轻人来说
可能尤其家庭条件不是特别特别好的
你就省着点算了
而且 让 让自己
己给
给自己更的自由
对
因为陶老师在书里
里也嘛 其
其在发
发达国家
租房的比例其实是相对比较高的
像德国
好像是百分之四十以上的人都是租房生活的
租房其实可以给你更多的自由
你可以换
可以是换地方
对吧 而且
我们现在这个整个租房市场
当然也还有不规范的地方
但是比以前已经规范很多了
你省出更多的钱
把这个投资
不要投到房子上去
你投了房子
最后养不起孩子
你现在还不如租个房子
多到孩子和父母身上去
去
去投一些学
投资 资人 对对
呃 当然
另一方面
我们也看到
就可能一些其他国家
尤其发达国家
他们可能对于租房人士的这个权利保护
整个保障系统更健全一些
我想
这也是我们
呃其是我们我备的方向
要调整的这个方向
租售同权嘛
哎 那 那陶老师
更 更包括
我前面也说嘛
就是你这本书
总结了很多我们现在很多现象背后的成因
梳理了过去几十年这个发展的历史
以及一系列问题出现的这个原因
然后以及这个发展的脉络
而且也是一个挖坑管埋式的书
就是你还开出了您的药方
但你会不会担心说
这个药方他未必能够很好的推行下去
那当然是有可能的
有很多
最近就有一个人看到在哪个地方说
说你这话
应该房价都已经这么高了
十几年前你就应来说啊
对啊
你十几年前怎么不出书呢
我
我十几年没有出书
我有很多文章
一一在
在讲这观
观嘛
一直在讲这些东西
就
就说那么早就在
在说嘛
你说和告诉他
有可能解决问题的方法
而且
我是在考虑你现在的体制
我怎么样温柔一点解决
能够让各方利益兼容
但是
我刚才也说了
学者能够影响政策
这是一个很小概率的事件
我从来也没有高估学者
提供解决问题的方法
对 所以
就是我看您的书
你从来不提解
解决方法这几个字
你更多的是有一种解决思路
是什么什么什么
对
我们学者大概
呃
能够竞争的场所
主要还是跟其他学者积极竞争
你提供一个解决思路
我告诉你解决思路
我们来看看哪个思路更好
但是现实中
往往我会你会发现一些不太好的思路
但是符合得到了实践
得到了实践
而且我也理解
这样的实践
就是好的经济学
未必是好的政治学
那你治学过一往三十年
不会有很多无力感或者沮丧感
嗯
那当然会有很有无力感
会去参感
但是我也慢慢的意识到
就是说 第一
原来你对这些问题的认识不够
所以
你提出的政策呢
我也有几年提出政策
我现在
现在看起来也很幼稚
有可能以后我发现我现在的政策仍然有幼稚之处
但是我们至少在不断的去改进
或 所以
关键的问题是
你要改进
你对
你增加你对现实世界的理解
嗯
这是我们学者最重要的责任
我们也
如果作为一个教书的老师
我也也帮助同学们更好
或者帮助通过我的写作
帮助更多的对这些问题有兴趣的人了解后面到底是一个什么逻辑
我
我之所以从事这个行业
是因为我对这些问题自己充满了兴趣
我觉得
如果我能够理解好
也能够帮助别人更好的理解
甚至别人对我的批评中
帮助我更好的理解这个世界
我觉得对我来说
我就过得很开心了
啊 现在
至于说能不能影响政策
能影响 呃
而且能够为这个社会增加一些进步
增加做贡献一点力量
我会很高兴
那如果最后跟这本书的读者说一句寄语的话
你会说什么
我当时希望大家能够耐着心读一下我这个书啊
就是最近
我关于这些问题呢
也会有很多访谈
可能因为访谈有助于
包括你们
这个访谈呢
有助于大家去理解这个书
嗯
我希望大家都能够在更深刻的理解我们过去从哪里来
现在是什么情况
未来可能往哪哪里去的这么一个前提下呢
我们每个人呢
增加自己的认识
呃
增加抗风险的心理准备和能力
嗯 好
然后期待唐老师的后面两本书
好
谢谢你们的发展啊
谢谢陶老师
以上就是本期的全部内容
如果你喜欢这期节目
请转发给你的亲朋好友
也请你务必留言
或许被抽中送出的幸运儿就是你
如果你希望多了解一些投资知识
欢迎你来有知有型APP免费阅读投资第一课
跟超过十万人一起学习如何从投资门外汉变成八十分的投资者
如果你偏爱纸质书
那你可以在我们的小程序有知有型的店铺购买小巧玲珑
装帧优质
有我本人审教的实体书
如果你有长期投资的需求
那么我们小酒馆全员持有的长钱账户也许是一个很不错的选择
欢迎你点击文稿期的链接进一步了解
如果你在用苹果播客收听
且现在有空的话
可以占用你一点时间吗
求一个五星好评
这将会成为我们前进的动力
要是你还能点一下订阅
那就更棒了
我是羽白
每周五晚八点
在知青小酒馆和你一起关注投资
也关注怎样更好的生活
我们下周见