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The
The
欢迎来到知行小酒馆
这是一档有有质有型出品的播客节目
我们关注投资
更关注怎样更好的生活
我是羽白
相信你最近在媒体上也会看到一些关于年轻人提前还贷的报道
每隔几天呢
也都会有听众和用户来问我们
你说我要不要提前还贷
理论上
提前还贷是一笔经济账
但这件事引起了这么高的关注度
一定是因为背后还有着其他的原因
那今天的小酒馆
我邀请了一位我个人很喜欢的财经作者来做客
公众号起祝楼宴宾客的主理人大卫翁
在这期节目里
我们一起回顾了中国商品房跌宕起伏的二十年和人们对待房地产市场心理上的变化
并且探讨了提前还贷现象背后大家真实关注的问题和隐忧是什么
当然
还有更实际的
如果你确实有提前还贷的想法
应该从哪些角度来考量
如果这期节目对你有启发
引发了你其他的思考
欢迎你多多评论
把这期节目转发给有需要的朋友
The
当时你是怎么想到起名叫起朱楼宴宾客的
因为我当时的这个主旨就是分享大时代嘛
其实任何一个大时代都是就是红楼梦的这这个逻辑嘛
其实你刚才也讲了
你做公众号的这四年
你各个领域其实都囊括了
这四年你金融市治有宏观的文章
包括我们录这期节目之前
我在想说
我怎么介绍你
我发现我很难用一句话介绍清楚这是一个什么
还是偏泛财经吧
因为我也不是一个很专业的商业观察者或者什么
所以就算我去写公司
写商业
我也会非比较注意去从资本市场的投资者的视角去写这个事儿
联系你的时候
我会意识到说
你在之前的公众号里
因为你写了很多类型的文章
但你很少自我暴露
我都不知道你是男是女
关注你这么多
你直道我做博客
对 对对对
然后后来我才知道说
原来你一直是在金融行业
因为在金融机构
就会相对比较敏感一点嘛
就今天
请大卫过来
我们聊这个lpr 今年算是下降了三次
然后以及很多用户
他其实会偷偷来问我们
说我要不要提前还贷
我们也有用户
他会把自己所处的情况整理了发给我们
我们这一次节目
更多的是我们展现这个问题的各个层面
各种现象
以及大家背后的各个心理
对
我觉得更多的是引发一些思考吧
或者说
给大家提供一些
呃
思考的依据
然后最终的结论
包括像投资这件事情
理财
再到刚才说的这个提前还贷
这种行为
最终是每个人因为他的种种的个人的原因
然后目前所处的这个时间的这个节点
来做出的这个决定
是的
因为你想
换做三年前
这个话题可能没有人会想要去讨论
最近
其实不光
我觉得不光是可能在咱们这个后台
包括一些媒体
其实也 也
也在关注话题
是的
因为我们也能看到像人物这样的权威的媒体
他会报道一些相应的故事
对
这些年轻人
大家为什么会考虑提前还贷
以及他们是怎么提前还贷的
是的 是的
那天看到那篇文章
我还挺有感触的
他其实从各个侧面
虽然写的都是一个一个故事
个体故事个体的人
但它代表
它背后其实代表了一系列的这个大家的一些想法的变化
就像你说的
跟三年前
跟十年前
跟我刚毕业的是刚毕业
哦 不
或者说我买房的时候的这种大家的心理
其实都产生了非常大的一个变化
对 就是我
如果我们纵观过去可能二十年
嗯 大家
其实整个中国人
呃
所有中国人
对于房贷的观念
确实是转了好几道弯儿
是的
其实首先
中国的商品房整个市场也就差不多正好二十年啊
到现在是一个二十年的轮回嘛
从起步到现在这里也是个起住楼宴宾客的过程
对 然后 呃
所以对于房贷的认识
我觉得
从最早
一定都是偏全款
能少贷就少贷一点
然后到后来
有一部分
突然有一部分人突然意识到
哎
其实这个东西是给自己随着这个房价的上涨
就给自己一个能够尽快上车
尽快买房的一个等于是一个好的一个激励因素吧
啊
就如果没有这样的贷款
你可能买不起这样的房子
然后慢慢的意识到这个东西的好处
再到前几年
其实进入到一个我感觉其实是偏癫狂的一个状态
就是所有人都试图
呃 能多贷点
多贷点 是的 对
包括我的同事们
就是
我当时就劝他们
当我听说他一个月
就作为一个刚毕业没两年的同学
一个月的还贷要达到两三万
三四万的时候
我都非常的惊讶
我说那你工资
因为我给他开工资
我知道他工资是多少
我说你不够啊
他说
那家里帮着
一起帮着还
对 帮忙
家里帮着一起还
也有
也有因素是因为一线城市确实房价太太高了
就是你想在北京上海这个地方买房
起步价就这个地方
所以必须得贷
但整体来说
他一个月会想着
哎
我帮你这个多付点首付啊
想的都是我给你付一个最低的这个这个额度
剩下的就变成贷款
我们来慢慢还
然后直到又到今年
又到最近的
我觉得也就是从去年开始
对 去年开始
今年进入一个高潮期
就是说开始考虑是不是提前还贷
然后包括我在买房的时候少贷一点贷款等等的这些考虑开始增加
这个周期其实在海外已经走过好几轮了
以零八年为一个分界点
为这个 呃
金融危机为一个分界点
其实在这个之前
美国人也曾经经历过一波
就是零
他们是零首付啊
就根本就不用
不用首付
我就是纯贷款
对 能买进买 呃
对对对
就是银行也会非常乐意为一些
就是他会把这个贷款的人群
其实中国现在银行都还没有下沉到那么低的一个状态
美国是就简直就是任何人
你只要走进银行
就可以申请到这个
这个房屋的贷款
在零五零六零七年的时候
因为大
当时它可以再把它包装成次贷
包装成一些证券化的东西
就是银行可以把它包装再卖出去
所以对银行来说
它也不承担很多风险
然后到零八年为一个节点
很多人还不起
还不起房贷
然后破产
然后突然这个整个信贷崩塌
对吧
然后开始大家重新进入到一个存款时代
或者说少贷款的时代
然后到现在又开始美国人买房也买的很凶
对 是很凶的
而且因为在这一轮加息周期之前
其实利率真的很低
中国人看起来都特别严眼
很产 对
不管是香港
因为香港是跟着美国的这个利率走的嘛
就是你去贷房贷的那个利率
百分之一点多二点多
在中国人看起来都特别的低
所以又进入到一个加杠杆的一个一个周期
其实欧美就是每隔个十几二十年就会就是和金融周期基本上是同步的一个贷款的周期
中国现在只是在商品房
就是进入商品房时代以来
迎来了第一个周期的拐点而已
其实前面也有过低谷
你包括像中国零
因为我
我第一套房子是零九年嘛
在当时就处在一个低谷
然后到一五年
其实中国的这个周期和资本市场也挺同步的
一五年股灾之后
也有过一个小低谷
所以说
这两个节点
其实上车最好的节点嘛
呃
现在回过头来看
确实是这样的
怎么说呢
它造成的一个结果就是
中国人一直有一个信仰嘛
就是房价永远不跌嘛
因为稍微跌一点
哎 就有
你如果那个时候不上车
后面就又涨上去了就是
但是当一个信仰把它凝聚到或者兼顾到一定一定程度的时候
它就会破裂了
就对于我们这样的周期论者
很多投资者
机构投资者都会是周期论者
就会知道你
你捧的越高
摔的越狠
或者说
你这个周期走的越长
它可能落下来的时候
就会这个低谷可能就不是一个小低谷
它会不是一个稍相对比较大一点的低谷
那中国的这种情况
它有任何可能像西方一样
因为你刚才说美国嘛
他可能是零八年之后
他可能花了十年左右的时间来恢复大家对于房地产的信心
对
我觉得中国
呃 从过往
如果看过往二十年
其实不是这么一个模式
就中国
因为有非常强大的政府
然后它是以银行作为信贷的核心的
它跟美国以资本市场
以股市作为信贷核心是不一样的
银行最好的
最大的好处
它的动员能力特别强
包括人民银行
包括政府对它的把控力很强
所以它可以快速的扭转
通过对信贷的精准的释放
或者说对于一些行业的精准扶持
来实现尽量的抹平周期
这么一个感觉
就至少在中国的过去这么多年
都是比较有效的
对
都是比较有效的
那未来会不会有效
嗯
咱现在不知道
这个只有走一步看一步
但是整体来说
一定会比欧美的这个波动要要小
其实我觉得跟中国更好相比的
其实大家可以多看日本
虽然说大家觉得日本有失落的二十年
去过
我不知道你去过
我没去过
没去过是吧
你去日本就发现
唉
好像跟书上形容的不一样嘛
大家过得很开心嘛
其实这个
特别是这个普通人
其实都
都挺好的
日本因为也是一个以银行为为核心的一个信贷结构
所以它
它的作用是把周期拉
拉平 拉长
相当于欧美是用加速出清
就它高的时候也会甩的很高
但是下的时候也会下的很快
它用加速出新的方式解决这个周期的问题
那以中日为代表的这种银行信贷的这种体系
其实是拉长因为银行可以把很多不良贷款
或者把一些不好的东西藏起来
慢慢消滑
慢慢消化
它不会像资本市场一样
暴露在所有人的面前
所以
其实我觉得周期是会拉长的
Ok 对
我们再回到我们刚才说的主题
就是提前还贷嘛
就提前还贷
它理论上它其实是一个你在还贷整个过程中
你可以有的一个选择
但是现在变成了一个话题
呃
这个原因其实也是因为把我们刚才说
前几年没有人考虑虑这这事情情
甚至有考考虑会被别人合斥
但是现在变成了一个话题
就是大家背后的原因和担忧是什么呢
我觉得
我觉得几个方面吧
就
就我判断来说
应该是有几个方面
当然回头可以补充啊
这个
我觉得你作为年轻人的代表
应该有一些自己的这个想法
就是一方面
其实提前还贷一定来自于这个不安全感
我对未来现金流的一个把控力没有原来这么强了
以前大家至少在前几年
企业运转情况好
经济但是九零的向上的时候
其实大家都会对未来的收入也好
现金流也好
是一个不断抬升的一个预期
因为我 我
我最近刷小红书还挺多的
然后小红书上一群人
其实直到现在他们还有一个词
叫
我也是从那里学到的
叫fire 呃 对 呃
财务自由嘛
啊 我
我是真的是刚知道的
在八零后来说
就是一个新概念
但是九零后好像都会听说过
大部分九零后
甚至零六然大家都都琢磨磨何何提前退休那个的前提
如果要提前退休也好
或者说是类似这样的一些想法也好
你的前提都是你对未来是非常有期待的
有希望的
你知道你的现金流是一步一步的增加的
你的资产是一步步在累积的
在这样的前提下
其实大家不太会想到提前还贷这个事情
因为从历史经验来看
比如说我在十
十几年前这个买的第一套房
其实一个月现金流流
每个月要还的贷款
对于当时可
可能还是一比比的的的嘛
但是放在现在
可能已经不是那么大的一笔钱了
因为这个背后就是整个通胀的效应嘛
但是通胀是一定存在的
所以呢 呃
如果你的未来的对自己的现金流
就是前几年
呃
每次说到为什么不要提前还贷
大部分给你的这个劝告的理由也是说
哎
你现在还的这个贷款
其实过几年你会
你再回头看
其实会越来越缩小
它是你对抗通胀的一个利器
对
当时的说法是
你的贷款是被对抗通胀
通胀的一个利器
对
但这个的前提条件是
你自己本身的收入也在随着通胀
或者说随着这个经济
随着你个人发展
职业生涯的进步而
而 而上升
但现在
如果大家的这个就是前
从前两年开始
这个大厂裁员啊
然后包括呃
一些这种行业的负面
对找就业相对比较困难
再就业的困难
然后四四这个叫什么三十五岁之后失业的这个对被
被这个社会抛弃等等的这些焦虑情绪越来越严重之后
大家对于未来这个不安全感上升了
这个时候他要考虑的就开始转向
就说那我现在的这个还的贷款
如果我现在手上有一笔钱的话
我可能要考虑
是不是可以帮我未来减少一些我的这个不安全感
怎么减少呢
不是通过储蓄
而是通过减少我身上背的这个贷款
背的这个压力
就是修正自己家庭的资产负债表
对
我个人认为
更多的人还是从心理因素在考虑这个问题
真正你说有多少人会去盘算说
哎
我现在投资资收益率跟我贷款的利率哪个高哪个低
是不是 呃
现在还贷款会更划算一点
我觉得这个对于我们这些金融从业者
或者说做投资的人
相对来说可能会考虑的更多一些
但是对于更普遍的这个群体来说
这方面的
我个人认为
真的不会去真的拿个计算器算的这么精确
而且说实话
这个东西你也算不精确
可能两年前你觉得买个基金
一年能涨个百分之四五十
唉
那我肯定拿来买基金就是
市场总会教育你
但是这样的牛市不是能够提前持续的
市场也是有周期的
那
那你长期来看
到底你的收益率在多少呢
嗯
因为其实关于提前还贷
在网上其实都有非常成熟的提前还贷计算器
嗯
你要是真的想提前还贷
你算一算
你输入你贷款的金额
输入你已经还了几年
你输入你准备拿多少钱出来提前还贷
他能把所有的都给你算的很清楚
你是多少利息
如果只是一个简单的计算题
其实大家都不需要在后台偷偷来问
我们就一定是因为这件事背后有很多牵扯到心理和和自己一未未来生决策策的一些因素
所以大家会这么的不确定
它是一个非常复杂的考虑
举个例子来说
这两天比较火着lpr 降了
对吧 对
可能不会立即体现在你的房贷里面
因为大部分人的这个房贷的
呃
条款其实写的都是一年年一条
对
就可能明年一月一日
对
明年一月一日才会生效
但是随着媒体的这样的狂轰滥炸
你就会觉得
唉
好像我的房贷利率会比原低低一些了
那我还要不要提前还贷
就是都会成为新的考量因素的一部分
而且从只能从这个么说
利率率 周
周期看看
确实处处在一个非常复杂的一个周期
对
我觉得大家的反应是这样的
一部分是觉得说
算了一下
我每个月可能只能少还几十块钱
或者一百多块钱
对 这算什么
没有什么用啊
是的 是的 鸡肋
还有一类人是说
哎
现在也降了
那接下来半年是不是还会再降呢
嗯 对
我们再等一等
再等等看 对
我觉得从国家的政策导向来说
往下降是一个大趋势
大趋势
因为目前中国的整个利率水平在全世界还是相对比较高的
特别是在跟我们同等经济发展水平包括通胀水平的国家里边
算
算是比较高
对 所以呢
我觉得降低lpr 是一个大的一个势
势所后在这个之下
你
包括你刚才说到的这个
每个月少几十块钱
然后就会有人给你算
说 哎
你别看每个月至少几十块钱
你乘以十二
再乘以三十
你三十年整个的还款期
能少多少钱
一算下来
也还真不
真不老少省几万块钱
对 可能呢
可能可以省几万
或者是
那你这是一次降lpr
如果三次叠加呢
五次叠加呢
对吧
所以就是
如果你纯粹从一个计算公式来试图推导我到底应不应该提前还贷
其实是一个非常困难的事儿
更多的还是应该是从目前就是所处的一个
呃 包括生活
包括工作的一个状况
包括你未来对于资金的一个
呃
利用的规划
整体考虑这个问题
就是该不该去做出这么一个决策
因为他某种程度上也是投资的一种
就是提前还贷其实就是投资的一种
是 对
那其实我们可以接下来盘一下究竟有哪些因素需要我们的考量
再讨论提前还贷这件事情上
那首当其冲的肯定是对财务上的影响
就像刚才我们说他可能在你每个月的现金流的多少
这个是最直观的
一个月的工资可能本来也没多少
因果一一多半都要去还房贷
那你本来的压力就很大
再加上现在可能你的理财
理财收益确实不是特别高嘛
那
那可能这一部分人可能就会非常认真的在考虑要不要提前还贷
对
所以从财务这个角度呢
我觉得又可以拆成两个方面
一个是你既然要提前还贷
你肯定是有一笔提前还贷的资金嘛
哦 这个
这里我要插一句
当我在我们每酒馆的听友群问大家说对这个话题感不感兴趣的时候
顿时有一个人回答说
这些人好有钱啊
他们都有钱提前还贷
他们哪里来的钱
对的
我看到很多
包括人物那篇文章底下的这个最高赞的也是这么一
还说太太还是太有钱了
对对对对对
所以 呃
但这笔资金
很多人
比如说有的是自己辛辛苦苦攒下来可能之前是做一些理财啊
或者是这个提基金啊
等等的钱 就
就你每个月总有一点盈余嘛
对
以前你可能是定投基金
现在你就想说
哎
我是继续定投我还是说去还贷
是的 是的
然后有一些可能也
也是
比如说一笔年终奖啊
或者是这个父母可以给一笔钱去支持这个事
其实很有的
就是
我觉得又可以拆成就是从如果从财务的角度考虑
提前还贷的资金该怎么用
然后再加上
呃
如果提前还贷了
对你未来的每个月的现金流会有什么影响
这两方面去考虑这个问题
那对于资金这块的考虑
其实很简单
就是这笔钱如果你不拿来提前还贷
你拿来做什么
他的就是实施在在的考虑
它的收益率是不是可以比较高
如果放在早些年
余额宝一个月
呃 这个年
年化利率都是百分之六的时候
对
大家肯定是放我
放余额
余额宝都好
那个时候
我记得应
应该是一三一一
一四四年吧
其实当时货币基金就余额宝其实背后就是货币基金
是的
货币基金的收益率还很高的时候
其实也不会有太多人考虑这个提前还贷的问题
是因为你都是倒挂的嘛
你的存款利率比贷款利率还高
其实
当然回过头来看
那是一个非常不正常的一个状态
如果你的存款利率比贷款利率高
请问银行
对对对
是什么钱
哼哼
喝西北风
他是慈善家吗
对 哎
其实还有一种状况
其实也
这也是我 我
我采访了很多我们的用户
大家不是在疑惑说那这笔钱从哪儿来
但对于有些人来说
他是可以
呃 用我
我自己发明的话
就是透
透支自己的社交资本
他会问自己的亲朋好贷
如果他下定决心要提前还贷
去借钱 对
他会问亲朋好友借钱
然后在一些就是亲缘比较近的
就是亲情力量比较强的那种家族里
他不需要付出额外的利息
就是一笔免息的借款
对 只是说
这个社交资本
看他什么时候用来兑付
是的 对
如果这个时候他决定兑付
那可能
比如问亲朋好友借个三五十万
然后想办法凑一凑
把这个还上
在之后的十几年
再慢慢的把亲朋好友这笔钱给还上
其实这个在当前几年
就是投资比较盛行的时候
或者说股市比较好的时候
也会有类似这样的钱钱买么
凑钱 对啊
包括打新股啊
啊
然后等等的
这种事儿经常是家族n 个人一起上
对 我也干过
你也干过这个
因为当年一一四一五年的时候的打新股
是需要冻结资金的
就是他需要
呃 你
你去申购之后
你全额需要冻在那里
然后如果打中了
那笔钱就会变成新股
其果没有打中
钱再退给你
所以你的资金越大就越好
所以当时很多朋友会把钱汇聚在一起
然后呢
大家一起去做这个事情
其实都是类似的
就是跟你说的这个
现在大家一起凑
找找亲朋好友
凑些钱来
先提前还贷
对不
一五年年
我印象最深的就是我一个记者同行
他说他在帮他的亲朋好友理财
然后买了中国中车
嗯
这跟零七年买中国石油是一个概念
对对对对对
他当时说
就是南北车嘛
那个时候在上面赚了很多
就是等它那个时候停牌嘛
然后等它重新
唉
这都是对惨痛的回忆
现在回想起来
可能都是一些惨痛的回忆
但整体来说就是其实在财务上面
如果在拆成提前还贷的资金这个角度的话
要考虑的问题就是你现在的投资收益率跟你的贷款利率之间的一个孰大孰小的一个关系
是的
那这两年
其实首先像货币基金也好
银行理财也好
显然收益率都在大幅的下降
这个背后的原因比较复杂
我们这期就不多说了
还是跟整个利率的水平有关
所以当这些下降的时候
其实一九二零年
包括到二一年
可能大家还没有很深的体会
是因为当时基金市场很好
对
可能很多人就选择
哎
那我不买理财了
我其实买点基金
其实一年下来
赚的比我理财多多了也没有关系
但是呢
到今年
好像基金的表现也没有那么稳定了
对吧
这个市场跌宕起伏
今年大家突然觉得说
买啥好像都赚不到钱
都赚不到钱
但是这个我觉得是就是从投资者的角度
是一定会遇到这样的时候的
就是周期论者
对 周期论者
所以周期论者的一个结论
最终的结论就是做资产配置
就是你应该持有一篮子的资产
然后做一个个资产涨
然 然后呢
通过过定的配置
取得一个长期来看相对比较还还不错的一个收益
这应该
应该也跟这个有之有形的
这个其实跟我们投资理念是一致的
就是我们一直跟大家说
分散投资
资产配置
对的
这个我觉得会是一个未来的大趋势
但是能够实现这个大家对这个的认知的前提是
这个市面上不再出现不管是类似p two p 也好
还是前两年那么高的余额宝也好
这个收益率又高
流动性还不错
只要这样的产品还还存在在市面上
就不太可能大家能够意识到资产配置的重要性
对于不少投资者来说
也是踩过坑后才知道
原来看起来特别棒的p two p
其实风险很大
还有那些年余额宝的高收益
其实也是不可持续的
所以到现在为止
当这些投资的品种都已经不复存在的时候
这时候提前还贷就会浮现出来
成为好像是一个更好的投资品种
就单纯从财务上考虑
嗯
但是这里我其实想多加一种投资品种啊
就今天
因为我们也不是讨论到底现在该买什么的问题
但对
我们不是在给大家做决策
对 所以呢 也 也
也不去说现在是不是投资收益就一定会比这个贷款利率要低
所以你 你
你就应该怎么怎么样
但是举个例子来说
也有朋友来问我
说
那我现在应该去进一步深造还是提前还贷
就是我有了一笔钱之后
那我可以去读个研究生
或者读干ba
对
或者是考一门门贷程
对者是
是一样的一些也是这们们里里说的深造
更多的是你已经工作了之后的一深造
是的
因为否则的话
你应该也不会考虑提前还贷的问题
那可能本科生父母就已经给你买好了房子
那这叫人生赢家这种
也就
也就不用太考虑我们今天焦虑的这个问题了
所以这个在我们投资人
机构投资者
或者说是金融行业会把它叫做人力资本
人力资本 对
人力资本其实对于年轻人来说
是非常非常重要的一个资本
所以呢
其实对这方面的投入
你很难量化的估算出一个收益率
但整体来说
它的效率是很高的
就是从长远来看
对于你未来的职业生涯的这个好处是很高的
只是你想清楚了
自己要上的这门课也好
要考的这个学位也好
是真的有有价值的
那么我一向对于这类朋友会鼓励说
那提前还贷只是解决了你一时的这个这个财务压力
但从开源节流这两个角度出发
开源无论如何
特别是对于年轻人
还是一个更重要的
而这个投入到自己身上
对投入到人力资本上
其实是比较划算的
一
其实是开源
一个很是未来开源的一个很重要的事情
他可能不是说立刻能够产生效果
但它的潜在投资收益率是非常高
所以
对于这重类的这个考量
我 我认为
我也姑且把它财
财 财务这个
这个领域吧
对 呃
其实我们酒
酒馆前段时间我们介绍了一本欧美新书
叫just ask buying
嗯
然后我们有讲在个核心的一个观点
就是你在从年轻到年长的这个过程
对
其实你不断的在将你的人力资本置换成金融资本或者叫资产的这样一个过程
是的
你就要评估这个转换率
以及你转换了之后这个你获得的这个东西
它未来有没有增值的可能
就即便你现在提前还贷
置换成了房产
假设你其实你内心可能大致有个谱
可能这个房子未来也许不会太太涨了
尤其在我们这个房租不炒的背景下
那可能提升你的人力资本
它可能未来的转化率会更高
是的
这个其实是cfa 三级一个很重要的话题
可可cf 三级的时时候
其实就不是在学一些基础课了
他其实重重要是给人人财财规规划
作
作为特许析金融分析师的最后一一环
是你能够帮注一个
它有大量的就有点像那种
我们现在叫应用题
或者说是案例题
嗯
就是告诉你一个家庭
哎
什么什么情况
对吧
这个爸爸赚多少钱
妈妈赚多少钱
然后怎么你要给他设计出一套这个规划来
在这个里面
人力成本
人力资本就会作为一个很重要的概念引入进去
然后你在规划这个家庭的未来的一些财富规划时候
一定要把孩子的教育
或者是年轻人的这个教育要考虑进去
所以 对
你说的很对
就是他是从你在
你是在不断的拿自己的人力资本去换取所谓的财务资源的这个过程
我觉得这不光是年轻
可能到了中年
或者甚至到了职业的职业生涯的后半段
也同样是重要的事情
往往对这方面投入我觉得会比解决短期的
因为你提前还贷
首先他
他就意味着他不是一个很非常现实的现金流压力嘛
对吧 他
它是一个你为了解决之后财务压力的一个一个动作
你现在都有一笔钱做提前还贷了
你
你已经是人生小赢家
小赢家对吧
所以在这方面面
我觉得解决就个人人力资本的这个问题会更重要一些
所以我觉得这个是在财务这个大因素底下的
就是针对提前还贷的这部分资金的一个一个考量
换句话说
就是现在
现在比如说lpr 在下降
贷款利率在往下走
那这个时候确实天平可能是在慢慢的有一些平衡率
所以来我们贷贷款利率率看了一下下
现在贷贷款利率基本上是到五点几
我点点几的话
其你现在想拿到率对吧
原是非稳定一年五点几的理财产品
首先是几乎不可能的
可能你如果是就长期来看
会肯定定是是长期是
但是你现在在银行买理财
你是买不到这个利率的
而且现在也没有刚兑率啊
对以你没有银贷的
它的风险就是如果你他告诉你所谓的预期收益率在什么六到十期率
那
那就很危险
这首先这说明它背后肯定有股权投股票是
所以他一定只是一个预期收益率
而不是一个确保的收益率
就是未来在银行理财也好
或者是一些别的形式的投资产品
都会把波动跟这个
就是他把会把最大回撤也放在
放在他的这个产品介绍里面
这时候你就知道
哦
不是意味着我在一年后就能拿回本金加上百分之六的收益
绝对不是这样
中间存在一个很大的一个不确定性
所以在这样的时候
你就可以把贷款当做是一个五点几的一个一个一个投资产品
就如果你要提前还贷的话
嗯
那这个时候
确实它至少在现阶段是一个很有吸引力的
想让你去够它的一个东西
就单纯从财务这个角度考虑啊
就我觉得这个视角很有趣
把它当成一个固定的一定有五点几的这么一个理财产品
是的 你
你相当于你今天还贷了十万块钱
你在一年后
相当于它给你赚回了五点几的收益
因为你少还了这么多利息嘛
对 所以这
这个也是一种我觉得非常值得考虑的一个视角
其实某
某些程度上
大家可能没有把它这么清晰的定义出来
但在大家做提前还贷这个决策的时候
一定模糊的印在你脑脑子说
好像现在贷贷利率率高啊
我想
我想把它还掉
这个
这个背后的含义实实就是我现在找不到比它更高的投资产品了
所以我是不是考虑把它还掉
就是这是一个考虑
那再说你刚才说的第二个
就财财务这个领的的第个影
就是现金流对我未来现金流的一个一个影响来看的话
这个就是
其实我觉得怎么说也取决于两个方向
如果你
你现还是一个工资资
者者说你收收入增增非常的稳定
或者是有一个很相对比较美好的未来的话
你可能不会会太意这个个情响
因为提前还贷意味着你身上有贷款
你可就就味着你现在每个月其实都在考虑这个贷款现金流对你的实际现金流的一个影响
那如果你收入还在往上走
其实这个影响只会越来越小
那你的压力只会越来越小
理论上说
它是不会有太大的这个这个衡量了
那么除非非个考虑虑是你
你你
你在人生的某个重大阶段
比如说你要生娃了
所要有呃
一些这个
呃呃
下一代的一些考虑了
那他有这个现金流增加非常大的一部分
非常大的一部分这个时候
你就要重新衡量
哎
我的贷款现金流会不会影响到我的整体的收入现金流
但整体来说就是如果你的收入还是在增长
你往往不会太
至少在财务角度
你不会太考虑到这个的影响
哎
是不是有一个相对比较健康的比例
比如说你每个月还的房贷
最好不要超过对手收入的可能百分之三十五
般般来说
三三分之一分分一以下是比较合适的一个范范畴
但是我现在认识的很多
呃
年轻同事可能都超过了这个范畴
就这个其实还挺有意思
就是在我当当年买房的时候
有一个逻辑就是我与其租房
我不如买房
就是我租房的也要付出房租
对吧
如果这个房租跟我的还款的现金流差不多的话
那我为什么不买一套房
然后把这个当做贷款的一个支出
因为没有钱付首付呀
对
这是一个原因
第二个原
第二个是在现在为什么没有人很多说
因为你的房租跟你的还贷现金流往往不成比例
你你租一个房
你可能几千块钱就可以解决
一个月可能要还两三万
对
就是你如果正常在一线城市买房
可能都是一万步起跳
如果在低线城市
可能还可以几千
但问题是你在低线城市
你租房的成本也会比较低
对
但是整体来说
这个依然是应该被纳入这是是在在买房房时候的一个考虑范围之内
就是你房租的这个现金流的一个一个压力
但说回来
就是对于未来的从这个角度来考虑呢
其实我记得现在提前还贷也有两种方式
一个是缩短还款年限
对
一个是降低每期的这个还款的这个金额
其实就我个人来说
我会比较倾向于
如果一定要提前还贷的话
应该是去降低每一期的金额
而不是去缩短年限
那我记得我看过一篇研究报告
就是截止到现在为止
真正因为现在距离这个商业房的这个三十年
也 也
也有三十年的
二十年到三十年这么一个周期
真正把钱还轻的
而不是提前结束的
非常非常比例低于百分之十
绝大部分时候
你还是会在比如说你还了十年或者十五年的时候
因为你要换房
或者因为各种原因
你会选择把这套房的还房贷全部还掉
所以
提前还缩短年限
看起来好像哎
我好像不用再为银行打工三十年了
我只用为它打工二十年嘛
但是对你的
首先对你的现在没有没有什么本质上的影响
其次
其实到二十年后
你可能已经肯定已经把这个贷款还清了
最后
缩短的十年意义不大
对
同样是减少那部分利息额
不如让拿它来减轻你每个月的这个目前的一个负担
对你来说更有效
因为这个在金融里面有个概念
叫折现率嘛
就是你未来的一个满足
如果你你要返回到现在
都要去乘以一个折现率的
其实它会缩小很多
最好的就是在当期有一个满足感
这个
这个满足感是百分之百的
然后你越往后推
就会要乘以一个更大的折现率的一个比例
对
其实这个也可以稍微引申一下
就很多人在买房的时候
会纠结是等额本息还是等额本金
就他们说
你看你是选等额本金的时候
你想你越还越少
等你到了二十年的时候
你只要还很少很少的钱
嗯
你等额本息多不好啊
等额本息其实你要付出可能更多的利息
会多很多 对 对
但是如果考
考虑到折现率这个念念话
其实确实实等额本本息会好一点
就你每开始还固定的金额
嗯 这个
到说到等额本息和等额本金
我倒觉得完全取决于你的负担和压力
就我个人而言
我会比较喜欢选择等额本金
呃
就是越还越少
越还会越少
因为第一
它确实减少了利息的总额
其次是因为我在最开始它最多的时候的这个还款的金额也没有达到就是给我造成很大压力的一个地步的话
就在这样的一个财务的计算下
我会觉得等额本金是一个合适的方式
而且另外一个
从心理上来讲
每个月还的比上个月哪怕至少十块钱
也会快乐一点
你会很快乐的
对
那这个我觉得就是得具体问题具体分析
如果等额本金它前面
比如说前面几年
你还的确实是大头
很辛苦 对
很辛苦
如果你真的很辛苦
占你的月收入百可能百分之五十以上
确实没有必要
是的 是的 对
我们
我们在过往几年看到过很多这种例子
比如说两口子一方可能猝死或者是失业
嗯
家里第二个月就要断代的这种情况
是的
就是把自己逼的太紧了
对
就是这个现金流的考虑
一定是
我觉得三十五是一个比较舒服的线
五十可能就是红线了
嗯
就是超过你月家庭现金流的百分之五十
这个就非常相对来说是非常危险
特别是在经济年行
或者说是不太说的这个阶段
我突然悟了
为什么那些媒体报道都是那些考虑提前还贷的年轻人
因为我觉得
年轻人他们可能就是正好僵在半半途中
因为他们大部分我觉得应该是比如一七年之后上车的这一批
正好是全国房价可能都普遍涨了可能
可能基本上算是一倍的时候上车
然后他们背负的房贷又很多
对他们来说
他们每个月的房贷压力很大
是的
然后现在又觉得说自己未来可能赚钱能力不一定会往上涨
你们就会将在当场说
哎
我该怎么办
你说的非常对
我身边的七零后
基本上没有考虑提前还贷的人
因为他每个月的这个贷款的金额太少了
已经对他自身的这个不会产生很大的影响了
所以除非他要换房
否则他不太会
不太会考虑这个提前还贷的这个这个问题
我 我爸
我爸应该是你刚才说百分之之十真的还完全部贷款的真的吗
那个人里边
但是他当时是二十年
因为那时候年纪已经比较大了
就是今年年底
他应该就会还完他第一套商品房的贷款了
你们可以家庭买个蛋糕庆祝一些
对对对对对
就当当时的时候
会觉得说
每个月当时一千七的房贷很多
在二十年前对吗
对对
但是你看现在就会觉得说
哎 一千七
好幸福
是的
就基本上可能吃几顿饭
这个出去玩一趟
就 就 就
就这个钱了
所以这个逻辑就是我刚才说的通货膨胀的这个逻辑
二十年前的钱的价
价值跟现在是不一样
对
但是你说比如说一七年之后上车的八零后
九零后
那他们可能就是会很难受了
对
他会认真的考虑说
因为我每个月的这个房贷的压力这么大
那如果我的投资又拿不到我以为的那个收益率的话
那就像我说的
把把还贷作为一个投资品
是不是一个更好的选择
其实整个我觉得我们刚才分析了
就是从财务这一趴的诸多的因素
当然你像比如说金融行业的人
相对来说
考虑提前还贷就会少一些啊
你知道为什么吗
因为收入高
不是 不是 不是
因为收入高
收入高责任也大
收入高的人
特别是对于杠杆上的也高
对
杠杆上的也高
然后买了房
可能价格也会高一些嘛
其实金融行业的人对自己普遍有一种自信
就是我的投资收益率会比较高
哦 理解
就是我觉得我能通过我自己的投资赚到更多的钱
所以呢 我不
不然我不配在这个行业立足
对
但是反过来说
从一个我这样的风险厌恶者来说
这又是cfa 的另外一个概念
所以本期的主题是cfa 这个宣讲盆备考就是怎么说
如果你已经在这个行业了
金融行业
那么就意味着你个人的收入跟你的这个整个未来的职业发展已经跟投资跟金融市场息息相关
那么你的人力资资本其实已经已经是在这一块了
这个时候你自己的投资就应该去分散化
你不要以为自己还能够获得这么高的投资收益率
换句话说
你在一四一五年这种牛市里面
你可能一年拿到的奖金
你在金融行业里面拿到的奖金的收入会很高
你 你的
你的投资可能也做的很好
但是到一六一七年市际上很糟糕的时候
不但你的投资收益很糟糕
而且你自己的收入奖金可能也会下降
也会受到很大的影响
那么这个时候你不就双杀嘛
我们叫戴维斯双杀
所以从资产这个月回到资产配置的理论上来讲
是越分散越好
就是分散化才是这个市场上唯一免费的蛋糕
所以我一直劝我们金融行业的这些同事
少投些钱在自己公司的产品上
然后少
少买一些跟你的职业直接挂钩的这些
要找一些相关性比较弱的
相关性比较弱的
然后呢
偏固定收益类的
或者是比较稳的东西
反而是这种公务员啊
教师啊
或者是一些自身的收益收入非常稳定的这种
嗯群体
他应该多去投资这个高风险的产品
因为他自身的这个是一个分散
我
我以为你会告诉我说
你会给后辈们的建议是去找教师啊
公务员啊这样的另一半
这也是非常对的
其实这个是真实存在的
就是我认识的体制内的朋友啊
往往都拥有一个在金融行业或者是互联网行业的另一半
就这个是从一个家庭的资源分配来说
是一个比较合理的一个组合
那对于个人来说
其实就是你自己的投资和你的人力资本应该分在两个不同的领域里面去考虑
理解了
那其实除了财务方面
我觉得大家考虑提前还贷
很重要的其实是在心理上
其实很多时候
环境的变化可能没有到那么大
但是对人心理的造成的影响是非常非常大的
是的
特别是在职场
然后在一个宏观环境
然后现在的信息又特别多
媒体又容易推波助澜
比较极化的信息更容易放大
被你看到 对 会
会让大家都很焦虑
就是你想让我们这些三十五岁以后的人
感觉在在这些社媒上就没有什么存在的必要了
就感觉要被社会淘汰了这个感觉
但实际上
你想
现在在职场上面
大部分的人不都是这个三十五或者是三十五以上的
还是一个非常中间的力量嘛
所以这方面的极端的信息接受多了之后
确实会对人的心情
情绪产生非常大的影响
所以从这个角度来出发
就是提前还贷
其实这是我们最早聊到的那一趴嘛
就是情绪
心情对于这个决策的影响
我觉得也是非常重要的
换句话说 财
刚才我们聊的财务这一趴
是算不太清楚
几天前还没有lpr 下降这件事儿的时候
可能天平是这个样子的
它一下降
就变成这个稍微平衡一点了
这个东西没有办法提前预测
但是你当下的心情是实实在在的对未来的焦虑啊
不安全感啊
那如果提前还贷
能够某种程度上缓解你的这种焦虑
交好很多他
可能是你现在应该去认真思考的一个一个问题
嗯 因为
因为其实现在
尤其是这种社交媒体时代
大家的这种信息减防都非常的严重
对
你往往是跟一些和你有同样经历或者是思考的同样事情的人在一起
当你很焦虑提前还贷的时候
你会发现 哎
你身边朋友友在焦虑这个事情
就焦虑加倍
对
然后你再打开小红书
可能抖音
然后都给你推提前还贷相关的信息
是的
你就说完蛋了
房市要崩
我必须提前还贷
但如果你跳出你的这个比较小的朋友圈
你去看一下其他不同的声音
可能对有些人来说就是没有什么影响
对
还有一个关于这一点
我觉得很重要的就是
不要把手上的全部的钱拿来提前还贷
这个其实跟你做投资是一样的
不要把钱都放在同一个投资品里面
对
给自己留好足够的现金储备
其实对于这个时这个时代
比起你提前还贷可能会更重要
一般 呃
就是这种教科书上会说
你要留足这个三到六个月的这个储备金
能够保证你每日期还支
然后剩下的再去做什么什么么样的投资的资产配置
那么我个人会建议
如果是在这种经济相对来说比较低迷的这种阶段的话
把这个期限尽量再放长一点
放到六到十二个月
或者是更长一些
那么有了这样的一个现金储备之后
剩下的钱你再去考虑我是投资啊
还是提前还贷啊
还是什么
这样的话
让你不会受到短期一些情绪反动
或者就像你刚才说的这个现金减房造成的突发的这种焦虑
来做出的一些应急反应
就是说
我发现我一下子我把手上的这个现金储备全都提前还贷了
那如果接下来真的
嗯
现金流出了问题该怎么办
我该怎么能够正常的能够撑到我的下一份工作
或者撑到下一个现金流进来的时候
其实这个也也还挺关键的
对
像我刚才说我们会有用户和听众比较信任我们嘛
就会把家里的情况写给我们
也希望我要提前分析
我就很感谢他们
因为他们是真的完全按照有志有型的就是投资理念
他就是分好自己四笔钱嘛
就是三口之间啊
就是留足了六个月的准备金
嗯
然后整体一排下来说
如果想要提前还贷
可能手里只有不到十万块钱
那对于他们房贷来说
确实有点杯水车薪
就每个月可能只会少个一百多块钱
他就意识到
好像没有什么必要提前还贷
嗯 对
不要一窝蜂的因为大家都在聊这个话题
就一定自己也要做同样的事情
还是要跟整体的家庭的配置
然后你目前的一个状况相关
然后我还是回到那个
就是我一直觉得
你就把提前还贷也作为一个投资潜在的投资品种去考
它只是一个无限期的
就是等于你还了
你不可能再把它给抽回来
对
那这个时候
你要投入到这一笔无限期的投资凭种
比如说你要买一个存款
你
你买六个月的
一一年的
你买一笔这个存款
你可能会 哎
反正一年后钱就回来了
但如果你要买一个三年五年的
你就会谨慎很多
那你提前还贷
相当于买了一个三十年的
对吧
因为你贷款期限你还剩三十年
或还是二十年
那你一笔投进去
对
它的利率是很高
五点几
但它锁二十年
哦
如果你从这个角度去考虑这个问题
可能你就不会这么急匆匆的就把钱就还进去了
对
如果从投一笔就是三十年锁定期的这么一个理财产品来看
那
那确实投权益类还是一个更好的选择
对
五点几的这个收益率
真的是你觉得ok 的一个收益率嘛
就可能如果纯算财务
这笔账未必算的过来
所以这个时候就要加入到
加入这个不安全感
加入到一些情绪的因素去综合考虑这个问题了
嗯 啊 就像
就像你说的
如果锁三十年
理论上说
权益市场的一个年化收益率应该是六到八
或者更高 十 对
百分之十
就是美国一百多年的数据
它平均下来
最起码也是差不多接近七左右这么一个水平
这么一个水平
所以理论上说
是不划算的
但是如果里面有百分之一到二的情绪价值
啊 确实
情绪价值也很重要
对
这个账可能就算得过来了
所以
这两方面的因素
我觉得不能说同等重要
但必须得都要
都要考虑到
就是提前还贷这个事情
能不能解决你现在的很多的这个焦虑的问题
特别是还有一个值得焦虑的点就在于
如果我不拿来提前还贷
我拿来买了一个基金
我每天看到它上上下下
我也很难受
对
它也会给我带来一个负面的收益
这个
我觉得在此时此刻
我们可以这样讲了
如果放在一两年前
就是很多人是不买账
基金一直是在给我赚钱的
对 对吧 所以
如果
如果从这个角度来考虑
就是两个情绪叠加起来
它的价值有没有达到这个阈值
对
就是我们刚刚说个虚拟拟投资资产品嘛
是它是增加了百分之一
还是减少了百分之一的收益
你算这个情绪价可
嗯
最后就能得出一个相对比较清晰的答案
对
我其实也认识一些朋友
他其实是反过来
就像你说加一减一的这个问题
他会觉得
我背了
我背了一些贷款
反而能够激励我更好的工作
更好的
更好的去向前冲
真的存在这样的
因为是所谓的背水一战嘛
这种感觉
然后在过去这么多年
也事实也证明了
越大胆的人
就是人有多大胆
地有多大
有多大产
对吧
那个时候确实实验验证了这一一个念念别别
对
对于创业企
企业等等等的这些人
实他具有这样的性格的这个特点
所以他会选择我要
我要尽量的上杠杆
而不是去卸杠杆
这真是要分人分性格格的
但是同同分人人性格的同时
也要分时代
就是现在是不是还是那一个时代啊
然后是不是还
还是这种加足足够的杠杠时代
能够够背报你的
这 这个
这个时候 对 我
我以前在酒
酒馆分享我一个闺蜜的故事
嗯
在我刚刚入
入这个个时候
我跟我那个闺蜜见过一次面
她是非常非常爱买房上杠杆的那种人
就是买了房
然后创业者卖出去
然后这笔钱
然后再去上杠杆
可能买两套
就不断的置换房产
然后当时我就
我就说
你是不是也考虑配置一点权益类的资产
就是这个房子
她不可能无限制的涨下去
然后他说
那你告诉我
有什么样买什么基金能够保证我一年至少涨百分之三十
嗯
如果没有的话
你凭什么不让我买房
然后觉得 哇
这里有无懈可击
我不能给他一个保证性的一个答案
嗯
然后今年现在这个情况嘛
我
我前两天又去问他
我说
你有考虑提前还贷吗
他说
完全没有啊
我说
为什么呀
我说
是因为你现金流比较充足
或者是你对未来收入预期比较乐观嘛
他说 对呀
我现在房贷占我的整个现金流比例不超过五分之一
我甚至还在考虑卖一套旧的房子
再买一套新的
在上更多的杠杆
嗯
然后我觉得
哇
真是人和人的差别好大
真的好大
然后我说
那你身边的人有人在考虑提前还贷吗
他说
完全没有
他说
人是环境的产物
当你周围的人事物
大家都没有在考虑这个话题的时候
你自己也不会担心这个事情
对 是的
就拿我自己的这个经历来分享的话
确实就是在人们都在高估要加杠杆的的时候
我是一个偏风险厌恶型的人
其实我在那些年会默默的会卸掉一些
卸掉一些杠杆
其实在十几年前
大家都还觉得我不想欠银行那么多的钱
我还是希望能够更多的这个少少背点贷贷款的时候
那个时候去选择上一些杠杆是比较合适的
就是这种逆周期
逆向投资者对逆逆周期的感觉会
会比较好
不过 我 我
我觉得你刚才分享的这个朋友的案例很经典
然后也非常的
呃 有意思
它背后折射出来的一个逻辑是什么呢
是因为房子作为一种投资品
它跟基金也好
股票也好
其他的是不一样的
它的净值波动是很缓慢的
对 就是它
它不会让你立刻明天就能看到你基金净值涨了多少跌了
它没有一个交易所
也没有每天让你看的一个
对 报价表
报价表
所以呢
它能够让人比较能够长期持有
就是因为它没有这样的一个快速的涨跌机制
那么另外一方面呢
它的现这个流动性又特别的相对来说没有那么好
对你买买一套房
卖一套房
都是一个比较麻烦的事儿
对于很多人来说
我就持有为主了
然后正好又赶上中国的房地产黄金三十年
是的
所以就给人的一个感觉就是
我只要买了房
第一我一定能够赚
第二就是长期持有
年化收益率非常的高
但是它没有考虑到的一个问题就是因为它的流动性实在是太差了
你看到的价格
未必是你真正能够实现的价格
这个在资本市场上叫做流动性折价
嗯
为什么港股比a 股往往股票价格要低一些同一只股票
就是因为港股的流动性差
那你想卖出一个股票
当然对于我们这样的散户来说还是很容易的
但对于这些大户机构投资就没有这么容易
所以他必须要有一个流动性的折价
对房子来说
其实也一定要考虑这个流动性折价的
这个比如我现在其实在试图出手一套房
就特别特别难
其实就是长期的挂了很久了
挂了很久了
就一直没有能够找到这个合适的一个买家
可能还是一套小户型
是一套其实按理说是流动性相对来说比较好的房
但是因为在上海啊
上海这个城市对吧
大家知道上半年发生了什么
所以就会让这个房地产市场会变得非常的冷
然后流动性就会更差一些
嗯
我们前两期和三年主笔记者杨璐聊的时候
他提到过自己之前访谈过陶洪兵
一个很知名的地产人
他在二零一三年的时候出过一次名
因为他说北京四环的房价要涨到十万一平
被骂惨了
过了几年
北京四环内的房价确实涨到了十万以上
嗯
杨璐就问他
你当年是怎么有这个判断的
他说啊
那个时候在四环以内拿地的成本就要六万一平
那你开盘的时候
肯定得卖到八万
十万一平
当一平米超过五万以上的时候
对于大部分有刚需的家庭来说
确实是比较困难的
所以这些四环内的新楼盘
往往见的是大户型
瞄准的是改善型的需求
这么一听
好像确实是这么个逻辑
自己用数学公式算一下也能算出来
对
但这个逻辑在这里这几年又没有那么适用了
因为当这个逻辑被
呃
很多人复用之后
就是为什么在前两年
大家还觉得房价一定会涨
是因为地价又被抬到了更高的一个阶级哦
然后你会说
哦
那必须得涨啊
它已经倒挂了
周边的二手房才卖八万一平
他这边的地价都十万了
那他们新房开出来不得十二到十五啊
所以呢
就是就会有什么一求然
然后一一千难求啊
那个状况况是发现房房产价格不是这么算的
就是之所以当年链家的人能够用这样的公式算出来
是因为那个时候的房价跟经济相对来说还是匹配的
就是其实背后的因素不是真的根据据价差加上来算
而到现在为止
那些高价拿地的那些房产商
有些都已经不行了对吧
他就算勉强开盘了
可能价格也我能平的出去就不错了
所以任何一个公式
我就都
都是的成立
都是有一个时代背景
它是有一定应应用件件
对
有应用条件
然后有当时其实它有一些隐藏的
就像我们计算公式里面有一些隐藏的简前提假设
嗯
它其实没有考虑进去
或者说它已经就在脑子里
并没有写在公式里面
但是当这个前提假设不成立的时候
它这个公式也会相应的失效
嗯
就是我们现在坐在这里聊这个提前还贷的话题嘛
有时候会觉得很魔幻
前两年我们有之有情推出了我们的投资第一课嘛
其实我们中间有一章专门就讲说这个房地产未来还会不会再涨
其实
其实我们有探讨这个话题
也不是苦口婆心嘛
其实跟大家论证说这个我们不
应该就是过去大家一直坚信房地产一定会涨
其实这个假设不一定未来还成立
就你感觉
说服大家需要一定的功夫
但是你发现现在大家突然一下子接受了这个事情
就是这个说服
靠
靠嘴是说不服的
这个只有靠实际的事实
但是举个例子来说
过去 曾经 呃
就像我刚刚举的
像零七零八年
一四一五年
也曾经有过两个小低谷
对吧
但是因为后面有迅速的房地产价格重新上来
大家就忘记这两个小低谷
而且会强化大家的信仰
都会发现哦
那个低谷的时候买入才是最最佳的
但是 嗯
怎么说呢
就是第一
必须得靠实际
活生生的现实来教育是最有效的
第二 就现在
当身边的朋友问我说
现在到底还该不该买房
能不能买房的时候
我现在一向的说法就是
刚需的话
就不要考虑这些
但是只是考虑你自己的承受能力
然后在哪里买
然后买什么样的房
取决于你的承受能力
不要超出你的承受能力
但是如果是投资的话
谨慎再谨慎
对于房地产这个事情
如果你不让刚需进场的话
我永远会后悔
因为他是刚需
所以他现在是自己的一个居住求求吧吧
不管是你是为了小孩
还是为了自己
这个时候你你
你真的不要太去关注说短期这个房价会涨会跌
或者怎么样的
只考虑自己的承受能力
然后在合适的区域
合适的价格去买入你的刚需房
但是对于投资需求
其实从很多年前
可能中国的房地市场已经不是一个很好的一个投资品种了
未来
我觉得至少到现在来看
依然不是一个很好的投资品种
是一个流动性很差
未来预期年化收益率不怎么高
然后维护成本还挺高的一
对
我就是我们录之前
大卫还给我发了几个截图嘛
就是金融学者香帅
他其实调研了两千多个样本嘛
来自一二三线不同的城市
然后他会发现说
其实二三线的房贷利率是远高于一线城市的
甚至至很多人的
也不是很多人
三线城市有百分之十以上的人
他的利率是达到百分之六的
对
这个跟我原来之所以发给你
也是因为跟我原来的一个预
预期设想不太一样
我也以为一线会高
对
这个到底是什么原因造成的
可能是因为过去几年
二三线城市的地产
特别是再往前推几年吧
可能非常的火热
所以导致他其实大家去
去买房的时候
而且我另外一个因素是因为二三线城市
其实你 呃
总价相对低嘛
就你就算贷款的话
你贷的金额也会相对小一点
所以利率高一些呢
不会有那么强的一个感受力
你
你在一线市场
一线城市
你贷个百分之六的房贷出来
你每个月的还款压力巨大巨大
所以呢
可能跟这个有关
对一线城市
可能零点零一的变化
你都要资助
对样
对你每每个月的这个还款额都会变化很大
所以如果是真的是这么高五点几六的这种贷款利率的话
就就跟我们在讲四点几五的就又不一样
是的
它可能就是因为你
你如果把贷款作为一个二十年或者三十年的一个投资产品来说
它的duration
它的这个久期特别的长
那么每多百分之零点零一
其实它的现金价值的变化都是很大的
是的
那么这个时候
你
你做提前还贷的这个考虑的时候
这边的砝码可能会更重一些
就是还七天还贷的这个罚码会更重一些
嗯
我前段时间回老家嘛
我是回青岛
就有跟家人吃饭
就有
有那种疑
疑是去年在青岛买房
然后这个贷款利率就是五点四五
也是非常高的一个利率
然后前段时间他就
他也在问我说
哎
他有点想提前还贷
想问这个亲朋好友借一圈钱
嗯
但是我觉得找亲朋好友借钱来提前还贷还是一个挺神奇的事情
可能就像你刚刚说的
存在一个亲朋还贷
然后可以在这个时候利用对现一次性兑现
呃
就看他是免息还是不免息吧
如果是免息的话
呃 可
可以虑虑现
现一 确实
我们家族从来没有息这个说法是吧
对 他有
你也有嘛
就这个资本
大家都有
只是什么时候兑现而已
对
就是大家互相拆借一下
对对对 这个
这个还挺有意思的
嗯 所以
除了财务和心理上影响
其实还有一个我觉得算是这两者叠加起来的影响
就是房贷
他会对你很多重大的人生决策产生很大的影响
嗯 是的 是的
这个我最近有非常深刻的体会
是因为我最近在招聘新的同事的时候
其实就会有同事说
呃
我是非常想来你这里
但是cover 不了我的房贷
对
因为我现在的收入就是
是 呃
是考虑到我的房贷的
那如果来你这里的话
如果我的收入不能再保持原来的这个水平
虽然你做的事情更有意思
或者说更有前景
但是因为这个是个刚刚性的一个成本
所以我没有办法考虑这个工作
其实居然已经也
也已经开始有这样的一些因素的
这个事情
包括我在网上也看到很多这种大厂毕业的
嗯 同学们
当他在找工作的时候
为什么一定要拿到一定的这个薪酬包
对
其实背后也未必就是自己的骄傲
或者是一些别的考虑
可能真的是对房贷追着赶
对
被房贷这样的刚性的东西羁绊着
所以这个对于包括你
比如说现在经济形势不好
在我们以前几轮的时候
会觉得 哎
那我出去读个书吧
或者是我考虑一下这个gap year 什么的
但是如果你背着房贷
你要做这些人生的重大决策
就会难很多
非常难
裸辞这个事情就基本上就消失在你的词典里了
嗯 对对对 所以
从这个角度来说的话
提前还贷
能帮你解掉一部分的枷锁
他可能也可以
可以给你提供一些别的价值
对
一些可能更多选择的一个价值吧
就是你可以就少一些顾虑
对
其实这个跟那我们最早提到的call back 下那个fire 的这个理念其实是类似的
就是现在在网上分享自己怎么能够做到fire
其实抛去贷款
说资产都是别的价值
对 你
你这个不应该说的是总资产
应该说的是净资产
一定要把贷款的这个因素考虑进去
所以也是一样的
就是在
呃
如果你未来人生自己怎么能够重大决策或者一些别的想法的时候
这个也应该被纳入到你是不是要提前还贷的这个考量之中
嗯
就之前我们在准备这些节目的时候
我 我
我有和我的编辑部的几个小伙伴聊嘛
他们列了一个话题
就是年
年轻人买不起房
就这个沮丧感怎么办
对
但是听我分析
分享了各种这些有了房贷
压力很大
不敢做这个角色
不敢做那个角色的例子之后
他们就长吁一口气
说当个国产者真好啊
对
这个其实就像我
我有
我有几年在香港工作的时候
跟香港那是一七八年
其实香港的年
年轻人
在三十好的
是的啊
三十多三十五岁以前
都不会考虑买房这件事情
因为对他们来说
这是不可能的一件事
就是买房这件事情是达不到的
因为在香港那个社会
也没有父母这个举家帮你去买房这件事儿
一定要靠自己
所以呢
对他们来说
直到文的
到了三
同样是东亚家庭
居然文化差异重的会有一些差异
我觉得
我觉得跟香港受到的一些西方的文化的影响也有关系
对
而且也跟本身他们的房价真的极高
然后你就算是父母
可能也帮不了子女什么事儿
你当时考虑过在香港买房吗
我根本就完全没有这方面的想法
因为就是太可怕了
就是一个鸽子笼一样的小房
要多少多少钱
但是呢
现在转过头来看
北京 上海
好像也差不多
哼 也没有
也没有
便宜很多
确实 嗯
所以现在中国的年轻人
或者说大陆的这个年轻人
跟中国香港的其实开始有一些
有一些类似的这个地方
呃
在比较刚工作几年的时候
我去问我的同事们
你们考不考虑买房这个事儿
很多人也说
嗯 不考虑
根本不在这个这几年的这个因素里面
对
但是他们就可以比较自由的gap year
然后出去深造
对
然后做一些这种年轻的时候比较你体力精力比较充足
可以去做的一些事情
对
但在过去十年发生的事情就是
当你快乐的度过了几年之后
回头去看当年背着房贷这个负重前行的同龄人们
早就财富自由了
早就已经不用再为买房这件事情焦虑了
就至少在过去这么多年是这么
呃
是这么一个情况
那
那对于买不起房的年轻人
有
有什么寄语吧
对于买不起房的年轻人的话
我觉得就是多投资自己
然后多享受生活
然后既然已经买不起了
就不要再纠结这个事情
但是 另外
现在我觉得到现在这个时间点上
又有一些别的选项浮现出来
就是你可以换个城市嘛
你可以换一个买房成本低一些的城市
因为就现在我去一些二线城市
甚至三线城市的感受
是在拉平
就是大家线生活活在普遍拉平
平就生活质量
对 生活质量
其实你
你能买到的东西
你能够逛的店
你能够吃的餐厅
其实都非常的类似
甚至很多二三线有更多这种有意思的
像我们生活在一线城市的人
感觉每天都是那帮连
连锁餐厅
动不动就是一帮一样的连锁
你外 外卖
你只有那些选择
所以这个其实在二三线城市生活
可能会有了一些不同的选择
嗯 啊
那么这个时候他们的如果买房成本又比较低的话
其实也是现在年轻人我觉得很多会去考虑的一个因素
对
这也是我们接下来准备做的一个选题
就是那些离开一线城市的年轻人
对
但这个对于像我们这个金融行业的人
就会比较困难
因为一旦往稍微下下沉一点的城市走
其实金融行业的机会就会急剧减少
对
然后就会缩到只剩下去银行
银行门店
对
或者是一些证券公司的分公司
就是已经没有一些更多的选择
嗯
但是我于其他
其他的行
这个我觉得是金融行业的一个弊端
就是他一定是一个马太效应
炒的一线城市聚拢
但对于更多的
呃行业来说
一旦你有了别的选择
我觉得未
未尝不可以考虑换一个环境
嗯
其实我们聊了提前还贷
聊了大家在看单买房这件事情
零零总总这么多事情
其实背后折射出来的根本问题还是说
大家在这个时代
觉得有非常多的不确定性
自己不知道该
该怎么样应对
这样就导致提前还贷看起来好像是一个确定性相对强的一个选择
是的 是的
其实这个在投资者
在金融机构投资者里面也是一样的
就是当这个投资环境变得不确定性更强的时候
大家要去
去选
都会就会选择这个现金为王
对吧
都会手上持有很多的现金
因为现金对于机构投资者来说
就是一种负债
因为你
你的钱都是来自于你的客户的
他每年有一个收益率的一个需求
而你没有投出去
放在你身上
就是一个 呃
相当于是一个零
零利率的东西
就是一个负债
那跟普通人
普通人你的这个资金本身是没有收益率需求的
但如果你投向了提前为贷
其是某种程度上就是一种过冬的选择
就是一种应对不确定性的选择
我觉得都是类似的
但是这里边有一个微妙的差别就是
机构投资者拿着现金的时候
他一旦市场回暖了
它是可以把钱立刻投资的
的 的投
投出去的
而如果对于普通
普通人来说
如果你选择了提前还贷
你这笔钱就已经不属于你了
是的
他就已经被没有后悔药
对
几乎说可以说没有后悔药可吃
当然 呃 在金融
金融市场比较发达的欧美市场
你可能可以再把
呃
房地抵在抵押或者什么的
但在中国
在抵押的这个成本
这个利率
一定会比你原本的这个会高很多
至少在原来是这样
但是我觉得
这几年
随着金融市场的发展
也开始出现了一些变化一些别的
这种贷款
其实它的利率未必会很高
所以它的灵活性
哎
好像也没有那么差了
那这一期节目
很高兴请到大卫来做客
然后
非常欢迎接下来继续来我们小酒馆探讨各种各样有趣的话题
好的 好的
我觉得 呃
我们这期聊的这个话题
其实跟不管是跟年轻人
还是跟 呃
没有那么年轻的听众朋友
其实都挺相关的
然后 但是
是一个
怎么说
我们希望从这样一个小点切入
其实探讨的是一个在当下这个不确定的环境里边
到底该怎么做投资也好
或者说应对这种不确定性的其中一个侧面
希望能给大家一些启发吧
就像我们最早讲的
其实并不是想给一个确定性的结论
说是到底该还还是不该还
其实这个是非常
呃
需要自身做决策的一个事儿
我们希望就是把这个考虑因素的表给大家列出来
可能原来大家在心中是把它揉成一团的
不妨把它拆开来看
每一个细项去把它拆解下来
然后最终
呃
来决定自己到底应该是不是应该做出这么一个决策来
我的你
非常完美的ending
再次谢谢大卫
那我们这期节目到这里就结束了
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