00:00/00:00
外链地址
https://www.eemp3.com/audiofile/6807ea950d982c04efd5644478d80641.mp3
点击复制
本字幕由TME AI技术生成
the
欢迎来到知行小酒馆
这是一档有知有型出品的播客节目
我们关注投资
更关注怎样更好的生活
我是羽白
今天
我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第三点五期
聪明如你
肯定猜到了
我们要探讨的是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整
那为什么说这是第三点五期呢
哎
事情是这样子的
几乎是在前后脚
两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇
说想来聊聊最近的房地产市场
那他们是谁呢
向我们走来的第一位
是播客起祝楼宴宾客的主理人大卫翁
向我们走来的第二位嘉宾
是播客面基的主理人老钱
虽然他俩都想来聊聊房产
但是啊
他们俩的思考角度可以说是天差地别
一个呢
是从宏观角度切入
立足全局看未来房地产市场有可能的几种走向
以及不同走向我们该如何应对
那另一个呢
是从个体角度出发
我们普通人置身室内
面对房产市场的千变万化
该怎么自处
可以说
这两种思考框架都非常精彩
我的眼前啊
就浮现出了一道小学数学题
小明和小红同时从相距三千米的地方相向而行
请问这两个人会在哪个点相遇
当时呢
我就决定
这两种思路对小酒馆的听众来说
都是非常宝贵的
无论如何
我也要把这两个人拉在一起打一架
不
是好好聊一聊
为你呈现他们完整的思考框架
所以
在你现在听到的这期节目里
你可以听到大富翁
老钱这两位的梦幻联动和若隐若现的火药味
在这一期我们主要是从宏观角度切入
自上而下的回顾了过去房地产市场的一些重大变化
以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向
而在这之前
我和小杨拉着老钱
从普通老百姓
个体房产投资者该怎么看待房产的角度
也录制了一期节目
没错
也就是说
围绕着这个话题
我们录了两期节目
哎
这回我们整了一个新玩法
在本期节目上线后的七十二小时内
如果评论数超过了三百条
或者苹果播客五星评论增加二十条
我们就会解锁房产万事物的第三期
让我们一起从不同视角
不同逻辑框架来看同一系列的房产政策
会得出哪些共识和不同的思考
相信会对你的房产投资有所启发
有所帮助
嗯
我觉得在来跟小酒馆做这一期串台之前
我专门去学习了一下过去两期房产万事屋的这个内容
感觉时过境迁啊
对
这其实整个系列才一年不到
一年不到啊
感觉所有人的预期也好
聊的话题也好
已经跟一年前跟天南老师那期的时候完全不同了
然后我觉得这个背后反映出来的东西还是蛮有意思的
当然
听众最关心的肯定是我们应该怎么办啊
但是你处在这样一个时代的背景下面
你先要知道这个时代到底发生了什么
然后再来考虑在这个时代背景下我们该怎么办
就是我们老钱之前非常这个火爆的这一期
关于中产阶级以及时代贝塔的这个问题
我 我
我觉得放在房产这个事情上面同样成立
所以我主我
这期又是我主动举手
就上一次咱们串台聊那个投资第一课
也是我主动举手
嗯
都是来蹭这个小酒馆的
对对对
感谢你的这个智
智力支持
房产这个事儿
其实我原来一直就听过我播客的朋友们可能会知道
我一般不太聊这个话题
上一次聊
还是在跟小酒馆串台聊提前房贷
对对
提前还房贷
也是感觉怎么才过去没多久
这也是二零二二年的一个险学
是 对对对
然后已经变成现在这个样子
我 我
我之所以一直不太愿意碰
也是因为我其实自己没有主动的在房产这个投资上面赚过钱
全都是时代给的红利
或者说是我们这一代
八五后后
呃
因为必须在那个时间点上上车
怎么怎么样
所以得到的一些一些时代红利
不像天南老师
就是从小研究那房地产
房地产
我听到那一期他讲这个
小时候就在看相关的这个信息
我跟当时的这个雨白一样惊讶
就是大文明老师在那长大的
我是在西安长大的
说实话
没有这个概念
我觉得 呃
对房子普遍很感兴趣这个事
确实上海也有一定的地域特色
对
我觉得上海有
然后包括其实深圳
我觉得南方城市都会有
这个 因为我
我毕业零五年
第一次从北方城市到
到深圳的第一个感受就是
怎么有这么多房产中介
当时已经有很多房产中介了
现在当然包括北京啊
都有
但是那个时候
就是深圳有
非常多
但对于一个刚毕业的学生来说
根本没有觉得这事儿跟自己有什么关系
没有关 关过
所以 非
非常遗憾 错
错过了
第一波房产暴涨
那你看
其实我们今天在座的
是集
集合了这个八五后
九零后
但是现在可能真正开始要考虑说要买房这个话题的
可能是比如说九五后
嗯
或者是可能刚毕的零零后
他们也会在想
但 但
但他们想这个问题的时候
可能会在想说
那我还买得起房吗
我还需要去考虑这个事儿吗
嗯
我觉得不同年龄层有不同年龄的考虑吧
比如说我这个年龄层的朋友们
其实在考虑就是
我要不要置换
要不要趁这一波感觉市场很不好
要换个大房子
但是呢
好像我的工作又没有原来那么稳定了
那我到底该不该换
换了之后
万一后面我职业出现了问题该怎么办
就这些
这问题
在两三年前
当大家对自己的职业的未来还没有这么大担忧的时候
这些都不是问题
有机会
我就上车呗
然后能 能换
我就换个大的呗
然后贷款
当时大家的想法
我记得咱们在聊提前完蛋那期的时候
很多人的想法还是说
我能上多高的杠杆
我就上多高的杠杆
嗯 那时候吗
那期之前一点
再前一点 对
可能是在两二零二零年之前吧
然后至少一八一九年那一波肯定是想法
对
然后到我们录内期的时候
已经开始在说的是
我要不要提前还掉些贷款了
我抽
我抽象的来说
我把二零二二年的提前还贷热归纳为就是你的现金流量表开始受损了
然后
于是你已经开始精神上已经开始缩表了
然后你的资产负债表可能没出现什么太大的问题
但你已经开始有一些担忧了
对哦
嗯 对
就这是我从老钱那里学到一个很有趣的词
就是精神缩表
确实啊
确实我大家
我觉得过去三年
大家都在经历这个过程
对 我
我觉得两方面吧
一个是精神缩表
确实会有一些对未来的担忧
另一方面是因为你在投资收益
或者是原来当你余额宝也都能拿到百分之五的收益的时候
你是不会考虑我要不要提前还贷这件事情的
因为它太不合算了
就是当大家的投资理财的收益还完全可以覆盖掉你的房贷利率的时候
是没有人会考虑这个事情的
但是到去年
再到今年
整个情况这方面有很大的变化嘛
当这个是在说还贷的这回事儿
我们今天的这个主题
其实 其实 呃
我当时举手来跟雨白来聊这一期
我是想聊一个
也是前段时间一直在跟朋友争论的
或者说听到朋友们在争论的一个事儿
就是国家到底在就是我们在争什么
是在救房地产
还是在救房价
这两个事情是不是一回事儿
就是说一回事儿
未来这个市场会怎么
如果他不是一回事儿
未来他又会怎么走
以及如果这么走了之后
我们这些普通人该怎么办
就是这样一个逻辑链条
是我比较想要去去跟大家来一起探讨的
对
然后我当时听你说了之后
我就笑了
说这不巧了吗
我们刚录了一期自下而上的
然后我们这次来录一期自上而下的
对对对 呃 首先
因为我个人比较容易自上而下
喜欢先去分析清楚背后的一些大的背景
然后再来看自己怎么办
另外一方面
我确实认为
房地产这个事情
如果你一旦说的比较微观
首先千人千面对吧
每个人你的情况不一样
你 你
你的自己的
按照老钱的说法
你的自己的三张表都不一样
对吧
每个城市又不一样
那这个聊其实挺难聊得下去的
但是呢
你会发现
这一波 呃
房地产行业
不管是它出现一些风险事件
还是 呃
整个这个国家的一些政策的一企业出台
它都是一个全国性质的
它是一个自上而下
并不是说啊
只有福建或者广东的房地产企业出现问题
北京的就没问题
对吧
然后也不是说我这个当时说认房不认贷
大家还在说一线城市能不能好好的执行
结果事实发现
已经各地都开始按照同样的
至少按照基本上一一个level上的一个尺度吧
对
再再往前走
因为房住不炒这个事情
其实在很多年都已经成为一个政策的最基本的基调了
所以在这个基调下
很多政策是没有办法有空间去调整的
但一旦这个基调现在就是我们已经到了一个房地产市场的一个新阶段的时候
那很多事情就开始可以有一些变化了
所以
我其实想问两位的第一个问题是
你们觉得现在国家在救的是什么
是房地产还是房价
我觉得应该是前者
房地产
因为毕竟我觉得我肯定是在座里面最外行的外行
但是我的直觉就是
从国家的角度来讲
他肯定是想想要救的是这样一整个产业
和它相相关的所有的链条
嗯
肯定不是我们普通买房者最在意的东西
嗯 那我同意
我也同意
是前者 对
为什么他要救房地产呢
因为他关系着一切
房地产关系着一切
嗯
我觉得这个说法还挺
挺朴实
但是就是挺正确
确实
这个单一行业占GDP的比重大概百分之十七嘛
如果我们把上下游产业链都算上的话
你肯定超过百分之二十五的
你不能说他原来一台发动机
虽然你要切换发动机
但是你也不能否认它的存在
其实我感觉还是有点犹豫的
因为我感觉房价和房地产
它可能是没办法分开勾连的
对
你好像比如大家现在说房价要涨
那很多人会觉得
哎
这是一个虹吸
那可能它会一行压百业
另一方面
你大家又想
就既然它是你家庭财富部的主要构成
嗯
那如果房价都你预期不稳的的话
对未来的预期期也一定会是悲观的
嗯嗯 对
我们先把房价放在一边
不 不谈啊
我们就谈房地产这个问题
就是为什么国家要救房地产
我觉得刚刚老袁说的第一个点肯定是很对的
就是房地产整个上下游加上房地产本身
占整个中国GDP的比例是非常高的啊
就是大家可能在各行各业
如果你不在这个相关的行业
你没有这个感受
但它是有一个千丝万缕的关系的
不管是上游的建筑材料
对吧 水泥
再到建筑行业
还是到下游的
还有周边各种配套设施相关的
对
下游的家电
甚至到汽车
其实大家不不认
认为汽
汽车这种现在的这种支
支产产业
它跟产产业没什么关系
其实关系很大的
从欧美的经验就可以看到
你只有人有了一个比较大的房子
然后相对比较离市中心有点远的这种
没错
这种他才需要
对
它才会需要去买车这件事儿
对吧
然后等等的这些行业就都有关
但是大家不要忘了
还有一个非常非常对中国经济非常至关重要
但是看起来跟房地产并没有很大关系的行业
其实它的背后跟房地产有非常深的绑定
金融吧
那就是银行
对
说的更加直接一点
就是银行
是的
因为中国的金融资产
因为我刚刚做了一些研究
然后包括括看一些
呃
人民银行前行前行长
这易刚行长的一些一些文章
就讲到中国的金融资产结构
什么样的金融资产占比是多少
它被什么人持有
你就会发现
其实中国的房地产
第一
它本身房地产企业有很多的贷款
对吧
有大量的贷款
最高的时候
在二零一七年
上一个金融周期顶峰的时候
中国百分之四十的社会融资是投向房地产行业的
现在也就过去了六年
你可以想象
很多贷款可能还没有到期呢
就是
就是相对比较长
中长期的贷款的话
第二
就是有大量的房产是作为抵押物在换取新的贷款的
不管是大家普通人手上的房贷
你的房贷
其实都是你拿你在拿自己的房产做抵押对吧
找银行换来的这个贷款啊
还是这个企业包括个人的一些信用贷款
其实背后都是房产在做抵
所以
房地产这件事情
对于中国这样一个以间接融资为核心金融命脉的一个国度来说
至少在现在这个阶段
依然是一个非常非常远远不只是他在GDP里面这个所占比例所展现出来不是是一个数字
不只是一个百分之十十或者百分之二十五这样一个数字展现出来的重要性啊
因为银行一旦他在房地产方面的这个
呃 贷款受损
很可能会影响到他在其他方面的房贷
嗯
包括他自身的这个一些风险事件的发生
所以
他其实是勾连了整个中国的经济的
所以
当你看到很多的评论说
为什么中国要去救房地产企业
让这些房地产企业倒闭不就完事儿了吗
那些 对吧
那些大鳄们平时赚了那么多钱
嗯 呃
干嘛不让他们在这个时候
对吧
吃自己之前埋下来的苦果
那你就会能理解
因为他吃苦果确实对吧
他可能会受损
但真正受损是中国经济
以及在中国经济下面的我们这些所有
所有个体 对
就是
所以你就
你就会发现说
你原本说 哎
这个房地产企业我很看不惯
对吧 他倒了
我开心 对
最后你会发现
如果他真的倒了
最后传倒了
可能会影响的是你的工作
对
也许你可能是在一个非常遥远城市
比如说你是一个销售
或者是你是一个
比如说公务员
但其实你的工资和你的收入水平
它千丝万缕
就是和远处的这样一只蝴蝶的倒塌
它其实是有关联的
对
这就让我想起了零八年美国金融危机的时候
为什么要救那些看起来光鲜亮丽的这个华尔街高管们
救那个银行
对吧
然后雷曼兄弟啊
贝尔斯登这些机构倒
对
就是为什么他们会被认为是大而不倒
因为美国的整个体系里面
这些机构是它的一个核心的命脉
它倒了
会影响到全国的经济的正常运行
而在中国
当然银行是另外
但是银行国国的绝大部分都是国有的
这个我们不说
其实在银行之外
哎 嗯
目前看起来
大而不倒的
其实是房地产企业
或者说
它倒了
影响会非常非常的大
所以不是说这件事对啊
不是
我们不是在这里为房地产企业这个摇旗呐喊
说他们做的对或者怎么样
但这个就是现实
就是目前到了这个阶段的一个现实
所以当你发现
恒大倒了
好像还好
融创倒了好像还好
那碧桂园呢
如果再往后再一步步走下去呢
会导致一个什么样的结果
其实是我觉得是为什么大家会发现最近的这个
呃
没到十二道金牌
但是反正也是一道一道政策发的非常的快
然后迅速的调整
为什么在这时候开始密集的出现的一个原因
因为 呃
某种程度上
今年中国经济复苏不及预期的其中的一个
至少是一个很重要的原因就是这个行业出现了很大的问题
最新的一个数据是
社融里面
房地产贷款的占比已经不到百分之十了
是的
新增的话
越来越低
已经不到百分之十了
就是我在我自有一期博客里面也聊到
就是任何一个国家
它的一个支柱产业在这么短时间内出现了这么大的一个事件
这个国家的经济早就垮了
就中国能撑成这样
真的已经是
我觉得是第一
我们地大物博
我们真的有很多的产业可以去扶持
或者说去置换啊
另外一个就是大家的底子还是比较厚的这么多年积累下来了很多的资产或者什么
可以去承担一些损失
但是某种程度上
这个时候国家一定要去旧房地产
真的是因为它跟国家的这个经济命脉是牢不可分的
当然
我们在未来应该是要慢慢的去把它做一个拆离
或者说让中国成功的产业转型升级
不再去依靠这个行业
但至少在现在啊
你 你
你对一个进了这个
呃 ICU
或者说进了这个重症监护室的一个病人
不能采取这样的措施去
去做 嗯
我刚才听博老师讲这段
我就想说
作为一个听这段话的人
我想说啊
每一个人
其实如果你想在你的不管是职场上
还是在任何一个环境里
你想要做到让自己也能这个打引或者大而不倒
你就得让自己跟这个组织的命脉产生密不可分的关联
对吧
就万想把你除掉
他觉得要伤筋动骨
不好意思
题外话
题外话 但
但我觉得我们听众肯定会在想
他们一边听一边觉得心里有点凉
所以在想说
那如果就房地产是这道题的正确的解的话
那和我们普通老百姓最关心的房价它的之间的关系是什么
就这里边也是刚才我纠结的一点
嗯
因为你看房价涉及到到就是市场价价
市场场价下面是银行的评估价
就这里面也要做
经常要对房价价压压测测
房子就它又是一个积分商品
我们不说前面的
刚才就是房价影响你对未来的预期
房价它是一个积分商品
翻译过来的意思就是
它不涨的话
大家的需求是很弱的
它越涨
大家对它的需求就越高
嗯 所以说
我们说二零一一六年那一轮前无古人后无来者的地产牛市
它背过去
它有个背景
叫库去库存嘛
那大家调侃它叫涨价去库存
其实基金和股票也是类似的
就是你越涨
大家才越去买
越伤心
这个个
我是觉得
房价这个因素呢
是要被包含到房地产企业里边去的
嗯
然后这一轮
其实我 我一
我一直在想
就是李白可以在那个双note里给大家放一张
就是居民部门的宏观杠杆率
嗯
大概二零二零年三月份
其实从一八年就开始稳杠杆了了
或者去杠杠
然
然后到二零二零年
大家说卓有
卓有成效
然后我现在小涨了一批
但是到二零二零年q三
它这个数据是每季度披露一次的
二零二零年q三
居民部门杠率率直稳
稳到了今天
一直稳到了二零二三年
q二
我现在在知
知道q三什
什么样
我在觉QQ三可能稍
稍微起来一点
但也不会多了了
那也就是说
接下来一轮力能刚顶的又是居民部门
那
那居民部能刚的顶也就是房子
对
然后再一个
居民部门宏观杠杆率已经达到了超过百分之六十二
然后城市化率已经超过了百分之六十的这么一个背景下
我相信很多人屁股
包括我自己的都
其实大家的利益相关都在房子上的
再涨
其实对很多人都有好处
但是 还涨吗 嗯
我不知道
那这一轮我肯定是看多的
但是这一轮之后
我会默默的看空了
好
这是我们想聊的第二个问题
也就是国家要旧房价
嗯
我个人的观点
可能跟老钱稍微有一些出入啊
我认为
国家之所以大家会看到很多的政策
其实还是有一些犹豫
以及比较慢
然后不像
呃 零八年
零八年那波救市是非常果断以及快速的
为什么不这么做
因为中国真的房价不能再涨了
我就讲一个
呃 因为这个
听我播客的朋友可能知道
我最近在日本比较多嘛
听到的一个故事啊
可能只是一个盲人摸想
但是我们来听一听
我在跑步的时候
听那个日本的电视台在讲
他们的一个企业主在讲我
原来他是应该是在做机械制造的一个企业
嗯 他说
原来我没法跟中国竞争的
就在成本上
我是完全没有办法跟中国竞争的
所以呢
我只能去挣一些就是中国企业挣不到的钱或者什么样
但是我从今年开始
我可以非常
就是这个日本企业主啊
就说
如果你加上一些包括国际上的一些运费啊
一些七七八八的物流成本之后
我的成本已经完全不比中国高了
就是我的成本其实是非常非常适合于日本本土的企业去去采购了
这里边背后是什么
当然与它的汇率各方面有关系啊
对
但另外一方面就是中国的劳动力成本已经上升到了一个非常非常接近国际水平的这么一个地步
而劳动力成本背后是什么
劳动力成本背后是大家的住房成本啊
大家的日常的的开销的成本
而大家日常的开销又跟
比如说你吃
吃是跟这个餐厅所在的这个他自己的租金成本有关
对吧
就这一层一层传导下去
虽然我们一直在说
中国要做产业转型升级
我们要摆脱这种劳动力红利
然后不以成本来论英雄的
但是你不得不承认
直到今天为止
之所以中国制造这么在全世界受欢迎
它的成本优势依然是非常非常重要的一个点
但是房价其实已经很大程度上威胁到了这一个我国经济的竞争力的红线了
就是我现在自己做企业
我在深圳招人
是不可能招到月薪一万或者是以下的人的
为什么
是因为你在这么一个一线城市
你的基本的生活成本就已经到了这个数之后
就算这些人愿意我少拿点钱
但是我在这城市我就活不下去了呀
对 对
他总不能倒贴前来上班啊
对啊
他总不能倒贴钱来上班吧
所以
这一波如果再涨
当这个是后面我们要聊到的
就是未来可能出现的场景中的一个啊
就是继续涨
肯定是其中一个
但是我认为
国家会轻其可能去预防这种情况继续出现
是因为它不光是影响到我们每个人能不能买得起房
而是影响到我国的整个未来的经济发展还能不能够按照大家想要的
这个就是所谓的什么中长期中速稳定发展
就它其实威胁到这一条成本线了
嗯 哎
这个逻辑是我之前没有想到过的
就是你站的稍微宏观一点角度
咱们站不到国家领导人那个角度
但是你可以试图去想想看
就是房价到底影响到什么
除了老钱刚刚说到影响所有人对于财富的预期啊
然后
所以你的逻辑是
既要充分换手
又要房价不涨
这就是现在国家想做的事情啊
我 我
这个我承认承认吧
但他
但它能落地
对
这是一个非常精密的手术
嗯
所以我接下来其实想去当然可以稍微往后一点
但是想跟大家聊的就是
如果国家想要做到这样
那么未来可能我们会遇到哪几种场景
这几种场景分别的可能性是多少
以及在这样的场景之下
对于我们个人来说
对于我们想要买房的人
想要卖房的人
想要换房的人
应该怎么做
就这个
在金融行业里面
就是所谓的
我们会设一个基准场景
然后设一一乐观观景景
设一个观观场景
然后分别给一个概率
最后我们算出哪一种场景的可能性最大
因为所有人对于未来都是不可知的
就是你现在告诉大家
房价一定涨或者一定不涨
这都是不是特别特别的靠谱的
对吧
那么我们能做的是什么
就是设定一个概率
然后呢
如果我们在以下的几种场景里发现
唉
该买房的人都是同样一个动作
我该做的是同样一个动作
那我们可能就可以在这期节目里面给出一个相对靠谱的推荐
就是 哎呀
你这么做
你的这个好处
可能可能性会比较大哦
对
这个其实还是个概率的
还是一个概率的问题
这个其实在投资理财也是一样的
其实在 在
在买房或者卖房这件事情也是一样的
嗯
因为我感觉老钱满脸充斥着对这个既要又要的不认同
没有 因为这 有
有
我们后面会
呃
挨个具体聊嘛
这个无所谓的
大家观点不一致是很正常的对之
所以主持人呢
我当然最期待就是你们俩杂兴
我们
我们先说一下
这轮的主要的引子是认房不认贷嘛
对
就我们是想想讨论一下这个政策的
是的
然后我先回顾一下上一轮
二零一六年
其实一线楼市指数级别的翻倍的
然后我自己把它定性为就是前无古人后无来者的这个涨幅
因为如果现在跟大家说一下一线楼市再翻倍
我觉得搁谁也不信
嗯 对
那上一轮它的这个大涨的政策背景有这么几点
第一个就是大家很我们现在终于讨论的
其实就是政策刺激嘛
那当年的政策其实不叫认房不认贷
而叫认贷不认房
或者它还有一个名称
叫还清贷款算首套
所以他其实你细想
他鼓励的是你买多套房
因为我不认你有几套房子
我只要你要求你把你杠杆降一降
把房贷还完就OK
所以说
你买多套
比如说以北京为例
正常已婚家庭是可以买两套的
名下 嗯
然后我们不说离婚大法哈
这是他的政策背景
他本身就是鼓励你买多套的
然后当时呢
放到全国
因为一一六年一七年三月份
呃
三三零调控之后呢
这个涨价呢
开始像二线和三线像一个联谊一样扩散
那到了二三线
又有两个非常重要的政策
一个是膨莱货币化
说白
它相当于说政策性的银行直接向市场注入了巨大的工票海
像量化宽松
对
第二个就是前面我们提到的房子
还有股票基金
这些都是积分商品嘛
政策一直是去库存
但实际上真正去库存的是涨价
这是上一轮最棒的地产牛市
也是改变了很多八零后九零后人生轨迹
财富轨迹
如果在我们再叠加上一五年的那轮股票牛市
再叠加上双创浪潮
其实很多人的人生轨迹在就在这这里边开始发生了分野
那本轮
我们从一七年一直强有力的房住不炒这个大框架下调控
因城施策这个大框架下调控到现在
然后政策吹风放开
那本轮的政策叫认房不认贷
认房不认贷的意思就是说
哪怕你以前有过贷款记录
只要你你名下是没有房子的
或者你把房子卖掉了
也
也算没有房子了
我都算你是首套
所以说
这轮调控政策
它本质上鼓励的是置换
对
那何谓置换
就是卖一买一
卖小买大
那也就是说
这个置换链条想启动
就必须有成交量的支撑
那一般来说
大家卖的都是小房子
然后我去买个更好的
嗯
那你如果你要卖
这房子
想成交
意味着得有人去接盘
嗯
那谁来启动这个呢
我们要看的
就是普遍大大卖的刚需房
对吧 对
那我们就要看刚需房的接盘侠够不够
嗯 然后
我前面雨白提到
本轮的购房的主力是九五后
大文老师今年多少岁
我今年八五后
我八五后
理论上
因为一线城市的人均首次购房年龄是三十六岁
啊 这么大 对啊
这我之前的数字
我还还三十二岁
一直一直爬到了二零二二一年之前
还不到三十五岁
嗯
现在是三十六岁
我说九五后
是因为
就比如说普通大众可能看到这样的政策
第一反应说那可能是那些毕业几年准备结婚的人
理论上应该是他们来买房
但实际上
其实不是
二线城市肯定是要抵的
对 二线城市
可能二十七到三十岁这个区间之内
对 那所以说
其实如果你按照这个年龄去卡的话
本轮购房的主力
我认为是两批人
第一批是八五后到九零后比较靠前的这批人
嗯 然后呢
如果我们算
其实用二零二三年
如果我们减去五年社保
比如说你本科毕业
然后再工作个五年
你才在北京买房资格嘛
大概是九六年的
然后如果二十五岁毕业
研究生毕业
工作五年
那就是三十岁
嗯
那相当于就是九三年的
我感觉是这一波人
可能是刚刚有政策意义上的上策资格的啊
另外一批呢
就是刚刚马上要逐批退休的六零后
大家可能会卖掉一个大房子
去住到一个小房子
然后给自己的孩子支愿一笔啊
或者怎么怎么样
对
其实是是第一批
九零后和六零后是本轮购房的主力
这是我想说的第一点就是
我们回顾一下政策
或者回顾一下过去发生了什么
那如果我们还要再去深究的话
过去还发生了几件事儿
第一个就是宏观居民的杠杆率快速的提升到了百分之六十二
然后稳了
大概二零二零
二零二一
二零二二
一直稳到了今年
那接下来可能还要由他去加杠杆
那这个杠杆水平
回头孟老师可以横向比一下日本
我们比较一下美国这些
他还有多少加的空间
那这是我想说的第一点
然后第二点就是
那过去三年
我们刚才也听提到了
我们经历了现金流量表的受损
他到至今有没有修复
inoknow
然后第二个就是我们经历了精神上的缩表
以及我们的资产负债表可能受到了些微的
都绝对不能称之为衰退
我认为 嗯嗯
然后在在这样的背景下
我们开启了新一轮的地产宽松周期
嗯 听到这儿
我突然理解了雨白为什么要让我跟老钱来来录
就是你前面说的
就是我们两个感觉在两一
两个起点
距离三千米
然后现在试图往中先走
对
因为我我在听老钱刚才在说的这一系列逻辑的时候
我就发现
确实是我之前没有在用这种逻辑在思考这个问题
然后我也在反思
为什么我没有用这种逻辑来思考这个问题呢
哦
是因为在我最早接触及房地产以及进入到这个市场的时候
还不存在什么认房不认贷
连限购都还没有
就是还处在一个完全自由的市场
进入到这样一个领域的这么一个人
所以我的整个逻辑思维框架里边就比较少有这方面的一个考虑
但是我很认同啊
就首先认同就是你既然现在已经有很多
就我感觉就不管认房不认贷
然后什么限购
都属于重重重枷锁
就在架在这个个人买房者以及房地产行业上面的一重重重的锁锁
然后在现在其实实考了很多
对吧
所以你现在说这个问题
一定要考虑这些事情
但如果你放在一个更长的周期去看这个问题
十年
或者二十年
然后你这就像刚刚老钱说
让我去跟别的国家去做比较的时候
你会发现
这些政策都是有它的时效性
或者是它是在某些历史背景下面去产生的
它有一点点微糙的感觉
然后呢
如果我们现在面对的是一个小的地产周期
如果我们现在把它定义成一个依然是一个五年级别的一个地产周期
我觉没问题
考虑这些
然后去决定自己的下一步
没有问题
但是如果你把它定义成一个十年甚至三十年周期的一个房地产的一个大周期的变化的话
它一定跟个别的这些
嗯
一些约束也好
或者什么也好
就是我们再去看我们该怎么做
可能跟这些关系没有那么大
但是我认同啊
我认同就是
呃
首先一个大周期里面就套着无数的小周期
然后呢
就算比如说股市这两年一直在下跌
但依然会有一些板块表现的不错
对吧 所以呢
就是微操跟宏观视野都有
那雨白把我们俩请过来
就是我们俩反正分跟分别从各自的角度去阐述这个问题
那刘留给听众的可能是一个比较痛苦的过程
就是这个怎么去把两两者去结合起来
然后去达成自己的一个最后的一个选择
没关系
我相信我们最后一定会寻找共识的
是吧 对
你们俩已经会在中途相中途相遇的
对对对
所以说
回到老老
老钱刚才讲的
就是目前进入到一个地产宽松周期这个问题
我觉得首先我们肯定是达成一致的
因为这已经经过好久了
这已已经是一个客观事实了
那我刚才那一趴聊的就是为什么国家要救房地产
不救房价对吧
然后呢
我突然回想起来
老钱给我挖了个坑
他在最后说到
说那你说的是不是要一面充分换手
一面保持房价不涨
然后我当时懵懂的回答了一个是对吧
然后我当时一下子没有脑子没有转过来
我
我现在如果让我重新回答这个问题
我可能回答的是
不是
为什么不是
是因为你要考虑到中国旧房地产企业或者旧这个行业
它未必要用完全市场化的方式来解决这个问题
嗯
以及现在也确实市场这个手已经没有办法去把这个趋势做一个很好的扭转了
所以我同意
尤其是保交楼这些问题
我觉得它是一个行政问题
并不是一个市场问题
对
保交楼只是所有这些手段中的第一环
因为它是大家最急切要解决的一环
对吧
然后在这个之后
你就会发现
现在开始保障房
大量的启动保障房
然后房地产企业的相对的国有化
往国有化这个思路去走
这些其实都是中国会后面一定会大量采取的方式来拯救这个来
也不说拯救吧
或者说怎么去救这个房地产这个这个这个行业的这个问题
那这些事情
要不要用二手房市场
就是让它变得非常的活跃
我觉得的未必
我个人认为啊
这是我个人观点
我觉得未必
当然房二手二手房这个市场活跃肯定是件好事儿
但是它就一定会涉及到是不是要继续涨价去库存
或者说要不要让房价又重新回到一个上升轨道的这个问题
而这个事情
我认为现在是国家非常非常不愿意看到的一个事情
所以解决这两件事情
就从目前我看到的政策来说
它就清晰的被分成了两种
一种在启动二手房交易跟这种活跃房市上面
相对是比较克制的
我依然还在这个认房不认这一个阶段在往前走
但是在旧房地产这些企业上面
其实最近的动作是非常多的
以及就从我
因为我从人民银行这个体系出来嘛
就原来给房地产上的所有房产企业上的所有的枷锁
现在基本上都去掉了
包括再融资
包括发债等等的这些事情
然后现在发现
哦 不行
靠它个体还是不行
就是现在
现在甚至万科都已经有传言会出现一些问题了
当这个时候
后面可能会有一系列更加快速有效的方式去解决房地产行业目前面面对一个非常大的流动性危机跟杠杆性的危机
好 那 呃
回到我刚才自己的这个框架
就是如果我们认为国家是要救房地产
而不救房价
那接下来这个市场会遇到哪几种场景
我觉得在某几种场景下
我跟老钱应该是能取得一致的
第一
最乐观的场景
老钱
你觉得接下来就是我们最想看到的
或者说从国家层面跟个人层面都最想看到的场景是什么样的
我只能说
现在我看到的场景
嗯
哎 要
要不你来说两句
不是为怎么回事
人家你这
这点名点明回答问题
最乐观的场景就是我
我没有办法从国家的角度来讲
站
站在一个普通老百姓的角度
就是我手里的房子
我手里的房子它能增值
我想买的房
我能买得起
这些房地产企业
它能该交楼的交楼
该干嘛干嘛
然后呢
房子质量又不错
然后他们又不爆雷
这是
这都已经不是最乐观的场景
就是最梦幻场景
最梦幻的场景景
如果这
这梦梦场景里面去掉一个条件
我认为 你
你说的第一个
房子继续增值这件事情
可能相对来说
是最没有那么重要的一件事情
房地产
我既让它有一个软着陆
嗯
就是整个房地产这个产业
跟这个相关的这个经济的行为
另外一方面
房价又保持相对稳定
嗯
这个其实就是最乐观的一个情况
是的 对吧
最乐观的情况
我给他的概率是百分之十到二十
我觉得
至少站在我们这些市场观察者
甚至是个人角度来说
我们都希望这样一种情情况实现
但是这个情况
因为像我刚才描述的梦幻的情形
是不可能实现的
对对对对对
就是我也希望我自己的房子应该那个是不可能三角啊
你那个有一点不可能三角的感觉啊
我觉得我这个还是有一点点实现的可能性的
就是我刚说的
这
这场精密的手术完全成功
然后房价跟房地产两件事情完全分割
割 割房 房产产
能够真的通
通过各种方式把它软着落下来
但是呢 同同
我又抑制制这个大家对于房价未来的一个涨价预期
我们不再采与去涨价去库存的方式
可是 how
这个怎么实现呢
你因为你想
如果房价大家不是看涨的话
那大家为什么去哎一买一卖呢
我就
我就问一个问题啊
你觉得房价看涨这件事情
是所有人就是一直以来的想法吗
这一辈子都是这么想的吗
呃 我觉得
我觉得不是这个问题
而是说
如果不是认为它会涨
我为什么要去做交易
对啊
就是我们一直在坚持所谓的房住不炒啊
我换房是为了我有更大的居住需求
所以我去换房
而不是因为我考虑到它未来会房涨价去换房
啊
就这个事情
其实在国外
在这些年发达国家
其实一直是这个样子的
就是我买房的目的
就是因为我确实有了这个居住需求
嗯
我会考虑一个地点
我会考虑一个合适的价格
然后我去把它做一个置换
而不会是因为
啊 我
我就要赶紧上车
不上车
我感觉我要上不了车了
就这种思路
至少站在我的角度
我依然认为它是一个实代的产物
就是中国过去这二三十年房地产经济带来的一个时代产物
它不是一个人类共识
或者说是一个亘古不变就应该这么想的一个一个思维
所以说
其实我们要逐渐接受一个事实
就是当你有了置换的需求
你可能就要面对
你买了这个房子
可能你买了之后就要贬值
但是它确实能满足你的居住需求
也不一定要贬值
它就它可能升值空间没有那么大
对对对对对
就把它的投资价值和它的居住价值彻底拆分开来
相对拆的比较开
哦
这个是我跟很多海外的朋友聊的时候
他们去买一套房或者什么的时候
不太会考虑他未来的升值
而是他满足我现在的需求最为重要
因为我可能过了十年
我会换一个城市生活
或者是我会
呃
有一些别的需求
我到时候就
对
可是中国老百姓也是这样想的
就觉得说
比如说我结婚
我可能买个两室一厅
然后我有了小孩
我可能要变成三室一厅
然后如果老人再过来带小孩
可能你的置换的终点是三室两卫
嗯
那我得确保我之前那套能卖掉
而且这个价格还不能太低
嗯
听完大家刚才的对话
我想说
朋友们
房住不少
真的是无比正确的一个预期
对
它确实是这样的
嗯
然后第二个就是
不管是未来是好坏
或者哪哪种情况
我目前我们看到的
因为这种我要卖房
对楼市这个近期的高频数据是比较关注的
嗯
那我看到的就是
第一个政策出来
当天晚上
北京就挂牌了三千多套
嗯
第二天又挂牌了一千多套
嗯
也就是只是一夜之间冒出来来这么多
对
然后很多房东是跳涨的
调价跳涨啊
我以我自己小区为例啊
嗯
因为我家是五楼
然后我们家二楼有一个挂牌的
所以我就一定要盯着他
因为他不卖掉
我是不可能出手的
正常人
没有人会不优先考虑二楼的
嗯
那他当天晚上就跳价了十几万
嗯
然后前两天的交易量是爆的
爆完之后
出乎大家意料的就是
北京的成交量在边际递减
然后上海呢
是稳的
这点天蓝老师他的也在群里面提供些数据
那我想说 嗯
房价上涨
它本身是一个量价关系
它如果我们参考二零一六年那一轮上涨的细节
它是这样的
就是成交量一定是掀起来的
量在价先
然后这个成交量把当时市面上诚心卖的
呃
没有硬伤的
或者是有性价比的房源快速扫掉
这个时候
你会发现
市面上没有太好的房源了
然后大家开始涨价
然后越涨
买房人越慌
他越慌
他越要求
他越想快点上车
嗯
那房东就可以坐地起价
或者说
一天一个价
这也是一六年那轮非常常见的新闻
然后是是这个过程
把大家的房子的价格给拉起来了
因为房价和股价一样
它都是边际成交去决定它的盈定的定价
这是我们看到的那一轮上涨
那也就是说
如果你的量都不起来
价是不太可能起来的
嗯
那大家这么一品一
这么一系品
会觉得 嗯
这不是符合大兵老师说的嘛
就是房价不涨
然后成交量又
又起来
然后我们实现一个很好的结局
但问题是
疫情期间
从二零二零年至今
我们看到的一线城市
它最大的是因为它是k型分化的
嗯 也就是说
比以北京为例
你的学区房涨势很好的
嗯
然后以上海和深圳为例
你的改善行型住房或者是高总价住房
它的涨幅是很高的
嗯
那这里边
本轮我们刚才也提到了
我们本轮倡导的是什么
倡导是你是置换
是卖一买一
你要卖掉你的刚需房
去买那个价格已经涨了很多的置换改善
那如果你的刚需卖不掉
或者是卖了之后
价格没怎么涨
然后你和你目标的的改善的住房
它的这个价差又很大
对这里边就有很一个巨大的心理落差
那你怎么去弥补这个价差呢
那你只能依赖已经放开的信贷政策去
去补 因
因为认房不认贷嘛
所以你
你是可以加更高的杠杆
以前你买二套
可能是要八成首付的
那现在因为这方不让带了
你可以三成首付去买原来的杠杆
这就是我观察到的一线的这个东西
对 嗯 我 我觉得 呃
老贤说的没有错
就是如果从一个比较微观的角度来看
确实是
包括两位刚才都提到一个问题
就是整个链条怎么启动嘛
然后怎么让刚需的人
让他愿意上车
然后让整个链条转起来
就是有两种途径让这个链条转起来
一种就是我们在一六年采取过的那种途径
就是一种涨价去库存
然后一种逼着大家不上车
你再不上车就晚了的这种状态
嗯
但是我不认为这是唯一的路
就是一条
当然
这么说有一点
嗯 怎么说
太理想化或者什么样
但是我认为一种更正常的角度出发
是你要考虑
为什么那些刚需的人上不了车
是因为他对未来的收入预期有问题
是因为现在的经济正好处在这样一个转型升级的这个周期里面
他手上没有这么多的钱
他也不愿意去带这么多的钱
对
那要解决的是这这个问题啊
就这个问题解决了
才解决了根本问题
而不是通过啊
我把价格往上扔
然后逼着你上车
这是一种方式
但我不认为这是唯一的方式
这就是为什么我认为国家在出台房地产政策上面的时候
他只是在这边认房不认贷这件事情稍微松了个口
然后旧房地产企业的时候
相对比较用力一些
然后用力也是最近才用力啊
之前不用力
为什么之前不用力
是因为他怕救了又走上老路
对
所以说实话
很多房地产企业
我认为是成也萧何败也萧何
然后他是被房价这件事情给害了
因为房价已经太高了
国家为了稳房价
所以我短期不救你
我认为不能救你
我救你
你又会把房价往上往上炒
结果导致他最后崩了
走到了今天这一步
那在这两件事情之外
其实还有一系列的政策正在以及即将要出台
那些是针对就是怎么能够稳住我其他的经济
以及怎么稳住大家的未来预期的这件事情
我认为
至少在我看到的这一轮的这个政策组合权里面
国家他不再愿意想采取涨价去库存这这条路去重新启动房地产链条了
但是
但是这就说到
我们刚才说了一个乐观场景
嗯
我们再说一个悲观场景
悲观场景我认为就是我们又走上一条条路
涨价去库存
对我不得不再启动一轮房价的上涨
现在很多观点认为啊
一一线房价一定会继续涨下去
二三线房价不会再涨了
或者说会往下走
这里面的一个逻辑悖论就是
刚才在下面的时候
也跟羽白在聊
就是你一线城市的这个上上车盘
很多时候是要依赖于二三线城市的这个六个钱包
对的房产的这个出售对吧
是的
才能够换来你的上车盘的
那如果那边在跌
或者说它没有成交量
那你这边的这个链条怎么启动呢
就
就这者者之间
是我是觉得存在一定的悖论的
所以你看一六年那一轮的房地产的这个牛市
它是
它是这个波次性的对吧
一线线涨
一线涨完二三线涨
二三线涨完一线再回头涨
它背后也是这这些交易者不断的让这个链条转起来
导致的一个一个结果
那你 你
你认为未来可能一线就是说白了
二三线房地产市场一直处在一个冻结状态
然后一线却保持稳定
然后活跃
然后甚至是房价上涨
就这件事情
我认为是一个更理想化
怎么实现这样的场景呢
我觉得你刚才说这种被论态就是始终存在的
嗯
我们举个例子啊
一线先涨
二线后涨
对吗
这就已经是答案了
一线先涨
二线后涨
也就是说
我一线已经涨完了
你想上车的时候
你卖那个房子
二线还没涨呢
那也就是说
你和一二线城市的价差在拉大
对吧 嗯 然后 好
我一线
我调控了
我一线开
我一线调控
是不是一线开始往下掉了
然后你二线涨了
对吧 嗯
这是一个好现象
也就说
你把一线跌的时候
你把二线房子
它涨了
你卖掉
然后你去买一线
但问题是什么
问题是
第一个
你有没有资格
第二个
政策不让你
因为政策会让你在一线上车
那套房子的首付是百分之八十
所以说
这种一二线之间的我我我
你可以把它称之为阶级落差
它一直是存在的
它就是合理的
呃
所以我才认为
现在很多人认为的可以实现的这种所谓的悖论
就是一线涨
二三线不涨
这种是实现
不
这个不可能
对对对
这个我我
我是在反驳这一类观点
ok 对 所以
我刚才想说的悲观情景是什么呢
就是大家又迎来了一波
就是这种轮动式上涨
然后继续往上涨
但这个我为什么把它定义成悲观
以及我依然只给他负百分之二十的可能性
是因为在这种情况下面
导致的结果就是整个经济的成本再上一个台阶
就在现在
因为就是你横向看
现在北京
上海
本身它的成本确实已经跟国际一线城市是接轨
嗯 对
那你再往上涨
你要涨到香港
苏黎世那个水平
你的竞争力到底在哪里
你经济到底还靠什么来运转
然后你还能不能成功的完成房地产这个产业跟中国经济的一个分离
你只会造成它更加紧密啊
所以
我个人是非常非常不愿意以及认为这种情况在这个周期是不会再发生的一个一个原因
但我依然给他负百分之二十的可能性
是因为
就是刚才老钱说的
我觉得中国人确实现在因为这十几年的教育
他确实形成了一种思想烙印
或者说一种惯性思维
嗯 就是我
我不上车
就现在 最近
我不知道大家有没有这种感觉
就是确实来咨询我该不该买房
该不该趁这一轮这个调控周期去买房的人
已经又
就是又开始起来了
又开始多了
对吧
我相信你 二 二
问一个人
人房住不超你心
不信
他是信的 嗯
但是我觉得我们都算有很多的知识储备
嗯
或者说看过很多过往很多轮
那你站在一个普通人角度讲
哦
你一七年到二三年
你喊了这么多年的房租不炒
我也真的信了
嗯
结果你突然间又一个又放开了
v型的政策反转
那我过去
比如说一六年的记忆
我又被唤醒了
那我会怎么看待未来的房
他肯定会预期房价是
是涨的 对
你说的非常对
所以
我就是为什么我在这一期
这一开始
我就要先把这个我自己给的一个假设抛出来
就是国家这些政策
为的不是为了救房价
是为了救房地产
嗯 当然
我非常同意老钱说的
就是站在普通人角度
他是很难把这两者区分开的
嗯
以及他依然会认为
可能接下来又会迎来一波涨价
这就是我们要说到的中间这个场景
就是我给他定义的一个基准场景啊
对
我在这里插播一句啊
就是我们首先呢
我们在座没有一个人是有预测未来的能力
我们也不是
对吧
这个指点江山说唉
未来 对吧
中国就得往这个方向走
我们只是从一些基本的逻辑和事实来进行推断
以及一些我们对一些基本人性的一些观察
然后我我们大概能够推理出就是接下来来可能有哪几种可能性
然后他们大概的概率啊
这是我们能给大家提供
为大家做的最最就只能为大家做到这一步了
对对对
或者是我跟老钱站在自己的知识储备
以及我们
我会发现
因为我们俩接触到的周期都不太一样
所以整个思维的框架也不太一样啊
这就是很就是本期的意义
确实就是大家成为一个社会人之后
大家经历的周期是完全不一样的
所以说
房子这个意向给我们形成的象象也完全不一样样
对对对对对对对
这 这个
包括我去看海外这些人
他对房子的一个想法也是非常不一样的
以及就是中国的房地产企业真的是一个非常有意思的存在
就是在全世界也是是独一份的
就是没有一个国家有中国这样子的一批房地产企业啊
因为土地所有制是不一样的
以及就是房子产生的方式是不一样的
一会儿我跟你说个一样的啊
是吧
你现在就说吧
反正我现在就说啊
那前两天再和
再和一个越南的基金经理聊啊
呃
土地所有制是一样的啊
城镇化率是百分之四十啊
然后最搞笑的来了
越南的GDP大概均增速大概在百分之六到百分之七之间
是
那它人均可支配收入也差不多是这样的
嗯
越南的房贷利率是百分之十啊
这么高吗 对
是因为他现在的本身基准利率比较高
对
越南现在存款利率是百分之六点五
嗯嗯嗯
但是过往这个
这个东
这个状态也是维持下去的
嗯
然后大家去把自己的财富去堆到胡志明市
我觉
觉得用胡志明市去类比北
北京和上海
不太合理 嗯
大家可以把胡志明是想象成东京
对 唯一的 对
那日本是一点二二六亿人
东京圈是三千八百万人
大家可以算一下这个比例
嗯
那现在就是
呃
胡志明是大概是一千二百万人
那越南是一亿人
嗯
这是百分之十四的首维度
大家确实是居民部门热衷于买房
而且越南的人均可持配收入每个月啊
两千多
这是一个典型的制造业工资的人
那假设说
我把它算成一个高收入阶层
大概是月
月薪五六千
嗯
那你月薪五六千的这个水平
你去对标胡志明当现在的均价大概在六千美美元到一万美元之间
嗯
这样的一个价差去
去堆 嗯 然后
大家还是首先
呃
越南居民部门
他的家庭财富的主要构成就是房子
嗯
大家也有钱了
也确实愿意买房子
杠杆率是可能是两成
首富 嗯 然后
如此高的利率
我看到的就是
大家说越南是二十年前的中国
那我看它的环境
看它的楼市
看它的股市
也确实是这样
我觉得
那从你的刚才描述来看
我觉得它的房市不是二十年前的中国
它应该是可能七八年前的中国
它其实处在上一个周期的中国了
就是包括你刚才说的这个人均收入跟他的房价的比比例
这二十年前的中国可不是这样的比例
对吧 所以 呃
他还有很多外资啊
对对对
因为越南确实是
现在包括海外
还是有非常多的这种论调比较看好越南
嗯 然后呢
就是他跟中国有很多类似的地方
包括你刚刚说的
原来真的还有一个国家跟中国一样
就是这种
这种房地产的
但是总体来说
还是很少的
对不对 就是 呃
不是一个主流的
所以
中国现在遇到的问题
真的是只有中国能解决
因为没有
在全世界都找不到一个国家再有这个相关的经验
就现在一直在跟日本对比
我觉得
至少在房地产这件事情上面
完全没有跟日本对比的理由
是因为日本个人的日本买产泡沫的
不 不
我没有在日本买房啊
但是基于我对日本的一些观察
就是
日本当年的泡沫是
首先
它是商业地产泡沫
是的 第二
商业地产
它是由企业来持有为主的泡沫
就是它的整个逻辑
以及它最终的结论
对中国现在是没有任何的帮助的
中国现在的这些房地产企业遇到的困境
也是全世界没有人遇到过的
所以 我觉得
中国现在真的在动一场精密的大型手术
然后要完成
同时要完成一场空中加油
就是这个经济驱动力的转移升级
真的是
真的是一件超级超级难的事情
好
我们说回来啊
说回这个基准场景
基准场景就是
我认为
这一轮房地产企业不太会实现一个很软的着陆
真的 至少 你
你先从资本市场的的反映来看
没有人信
信他们在软着陆
对吧
大家知常都是出清
出清
就是彻底出清
然后PB就是因为你
包括像万科这些龙湖线这些地产公司
其实是没有出现风险的
嗯
但是市场依然对它给予了一个超级低的估值
就意味着大家认为
房地产这波这个行业
真的是要完蛋了
打个引号啊
嗯
就是完蛋了
然后呢 呃
未来在用某种方式去重申
我 我
我觉得这个基准的论调是很可能会发生的啊
那么它一定会抬立啊
啊 对对对
然后呢
它对于中国经济的影响是非常深远的
中国经济需要花一段比较长的时间去适应这个新常态
然后去解决这个问题
所以
大家不要预期我们在很短时间内能恢复到三五年前的这样的一种状态
那在这三五年里面
该交的楼能交吗
保交楼这个问题
我相信在一线城市和
和二多多线线城市
不 不存在的
因为国企企接盘
嗯
一线城市市二线城市是
如果你的地块又很好
对
大家知道那个项目的质量
是的
没有人会排序去接他
是是是
但是三四线城市
如果
如果你让他自己凭主观意愿去接
他愿不愿意
所以
这就是一个任务嘛
你不能把它当做是一个
就是什么时候要站出来
这个时候就是国企要站出来的时候
我作为一个在国企待了很多年的人
那为什么这些四大行
当然
在这之前
一个月前
没有人认为四大行会主动站出来说
哎
你不用提交任何的申请
我就直接会把你的房贷利率下降
没有人会这么认为的
但是就这么做了
为什么
这就是担当啊
这就是在中国这样一个社会上面可能会发生的事情
在任何一个其他的经济体都不会发生
了不起
对 所以我
我认为
三四线一旦这件事情变成一个任务之后
一定会有人来接这个事情
以及这个事情能被做下去
但是
我认同老钱课上说的那个问题
包括三四线的保交房
它里面还有很多的问题
是什么呢
就它里边复杂的缠绕了很多
包括欠债
包括账务不清
然后包括它的房屋质量
已经建了一半的房屋质量
就是国企在接这个盘之前
他要考虑东西很多
就好像我们这个行业
之前包商银行出风险
或者是一些这些中小银行出风险的时候
你要去接这个任务
因为我跟就是他这个工作小组的人有过一些交流
他要处理的事情是非常多的
他在真正接之前
他要花很多的时情理清楚这些事情
我认为现在处在这样一个阶段
所以 说回来
我认为
我认为保交房这件事情
最终是能得到一个一个相对比较妥善的一个解决
就好像我个人的这个河南跟镇银行的
哼
这个事情最终也也得到了化解一样
就是放在中国这样一个社会
现在确实是
嗯
还是还是有这个能力去解决这个事情的
但另外一方面
房价
我依然持有一个不会上涨
至少不会再出现像一六年到一九年这样子的一种轮次上涨的这么一个观点
我的基本逻辑是
大人
时代不同了
经济发展的周期不同了
就好像为什么中国股市会在零七年出现牛市
你可以通过当时的微观解释
是说啊
资金不断的流入
然后呢
因为涨了
大家不断的开户
然后推起热量牛市
你当然可以从微观这么分析
但如果你抽拉出来看的话
你会发现
是因为中国在九八年到零五年积累了这么多的财富
居民财富也好
企业财富也好
然后他需要通过资本市场体现出来了
然后他正好选择了零七年这个时间点
到了这个时间点
它体现出来了
那么说到房地产
就是一六年年到一九年
为什么会出现这样子的一个阶段
是因为中国在一六年之前这十年和二十年
是居民财富出现一个快速累积以及上涨的这么一个阶段
那么它一定会到一个时间点
体现在中国人最看重的一类资产上
那就是房地产
对吧
所以说到a股上
嗯
我们迎来了那样一个周周期
但问题是
现在你往后看
中国的居民人均财富还会出现那么快的一个一个增长吗
从收入端
从你的资产端
如果不会的话
什么能够再支撑房价再出现一轮那样子的上涨呢
啊
从我个人来看啊
这仅外代表我个人的观点
我认为没有东西能能不能支撑
所以我给的基准场景是什么
就是这个房地产很难实现一个特别特别软的着陆
还是会有非常非常多的这个
呃
大家看到很刺激的百年一遇的事情出现
然后呢
大家可能对于各自的未来的这个预期
还是要尽量放低一点
我
我在代表听众问一个问题
什么叫硬着陆
什么叫软着陆
是不能讲的吗
呃 可以讲吧
就是硬着陆
就是直
直接破产
然后呢
你比如说零八年
我们以美国为例啊
当当年美国出现的那么多金融机构的破产
包括今年出现的硅谷银行的破产
这种就属于硬着陆啊
就属于这个当这对于这个机构的硬着陆啊
如果对于一个经济的硬着陆
就是出现GDP的衰退
对吧
出现一个非常明显的衰退
然后这个经济陷入一个萧条
嗯
这个叫硬着陆
那么软着陆就是相对
呃
比较平稳的
然后呢
付出了一些代价
但代价不太多
局部的
局部的 OK啊
这个就叫软着陆
所以 我认为 呃
就我的基准行情是
房地产这个行业
很难出现软着陆
但是房价不会出现一六年到一九年这样子的一一个上涨
甚至不会出现非常明显的上涨
这是我给的一个基准详息
然后我们等会儿再来说
在这三种场景之下
我认为我们个人该怎么做
嗯
老千有什么补充吗
你刚才不说什么时候能轮到a股嘛
嗯
我就轮到过啊
比如说一七到二二年
这个房住不少这个框架下
一九年到二一年
大家最流行的叙事是什么
是居民存款搬家啊
对
居民存款借到公募基金流入股市啊
然后我们也见证了一轮牛市啊
嗯
没事儿
老钱的意思就是说
未来还会见见证的啊
周期这个事儿嘛
对吧
相信a股不要相信a股
相信周期 对
相信周期 对
相信周期
我记得周璐华老师他有本书叫估值原理
它里边提到一个很有趣的观点
我现在特别认可
他说
我们本质上在玩的是一场游戏
你可以把它想象成一场棒球赛
那资产就是那个棒球
他说
真正决定大家到底是玩篮球赛还是棒球赛还是足球赛
真正决定他的
是你的那个社会环境
这些经济参与者
他的共识是什么
大家的共识可能选择了房子
可能选择了黄金
在某些时经济时期
他选择了黄金
某些时候
他选择了股票
对 就是他
他觉得 呃
资产啊
估值啊
只是人们共识的表现
对
那是是你那个社会的环境决定了我们到底玩哪个游戏
对 嗯
我很认同这个观点
我觉得这是我对估值这个闻所未闻的角度
他不是PEPSPB这些东西
对 对
因为PEPS它只是一个数字
但这个数字到底是高还是低
其实取决于大家的共识
比如大家现在就认为
港股就是应该低估值
嗯
五倍PE在在港股就是一个很正常的一个估值
于是它就变成了一个正常估值啊
这让我们这些做港股的人
真的是缓分的痛心
嗯 好 扯远了
那回到我刚才说的这三种我认为的这三种场景下面
那想问两位一个问题
就是你们认为
在这三种场景下面
我们这些如果要买房的人
分别该做什么样的行为
首先来讲
你觉得最差的这种场景
那肯定是越早买越好
对 赶上车
其他两种场景
我觉得如果是自住的话
其实你就是可以慢慢看
我觉得不着急
嗯 而且 尤
尤其是如果你是要置换的话
嗯 啊 我
因为我相信
百分之九十九的
应
应该都不是持币代购
大
大家都是需要自
自的资产
产个腾腾置购
大家成为如果接下来要买的房产
这个不一定
你说
我觉得你这个表述
不一定说的是某一个个体
它可能是代表背后的一个家庭
是的
是的是的
就是 呃
也许这个人
比如我们听众自己还没有上车
但是家里有房
对 然后呢
我可以通过卖了房
给这个个体去提供一个资金弹药
是的 嗯
老钱觉得呢
或者是说
就首先我说的这三种场景
不一定认可
这 这
这是首先的
呃
那没有没有
我我我
我认可的
而且我非常期待是第二种
但是我就说
如果我们基于我相信第二种是大家更多希望的这么一个假设
那这个假设下
其实我本轮也有很多自己看不看不清的
是
我也在观察
嗯 比如说
过去这一轮
其实我们在二一年是有一轮地产小牛市的
但是这场地产小牛市里面
刚需房
一线城市的刚需房
它的涨幅是很差的
嗯 甚至说
一七年到今年为止
刚需房的涨幅都很差
但是呢
学区房
北京区房
还有些特殊啊
嗯
然后改善型住房
嗯
它的涨幅是很高的
所以我必须要观察
本轮 理论上
刚需房应该是补涨的
嗯
那如果本轮再不补涨
那我觉得这个共识可能确实就不存在了
那如果不存在的话
首先
对一线城市来说
如果你要上车
其实大家大概率都是刚需房
我觉得能在北京上车的
也不算普通家庭
但是大部分人也都
也都是刚需房
但如果一个刚需房
你的预期是
哎 它不涨了
嗯
然后每年房贷利率可能百分之四加
那就难受受还
那请问咱们是不是如果未来政策也支持到咱们
是不是租房更划算
那你都说是刚需房的呀
什么叫刚需房
就是我有刚性需求的就
对
我有刚需需
但是我可以通过租房解决
而且它的房价租售比又就是那么的低
它不是不涨了吗
它不是资产属性已经在降低了吗
对啊
那如果未来再有像日本啊
像德国那样的租房的体系来维持的
维
维持我的权益的话
你说到这个非常重要的
对
那随着未来人均可支配收入的增高
那可能一线城市的刚需房
它就变成了一个没有什么涨价预期
但是租售比还比较可观的资产
这是我要观察的
是不是这样的
嗯 第二个
如果未来刚需房不涨了
那我觉得各位的改善房真的挺爽的
你
你们薅到了一波很大的羊毛
那如果没有把刚需这个链条替换掉
那我相信未来改善房它的换手率也会很低
本来一线城市政策调控是常态
它本来政策调控就是为了降低你的换手率
那未来如果再把这个置换链条给踢掉
这个换手率可能就会更低了
嗯 对 然后
大威猫老师可能早年就买
买房了
你像我们
是一四年毕业的
确实
我们这房子不一样
因为我们毕业可能两三年
第一个
我们见证了你生平以来
你见过的最轰轰烈烈的一轮牛市
而且那是你最想要的东西
对
然后你被房东扫地出门
因为房东着急卖房
房东着急置换
本来这个东西呢
我相信没有人会不想有一套房子的
但当这个东西变得越来越遥不可及
当房东的嘴脸越来越可憎
那九五后还愿不愿意去接这个
还愿不愿意认这个共识
嗯 对 那包括你
刚才你
你也提到了
就是保障房嘛
他确实是一个巨大的利空
因为供给在增加
但是
我希望大家如果以后再讨论这个问题
不要泛泛而谈
对
你一定要去关注保障房的细节
比如说上海
它的保障房
它到底说的是套还是间
那如果说它是间的话
它可不是一个完整的房子啊
嗯
它只是让你住有所居
嗯
它可没说居有居者有其屋啊
嗯嗯嗯
那如果保障房的供给量真的上来了
首先啊
我认为啊
如果一线城市
它的障障房是以间为主体的
嗯
这共识不会很强烈
嗯
而且它的数量
我只能说
我只能会观察数据
嗯 但是
如果保障房真的起来了
那一定对刚需房
不管你是 是 呃
市中心的老婆小
还是近郊的磁新
它都是巨大的利空
我
我很认同这个观点
以及 我认为
不管是采取新加坡的模式
还是采取别的有一些国家的模式
中国 最终
特别是在一线城市
一二线城市
很可能会依赖偏政府给予的方式去解决上车这件事请
解决所谓的刚需这件事情
但是 同时
我不是特别认可的是
东亚文化
或者说中国的这个制度
决定了
租房不太会成为一个大家一直能够接受的事情
换句话说
就算刚需房不涨了啊
就算我们的房价以后就稳在这个状态
或者甚至在下跌了
该买的房依然会买
该刚需上车的依然要上车
因为租房不是这个文化话语这个体系下能够接受的一件事情不是
但是这个问题在于
是什么不能接受
你缺少了这个主语
那我们可能就是在过往的语境啊
不代表我认同就可能
比如说
丈母娘不接受
结婚这个事情
不接受
有小孩不接受
嗯
那大家的处理方式就是
我不生小孩
我不结婚 嗯
然后我就没有一个非要买房的理由
我
我觉得对于其实对于很多年轻人来说
他对于房地产
它是一个江糊式的思考
什么式的事情
什么叫做江糊式的思考呢
就是感觉 哎
房这好像要涨
但是看样子好像有可能要不涨
为什么会觉得不涨呢
觉得说
首先这个新生儿每年都在下降
结婚率呢
每年又在下降
大家就说啊
那我要是买房的话
那我是不是去接盘
那以后我是不是就卖不出去
但是另一方面呢
又看到市场上房子又在涨
对
然后想了半天
再看到自己的银行账户
说 哦
好像就是买房这个是很遥远
但是我爸爸妈妈支持一下呢
也不是不行
所以这个叫降户式的思考
哦 明白 明白
这就是我觉得大家在思考很多问题的时候
会遇到的一个问题就是你容易把一些长期因素跟短期因素混杂
容易把一一些宏观素素微观因素混杂
你比如说新生儿下降这件事情
大家现在说的很多
因为看了很多这方面的新闻
对
但它是一个长变量
而且是一个大的一个宏观的变量
他跟你个人在你讲的我的账号有多少钱
我的父母能够支持我
他其实是不同维度的事情
对
一旦你把它混在一起考虑一个一个决策的时候
你就会发现特别特别难做决策
对
然后就好烦哦
明天再想 对
但是 为什么
回到刚才羽白的问题
为什 那么 我
我是说
租房这件事情
至少在我看到的未来
不会成为中国的一个主要的居住方式
还是因为制度问题
然后文化问题
就是它不是一个稳定的一个居住台
就算你不结婚的生小孩
嗯
这些不是我们鼓励的啊
但是 对
这不是我们提倡的啊
但现在是一些就是事实
客观发生的一些事情
你依然大家会认为
就是刚才老钱说的
我突然被房东赶出来了
然后我明天房东就说我要卖房了
你必须要搬出去
一旦发生这样的事情
你就会觉得我非常的闹心
我还是有一套自己的房子
哪怕它小一点
远一点
哪怕我为了此搬到另外一个城市
我都会要想要在某一个时间点稳定下来啊
对
但是年轻人就会思考一个问题
就是像
像认房不认贷这种政策都等到了
会不会有一天要等到说就是你作为租客
你的权利能有更好的保障
我以为你说会不会等到放开限购
对不
就万一呢
对不对 我
我相信租房
嗯
一定是越来越完善的
嗯 但是
但是戴卫峰老师的观点就是
在东亚这个语境下
就是大家还是会渴望拥有一套自己的房屋
嗯嗯
好像也不能说东亚这个我与亲
因为日本现在好像就已经脱离了这个
这个语境了
对
因为他们破碎过
对我觉得跟他们破碎过
你看
就好像是比如说放开限购
你也是见过的
对啊
我是觉得这是不可思议的一件事儿
之前我觉得
我觉得房议的是一切
嗯
但是我相信日本
我们这代人
我这代人 嗯
他从小到大
见证的是我的父辈是如何被一套房子毁掉了
他们
对对对对对
所以大家真的不一样
你说的非常对
嗯 所以
为什么日本人对房地产这么不感冒
就是因为他们真的真见证了自己的父辈被房地产给毁
毁掉了
不愿意再去
而且是这说
还有一个非常反直觉的一点
就是
日本居民部门家庭财富
它有一个相当大的构成
以及一个非常主流的理财方式
就是存银行
存银行的利率极低
相当于你持有了现金
但是那是人家那个社会环境下的主流
因为人家是为通长期没通缩的
对 嗯 对 就是我
我之前那些讲
就是
当我们过去这十几
你存银行就意味着你的缩水
你的资产产不断断缩水的时候
你当然不愿意存银行
但如果未来这个共识被打破了
换句话说
十年后的物价如果跟现在一样
如果我
我们都望望这这件发生啊
你会发现 哎
存银行挺好的
至少它能让我的资产安全
我不会
我不会亏钱
对吧
好像扯远了
好 回来 拉回来
刚才羽白说了
就是是如果
作为一个购房者
在我刚才定义的三种场景下面的对一个一个做法
我认为是非常正确的一个一个选择就是
只有在最悲观那个百分之二十的可能性下
你要快速上车
越快越好
趁着这个宽松期当然
我觉得这也是现在有一些人的观点吧
就房产中介的观点
因为 因为
因为我有零星去问一下
然后他们就会跟我说
姐
赶快上车吧
这个要涨
对对对
就是你趁着这个宽松周期
赶紧
赶紧上车
但不得不承认啊
就是你在这个时候上车会舒服一点
是因为为你变成了一个买方市场
就刚好前说的
如果你经历过那个房东坐地起价的那个时代
你 你
你现在就会觉得挺舒服的
就是你还可以去谈谈价
然后呢
房东也不会给你脸色看
他也在急着出手
所以
这是刚才说的悲观的这种场景
但是在你的基准场景跟乐观场景下面
你都是有比较游刃有余的时间去看这个事情的
然后去慢慢的去看自己到底什么时候上车
但是跟过去的周期最不同的一点是什么
是我认为在基准跟悲观场景这两个场景下面
你的个人的收入预期跟以前是不一样的
过去
现在银行对于购房者的要求是
你的月还款额不能超过你税前收入的百分之五十五
这是他给你的一条刚性线
然后 我
我记得啊
我依稀记得在过去这周期
大家的观点都是卡着这个线来
甚至我要做高我的收入
来换取更高的一个贷款额
那现在这个
有种
有种恍如隔式的感觉
格格的感觉是吧
对
那我的建议就是
基于我
我刚才给的三种情景下面
就算你要车
也一定要要
这个月还款额往下调
占你现在收入的比例
我个人的建议是调到百分之三十这条线
嗯
再去考虑你能上什么车
税前还是税后
嗯 税前吧 OK
税前吧
你要给自己留余量
换句话说
就是
就算你现在决定要上车了
也一定要给你自己留出比以前更多的余量啊
我觉得这点我不知是是不是一个主流观点
在我身边是两派争的还挺厉害的啊
就是 呃
有人认为
既然你要上车
就应该上一个大的
这种观点的持有的一个根本逻辑是
原来的认房
认房认贷
认房不认贷之类的这些限购政策导致的
就是我只有一次上车机会
所以我就要一步到位
对吧
但如果你在我看来
那个事情本身就一个实
是一个时代产物
它很可能在未来不会再出现了的话
那么你就没有必要再去做这样的一个选择
就我一次要一步到位了
我完全可以跟我当年十五年前的时候一样
就是由小到大
由一人房换成两人房
再换成三人房
有这么一个链条在这里
对 就是 好辛苦
但是你
你想想看 你
你每年为了租房搬家
两年搬一次家
三年搬一次
难道不辛苦吗
也挺辛苦的
所以
人的一生
我觉得换过三五个住处很正常吧
就很少有人能从从小到大一直住在一套房
我以为你要说众生皆苦
呵呵
没有没有
所以 你 你
你如果从二十岁到五十岁
或者到六十岁考虑
在这四五十年的状态中
如果你工作都会换三四份的话
那么你房子换两三个也很正常吧
嗯
至少这是我的
我的一点看法
老钱觉得呢
我是完全一样的
OK 就是 大家
我们怎么在什么时候就达成了一致了
对
你们怎么回事
你们都不吵起来了吗
对 包括我
我过去这么多年
也一直在强调那个买房表格的事
其实就是算明白
不要再像上一轮那样赶着上车了
嗯
我要像一九二一年
哪怕房贷利率百分之五加百分之六加
你都要去硬上
对 就
就是算好安全边际嘛
对
我们再把买房表格在文稿区里放一份
对
至少是五到八年的
它可能是你下一轮置换的时间
嗯 但这中间
你的现金流一致
一定要扛得住的
扛住你的 呃
必要生活开支
扛住你的月供
扛住你的保费
扛住各种一切
嗯 一定
最后要是一个正的现金流
但是又说回来
在一线城市
你是上车也好
还是置换也好
这行为对大部分家庭
他都是倾尽所有
它是一场遭遇战
但需要全家动员那么大一笔金额
掏空可能两三个钱包
这是必然的
所以 嗯
反正大家量力而行
就把那个门槛儿压一压
然后
如果你觉得啊
哪怕我可能一百八十万的首付凑不出来
呃
一百八十万可能是一线城市一套两居室的上车价格
就是你的首付总预算
如果凑不出来
或者说
如果凑出来了
未来非常的紧张
我觉得
要不就算了
嗯嗯嗯嗯
因为未来谁都不好说
对吧 你
你想想你过去经历过什么
就为什么我觉
觉得我们最后能够达成一致
然后得出了一个看起来有一现现大众认同共识识一个结论
但是 我
我前面费了那么多时间去解释我的整套逻辑框架
给了一二三四个场景
在这个之下呢
是我
我希望给大家的是
你知道你这个结论从哪里得出来的
然后我是一套完全自上而下的结论
说实话
我离房产市场一直是比较远的
就是没有非常微观的去
就是我只有在自己要切身说实话
我每次就是这个买房和换房的时候
都只看一套两套房
然后就做决定了啊
就是因为你就是中介最喜欢的那种人
是吧 对吧
我也觉得
那甚至我就是上一次这个换房
连实物都没看过
就是因为在疫情期间嘛
然后就是云看房
然后就就决定了
但是我之所以给出这样一套框架
就是我希望帮大家
如果从你如果从自上而下看
从你要考虑房地产本身是中国的一个经济命脉
那么它现在大家最关心的就是政策
那些这这些政策到底是为了什么
然后这些政策对个人又有什么样的影响
从这样一个思路顺下来
最后得出来的一个结论是什么
我
我希望连着这条条思路帮大家顺一下
但刚才没说完啊
就是对于买房的人
可能是这样的一个结论
因为在我的场景的概率中
有百分之八十你都是可以相对比较慢慢的来看的
然后呢
又有另外一个百分之八十
是你最好把你的这个杠杆率往下降啊
不要再像过去一样上的那么足
对吧
这一儿我们说完了
那对于现在要卖房的人啊
现在其实我身边啊
我这个年龄段的人
又出现了一些
他觉得哎呀
好像大周期真的要换了
那我是不是应该赶紧把我手上的这个房产给处理掉等等的
也有这样这样的一些
我感觉我周边准备卖房的声音是比买房的要多的
是吧 对 对
那对于这些人你再套的这三个场景里面
你应该怎么做呢
还是那个如果是悲观
如果是那个房价快
还会再
还有再来一轮涨下去库存的什么
那你应该hold住对吧
你根本不应该现在卖
你应该再等等啊
等到这一轮涨完再说
对吧 以及
你现在卖
真的不好卖
就是你现在的这个刚才我们说对于买房者比较友好的市场
换句话说
对于卖房者就不友好
对吧
这是肯定是一个相对的事情
但是如果是另外两个场景下
就是在我的基准场景下
以及在乐观场景下
你都应该用相对比较快的速度
其是现在也是大家魔搭大多数在做的事情
就是为什么刚才
刚才老钱说是的政策一出来
挂牌量就起来了
就激增
就是因为大家都想趁这个阶段
去把自己的这个
这个资产
从可能家庭的百分之七十甚至八十往下降一些啊
很多人都有这个想法
对
不管是真心想卖
还是只是想试试水
其实大家都有这个念头
对 对 我 我认为
站在国家的角度
其实现贷应该不鼓励这件事情
这其实增加了非常多的卖芽
然后不利于
这也是我本人要要持续观察的一点
就是抛压可能特别大
那大家能不能接得住
而且
比如像一线城市这种
它是以存量市场为主的
你二手房怎么搞
跟新房销量又没有什么关系
但新房供给可能都没有太多
那新房又跟你的土拍啊
跟你的财政收入又没有什么关系
所以
二手房市场
嗯
它不是一个亲儿子
所以 所以换
换句话说
我更认为
这些放的这些
呃
房地产上面的枷锁会进一步解开
就是我认为啊
我个认认为限购这些事情都是可以谈的
没有说没有什么政策
这种约束政策是不可以说啊
这个东西一定不能解除
没有这种说法道理
我
我跟大优老师打个赌
你认为限购会放开吗
一线城市的
我认为在某个时间点会
OK 我 我
我就是赌不会
对
我们到时候看一么啊
赌
不是谁输了再来上一期小酒会啊
可以啊
这个赌注我感觉非常的不亏
输了不亏 对
输了不亏
对对对对对
但是 对
我们各自先说下理由吧
这不是一个简单的就是屁股问题
是是是是是是是是
不不 你先来
那好 就是我
我认为
如果一线放开政府限购的话
也就是大家都可以买
这就是一个本身一线城市就是一个虹吸大量资源的像黑洞一样的存在
嗯
那一旦他都放开了
我觉得他会虹吸更多二三线城市的抛压
然后往一线城市去挤
嗯 确实
我也没见过
确实
如果他真的发生了
对我来说
就是活久见了
嗯
所以我也不太会预期我没见过的东西
嗯嗯对对
可能一个就是刚才老钱说的
我是见过那个时代的
然后第二个
我认为
限购政策的放开
会同时配套一些东西
就是他不会单纯就是放开了
比如说一线城市的房产税
嗯
或者是一些相应的别的策策
是
如果国家决定把这个东西取消
不
不会是单独取消这个东西
而它会配套一些东西来
来试平衡这个个情情
但是平衡的效果怎么样
不知道
因为你从全世界角度来看
一线城市的虹吸
都是一个必然的事情
是的
不管是哪个国家
都是一样的
就算你现在一线城市有那么多的限购
还不是一样
大家现在的共识就是一线不会跌
对吧
你的供给格局摆在那儿啊
对 所以 我认为
要解这个题
肯定是需要有一系列的东西去配套它的
不管是现在
就算是保障房或者是别的一些形式的
也是在一线城市为主嘛
对吧
你很难见到说三四线城市我还要建什么保障房这些东西的
所以 嗯
我认为它是一个配套的工程
以及 最终 最终
为什么我认为它会解
会解开
是因为如果不解开
实现不了我们callback下雨白的同学最早说的那条链条
它这个链条打不开
嗯
就是你没有足够多的人愿意去接这个
去判判 好
那我就是
我是觉得
如果放开了了
那大家就等着情况三吧
哇 好刺激啊
不
我从来不否认
一线城市的需求是巨大的
嗯
它一定是巨大的
而且是非真实的的
我不
不刚刚需了
大置 置换
都压抑了多少年了
那如果再进一步放开
这 这
这是一个怎样的需求
我这波占情况三
那定太大了
二线城市的富
富豪那可不少啊
谁
谁又不是傻子
谁
谁还判断不出来这资产质量呢
谁不希望自己的下一代巨大发展
但是 我认为
中国现在一个非常好的情况
比起很多国家
就是我们的所谓一线二线城市的概念
正在模糊化
就是放在十年前
我不认为杭州
成都这些城市可以跟北京
上海辟敌
但是放在今天
我认为
从至少从居民的生活
生活的品质
没有什么太大的区别
对 当然 在企业
在你就业
在经济就是产业这方面
确实有一些还是有一些差距的
对吧
但是这一点
我觉得比海外的非常非常的多的国家已经好太多了
可能除了美国啊
我能想到的
只有美国拥有一堆的城市
就是你能想到的
有各自的特色的
除此之外
所有大部分我见过的国家
欧洲的也好
亚洲的也好
每个国家就那么两三个明星城市
其他的基本上都是
对
因为它就是中国的一个省嘛
啥都没有了
对啊
哪怕大一点的俄罗斯也挺大的呀
那它也就那么两三个城市嘛
对吧 然后
所以从这句话
为什么要说这个呢
就是我认为
为什么我对一线城市的红心没有那么那么担心
是因为这个共识在我的观察里
最近十年是在被打破的
就是我一定要在一线城市生活
就这事
在我那个年
说的好像我有多老老老
但是至少我觉得在
在一些年前
就是我记得第一财经原来一直在出
现在应该也在出新一线
他们每年会评一个新一线城市啊的
这么一个一个一个评选
就是在过去
去一线生活
是很多很多行业的人必然的一个选择
但是这个共识在打破
在打破的一个好处就是
因为供供给和需求会相对的有一个平衡
就是我
我可以去杭州
我可以去成都
可以去很多厦门这些城市去生活
那么未来还会不会有这么大的就是限购取消后的虹吸效应
我觉得
可能中国也会等到这么一个时机
就是当从这点上
我
我是比较乐观的那一派啊
就是到那个时候
等他打开一级一线限购的时候
可能 可能说 现
现在我为什么要去北京
上海有什么好的
我觉得我在我的城市挺好的
对
杭州挺好的
成都挺好的
武汉挺好的
对
你人可以不过去啊
关键是 嗯 那
那就又说回来了
我怎么会限制一些外地的人
我纯粹是为了投资
去一线城市去
去置房
这里边你通过一些持有的一些税费也好
或者是一些相关的一些内容也好
是可以平衡这个事情的
所以
为什么上海最早实
实这个
实施房产税
对 对吧 这个
到现在为止
这个也没有说取消嘛
对吧
我觉得也是这个原因
就是 呃
房住不炒这个事儿
就算这一轮这个政策出台之后
依然是我国的一个基本的论调
这个是我最早说的
就是我认为不救房价
以及中国经济命卖所决定的这么一个事情
我们可以看看吧
就这个图
我们是成立的
以及我跟我
我
我不站边啊
但是我
我就会在想
一个生活在成都的人
假如他手里比如有真的像就是一个成都一个小富豪
有几千万流动性很强的资产
那他会想说
我在成都买一套特别好的房子
和去上海买一套房
他真的会在过去的十几年前
这个答案一定是去北上广买
就是最典型的例子就是山西的煤老板
嗯
北京的大量的房子是被山西人持有的
为什么
就是因为他有钱之后
他们决定来北京买房
但这个个共就是在下一一个周
还会不会存在在
对
我觉得这个东西我会有点困惑
但是我不选边站
毕竟不管你们谁输谁赢
我都对吧
开 开赌场的
永远不亏
这样一个等价关系
就是
一个强二线城市
它的改善房
它
它的总价啊
呃
可能一到一点五套
约等于一线城市的一个刚需上车盘两居室
嗯
差不多就是这样
其实 其实还
我还
我觉得听众肯定还有另外一个问题
就是你们聊这么多
这么久
一直在聊这个超一线的事情
那就是二三线
甚至是更低线城市
那买房
有没有一些不一样的需要考虑的地方啊
目前来看
二线城市
它的新房主力供应面积段
全部都是改善房
嗯
全部都是大面都在一百平以上
普遍在一百二
二线城市正在经历改善盘的扩供给
其以它的供给是越来越大的
那我想
我想它可能也也未来对应着你的刚需盘更大的一个抛压
谁 谁知道 那对
然后
这是我看到的第一点
然后二线城市
我希望大家就是
呃 嗯
如果你钱够的话
力有所及的话
就一步
直接一步到位
然后房住不炒
真的房住不炒
可自己喜欢的买
然后如果可以的话
尽量闭着点你城市主流的供应段
比如说像重庆这样的城市
三高楼盘很多
就是高容积率
高楼层
高密度 嗯
那咱们就奔着花园电梯洋房去买
就是尽量去买一些有一些稀缺属性的
对 三线城市 我
我不管大家怎么想
我一直以来都是强烈看空
或者说
它再怎么涨
它不在我的任何关注范围内
对
仅为嘉宾个人观点
不代表本台意见
是的 是的 然后
我是建议大家用投注分离的方式去解决人和房子在不同城市的矛盾的
但如果大家必须要在三线城市买
我建议大家就是多看看小红书
多买一些那些符合美好生活体验的有特色的房子
比如说我家楼下的这个
窗景特别好
我
我是湖景房
我是什么河景房
然后那个小花园
嗯 对 就一定是
就是你在小红书看到说
哇
这个房子我也想住
就出片率极高的那种房子
对
就是一定符合年轻人他主流的居住审美的房子
然后你自己住着也舒服
然后它就不要想太多了
对 它
它就是一个未来
你
你在这使用它的使用价值
你一定要给它拉满金融价值
咱们放低预期
包括
包括二线城市也是一样的
嗯 对 哎
我们在这点上又打成了一只
我 我觉得
我觉得二线
或者说先
我们先从底线说啊
我跟老钱的
呃
这个顺序正好反过来
三线以下
只看使用价值
不看这个
呃 金融属性
然后我的建议是
再加上除了刚才说的这些景观啊
各方面之外
再加上一个
呃
现在在一线城市
其实关注比较高就是物业
就是相关的这个服务啊
对
一定找相对比较好一点的
就是未来大家现在会看到
就是从资本上来看
就是物业公司跟房地产公司的区隔度越来越大嘛
是的
就是房地产公司会成立一堆物业公司
但是它的发展会越来越独立
而且特别是在房地产企业大量的出现问题之后
物业公司纷纷要摘清自己
是的
然后要独立发展
未来 我 我认为
居住属性中
物业占据的就在中国这么一个特殊的小区化的这么一个生活环境下
它发挥作用会越来越大啊
那一线城市现在很多人会关注物业
是因为物业越好
我的房价这吧能够保持的越好
对吧
很多老一辈人会觉得物业是成本
但不是 是
是保障
尤其是你的
你越是三高楼盘
你越要挑五月费高的
对
所以我认为
在三线以及三线以下的城市的朋友们
如果要买房
就是首先
要不要买完全取决于你有没有这个使用的需求
其次
如果要买
那就去买使用价价值高的
然后性价比相对最高的这么这么一些楼盘
那么对于二线来说
我个人的观点其实跟老钱基本一致
就是其实跟一线不同的是
你尽量的一步到位些
第一 二价
我认为它会出现一个根据各自城市
比如说现在其实城市与城市之间区别又很大
因为二线里面经济好与坏的城市的这个区隔度越来越越来越大
那么在这样的一个背景下面
就是你尽量去选择
首先你自己生活的这个城市
你不要再考虑去别的二线城市去买房
其次 使用
使用价值考虑的更多一些
对 另外
你考虑到二线城市的整个交易量
未来可能会一线城市低很多
就像港股
港股只有头上的那三十个公司交易量极为活跃
剩下的公司成交量很低啊
未来二三线城市就是说它交易量很低的情况下
你想换一套房是很难的
在这种情况下
就是你尽量能够
呃
一次买到位
这是是比较好的啊
那么对于一线
就是刚才我说的这个观点
所以 呃
总结一下 我
我先简单总结一下我自己的整个逻辑的链条和思路给大家
就是我今天的基本观点是
国家这这波要救的是房地产
不是房价
我们未来会现在看到的
以及未来的一系列政策
都是沿着这条思路来走的
为什么
刚才都说过了
我不再赘述了
那么在这个背景下
未来会出现三种可能性
乐观上就是
呃
你好我好大家都好
就是房地产
房地产软着陆
房价保持平稳
我给百分之二十的权重
最差的情况下
就是房价又出现一波大幅的上涨
等于是把问题往后推了
那我也给百分之二十的权涨
那么基准场景其实是房地产这个行业会出现一定程度上的风险啊
现在其实已经出现了
可能比现在的风险更大一些
然后这个会对中国的经济造成比较大的压力啊
那么大家对于未来
呃
上杠杆的这个幅度一定要这个把握好啊
但是 对
但同时我对房价本身并不持有一个
它还会上涨
因为国家对于抑制房价这个事
就房房产都出这么多问题了
它依然小步在往前走的原因
就是因为它就是怕房价价出现一轮的上涨
这个会对中国的经济竞争力产生非常非常大的问题
那么在这三种情况下
分别给出的建议
对于买房的人来说
你尽量的去可以有一定的时间去给你去挑选
不用那么急着去上车
我个人的观点是
不用那么急着上车
同时你把自己的杠杆率一定比在过去的基础上往下调啊
去调到一个真的比较舒服的一个范围
然后你可以意识到
未来可能会出现先上车
再置换
再改善的一个一个链条
而不是我一定要一次冲到位的这么一个可能性
那么对于二三线
就不重复了
就是使用价值为主
明白
我没什么补充的
这期节目我觉得特别好
就是请来两两位都很爱的嘉宾
然后他们分别给我们们提供了一套自己的逻辑
来看待接下来的这个房产市场有可能出现的情况
他们在某件事情上起了分析
然后呢
打了一个赌
那欢迎大家在评论区以及投票区写写你们支持持的各方和你们的观点
让我们来静观后效
那再次感谢两位嘉宾做客小酒馆
要好开心哦
谢谢大家
对对对
很开心 很行
期待下一次能把你们俩再请过来
好
那我们这期节目到这里结束啦
谢谢两位老师
拜拜
以上就是本期的全部内容
如果你想更多了解从个体角度来看
我们该如何应对房产市场的变化
抓紧留言或者去苹果博客打分
留言超过三百条
或者苹果播客增加二十条五星好市
我们就会立刻解锁房产万事物第三期
我相信
在这期节目上线之后
无论你生活在中国的哪座城市
可能陆陆续续还会迎来一些新的房产市场调控政策
不要慌
也不要急
听完这两期
掌握这两套思考框架之后
我相相信你肯定可以做到心中有数
帮助自己和家人做出更理智的资产决策
如果你身边的亲友有类似的困惑
欢迎你把这期节目抓紧分享给他们
毕竟这可是动辄几十上百万的投资决策
你的分享
可能能让他们全家做出更好的房产投资决策
最后
再和大家宣布一个好消息
我们筹备两年的投资第一个视频正式上线了
三十分钟帮你搞懂投资中那些基本的问题
你可以在哔哩哔哩微型视频号
新浪微博与有志有型APP搜所观看
我们也会把视频链接放在文稿区
欢迎你点击查看
我是羽白
每周五晚八点在知行小酒馆和你一起关注投资
也关注怎样更好的生活
我们下周见