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欢迎继续收听由蓝狮子出品的中国经济二零一九作者
王德培
演播 启宽
从一九九八年房地产市场化改革正式开启算起
围绕房地产所发生的光荣与梦想
野蛮于文明
升腾于破灭
欢乐与哀愁
堪作一部二十年目睹之怪现状
第一怪
价格倒挂
限价公大
价格倒挂有很多种情况
一是相同地段内
二手房价格高于新房价格
如杭州
成都等热点城市
新房价格普遍低于同区域二手房价格百分之十五到百分之三十
二是地价高过房价
呈现面粉比面包贵的情况
三是一线楼市进入十万加的时代后
普通住宅与别墅之间的价格差距缩小
比如北京五环内
普通住宅动辄千万的项目比比皆是
四是地王价不如一般价
在地王成交楼面价与周边普通项目成交均价无异的情况下
地王项目入市难有较高的溢价空间
出现上述价格倒挂现象
限价政策功不可没
为了抑制房价过快上涨
各地出台限价政策
规定新开楼盘的价格不得高于去年同期
或者不得高于某一限定价格
而二手房的价格由市场决定
对此地王很受伤
再加上二手房交易成本较高
其税费占房价的百分之六到百分之十
于是就产生了新房高溢价
第二怪
买房靠摇号
摇到即赚到
正是因为限价政策
导致价格双轨制产生
出现了一房难求的现象
开发商对购房者挑肥拣瘦
全款的往里走
按揭的不要堵在门口
公积金的把小黄车挪走
真正的刚需购房者被排除在外
不仅如此
还有额外收取十万到三十万元不等
甚至高达八十万元的耗子费
变相收取茶水费
绑定装修或车位等各种暗箱操作
对于调控产生的漏洞
政策也在积极的打补丁
上海 南京 武汉
长沙 成都 杭州
西安等七个城市相继推出摇号买房
从表面上看
摇号比凭关系买号子更加公平公正
但是它又引发了另一种现象
也就是有钱没钱都先去摇一个
众筹摇号
利润均分
人人摇号
摇到急赚
甚至出现专门的排队摇号的公司
当买房不靠货币
靠骰子
异化为撞大运
相当于楼市打新股
这一政策就消灭了市场交易稳定的本质
拥有确定性
第三块是豪宅遭抢购
越贵越脱销
近期 上海
深圳等地十万元一平米
总价两千万元左右的高端楼盘批量上市并卖出刚需速度出现日光等高去化现象
比如大宁金茂府刚开盘
三百八十二套总价千万的豪宅半天售罄
销售金额高达五十八亿元
从表面上看
遭到抢购的原因是此前高端豪宅预售证被卡
市场供应量极其稀缺
甚至为零
而对豪宅市场的需求却依然存在
一旦政府开闸放水
憋了很久的购买力就涌向这些高端楼盘
更何况
由于限价原因
这批集中上市的豪宅
大部分的备案价格低于市场预期
甚至重回两年前
新房
二手房价格倒挂严重
抢到及赚到的逻辑一样鲜活的存在于豪宅市场内
从深层次看
豪宅抢购既表明高净值人群由投资转向享受生活的趋势
也折射出财富向富人集中程度加剧
在世界范围内
最富有的百分之十
拥有全球资产的百分之八十六
在国内
百分之零点一的人掌握了全国百分之三十的个人可投资资产
由此
从某种意义而言
豪宅抢购就是政策犯傻的结果
非但不征收富人税
反倒帮助富人打压房价
第四块是房价政府化
土地市场化
相比于房价被政策打压
土地竞价拍卖倒是刷新认知
仅从数字上看
二零一七年全国土地出让收入五点二万亿元
同比增长百分之四十点七
创历史新高
二零一八年第一季度
五十座城市的土地总出让金高达八千七百四十四点六亿元
同比增长百分之四十六点三
其中武汉
福州 广州 郑州
重庆 济南
天津等二十九个热点城市卖地收入超过百亿元
以杭州萧山的土拍为例
二零一六年
萧山区市北区块楼面地价还在六千多块钱一平米
到二零一七年飙到三万多块钱一平方米
仅一年的时间
地价翻了四倍
二零一八年三月
杭州距离奥体中心莲花宛七百米的一个地块拍卖创下两项记录
一是历时十二个小时
经历四百九十九轮竞价
直到第二天凌晨一点三十分方才最终落定
创下拍地史上耗时最长的记录
也拍出了杭州史上第二高总价一百零一亿元的地王
仅次于二零一六年信达一百二十三亿元的地王
楼面价三万两千二百七十七元一平方米
超过起拍溢价百分之四十七点八
离百分之五十的溢价封顶仅几步之遥
如果拍地溢价达到百分之五十的天花板地价
予以锁定
参与竞拍的开发商则自动转为竞配保障性住房建筑面积
建成后无偿移交给政府
第五怪是地王的光环散去
装税不入市
二零一六年无疑是中国房地产历史上的帝王年
根据不完全统计
三十多个城市共刷出三百四十宗单价和总价的地王
诸多帝王背后是房企对赌未来地价与房价上涨的预期
然而
二零一六年底提出的房子是用来住的
不是用来炒的成为中国房地产的分界点
随后限价
限售 限购 限贷
限签
限商持续加码
犹如唐僧的紧箍咒
念的孙悟空欲死不能
与此同时
偏爱土地财政的地方政府也开始补刀
加大土地供应
以致曾经风光无限的帝王成了烫手山芋
开发商只得上演托字诀
不出工不出活
二零一六年
全国五十个典型地王
只有七个已经开盘
有二十九个已开工但没有开盘
仍然有十四个尚未开工
集体患上了拖延综合症
仅上海而言
就有十三个帝王没有入市
其中超过一半还是二零一五年的地王
比如打破中国土地成交史上总价记录
楼板价超过十万元每平方米的上海静安地王
之前经变身共享单车停车场
最近才刚刚开始动工
不过
财大气粗的地产央企或排名靠前的品牌房企可以暗藏不出
或者通过拆东补西来拖延上市时间
但是对于底子薄的中小房企来说
错拿一块高价地
就意味着葬送了整个企业的生命
第六怪是房地产资金增速剪刀差
二零一八年一到四月
房地产投资增长创三年新高
全国房地产开发投资三万零五百九十二亿元
同比增长百分之十点三
其中住宅投资增长百分之十四点二
房屋新开工面积五万一千七百七十九万平方米
增长百分之七点三
其中住宅新开工面积同比增长百分之九点四
而商品房销售额同比增速下降至百分之九
销售面积的增速只有百分之一点三
均为二零一五年六月以来的最低点
房企到位资金增速继续回落
仅有百分之二点一
个人按揭贷款下降百分之六点七
降幅进一步增加
由此可见
房地产开发投资同比增幅超过房企到位资本同比增幅八点二个百分点
两条曲线形成剪刀差
而且曲线开口逐月扩大
后续来看
随着资金环境趋紧
销售下行
将加剧房企的资金压力
开发商资金面或将出现变盘
第七怪是房企转移资金
不务正业
地产资本转到科技
文化
教育等各领域的现象愈演愈烈
比如恒大于中科院联姻
计划在未来十年投入一千亿元
共同打造三大科研基地
正式进军高科技产业
根据不完全统计
除了恒大之外
碧桂园 万科
华润
中海等龙头房企也提出在城市运营转型中植入科技行业
所投入的资金达到数千亿规模之巨
万科
碧桂园等正押注于教育市场
修建并运营面向成千上万学生的国际学校
浙江宁波小型房企银翼股份展开跨境并购
先后收购了全球第二大汽车安全气囊气体发生器生产商美国arc 集团
全球知名的汽车自动变速器巨头邦奇集团等海外资产
第八怪是发展租房市场来抑制房价
而事实上
德国房价飙升
打破不涨神话
曾经德国楼市众国接掌我都稳
被人津津乐道
然而
奇迹终不敌现实这把杀猪刀
自二零一零年以来
德国房价累计上涨了百分之六十
自二零零四年以来
首都柏林的房价平均涨幅超过百分之一百二十
在全球房价平均增长速度由二零一六年的百分之七下降至百分之四点五
到二零一七年
德国房价却上涨了百分之八点六
其中柏林的房价上涨了百分之二十点五
为全球之首
汉堡
慕尼黑和法兰克福这三大城市的房价涨幅在百分之十三到百分之十四之间
稳居全球十大房价涨幅最大城市的行列
德国央行表态称
德国各大城市房价有百分之十五到百分之三十的水分
柏林的房价更是被高估
达到百分之三十五
房价飙升
连带着德国租房价格也水涨船高
根据德意志联邦银行数据
二零一七年
柏林的房屋租赁价格上涨了百分之九以上
这让租房比例占到一半的德国家庭负担增加
以至于人们涌上街头抗议租金疯涨
据分析
德国房价上涨有两大因素
一是人口激增
另一个是外来投资者的涌入
由此来看
发展租房市场已抑制房价上涨的逻辑并不成立
从房地产八大怪象可以看出
政府与市场鏖战正酣
最基本的经济学供求关系依然没有失效
而房企则另有谋算
房地产暴富暴炒时代已经结束
只不过
当下正在房地产进入新时代的暗黑前夜
在过去的十年中
房价显然是房地产市场上当仁不让的焦点
民众为其喜忧痴狂
学者对其争论不休
专家瞄准其口诛笔伐
政府围绕其精准调控
一方面因为资产价格本身就是市场的核心要义
另一方面则因为房价事关中国方方面面
经济增长
土地财政
社会民生都与其息息相关
几经折腾之后
房地产上半场终于消停了
房价稳了
但也买不起了
一边是限购政策
首付比例等提高了显性的购房门槛
另一方面是诸如认筹阶段高达数百万元的银行冻结资金等隐性购置门槛
被挤压的住房需求只能转向租赁市场
呈现出购房与租房的跷跷板效应
社科院发布的北京流动人口在京购房状况研究报告显示
仅有百分之十四点六的流动人口在北京购买了住房
换句话说
百分之八十五点四的在京流动人口需要租房生活
对于绝大多数买不起房的人来说
租房才是刚需
然而
此时暴涨的房租恰恰揭开了一个让人措手不及的残酷现实
不仅买不起
还租不起了
一般而言
百分之三十是房租收入比的黄金分割点
但目前来看
房租收入比远远超出这一比例
二零一七年应届生租房价格报告显示
北京应届生租房开支占到月均工资收入的百分之六十七
追不上房价的人没想到还有一天会追不上房租
那些月薪一万的穷人被房租干趴下了
社会给年轻人上的第一课就是涨租
楼市正用租金暴涨惩罚不买房的人
伴随着热点城市和地区的房租暴涨
此前围绕高房价的焦虑与恐慌一下子蔓延到了房租上
涨租事件尚未平息
爆仓事件又把长租公寓推上了风口浪尖
由此揭开租房市场金融化的盖子
从房价到房租
为何楼市按下葫芦浮起瓢
以往默默无闻的房租为何突然惊诧了目光
听众朋友
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