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大家好
我是蓝白
最近一年
楼市出现了两个完全不同的现象
有的城市在限制涨幅
有的城市在限制跌幅
现涨的城市里
广州 无锡 绍兴
西安 成都 宁波
深圳 东莞 上海
三亚都推出了二房成交指导价
银行在二房放贷的时候以指导价为准
相当于直接打掉了二房的金融属性
想达到真实的成交价
买卖双方用阴阳合同也好
用装修款抵扣也罢
总之买家一定要多付出巨额的现金首付
必然会打压不少的购房需求
哪怕今年调控已经开始明显松绑
这些城市的参考价也纹丝不动
另一边是现跌的城市
岳阳 桂林 唐山
江阴 沈阳
昆明这些地方动不动就约谈开发商
售价不准低于备案价的百分之八十
不准大幅降价
这些城市要么是二零一六年以后被棚改货币化推高房价的中西部三四线小城市
要么是东北
西南的二线省会
人口
产业基本面都在收缩
说到底
房价的限涨和限跌还是供给和需求的问题
前几天我看了中泰证券的一份报告
通过不同省份住宅新开工面积和销售面积的差额来衡量各个省份房地产库存的累计变化
截止二零二一年年底
以黄河作为分界线
库存面积主要分布在华东
华中 华北
东北以及西北五大区域
要知道
不同区域的商品房销售速度是存在很大程度分化的
华东
华中库存虽高
但需求旺盛
销售周期短
供给仍旧不足
华北 东北
西北三大区域库存总量高
销售慢
供给过剩的积压很多
把限涨和限跌的城市名单捋一遍
大家可以发现背后的两条逻辑
第一
大城市限涨
限制二房流动性
冷冻成交量
锁住投机客的持仓
从而稳定房价预期
第二
小城市限跌
维护房地产市场秩序正常运转
使土拍 房企
银行
购房者这个链条稳定
事实上
如今的调控早就不局限于县涨和限跌
以后还要限租金
住建部去年发了一个通知
城市更新行动中防止大在搭建
其中提到
城市住房租金年度涨幅不超过百分之五
总之 房价限
房租也限
新房要限
二房也要限
这样一来
对房价的调控效果好了出奇
中者的数据
二零二一年
百城新建住宅价格累计上涨百分之二点四四
累计涨幅处于六年低点
开发商也被锤得一片哀嚎
安信智光盛汇总的数据
民企地产债指数已经降到了百分之七十九点七
相比去年九月份将近腰斩
地产美元债和境内债在八十元以下的房企数量已经达到了五六十家
实质暴雷或在暴力边缘徘徊的房企再次创出新高
表面上
对跌幅和涨幅的限制只是单纯针对价格体系的微调
人气旺的地方限涨
房多人少的地方限跌
低收入者租的房子要限租金
但各位请往深处想
严厉的价格限制必然会影响到开发商的拿地行为
地方的卖地行为
居民的购房行为
当楼市的三个参与主体行为都发生了改变
居民财富配置的变化
土地财政的转型必然会加速
房屋资产在我国家庭的总资产中占据着半壁江山
根据央行公布的数据
二零一九年
住房占了我国家庭总资产接近百分之六十
比美国家庭高出差不多三十五个百分点
按每平米一万块的均价
十四亿人口百分之六十三的城镇化率
人均居住面积接近四十平米
那中国住宅地产的总市值达到了四百万亿
要知道我们的gdp 已经突破了一百万亿
四百万亿住宅市值
这一数字之巨
堪比gdp 的四倍
而这个数字在美国不到gdp 的两倍
在日本差不多是gdp 的三倍
当巨大的财富跟房地产捆绑
发生系统性风险的概率就越来越高
把房价限制在极窄的范围内波动
降低房产的流动性
同时提高直接融资比例
调控的意图就是要把这数百万亿的巨额居民财富从房地产转移到养老账户和资本市场
产业结构转型
融资结构随之改变
必然会引导居民财富配置的变化
经济学家姜超有个研究
在间接融资支持下
过去十几年发展最快的行业就两个
地产和基建
但未来的趋势是不断提高直接融资
是半导体芯片
新能源
人工智能的时代
比如我国的集成电路进口金额达到了三千五百亿美元
连续六年年占据我国进口商品第一大品类
占进口总额百分之之七七
未来非非巨大的产产替替的空间
如何何人人享受到产业业转型的红利呢
答案就是财富转移
用多层次的资本市场
养老资场
权益资产代替钢筋水泥
资本市场从科创板注册制到再融资
新三板两融新规的放松
再到成立北交所全面推行注册制
金融资产的吸引力日益显著
因此可以确定
的是
以房地产作为主要资产配置的时代已经过去
公募基金的时代已经到来
根据基金业协会发布的数据
截止到二零二一年
我国公募基金存量规模达到了二十四点八万亿
年增速超过了百分之二十二点五
并且去年全市场公募基金平均盈利达到了百分之六点五一
为投资人累计贡献利润超过一点六万亿
相当于一年创造一个工商银行的总市值
而且公募基金作为专业的投资机构
还肩负起社保基金
养老金和企业年金的长期养老管理责任
数据显示
仅二零二零年一年
公募基金就为一百三十六支养老目标基金贡献了百分之八的收益率
也为规模超过二点二五万亿的企业年金赚取了百分之十点三的利润
连这些最不能亏的养老钱都在跑步入场公募基金
作为普通人
我们又有什么拒绝的理由呢
说到这儿
可能有朋友要问了
那我应该去哪儿买基金呢
该投多少钱
该买什么类型的
买多久最适合我呢
这确实是个好问题
公募基金虽然是未来财富的大方向
但每个人的实际情况不同
资金大小
风险承受以及投资年限都不一样
肯定不能一概而论
就像买房
是买小两居还是买大别墅
都需要根据自身实际情况来匹配
这个时候就非常需要一位专业的置业顾问来帮你分析制定方案
而理财魔方就是这样一位贴心的基金置业顾问
今天我以他为例
来跟大家聊聊专业的公募基机构是怎样为普通人定制基金组合配置方案的
首先是配置层面
传统的基金机构往往更偏销售属性
其实就是一个基金超市的概念
也就是拿一堆基金摆在你面前
需要你自己亲自去选基买基
这点对普通用户来说其实并不友好
因为大家都不懂也不专业
自己要是会选
干脆直接炒股算了
而理财魔方不是
他首先会根据你提交的个人资产状况
风险偏好
投资经验以及预期回报等等问题
利用ai 和大数据测算
为你量身定制一套最符合你投资行为特征的基金配置组合
真正做到千人千面
量身定制
千万不要小看这一点
很多人投资赔钱就是因为买了风险超出自身承受能力的资产
导致风险预期不匹配造成损失
这一点和买房其实是一个道理
如果只是贪图房子大地段好而承担了过高的首付和月供
那么一旦遭遇收入下降
可能就会面临断供期待的窘境
后果可想而知
其次是风险层面
普通人买基金大部分都是一厢情愿
或者说叫碰运气
看哪个顺就买哪个
这么做的结果就是行情碰对了就赚钱
赚的喜上眉梢
行情不对那就赔钱割肉垂头丧气
更严重的甚至会影响生活
这其实是很划不来的
要知道稳健的风格
日积月累的复利
坚持长期主义才是正确的投资态度
那问题来了
怎么才能稳呢
市场又不是谁家开的
今天涨明天跌
谁能控制好
所以买基金凭经验靠运气
欧印一类资产注定是个高风险的事儿
这个时候更需要的恰恰是多资产组合配置
而理财魔方就是这样
做的
他们给用户配置的公募基金是一揽子多资产组合基金
资产类别涵盖了股票
商品
债券以及黄金
这样就可以充分利用不同资产类别在不同经济周期下的涨跌互补的特性
对冲风险
在意外来临的时候也能全天候持有
我们回溯一下多资产组合的表现
二零一八年的大熊市
A 股全年跌了百分之二十五
多资产全天候组合平均跌幅是百分之一点一八
二零二一年
沪深三百最大回撤是负百分之二十一点六三
跌幅是百分之五点二
而多资产组合最大回撤是负百分之十点五八
涨幅是百分之七点一二
需要说明的是
近期行情虽然表现不佳
但我看了中期协的数据
过去十五年
偏股型公募基金的年平均回报率是百分之十六点一八
也就是说
指数的大起大落是短期现象
拉长周期看是汪洋大海里的一朵小浪花
市场如果持续走弱
标的选择了机会也会慢慢凸显
去年伯克希尔在市场低迷期间就配置了石油公司
后来的故事也验证了巴菲特的睿智
顺便提一句
理财魔方的创始人是曾经连续七届的金牛奖评委
这个主动全天候组合也有他的心得和经验在里面
根据不同人的情况个性化定制
这也是我个人一直在使用理财魔方的理由
居民财富以后会慢慢撤离楼市
地方财政以后会逐渐摆脱卖地依赖
从盖房到造新
从买房变富到租房资助
从债务驱动房地产扩张到资本市场与新基建形成互补
这个过程值得期待
我是蓝白今天先聊到这儿
咱们下期再见