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欢迎继续收听由蓝狮子出品的中国经济二零一九作者王德培演播
启宽
要使房地产闹剧收尾
唯有房地产政策快刀斩乱麻
抛出五大杀手锏
一是去金融化的调整
房地产与金融市场相互渗透
联系趋强
不仅是房价暴涨的罪魁祸首
也使房调投鼠祭器
削弱房调的效力
因此
让房地产的归房地产
金融的归金融
势在必行
但去金融化不仅是通过打击首付贷
调整贷款乘数等
从需求端收紧信贷环境
更重要的是切断房企与金融的强联系
通过限制竞买土地需使用自有资金
控制房企公司债发行审核等
收窄贷款
股权融资
证券化融资等资金渠道
防止其以较少的资本金撬动近十倍的杠杆
二是深化产权改革
也就是创新房屋所有权结构
使用权实现形式
解决住房供应主体单一
住房保障不充分等问题
比如租售同权
在理论上让房子与医疗
学区等公共福利松绑
房屋使用人与所有人享受同权
再比如共有产权房
个人与政府按份共有产权
解决无房家庭住房刚需
尽管北京共有产权房模式因无法回流市场公开交易
只能卖回给政府或转卖给其他共有产权房轮候者等规定
所以在现实中遭遇用脚投票的尴尬
项目开盘时百分之七十的家庭放弃购买
但是改革本身就是摸着石头过河
持续打补丁的过程
势头不可逆
三是调整二次分配
不动产既是资产
也是财富的象征
很大程度上折射出当下的贫富差距
全款的往里走
按揭的不要堵在门口公积金的把小黄车挪走的买房鄙视链即是明证
由政府主导的二次分配
初衷是弥补市场机制下初次分配不均的问题
但在我国却存在逆向调节的现象
亟待结构性调整
在财税结构方面
降低扩大收入差距的间接税比重
提高利于调节收入分配的直接税比例
比如今年开始实施的资管产品管理人增值税
就便于调节金融收益
根据西太平洋银行首席经济学家研究
资本利得税如果在新西兰实施
房价将有百分之十一的跌幅
二次分配手段可以直接作用于房价
四是影响房产投资的心理预期
当前房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾
而是炒房与反炒房的重大斗争
从空置率便可窥一二
我国城镇家庭住房空置率比高度老龄化
少子化
城市化的日本还要高
日本仅为百分之十三
而我国超过了百分之二十二点四
因此
除了通过房调政策打击投机者的炒房
囤房和开发商的午盘行为外
也要在舆论上通过放风
不动产登记信息全国联网等消息
引导社会对房地产的预期
五是快速出台房地产税
房地产税是以上四点效用的集大成者
既提高了投机成本
又与产权挂钩
还是二次分配的重要手段
更能打破楼市只涨不跌的市场预期
按照以往的经验
凡是中国重大的敏感政治经济行为
都将率先在香港冒个泡
测试反应
近期港媒就爆出房地产税的征收细则
有房者全覆盖
人均三十到六十平方米的免税面积
采用分段累进税率
年税率为百分之零点八到百分之五
总体来看
这项政策的出台将呈现四大态势
第一大态势是稳住大多数
触动少部分
房地产税的设置有免征面积
比如按上海的试点政策
免征面积为每人六十平方米
一个普通的三口之家最高可以得到一百八十平方米的免税居住面积
根据二零一六年末中国人均居住面积为四十点八平方米来看
几乎不用缴纳房地产税
因此
房地产税的威力主要在抑制多套房的投资投机需求
触及多套房持有者的利益
针对炒房者与多房者
保护大多数人的利益
这样才能增加房地产税推行的可能性
第二个态势是先去金融化
再去超标化
由于房地产税增加持房成本
房子越多
面积越大
房价越涨
房地产税就越高
房产的投资回报率也就越低
其金融属性就越弱
又由于税金承受能力由家庭收入水平决定
一些缺乏流动性的家庭可能将被迫降级居住
而免征面积的设置
也会极大的提高小面积住宅的吸引力
进一步倒逼供应结构去超标化
改写当下楼市大户型横行的格局
第三大态势是先商品房
后所有房
从早期的房改房
外销房
央产房
均产房
再到后来的经济适用房
廉租房
两线房
再到现在的共有产权房
全国有超过三十种住房品种并存于商品房的体系之外
嗯
相比较而言
商品房产权明晰
登记联网
信息公开可查
房地产税先在这个领域征收更容易操作
等到厘清各种住房品种的产权关系
解决比如小产权房的历史遗留问题
再结合商品房房地产税的征收经验
然后再将所有房全覆盖
才事半功倍
第四大态势是先百姓
后官员
一方面
官员在任期间按岗位给予住房福利具有一定的合理性
而随着官员财产申报制度越来越严格
住房信息联网
提高了以人查房
以防查人的便利性
能否对官员与老百姓一视同仁
官员享受国民待遇
征收房地产税
也将成为检验改革的试金石
随着房地产税的全民全面征收
在一手房市场
房地产税势必将降低购房需求
非刚需不买房
在二手房市场
部分房产持有者将加速出售房产
进而增加房源的供应
当然
房地产税从涉及到征收
过程纷繁复杂
并非一蹴而就
还需要根据各地的实际情况
因地制宜
平稳推进
在中央授权的范围内
选择具体的开征时间
适用税率
征收对象与范围
房地产已经来到了历史的岔路口
面临模式的调整与变革
当下房地产主要存在以下几种模式
香港模式
理想丰满
现实骨感
商品房市场化加公屋的系统
看似美好
但实际上居住生活质量堪忧
由于土地供给太少
香港房价高起
大庇天下寒士俱欢颜仍是奢望
四十平方米海景豪宅
歌笼房
棺材房等蜗居才是现实窘境
新加坡模式
前提特殊
难以全盘效仿
新加坡公共住房满足社会百分之七十到百分之八十的居住需求
可以说是居者有其屋的典范
然而狭小的国土面积
独特的淡马西模式
高度集权的政府
都是这一模式的必要前提
缺一不可
其中
新加坡的国土面积大约为上海市面积的九分之一
德国模式得益于国民秉性
不适配中国
德国住房自有率相对较低
租房市场高度发达
尽管近期房价上涨
但慕尼黑
柏林的房贷收入比
房价收入比在全世界国际化大城市中都处于最低之列
即使在西欧也是独树一帜
嗯 究其原因
与一些国人擅巧方便
喜欢炒作做独角兽企业不同
德国人天生不喜欢炒作
因此在金融
房地产领域都没有见到爆发式的增长
反倒是在重工业与制造业等需要沉淀的领域踏实做品牌
因此德国企业也多隐形冠军
企业模式虽多
然而中国的房地产实在太非典
土地问题的复杂性与特殊性决定了转向的艰难
一般而言
土地是人类生存的第一资源
也是影响政权的核心问题
事实上
中国政治经济的所有秘密都隐藏在土地里
建国后实行土地改革
土地清零收归国有
为我国六十多年来城市化与经济发展
解放生产力提供了得天独厚的优势
也就是低廉的地租成本
中国高铁因此冠绝世界
西起东输
南水北调等工程也得以顺利开展
土地也因此承担了太多的功能
尽管中国经济已经从gdp 高速发展转变为高质量发展
但是房地产仍然是gdp 的大功臣
再加上其货币蓄水池的属性
吸纳了天量的超发货币
它在中国早已不是一个简单的市场了
更加吊诡的是
房地产行业的超高收益率使得房企为之疯狂
地价一路狂飙
房价却又开启一轮接一轮的行政化管控
尽管如此
在中国投什么都不如投房地产
仍是许多投机投资者的金科玉律
中央虽然提出房住不炒
却无奈对土地财政高度依赖的地方政府阳奉阴违
又盼他涨又不许他涨
当中的矛盾不言自明
房地产被纷繁复杂的功能与使命裹挟着
来到当下的历史岔路口
可见中国房地产方向既不能延续当前的模式
又没有办法照搬照抄他人
而是要探索第三条道路
既多元融合中国
香港 新加坡
德国的模式
又与国情相匹配
具体而言
要聚焦三个方面
首先
勾兑政府加市场的二元结构
一面是商品房市场化
满足高端化的需求
另一方面是政府加大保障性住房供给
为下线兜底
深圳一址征求意见稿明确各类住产的硬性供应指标
提出未来商品房占住房供应总量仅百分之四十
余量将由人才住房
安居型商品房与公共租赁住房三分天下
意义重大
无异于二次房改
与此同时
调整房地产市场结构
从不能让楼市成为投机者的乐园到房住不炒
反映出对方向调整纠偏的决心
热点城市密集调控后
房企纷纷聚焦三四线城市
积极拿地
二零一五年
全国商品住宅库存达到阶段性高点
一二线城市的住宅供不应求
三四线城市去库存则得益于棚改货币化安置
嗯 此外
住房产权改革成为焦点
商改住
小产权宅机房且不说
前改革时代遗留的房屋产权品类众多
有待后改革时代调整解决
共有产权住房这一产权创新又在政府与市场的勾兑下重磅推出
北京 上海 深圳
成都等多市已经逐渐开启第一批共有产权住房申购
不同于北京共有产权房交易只能内循环
不能转为商品房
广州推出更为宽松的退出机制
满十年可转商品房
由此
房地产行业开启大变局
与此相对应
政策也将做出调整
首先
软调控将取代硬调控
成为房地产调控的主要手段
房价与房租按下葫芦浮起瓢
生压硬线显然不是长久之计
软调控重点一在保障住房体系
确保民生
房住不炒的目的就在于保障居住刚需
以当前深圳等试点城市来看
加大保障性住房供给将是大势所趋
夹心层等以往被忽视的群体将被纳入考量
地方人才住房供给也是城市人才吸引力的体现
二在房地产税
既是国家税收的重要一环
又能以软性税收手段进行宏观调控
短期来看
下一个政策重地将在房租
尽管在房屋买卖方面的政策已经相对完备
但是与德国房屋租金指导价制度
美国租赁控制体制相比
当前中国在租房领域仍缺乏相关的法律法规与相应的制度安排
已经无法适应时代的需求
长租公寓因为缺乏监管而乱象丛生就是例证
因此
在模式创新
路线摸索的过程中
要提前半步做好预防工作
提前制定缓冲方案
以应对可能出现的问题
毕竟
政策空白与监管盲点的后果仍然历历在目
共享单车成为风口时
资本无节制的一窝蜂拥而入
然而潮水退去后
只留下触目惊心的单车坟场
房地产关乎民生
更是经不起来回折腾
在当下的历史岔路口要格外谨慎
房地产行业失去了往日的光环
其暴利时代已经结束
房地产行业以往爆发式增长中所积累的雄厚资本
却急需寻找新的跨行业投资空间
换句话说
如果没有持续的价值再创造能力
再多的财富也挡不住历史的风云变幻
这种产业变局倒逼房企自我调整
毕竟在政府与市场鏖战的战场上
避其锐气才能求得自保
而房企自我调整的方向大致是三级跳
一是升级
沿着产业链纵向整合
锁定互联网
家装 教育 健康
养老 娱乐
文化等服务于主业开发业务的价值挖潜
既能够把房产开发相关的外部市场活动内部化
使企业对市场取得更大的控制权
还可以进入高回报环节
还可以增加与其他房企的差异化能力
从而成就行业领先的典范
保利地产在积累与创新中开拓进取
已经构建起良性的产业链生态体系
其余住宅
商业 养老 旅游
设计等多元业务逐步壮大
赢得了市场先机
华侨城集团依据现代服务业综合运营的发展战略
其业务已经拓展至娱乐
商业 文化
教育等领域
目前旗下已有菩提宾社
英特拉根华侨城酒店
深圳威尼斯酒店等十余个主题精品酒店
华侨城旅行社也在整合集团内部的旅游产品
此外还拥有管理荷香宁美术馆
华夏艺术中心
华侨城创意文化园等多个文化艺术项目
集团业务在地产的地基上开了花
二是转型
在严峻形势下
众多企业积极探索转型之路
但是缺乏对趋势的分析理解
遭遇了转型陷阱
比如有的房企介入现代农业产业
撞上农业价值低
风险大
市场波动大等困难
也有房企介入特色小镇建设
碰上政府不搞大开发的理念对冲而陷入困境
因此进行业务重组
嵌入时尚
符合趋势
思维创新
才能转型成功
朗诗地产倾力打造绿色科技的建筑产品
从某种程度上讲
朗诗已经成为绿色环保
科技低碳的代名词
其在绿色建筑领域积累的能力
经验
品牌以及差异化产品的优势
成为其向轻资产模式转型的坚实基础
委托开发
小股操盘
合作开发加绿色科技住宅特色
使其获得新的利润增长点
嗯 三是转行
无法专心深耕现有业务的房企
也会改行跨界
横向参与新的产业
毕竟此路不通走笔路
东山雨来西山情
无论是碧桂园涉足新能源汽车
万科抢占物流高地
还是绿地控股集团向生命科学
人工智能
大数据
新媒体等方向推进
都是在搜寻猎物
以形成企业的护城河
综上
房地产企业都在自救
更深入一步
房企的自救将对中国经济的高质量发展起到积极的推动作用
第一
房地产由粗放过剩走向精细均衡
过去房地产一头连着土地
一头连着金融
链条运作中充盈着流动性风险
信用风险
杠杆风险以及各种错配的风险
任意一个风险爆发
整个体系都会轰然倒塌
可以说
房地产业的发展是粗放的
过剩的
也给国民经济埋下了地雷
而如今
房企在拍卖土地
开发规划等方面越来越谨慎
房产行业正从增量时代向存量时代转变
供需走向均衡
这无疑相当于房地产在可能崩盘之前
被悄悄的挤掉了泡沫
也为经济装上了内在的稳定器
第二是与新产业同行
开启新的增长替代
房地产发展实际上与城市发展有着相同的脉络和轨迹
城市一点零版主要是围绕集市和政府形成的行政和商业中心发展而成
房地产赚的是人口红利
城市二点零版主要是依凭工业而发展
房地产赚的是人口加工业化的红利
城市三点零版是新经济城市
房地产将偏向捕捉新兴产业红利
眼下房企与人工智能
大数据
生命科学等新产业手拉手
必将在优化结构的同时
催生新的增长热点
三是为社会贡献创新
伴随房地产市场从新增开发建设向存量内容更新的过渡
房企的盈利模式也将发生从依靠土地升值到依靠产品增值的变革
房企将成为整合大师
互联网思维
轻资产嫁接
区块链经营等模式创新将层出不穷
转向新产业也是房企求新求变的表达方式
从中迸发出各类创新火花
第四是引领实力阶层向实业阶层蜕变
在过去房地产的黄金时代
大批人找到了成为千亿富翁
亿万富翁的秘诀
那就是不断买房子
由此诞生了大量以房地产为工具牟利的实力者
远离甚至阻碍生产
而如今
房企露出脱虚入实的苗头
资源加速向新经济倾斜
顺势酝酿新的突破
听众朋友
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感谢您的收听