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欢迎收听经济动能的转换
从规模经济到创新驱动
作者 盘和林
第十一集
进城
大国大城从何而来下
城市土地则是国家所有的公有制
一九八二年
五届全国人大五次会议通过了修改后的中华人民共和国宪法
其中明确规定
城市的土地属于国家所有
为什么城市土地可以成为国有土地
因为城市土地一直是国有的
福利分房制度表面是企业分房
但计划经济下的企业都是国企
背后就是国家
国家分的房子归入国有名正言顺
然而问题就在农村土地和城市土地存在边界划分
比如大量的城市郊区土地
一九八六年
第一部中华人民共和国土地管理法规定
城市市区的土地属于全民所有及国家所有
农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外
属于集体所有
这句话看上去平平无奇
但实际上市区范围划定却暗藏玄机
市区有多大
市区面积能不能增加
一九八一年
国务院政府工作报告中提出以大中城市为依托
形成各类经济中心
组织合理的经济网络后
政府开始推进中国城市化
进城
而后在一九八三年
中国开启撤县设施
一九八六年
关于调整市标准和市领导县条件的报告又给撤县设市制定了标准
一九九三年
民政部发布关于调整涉事标准的报告
对撤县设施标准进一步细化
直到一九九七年
撤县设事才被一度叫停
截至一九九八年年底
中国县级市数量四百三十七个
其中近三百五十个为县改市
撤县设市其实是用行政区划的手段实现城市化
通过撤县设市
一部分市郊村民转变为市民
更为重要的是
一些介于城市和农村之间的土地会逐步并入城市国有土地的范畴
当时各地都在引进企业
企业来了就要安排土地
而撤县设施之后
这些县级市手上就有更多的可划拨土地来招商引资了
一九八八年
中华人民共和国土地管理法修订
加上了一条
国家为公共利益的需要
可以依法对集体所有的土地实行征用
于是
农村集体土地进城的障碍被进一步消除
明确了农村集体土地和城市国有土地的产权边界
接下来就是完善商品房交易政策
交易政策改革的第一步就是要明确交易的是什么
是所有权还是使用权
表面看
中国城市土地保留了国有制
只是将使用权分离出来赋予业主
产权受限
但实际上
中国楼市异常活跃
究其原因
正在于中国国有土地分离出来的使用权是充分的产权
一九 八八年
中华人民共和国宪法修正案对第十条第四款进行了修改
原文
任何组织或个人不得侵占
买卖
出租或者以其他形式非法转让土地
被修改为
任何组织或个人不得侵占
买卖或者以其他形式非法转让土地
土地的使用权可以依照法律的规定转让
可以依照法律的规定转让
让城市住房实质上具有了完整产权属性
商品房产权就此明确
国有土地产权制度改革是一轮自上而下的改革
其实践经验参考香港英国利用鸦片战争和不平等条约占领了香港
可香港的部分土地是英国向清政府租借的
所以在回归之前
香港土地所有权分别属于英女王和清政府
而香港土地管理权则属于港英政府
从一开始
港英政府就不得不采用使用权和所有权剥离的方式搞批租制
毕竟香港回归是必然的
设定租赁年限的批租制反而更加适合当时的香港
香港的批租制在历史上数次更改土地许可年限
一八四四年
香港租地年限是七十五年
一八四八年改为九百九十九年
由于一八九八年英国逼迫清政府签订了拓展香港界质专条
该条约本质是租借条约
所以租期又改回七十五年
一九九七年香港回归后
中英协商的结果是回归后土地租期统一改为五十年
中国内地从香港的批租制中获得灵感
但采用这一制度的目的却并不相同
当然
内地从香港楼市制度中学到的不仅仅是批租制
还有霍英东推行的预售制
吴多泰推行的分层销售和李嘉诚实施的公摊面积
这些楼市制度最终都在内地普及
但业界对这些先进经验的评价则褒贬不一
总而言之
城市土地和农村土地边界清晰之后
又参考香港批租制经验
将土地使用权和所有权分离
房地产商品化的产权条件就具备了
接下来
和其他商品一样
房地产进入了价格双轨制阶段
在计划外
真正的商品房市场到一九八七年才开始萌芽
一九八七年十二月一日
深圳落下了土拍第一锤
深圳经济特区房地产公司以五百二十五万元拍得土地并建成东晓花园
意味着中国楼市进入双轨制
通过招拍挂
政府将国有土地使用权出让给房企
房企开发土地后销售给居民
而居民可以将国有土地使用权再次转让
若目标地块是农村集体土地
则需要先改变土地属性为国有
再走土地出让的流程
在计划内
货币分房逐步取代福利分房
货币分房与按劳分配的新分配体系挂钩
企业将住房福利折算成工资待遇发给员工
员工自行购买或租赁住房
货币分房又分若干个阶段
一九七八至一九八五年为试点探索阶段
一九八六至一九九三年为全面实施阶段
一九九四年
国务院印发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定
对福利分房制度进行综合配套改革
全面推进落实
到了一九九八年下半年
福利分房彻底退出历史舞台
以一九九八年福利分房结束为标志
中国的房改历史被分为两个阶段
第一阶段
一九七八至一九九七年
中国的人口城市化快于土地城市化
按理说短缺会造成中国城市房价大幅度上涨
然而事实上
除了海南房地产泡沫危机
国内大部分城市房价并没有出现明显的上涨
大体上和通胀率保持一致
究其原因
还是得益于中国以实践为检验标准的渐进式改革
由于存在计划内福利分房
中国商品房的价格被体制内福利分房锚定
道理很简单
如果市场上房价为五千元每平方米
而福利分房只需要五百元每平方米
那么市场上的房价显然过高了
所以双轨制显然稳定了楼市
第二阶段
一九九八年以后
以一九九八年七月国家发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革
加快住房建设的通知为开始标志
该文件核心内容有三条
一是一九九八年下半年彻底停止福利分房
二是开启房地产市场化
商品化
三是新房新制度
老房老办法平稳过渡
从此以后
中国楼市成功并轨
进入全面市场化阶段
二零零二年
国土资源部发布的招标拍卖
挂牌出让国有土地使用权规定
该文件明确规定
国有土地出让必须以招标拍卖或者挂牌的方式
而该文件的出台
也标志着中国楼市的制度建设已基本完成
中国正式步入商品房时代
回顾中国商品房的历史
很多人感觉房价一直在涨
但事实上这是一种错觉
因为在中国商品房发展史上
中国楼市经历过四次危机或者说低迷期
第一次是一九九二至一九九三年的海南房地产泡沫危机
一九九二年
邓小平南方谈话赋予了楼市信心
加上海南建省和特区效应
海南楼市呈风起
炒房客涌入海南岛
并迅速推高了海南的房价
据中国房地产市场年鉴一九九六统计
一九八八年海南商品房平均价格为一千三百五十元每平方米
一九九一年为一千四百元每平方米
一九九二年猛涨至五千元平方米
一九九三年甚至达到了七千五百元每平方米的顶峰
三年四倍不足以概括当年海南楼市的火爆程度
当年海南炒房客热衷炒楼花
所谓楼花
就是购房合同
据说路边吃个西瓜的功夫
有人把楼花一买一卖
就净赚了上百万元
炒作神话注定不能持久
政府宏观调控随后迅速介入
海南房地产泡沫被刺破
受海南房地产泡沫的影响
一九九三至一九九八年
全国楼市都在低位徘徊
客观来看
一九九八年中央全面终结福利分房
既是为了推动房地产市场化
商品化
也是为了扭转海南房地产泡沫危机后的房产颓势
第二次是二零零七至二零零八年美国次贷危机造成的楼市萧条
二零零五至二零零七年
中国经济迎来了一轮大繁荣
楼市也随着经济繁荣而水涨船高
繁荣的原因很简单
二零零一年中国加入世界贸易组织后
中国企业逐渐在全球市场上崭露头角
外贸企业带来了海量外汇
加上中国经济向好带来的外资涌入
外来货币流动性充沛给中国带来了幸福的烦恼及输入性通胀
可幸福来得突然去得也突然
美国次贷危机爆发后
欧美消费市场需求急剧萎缩
中国出口贸易被波及
国内货币流动性从扩张转向收缩
经济冷却
楼市也陷入沉寂
不过这一轮楼市萧条期并没有持续多久
二零零八年年底
中央果断推出四万亿计划以提振经济
这一轮经济刺激本身就以基建为主要目标
一方面
随着财政投资的拉动
楼市需求再一次得到提振
另一方面
拉动投资的财政资金中有一大部分来自土地出让金及土地抵押融资
第三次是二零一零至二零一四年的楼市低迷期
由于四万亿计划提前释放了房产需求
在计划退潮的二零一零年
楼市又开始表现出疲态
由于管理者认为房价过高不利于经济稳定
所以这段时间出台了比较多稳定楼市的政策
各个城市的限购限贷政策很多是这段时间出台的
还有比如二零一一年一月开启的房产税试点
当时政府对房地产的态度是比较摇摆的
一方面管理者认为房价过高会产生泡沫
对稳定宏观经济存在不利影响
另一方面
城市建设又离不开土地出让金
比如房产税试点就是想要用房产税替代土地出让金
防止地方财政过度依赖土地
最后的结果是房产税的推进并不顺利
无法取代土地财政
于是二零一四至二零一五年
在政策层面放弃调控
全面发力挽救萧条的楼市
二零一四年十一月
中国人民银行以下简称央行
下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率
这次宽松的货币政策效果很好
购房人接收到政策转向的信号
不动产登记大厅排起了长队
二零一五年六月
政府趁热打铁
发布了国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见
棚户区改造虽起于二零一三年
但该文件的亮点在于强调用货币化安置的方式推进棚户区改造
此举激活了楼市
政府通过拆旧建新提高容积率而获得货币化安置的拆迁户用分到的拆迁款买房
房价继续被推高
只不过新问题随之而来
那就是一些小城市出现了有价无市
商品房过剩的局面
第四次是二零二零至二零二四年的楼市低迷期
特殊时期的措施限制了经济活跃度
导致楼市进入短期收缩状态
为了迅速修复经济
各地又激励房企加大项目投入
想要以房产项目建设来带动就业
复苏经济
可结果却是房产过剩问题加剧
由于当时房地产企业已经杠杆过高
债台高筑
金融系统为避险设置三道红线限制房企融资
房企被迫去海外融资
其后美联储进入加息周期
房企在海外的公司债利息陡增
新债难借旧债要还
于是就出现了债务违约甚至破产的情况
引发了一连串连锁反应
如前所述
中国房地产繁荣主要有四个原因
第一是产权制度
从福利房到商品房
房子的稀缺属性被市场认可
价值大幅度提高
第二是创新性的交易机制
名义上是租
实际上国有土地被赋予了完整的产权
业主只是名义上不拥有所有权
第三是政策
政策调节一直伴随着中国楼市
每一次楼市下行
政府都会出台需求刺激政策
每一次楼市过热
政府都会适时出台调控政策
这些举措叠加
就为中国居民缔造了一个楼市的稳定预期
第四是进城
人口进城和土地进程是楼市繁荣的根本推动力
然而
以上四个原因就能解释中国楼市的繁荣吗
其实还不够
中国楼市繁荣除了制度和进城
还有四点不容忽视
一是中国经济的繁荣
没有经济繁荣就没有楼市繁荣
二是老百姓的投资意愿
楼市中有投机者
比如历史上不止一次出现的炒房团
三是金融支持
金融推波助澜
使得房价水涨船高
四是土地财政
地方政府的财力和土地出让收入挂钩
促使地方政府积极维护楼市价格稳定
围绕这四点
我们将在下一节谈一谈二十年楼市大盘荣的基本逻辑到底是什么