00:00/00:00
外链地址
https://www.eemp3.com/audiofile/db622e359cdc0c09faa785fc5bdf72fc.mp3
点击复制
本字幕由TME AI技术生成
the
欢迎来到知行小酒馆
这是一档有知有型出品的播客节目
我们关注投资
更关注怎样更好的生活
我是羽白
又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列
在过去一个月
很多听友都来催更
让我们赶紧分享一下现在的房地产市场该怎么看
这不
我就把大家喜爱的杨天南老师和nick老师请来了
房地产筑底了吗
现在能上车了吗
各个城市出现了什么样的分化
我的房子在市场上还有竞争力吗
是不是得趁这段时间赶紧出手
关于这些大家关心的真问题
本期节目都回答了
或者说
我们都给了你一套切实可行的分析和操作方法
我相信此时此刻
一定有很多朋友在为房子的事情操心和焦虑
如果你觉得这期节目有启发
欢迎你分享给也在关注房子的亲人和朋友
相信会对他们的决策有所帮助
但在正式开始前
还是要强调一下
本期所有内容仅为嘉宾个人观点
不作为投资建议什么
然后今天特别开心
感谢南师和内克老师
这两两个人自告奋勇啊
说不行
这个时间点一定要跟大家好好聊一下房地产
因为这是一个特别值得大家关注的一个时间点
而且很有可能关系到你家的房产未来很多年的一个走向和变化
嗯
因为其实现在对房地产的悲观情绪还是在持续中
对
还在持续中啊
所以大家就当我们是给大家解解闷闷
不要太高的期待什么的
但我觉得
九月底以来
很多情绪还是有变化的
至少从来咨询我的人来说
对房地产这个事儿
大家又开始重新感兴趣了
当然
肯定是卖房的人多嘛
很多人就想着说是卖房炒股
有的实在来不及了
能不能把房子抵押了炒股
再激进一点的上
能不能把我丈母娘房子抵押了炒股
更多的人还是说
哎
这个政策出来了
市场开始活跃了
是不是一个好的一个卖房的时机
或者是不是好的一个置换的一个时机
嗯
就是单纯因为说觉得房地产政策出来了
所以房价要涨
所以我要抓紧上车
这些人
人是少的
这样人非常非常少的
非常非常有限的
对
其实我也好奇一个问题
就是大家都想说啊
现在是个卖房的好时机
然后也确实看到了一些朋友卖掉了房子
但是有卖肯定得有买啊
那那些买的人
那他们的动机又是什么呢
至少从我上海的视角上来说
绝大多数需求都是置换需求
事实上来说
大家总是要有房子住的嘛
无非就是说我改善一下居住环境而已
所以你会发现的说
第一个是大家可能会低价的剁掉自己的两房
然后呢
又会拿着大砍刀去全市场去找便宜的三房
嗯
就是每个人都在这个置换的链条之上
OK
无非就是说
在这个置换链条当中
大家对于这个市场的预期发生了变化
原来就是我小换大对吧
那我买的越大
我可能赚的就越多
现在的预期就是说
我虽然我这个小房子多了
我亏了点钱
但是没关系
我在我买了新房里边
我再把它补回来
所以你就会发现很有意思现象就是在上海
特别在上海外环外的很多次新小区
很多都是小区内置换的
就是你会发现
整个小区的所有的二房都折价
所有的三房都议价
就是因为小区内的人
他可能原来没孩子
现在有了孩子
老人要照顾
或者有了二胎
然后住的也挺舒服的
对
他已经习惯了这边了
他的房子没有任何的偏见
他也根本就不那么在乎房价的涨和跌
他只是真的需要一套三房
这个时候他就会把小区里边二房给卖掉
然后就换一个三房
那就会变成
就是在板块内
你就会发现
所有的二房都是折价的
所有的三房都是溢价的
这个很有意思的情况出现
就是不同的户型的单价开始波动了
原来可能都是一条基准线的
对哎
所以以前我们谈论的是
比如说城市和城市之间会发生分化
在城市里不同的地理位置会发生分化
现在连一个小区里边
不同的户型
不同的朝向
不同的楼层也要发生巨大的分化
这是肯定的
各个城市之间的这个分化
包括板块之间的分化
产品之间的分化
户型之间的分化
其实到了现在这个时间段来说
这个特征是非常明显的
对到了很细的颗粒度嘛
就是我们上次在线下也聊过这个事情
就是一方面
大家现在回归自住需求
其实很多偏好在价格上体现的很明显
比如说有瑕疵的房子
它流动性就很差
然后体现在成交上
它就以七折的这个折扣或者八折折扣成交
但是正常的房子
或者好的房子
它甚至还可以在原来成交量有所溢价
但是另外一个就是成交量的波动
如果看年成交量数数
它其其有有一个刚需的稳定的基准
准在
在那儿的
就说刚刚需
结婚 婚子
包括括一套改善
第二
二套改善
都有一个基准
然后只只过过这个成交的的报量呢
就是发生在每三到四年的一次周期
比如说上次报量
上海是一六一七
嗯
然后二零年
二一年
那现在其实虽然成交量有所提升
但还没有回到巅峰的那个时候嘛
所以楼市其实是一个以刚需为基本盘
然后再上一定的投机性需求的资产
所以问谁在买
其实每年都有一个固定的年龄段在不断的进场
但现在会出现很多新现象嘛
比如说产品大家越来越重视
地段反而没有那么重要
嗯
然后像四房大平层
现在包括带院子的房产
现在非常流行
哪怕郊区一点
我都能接受
还有就是原来大家喜欢看高楼层的
像陆家嘴三件套
或者是一些天地线
那现在大家甚至会越来越接受低密的或者是这个洋房性的产品
或者高楼层里面的三到六层平视绿化的这种
反而对电梯房或者高密度的房子越来越厌恶
所以
现在无论是城市间的差异
还是小区内部的差异
都在表现一种新的大家对自我关注
对环境的关注
对 嗯
我相信听众也会有这个疑问
那如果这要分化的话
那以后我们拿什么数据来作为参考呢
就是假设我有一套房子
那如果我想要卖
或者我关注我这个房子还有没有竞争力
那我肯定看是这个小时成交价
对 嗯
看历史成交价
那如果按照我们前面的这个分享的话
那如果这些历史成交价
它也未必可以作为参考依据
现在就是要看的足够细
因为成交价确实可以去参考
但是你会发现
比如说三房户型的成交价
它可能过去三年跌了百分之二十
嗯
然后有些好的四房
或者这个景观好的
它可能只跌了百分之十五或者十
那这个成交价的波动或者挂牌价的波动趋势
就是抗跌和超跌的区别
然后
其实原来我们看城市指数
比如说上海的均价
它有一个指数嘛
嗯
那这个指数有点像上证指数啊
它是一个大盘的基准嘛
我觉得房子如果这批股票
它是一个特别特别特殊的市场
它是每年都在发IPO
但是从来没有退市的
嗯
就是没有房子退市
所以它这个盘子越来越大嘛
就是它是一个不断扩容的市场
就导致它现在越来越趋向于局部的核心资产吧
不一定叫核心资产吧
但是是一些特别偏主题或者风格的结构性的构型牛市结构性
相当于是只炒二十厘米的这个ETF的创业板
创业板ETF
或者只炒这个对吧
就是你会发现说
就是每个板块之间的涨跌
其差别很很大的
但但市没有股市那么么妖了
就是几天一个动动
总体你在大面上来看
就是
可能现在看这种城市指数是不够的
嗯
你可能还要看比如说高租息的指数
或者是老破小指数
嗯
或者是这个核心区指数
或者三方指数
四方指数
或者交还中环内
所以就是要不你去编指数呗
我现在就有这个想法
所以我可能会在小程序上把这些指数的趋势都慢慢加进来
所以就是楼市这个东西就看的越来越细了
可能在大的城市指数上看不到行情
但是在局部的一些风格或者主题指数上
就能看到一些结构性的微弱的一些机会在这里面
嗯
当然这些都在早期了
就是现在
我可以负责任说
没有任何一个风格嘛
出了像样的牛市行情
对
就只是说有一些跌的少
有些甚至最近六个月一直在涨
反正我自己的概念就是说
要尊重市场本身嘛
作为一个趋势交易者
那市场总是对的
那市场在发生什么
我就去理解
那就有一个事求求的精神神就是大家他认为房地产是没有报价版的
但其实房地产是有部分的报价版的
因为虽然只有少部分
可能只有二十五左右的房子是在贝壳或者链上上成交的
嗯
但事实上来说
有百分之四十到百分之四十五的房子会在贝壳和链接上挂牌
那它的这个挂牌价的这个变动
你在APP当中你是可以持续的看到的一些变化的
当然某些城市它会隐去真实的成交价
但是整体上来说
挂牌的边际的一些变化是非常清晰的
就从小区这个板块来说
就很典型
比如说上海的这个潜滩板块
你会发现说
整个钱滩板块的这个大户型和小户型
它的均价在巅峰的时候可以差到七到八万一平
就是它的大户型因为当年的供给相对比较的稀缺
所以它一直它维持了相当长一段时间的二十万的均价
但小户型已经跌到了十三四万这个水平
因为它的居住体验不好
很多人更多的是把它当做一个房票来使用
因为那边有个华尔的学区嘛
所以这个分化我觉得还是比较剧烈的
对于这第二个特点
就是我从上海的观察上来说
原来我们对房地产的核心理解就是location
location
location嘛
就是地段的
它的那个因子占比是非常大的
但是从去年到今年开始起
大家对于产品力的选择会变得更加的重要
核心的逻辑就是
包括在住建部最新的发言当中
其实他就说
其实中国人不缺房子
缺的是好房子
嗯
即便是在上海这样的一个城市
人均的住房面积也已经达到了三十多平
家庭的住户的人均拥有住房也已经到了一点一套左右
那也就意或者说
如果品质比较差的房子
那它实际的居住的价值是比较有限的
你在置换链条当中是很下沉的
因为房子其实我们简单的来分的话
就是比如说以中国的大的城市啊
北京 上海
广州这样的城市来分的话
它可能住宅它有一些贷际上的差别
比如说九八年的很多的房子
就是原来的什么鹤鲁小福楼啊
那种平房啊
它的居住体验是不佳的
九八年商品房改革之后
开始有了一些商品化的小区的一些住宅
这些住宅呢
它可能第一个是有物业
有像停车位位
有绿化
有工区的一些营造
等到在一三一
四一五年以后
整个商品房小区它其实又有了一个待机上的一个提升
第一是人车分流
第二个是小区外立面的整体的改善
原来可能是用涂料
用真石漆
现在更多的可能有石材啊
或者像玻璃幕墙啊
一些新型的一些材料
它就会比较新
那人车分流
工区营造和新的外立面
使得整个小区的整体的样态而且就更新
产品就更好
但是在最近的一到两年
在全国的二线城市和少量的一线城市就发生了一些变化
因为地越来越难卖
所以某种角度上来说
地方政府对于开发商在得方率上面其实给了更多的一些优惠
就你会发现说很多的一些二线城市
典型的像成都
武汉
一线城市像广州
接下来我们看到上海
也会有这样一些倾向
就是越难卖的地方
它的房子它会给你很高的容忍度
就原来的上海的很多房子
比如说得房率
真实得房率
嗯
可能也就是百分之七十
百分之七十超一点点而已
但是你要知道
在很多的一些二线城市
它的真实得房率肯定达到了百分之一百二十
甚至一百三十
那这个差距也太大了
对
这其实就会使得说
某种角度来说
你的老产品的价值是在被新房持续的稀释的
我觉得男生总结的挺好的
就是因为我上个月在成都彩排
然后正好就是看了应该是我踩盘过去所有情景里面看过最猛的一个户型
也就体现了最近就是产品规范的放松
就是夸张到什么程度
就是我那个房子是幺四三户型
得房率百分之一百二
幺四三户型是吗
就一百四十三的户户型
嗯
因为成都是一百四十四以上是费普宅
然后有更高的税和那个限制
所以成都开发商都顶着幺四三去做所有的
就是去卷那个幺四三户型
然后得房率一百二
什么概念呢
就是如果按照正常百分之八十的户户型得房率
它相当于一百八十八的这个户型的面积
就它虽然只有一百十四
四十三
但它做出了一个一百八十八大平层的感觉
有两个世界给我特别大的震撼就是他有个光厅入户
就是从阳台入户
嗯
然后这个阳台里面可以种花呀
然后整个面积全送的
这个光厅大概有不到十个平方
阳台入户
再进主门
它有个整个南北通透的感觉
从南面的阳台延伸到进门
然后再延伸到北阳台的整个这个户型
我回头发个户型图给你看一下
我边边就推荐大家买这个楼盘的意思哈
然后第二个震撼点就是它那个飘窗是直接落地的啊
哦
我觉得这个太吓人了
因为之前我们都知道
飘窗赠送很正常嘛
对
但是这个所有飘窗它是落地的
它就真实的做到了全赠送
然以就光这一点
它就偷了非常多的面积可能
得房率因为这个可能上升百分分之二
然然 另
另外就是横厅
大面宽
这都是标配
然后卧室朝南
这都是标配了
所以整个户型看下来
就是有一种一百四十三平的四房三卫的户型
如果在上海
我会认为这是一个一百九十平的这样的一个房子
对
但是我觉得大家都知道一个道理嘛
就是天底还没有这么好的事情
没错
就是你会发现京城越卷的地方
户型越卷
像上海就是这样吧
上海最差的户型可能就是倒挂最大的地最的户型
最毛坯的房子子定是在在黄浦区的高高层嘛
你会发现户型很卷
就是一百出头
然后送十个飘窗的
那肯定在环环外嘛
因为本质上什么
本质上这个地方政府容忍你造出这样的一个东西
一定是这个地方土地非常非常难卖
成都都么么难卖吗
徒弟
对你其实你不用说
它肯定哪里有缺陷
其实产品力它是一个周期
OK
就跟房地产周期一样
比如说在牛市刚开始的时候
其实所有人都不信用牛市
嗯
然后这个时候市场特别卷
往往牛市开始的或者讲熊市结束的那段时间
产品是最最最最好的
你也可以在这个时候挑到就是像你说的产品迭代的户型
就是其实房地产的产品力是五到七年一迭代的
就每一次市场巨难卖的时候
就会出现颠覆性的好产品
那我觉得现在到二零二四或者二零二五
其实已经到了产品力迭代变盘的那个分水岭了
一方面住建部有非常多的规范的放松
然后开发商也有卷的意愿
成都其实房子比较好卖的是整个过去一段时间的天府
那最近也不好卖了
也开始卷
然后原来主城的外围三千层的房子
其实都非常难卖
所以一方面没有倒挂
一方面成都的新房供应量是比较大的
所以不仅是成都
我在重庆
包括华北就看到了一些非常好的户型
那最近这两年
华东市场也不好了
也开始进入卷
所以这就是产品力周期
就是产品力最差的
其实有牛市的巅峰
拿地的那些开发商为了不亏太多钱
去降标
然后大家也是无脑的的去买
去抢
这样的房子
其实就是产品力比较很有意思
就跟法国酒庄的酒一样
它是有年份的
这是八七年的拉菲就比较好
因为八七年就是最熊最熊的时候
他为了最穷最穷的时候
他就会放水
就会搞出非常好的一个产品
就上海产品力的有些巅峰低
也不能叫巅峰吧
第一个是零七零八年
是一波v型的反弹嘛
就那个时候上还出了很多同名级的房子
就是相当于多送你一个房间出来
就卖的时候
没有顶
没有底
没有底就是比如说北面是一个全镂空的
比如说它是一个巨大的一个方框
下面是空的
然后卖的时候跟你画面
面被浇筑
这个到时候我们会浇筑
对
然后就浇筑出来一个房间
那本质上是什么
本质上就是因为那个时候市场太差了
然后你会发现
上海最糟糕的房子是二一年的房子
那时候我们很多房子叫什么
叫许愿池
什么叫许愿池
就是说
按照上海的这个规范
所有的住宅
除非你是别墅
它是不允许毛坯交付的
嗯
他必须得修
但是开发商觉得我这东西太好卖了
我根本不需要装修
那怎么办呢
但是我也给你个马桶
给你个水池吧
他就找那个像公共卫生间那样的那种水斗
在一个厕所里边给你固零零的安了一个
就跟一个许愿池一样
就是许愿池装修其实维持了差不多一年多的时间
但是你回到二十四年
我最近去看了好几个豪宅的一个项目
大为震撼
大为震撼
虽然我没钱去买啊
但你会发发现他在工区的奢侈化的这个营造
原来的食材可能只有在工区的大堂才会出现
现在从电梯到整个的房型当中
直接的食材上墙
大力石上墙
就是
你会发现什么
就是在市场越低迷的时候
其实产品力的这个提升就越显著
在上海其实就呈现了这样的一个很有意思的一个特点
所以就是说
它也是个互相塑造的过程
就是原来大家其实意识不到有产品力这个东西在
嗯
只是因为在市场特别特别特别差的阶段
开发商因为原来的那个房子不好卖了
他也没有那么多的市场涨价的一个预期了
所以他必须要用心的去打磨自己的产品
而这个产品的这个提升
某种角度来说
也给用户提供了一个新的认知
原来是开发商是能做出好房子的
嗯
原来补盖完全就是因为糊弄我们医缘问题
因为原来上海人是非常非常羡慕外地房子
为什么
因为上海的开发商的建造的水准
其实是远远的如落后于二线城市的
就是像无论是成都
武汉 重庆 南京
特别是杭州
同一个开发商的同一个大的系列
可能在上海就会降标降的一塌糊涂
但是在这样的一些二线城市
实际上它就会做出非常好的产品出来
之前在商方明场经常会刷到一些帖子
就是说自己可能是二零年二一年上车
然后房子的房价就是跌的很厉害嘛
但是我觉得这么一听
我发现这一波人
他们遭遇的不仅是房价跌的很厉害
更要命的是
他们的房子可能如果是新房的话
质量它本身在市场中就可能就不太能打
跟后面的这些新房
既没有价格优势
又没有质量优势
这个很可怕
确实是这样的
而且公率也高嘛
而且就是这个东西
就是刚才我们用了一些牛市的比喻嘛
但是这个跟权益的牛市
你没
没办办法 因
因为你二一年买一个公司的股票
和你二四年买一个公司股票
那是一样的
嗯
就它的质地
是直业体现的
产品 利率
质地是一模一样的
但是房子不一样
对
就你刚刚说的年份酒
我觉得这个比喻很漂亮
嗯
就是它不是越新越好
不是说二零二一年的比二零一九年好
我看上海
就像你说的
最好的一批房子
在零七零八年
还有一四一五年
集体出了一批非常好的房子
嗯
我最近在看二手房
也是觉得 呃
我现在挑一些次新房
还不如去买一四一五的那些年份酒
嗯
就确实是这样
它是有周期的
好可怕
以后房地产市场要有这个年份概念
什么北京这个产区最好的年份是哪几年
上海这个产区最好的年份是哪几年
去全国都差不多
情况差不多啊
你北京很明显就是零八年奥运会之前房子和零八年奥运会之后的房子
它有明显的特征上的一些差别的
然后
我觉得你可可以多说点和老婆小这边观察到的一些东西
可能几个关键词吧
第一个
旅居成为刚需
嗯
我不知道你们有没有相同的体会
旅居成为了刚需
就原来我们不是说旅游地产是一个伪命题
伪命题吧
就是 对
大家一定要拥抱核心
去自住嘛
这个才是真正的核心资产
但是最近我的观察是
旅居市场越来越成为刚需
因为现在大批的老人在退休潮
对
然后年轻人越来越多人做自由职业
或者是不需要onsite
而且就是可以远程办公
可以远程办公
那在这种情况下
其实很多人就有了旅居的需求
他其实对核心区啊
或者通勤交通没有那么的偏好了
我不想展开太多
但是我最近观察到一些
比如说接近自然
或者他有一些文化属性
大大 嗯
包括我在西北看到的大同
大同的一些风貌别墅
所以我看到
其实各个年龄段
他们的需求在发生转移
或者是范式的转变
就是一方
年轻人爱旅游
然后爱自由
爱旅居
然后老人现在已经旅居成为他的刚需
而不是在一个什么地铁房啊
学区房啊什么的
第二个就是我发现老陈在复兴
嗯
这也是一个非常新的提法
就是之前我们其实无论是投资也好
自助也好
特别会偏好兴趣
因为大家觉得新区未来有规划兑现
然后有升界面也好
有升值空间
然后年轻人都在往新区搬
但最近我又发现
嗯
这个风格又在转移回来
你会发现
我们录播客这个地方
其实旁边在大拆大建
然后在搞风貌别墅
在搞城市升级
不只是上海
全国都在花大量的政府拨款在做老旧小区的改造
包括很多当地的一些文化特色的东西
特别吸引年轻人
像一些老城的夜市经济
或者一些美食啊什么的
就是成都就特别明显嘛
成都可能是全国老城范围内趋势走的最好的城市
在成都的高新区
有一条巷子
叫玉林 哦
玉林夜市 对
就是玉林夜市一片
就是那一片的老破小就不提
老破小的真实趋势是放量
而且在价格上涨的
就是发生在真实成交价上
所以其实全国都有这个案例哈
其实上海像黄浦和徐汇的老破小其实跌的也不多
现在上海市黄浦和徐汇会压浦东
就简简的就浦东
就是黄浦和那个徐汇更多的是宜居
浦东更多的是宜业
你就可以和股市相类比的话
浦东相当于是成长股
就新城代表的本质上是成长股
就是你相信未来会有持续不断的规划
持续不断的一些新的产业的一些引入
持续不断的就业机会在新城诞生
新城才会涨
那么老的呢
它更多是宜居
为什么这个城市最好的学校
最好的医院
最具烟火气的一些街道
它一定是在老城
所以你就会发现说
当新城的这个浪潮结束了以后
你会发现
在老城这一侧
实际上不光是说政这次投入钱非常多
这个投入的钱
它分成几类
第一类是比如说拆迁
动迁
原来说到棚改啊
然后受到的城农村啊
还有零星的旧改啊
这个事情
它会在旧城当中会持续的出现
就光上海东苑一村二村这两个地方拆迁
它就是一个数百亿级别的这样的一个资金的一个规模
对吧 那第二
二个就城市更新嘛
那城市更新大家都好理解的是
原来我这个小区
这小区可能百分之七十到八十住的可能都是上海本地老人
嗯 但是呢
小区没有电梯
然后呢
也没没有好的停车位
它工区又很简陋
而且有非常多的一些安全隐患
这时候包括外立面的粉刷
然后是防水
包括保温
包括电梯的改造
包括停车位的一些划分
包括社区的一些功能这部分的加强
它的主要的资金其实都是投向于老城
这是第二个特点
第三个特点是什么
就是以上海为例
上海
你会发现说
最近从我的咨询客户角度来说
上海本地人是非常少的
因为上海本地人很了解上海
嗯
但是外地新增的购房者
原来我们看到的就是
你想想看
从九十年代到二零一九年之前
每年的城市化的进程当中
是两千万人进城
但是到二零二零年
二零二二年之后
每年可能就是只有九百万到一千一百万人进城
但是在这种超大城市
买房人的结构去发生了一个根本性的变化
现在很多都是跳开刚需
他可能就是老家卖了一个厂
或者是海外归来以后
他就带着一千万两千万在上海直接买改善和直接买豪宅
那这部分人
他其实就会非常的在意城市的界面
周围的一些环境
所以很多时候
对他们来说
是不是离公司足够的近
可能关系没有那么大
因为他们不一定和打工牛马一样准点上班
但是这个小区或者是这个边上的氛围好不好就很重要
所以你会发现说
在上海最近像以黄浦
徐汇为代表的一些新的小区的销售当中
我们可以看到他们的那个身份证号码当中
上海海地人的占比可能已经从原来占大头
现在变成占小头
甚至绝对的小头
我们说边际的增量决定市场的风格嘛
嗯
那么新的买家也发生了变化
对
所以是三个特点
第一个就是我们说原来来城相当于是成股股对吧
对对于新的产业
新的就业机会有更高的期待
那第二个呢
就是老城相当于是红利股对吧
它的有的是租息比较高
有的呢
可能是生活比较舒服
是比较的舒服
更加的宜居
对吧
第二个就是从政府的资金投入来说
原来投新城更多
现在就更多的去投老城更多
第三个
从边际的买家
就这三点
其实都变成说某种角度来说
现在的新城的走势是远远没有老城好的
而且在过去的三到五年
以华东二线为代表的越是牛市的一个城市
它在新城的供给就越庞大
而新城的供给越庞大
实际上它的库存的积压和这个价格的走低
其实这个表现就就越明显
我觉得这个是近两两三年年就结构上的一个非常大的一个变化
其实就还是落位在供需关系上吧
对 对
因为我觉得很多事情的底层逻辑都是供需
嗯
包括生意也是
就是不是有句话叫就强者最终一定会变成傲慢的人
然后一开始的弱者
就是所谓你的价值股
就慢慢会展现出他的迷人的魅力
这就是为什么无论股股市是是市市这种交易属性性的资产里面
都是会一直换风格
包括最近
其实虽然所有限价
限售
限购都解除了
但是这些政策我觉得有一种推绳子的效果
就是他反而在虽然这些政策表面上都是利好
他反而一部分程度上是助长了大家卖房情绪
原来禁止交易的
那现在因为限售解除了
大家都着急的去抛货
特别是新区的这些楼盘
就有一种药越猛病越重的感觉
就是我不知道我病有多重
我发现医生开的药越来越猛了
原后非我完蛋了
我觉得就是你看他的需求是非常活跃的
你就从九月份十月份上海的楼市成交数据上来看
不光是上海人
全国范围内看
因为尼克原来是在国内的一家大型的民营房地产公司什么就但我们还是有共同认识的一些朋友
但是因为民营的地产商不是都奔了嘛
然后他们就纷纷的到国有的全国性地产公司嘛
然后我们有的时候也会交流十一的一个数据
你会发现说
如果从量的维度上来说
新房的销量是非常好的
那二手房呢
其实各个城市也在持续的放量
只是它弹性没有那么大
因为新房原来基数太小了
就卖的太惨了
所以你发现这个增量会增的非常的猛
但是你如果拉长到一个比较长的预期上来说
无论是开发商而居民
其实都没有扭转说房价持续可能在下行的这样的一个预期就是体现在数据上
就是第一个是挂牌的总量还是增加
就是像上海这种地方
你挂牌可能还是二十万套以上对吧
然后你挂牌的价格并没有往上升
我觉得这其实都体现了大家的整体的预期还是偏弱的
我有个好奇啊
就是前面我们一直在把房地产市场跟就是权益类市场类比
那在房地产市场存在着解套这个概念吗
还是说失去流动性的房子
有一定概率它可能会永久的失去流动性
我的观点可能比较悲壮悲壮都来了
对
因为历史上其实有比较多的案例
其实中国的房地产应该是不到四十年
其实唯一的巨大的几次泡沫
就是可能零零年的海南
嗯
然后一一年的温州
然后可能结构上还有一个一七年廊坊
但这个体量比较小
但整个一七年的京津冀
或者整个华北
跌幅是比较大的
然后可能再来波可能就今年的东东
华南 以深圳
深州
杭州代代表的一批批
那所谓这些大的泡沫破裂
可能都是百分之三十跌起起的这种普遍城市指数
那我我去观察这些城市后来的命运
其实都没有太乐观
你比如说海南
当时卖七万的房子
现在只卖三万
就过了二十年了
然后温州
一一年城市最高点
当时是比一线还要贵
到现在温州也没有超过一一年
而且一五年一直涨到二一年
最近三年的回调
但是也没有超过一今年的温州的价格
然后包括廊坊
也是从高处跌百分之五十
要涨回去
还要翻一倍
这是一个城市上的现象
然后在板块上
你会发现
其实一九年到二一年
很多城市的新区都在涨
嗯
但是你在看这些城市的老城区
就拿成都为例好了
成都的主城
它是一个大饼嘛
然后整个城南
天府新区
金融城
它是一个延伸线
那一九年到现在已经过去五年了
整个南京延伸线翻了一倍不止
就金融城
天府新区
即使现在回调
应该还是百分之八是以上的涨幅
但主城的真实趋势是一八年到现在一直在调整
也就是说
过去一段时间的主线
发生在新区跟老城根本没有关系
然后你在别的资产类别看
也是类似的规律
它不像你买基金
你可能等到下一轮牛市
你有可能就可以回本儿
房地产市场可能不存在这种事情
就举个最简单的数字游戏戏就很简单
股市是八十万亿
九十万亿a股对吧
那么房地产现在是多少
四百多万亿
是 好
那如果再来下一轮牛市
大概率会有一些领涨的一些品种
它可能会比现在价格要高比较多对吧
而你那些原来领跌的品种
你即便恢复到原来的那个位置
可能还得再涨个百分之三十到四十
那你想
那时候整个房地产的总的盘子难道要涨到七百万亿吗
你觉得这个可能性存在吗
我觉得这可能性性非非非非常低的
所以就是
如果我接受一个现实的话
就是有些房子
可能价格永远不会回到他的高点了
就昨天我跟那个李白在现场碰到一位三十多岁的一个朋友嘛
他会比较焦虑
因为他原来在之前几年做公众号的时候
是十万家
百万家
然后客户不断
那现在这个时代过去了
他还是会念念不忘当时他的那个整体经营状况
我觉得每个人都这样的
每个人都会怀念自己最顶峰时候的收入
我管过多少人
我挣过多少钱
我股权值多少
房子值多少
但是有的时候
过去了就是过去了
我觉得这个是很难避免的一个问题就是
即便到现在为止
我会发现说上海的房价调整了那么多
但是你要知道
新房 次新房
某种角度说
它的回调
它仅仅只是跌到了二零二零年
二零一九年的水平
但是很多的一些老破小
其实已经调到了二零一三年
二零一四年的水平
那么这样的一些老房子
它未来有没有可能性再涨回到二零二二年的这个高点
我认为这个概率是非常低的
当然
就是说也有可能回去
但这个需要行情级别比较大
就是这里有一个置换的问题
就是虽然我一直认为
现在其实并不是一个卖房的好时期
因为现在整个房地产在一个周期的底部嘛
其实变盘点是随时会发生的
你卖飞的概率还是比较大的
啊
你觉得现在不是一个卖房的长时间
对
我认为现在不是一个
要知道在过去一个月
嗯
男士已经帮我们小酒馆的嘉宾卖出去两套房子了
那把我这个减掉了
我想表达的是
虽然我觉得现在不是一个卖点
因为是周期性底部
这个大船很有可能马上要掉头变盘嘛
现在的政策宽松程度
已经比一五年就上一波的宽松期止还要再宽松
在这种情况下
其实很容易发生变盘
只是时间和节奏不确定
呃
怎么样理解这个变盘
嗯
我们都知道有个政策底和市场底的概念嘛
就是政策一定是不断加码
直到市场启动
那中间会有个过程
就是现在
其实就像我刚刚说
政策有点要推绳子
嗯
就我不断释放利好
但是大家是不断越来越恐慌
而且把利好政策当利空来理解
所以就是整个市场跟政策
它是有一个背离的时间段
但是政策最后一定会发挥效果的
嗯
但这个效果的时间不确定
因为拿二零年为例
二零年八月三大红线出来
直到二一年六月
整个市场才真正全国市场才坚顶
那现在的其实救是政策也一轮又一轮嘛
而且在数据上看
现在基本上如果用同比周期来看
现在就是在一个同比周期的最底部
而且最近已经在拐头了
就是这个同比已经跌幅在收窄
所以现在如果纯说资产管理的角度
我觉得现在并不是一个好的卖点
这是我的观点
但是刚刚既然聊到你说那个能不能解套的问题
我觉得这里很重要的观点就是
如果你拿的不是下一轮的主线的话
那你等你解套的时候
那个beta主线已经涨上天了
我觉得这个可能比卖不卖房更重要
就是说
你拿着一个不好的鸡蛋等待回暖
还不如现在积极的把它割掉
换成 嗯
能够跑平下一轮涨幅的
因为现在好鸡蛋也不贵
对吧
现在烂鸡蛋虽然便宜
但好鸡蛋不贵
所以我现在未必是裸卖的最好时机
但现在可能是换掉差房子换好房子的一个比较好的一个时机
就是政策底和市场底这个概念我多延展说两次啊
就是前两天我听到了另外一个有台的一个播客嘛
来请到了原来住房保障部的一个专家在聊一个话题
就是在我们历次几个大的救市环节当中
第一个就是零八年对吧
零八年当然更多的是来自于外部环境
包括上海的其实卖房的主力也是来自于华侨
港澳台人士和一些可能能是外贸生意赚钱的一些富商
所以在那轮下调之后的一个刺激政策
差不多到了九九年的六月份
场场回暖了
而且是v型反弹
因为市场的需求其实非常活跃了
只是情绪受到到了影响
那一四一五年那一波也是一样
就一四年
因为之前的供给实在太多了
海量的库存
导致二零一四年的时候
也是出台了一系列的一些旧市的政策嘛
但你会发现说
到了二零一五一六年的时候
去库存
加上棚改的那个收管齐下
实际上整个的就是从政策底到市场底
它差不多也就最多是两年时间
嗯
所以为什么
这无论是开发商也好
还是很多的一些地方上也好
它其实都会有这个情绪记忆的
就是只要我去救一年到两年
市场就会给我一个反馈
但是我觉得这次到二四年这次我觉得不会那么顺利
就相当于你二十岁感冒
四十岁感冒
六十岁感冒
是不一样的
那么在这样的整个的经济环境之下
很多人他当房地产下调的时候
它其实同样出现了三件事儿嘛
就是我们住建部领导说的所谓的这个四五六
就是银行的百分之四十的贷款的底层是房地产
然后地方政府的财政收入百分之五十来自于房地产
老百现在资产负债表百分之六十来自于房地产
所以当房地产不好的时候
并且预期不好的时候
事实上就会变成地方政府难受
金融机构难受
老百姓更难受
而且这种难受的预期会持续的往后推延
那么从短时间来看
政策和资金的加持
它可以让市场的流动性会好
但是拉长来看
最重要的一个点还是大家对未来的收入的预期要稳定
这放在十年前
八年前
每个中国老百姓对于未来收入的预期
它是稳定的
是永续的
我就这样生活
对吧
直到退休那一天
但现在并不是这样
就是相当一部分人
他其实对于未来的就业
自己三年五年以后还能不能找到同样工资的工作
大家是有怀疑的
那么当这个永续的现金流的预期不存在的时候
实际上很多城市的这个房子
我认为还是会很艰难的
就是有接盘的这个城市
可能会更好一些
但是有一些人人口流出的
产业流出的那些
特别是资源类的城市
从全球的经验上来看
它可能就很难有好的机会
那理论上广东应该挺好的呀
那当然了
广东人生的又多
然后但城市化还在持续的
对啊
但是你看深圳
我们就没有办法仅仅用这一个逻辑来评价
就是说
我会觉得说
每一个城市
它的影响因素都是非常复杂的
非常复杂
对
就包括像刚才那科男士说
就是现在可能是一个你把你篮子里的坏鸡蛋换成好鸡蛋的这样的一个比较好的时机
但是真正的问题是
就是现实世界是
你拿到这个鸡蛋吧
你会觉得说
这个鸡蛋吧
它有一二三四五几个优点
有一二三四五六七几个缺点
你现在卖了吧
如果价格不打到你预期
你难受
但是你不卖吧
你又怕未来卖不掉了
更难受
其实我觉得很多人是现在处于这种难受的鸡肋的状态
当你说资产配置的时候
其最大的问题就是
什么是坏鸡蛋
什么是好鸡蛋
我觉得这里很重要的一个变化就是
可能公众认为的好鸡蛋
有可能大概率
可以说是大概率不是下一轮主线的好鸡蛋
或者说
其实这句话用趋势的思路来说
就是趋势领先于舆论
嗯
就是其实大家的舆论是追着过去两年的趋势走的
那接下来会有什么主线风格
在我现在的观察看来
我作为一个行业内的人
我都觉得很离谱
用现在的话来讲
就是抽象
就是现在在流行的新风格
是非常的抽象的
现在我看到的就是
不仅不是看什么人口流入或者核心产业
它反而资源性城市是过去三年表现最好的
也是今年表现最好的
比如说全国
我花了很多时间在西北踩盘
那我会发现
全国最好的是像伊犁
乌鲁木齐
榆林
鄂尔多斯 嗯
这些都是资源性城市
那他们的房价几乎是不回调的
有些小区还在涨
然后反而是这些核心城市
苏州 南京 杭州
深圳
我就不举例了
就是我们引以为傲这些城市
反而它的趋势是不好的
那我个人是现在已经完全放下了那个归因的执念
那我现在会让认为
趋势背后是量价
量价的背后都是一票一票的资金博弈的结果
那我会比较相信这个结果
所以我现在跟着市场抽象的这个风格去演绎
我会大胆假设说
接下来流行的风格
可能是一些完全意想不到的
或者在现在主流认知里面还没有形成的
因为现在我们都在左侧聊天
嗯嗯
我们不知道接下来到底是华东和这些明星城市在高波反弹
就是因为他们涨得多跌的多
那接下来如果进入行情
是不是他们又涨得多
那还有一种情况
就是说整个叙事主线就换了
我们可能切换新的玩法
新的赛道
这都是有可能的
我现在也说实话
我没有观点
我们可以等到右侧自然走出来
看看到底是谁先走出来
然后可能因为房子
它并不是会比如说这个月不交易
就错过百分之二十
百分之五十的行情
这是不会的
它是非常缓慢
过了六个月可能才有百分之三到五的上涨
如果真的有行情
它到最后才是加速的
它跟股票也是很像
所以我觉得最好的策略其实就是是在右侧去等待
如果这个趋势谁先走出来了
那我就高看谁一眼
然后即使有新的概念或者新的不理解的风格
那我花时间去踩盘和理解
如果能接受就上
如果不能接受
那我就不参与
或者等到自己看好的资产进入右侧
就是复苏了
那我再参与
那我觉得宁可还是更多的是从一个趋势交易的视角来看这个事儿
我如果对于普通老百姓在自己的家里边做置管
那我相信很多人他是怕什么
怕错过
怕错过的逻辑是什么
就是他打开手机短视频一刷
两百个房地产博主都告诉他说马上就要通胀了
再不买就晚了
他因为这样的惶恐而上车的话
我觉得大可不必
就算真的筑底了
就是从筑底企稳到真正的上涨
它这个过程短则几个月
长可能需要一年甚至更多的一些时间
所以留给大家空间是非常多的
但是在这过程当中
大家可以去观测的
比如说你每个城市都会有那种标杆小区
这小区
就找那种大型的的者者大大的小区
比如说一千户
两千户
甚至更多户的
然后你就观测它在交易软件当中的整体的挂牌的量
是相当于这些小区
可能有的时候
它整体的挂牌量已经占到了小区总住户的三到五甚至更多
然后你就观察他说这个月下个月
它到底卖的好还是不好
它的挂牌的价格是高还是低了
比如说对上海来说
你就观察类似于什么康城啊
什么仁恒河滨城啊
什么世贸滨江啊
对吧
你去观察这些比较大的一些小啊
去中央两湾城啊
瑞虹新城啊
就各个区域域板块的不同的价值的这样的一些房子
你就观察在标杆小区
因为它的交投比较活跃
一个月它就要成交个二三十套了
所以它的这个价格的真实性很强
如果哪一天你会发现说他们的低价盘全部都被一扫而空了
然后所有的新增的挂牌的价格都比原来的价格更高
那这个时候可能就是市场企稳复苏的一个非常清晰的一个信号了
所以坦率的说
如果现在对于很多的买房者来说的话
我觉得现在是可以一个认真选房的一个过程
因为特别是对买二手房的来说
你从看中到买到
可能中间比较省事的做法
你至少得看个几十套上百套这样的一个房子
可能本身就是决策过程
就要花几个月的时间
那我觉得至少从现在开始
可以很认真的来看房了
你就就是觉得太艰难的
这个过程是很艰难
但是他占了家庭资产负债表的百分之六十
就或者你可以不去考虑
就你不买也行
我觉得身边有很多人
都会是一个可买可不买的一个状态
对 对
如果是个可买可不买的状态
我觉得其实不买也是一个非常好的选择
其实我的感觉是
身边非常多的人
大家就是可买可不买的状态嘛
就是你要买
那也能买
但是吧
感觉好像没有必要
因为你并不知道这个市场接下来要往哪儿走
以及就是
我记得上一次我们做线下活动的时候
那课老师就说
说文旅地产
他的看好吗
那个时候大家就觉得说啊
文旅地产
这也能行
但是我觉得过了半年之后
我觉得这个逻辑就起码在我这里显得更成立了
开始没那么抽象了
对吧
从比较抽象到一点点抽象
我觉得一个转折点是我当时看那个电影里斯本丸沉没
本来这个电影是一个非常感人的一个纪录片
他其实是讲的是一艘载有英国战俘的一个货船
就是日本人把这个战俘本来想送往日本
然后在东极岛附近被美国的军舰击沉
然后东极岛的居民把他们给救上来的这样的一个故事
导演方丽他就去英国去采访了这些军人的后代嘛
然后本来这个故事是非常伤感的
包括中间也经常哭
但是当这个画面切换到这些英国人
英国普通人漂亮的花园
他们美丽的家的时候
我就有点哭不出来了
产生奇怪的那个向往
就是你会觉得说
他这日子过得也太好了
然后再对比绝大部分可能在大城市打拼二三十岁的年轻人来说
就是你看人家普通人的生活
再看看我们的生活
就会觉得说
现在这过的是什么样的日子
就是以前看影视剧
从来不会有这样的想法
但是现在会有
包括我会发现
身边越来越多的人
大家会选择说
我哪怕自己可能吃的差一点
然后呢
赚的少一点
我也希望能够去选择一个更舒服的城市或者是住处
就像前面男士说
大家对于永续现金流的这个期待可能就不存破一点
那大家追求的就是我接下来一年
两年 三年
能不能过过好好一点
包括不管是买个房车出去开房车环游中国
包括我也知道一些友商的同事
他们可能会选择说
真的是定居大理
然后如果有一些工作需求
他再去出差
飞全国
他愿意忍受这样的交通不便
也希望自己每一天交上醒来
看到的是二百七十度的这样的一个窗户外的洱海的这样的一个风光
还有露台或者院子
有一方天地
是的 嗯
我一定要反驳一下尼克的一个观点啊
就是啊
我是这么觉得
因为我家里是经营过文旅项目的
我还买过旅居房了
对吧 对
就是人有旅居的需求
但人没有在一个地方旅居的需求
就本质上
你旅居是从一个待腻的城市到别人待逆的一个城市嘛
但是那个城市你可能也会呆腻的
所以就是人会倾向于不停的换
然后这个时候你会发现说
我们看到这个旅居的需求
或者是旅居的城市
它肯定会有网红的城市
但它第一个是网红会不停的变
第二个是这座城市最好的
我们说到的它的那个
比如说这种野说酒店
它可能会比当地的这个商务酒店价格高五到八倍
对他也供不应求
因为他的供给太稀缺了
但是你会发现说
再过两年三年去的时候
可能又出了一个更奢华了
对吧
你在酒店里边养孔雀
养熊猫都是有可能的啊
这个违法
这个违法
这个他会才会非常非常的卷
我的意思就是会非常非常卷
也就是说
运营一个成熟的文旅的项目
它的运营成本是非常非常高的
一看就是被农家乐伤透了
而且绝大多数的开发商也好
就么大大那边
你看北戴河那么多项目
能够起来的又有多少个
就是事实上来说
只有少量的运营能力很强很强的一些城市和开发商
才能有能力把这个网红城城市给它运营了
就绝大多数的文旅的一些项目
如果他是只卖地
然后不允续经营的
实际上他的下场都是非常非常难的
而且相对来说啊
就相对文旅
我其实更倾向于的是近郊低密
所谓近郊低密
就比如说像杭州那边
像什么良渚啊
这些地方
第一个是它是属于近郊
它到杭州市区实际上没有那么远
第二个是呢
当地的一些低密的一些好房子
实际上有大量的网红已经把它工作室从杭州的市区迁到了余杭
迁到了良渚
他们的整个居住的环境和氛围其实是大幅度改善的
甚至来说
如果你能一个相对比较低的价格去租到那边的一些别墅
它的价格是相对来说是非常非常划算的
可能要比你在杭州滨江的去买九十九平米的一个房子
从租售的世界上来说
要划算很多
所以我自己是因为在文旅上面
我是吃过亏的
所以我对文旅这个事儿
我始终是保持质疑啊
它现在是农家乐
PTSD去
我觉得还
还有一个点啊
就是我
我觉得小酒馆的听众当中
很多相对还是比较年轻的
所以对他们刚需买房的这个意愿
其实可能没有那么强
对
我觉得现在还有一个大家可以去看的一个选择
就是保障性住房的一个放量
而别对于中大型城市来说
它选择会非常多
而且每个城市的策略会不太一样
现在跑在比较前面的
其实北京
上海这两座城市
北京和上海的保障性住房
它的体系更加的完善
而且选择会更多
而且经过几年的运营
原来一些不成熟的一些运营
其实到了这两年也开始变得越来越成熟了
对上海来说
现在一个新的选择就是保租房
而且保租房的申请非常方便
就是即便你是本地人
你是上海人
你是上海有房的
但你这个房呢
距离你工作单位比较远
然后你在工作单位附近的保租房
只要超过多少多少公里以外
它都是允许你去申请的
嗯
而且它的这个价格呢
虽然看上去可能比边上的会略高一些
但它因为是个空弃房东嘛
对吧
所以你不会存在着两个大的风险
第一个是被房东撵出去
咚咚咚敲门
马儿就要结婚了
请你明天搬走
第二个呢
就是相对来说
房东也不太可能跳价
然后整体的居住的环境
其实是向一线的这些公寓
那些商务公寓去靠拢的
对吧
人车分流
铝板外立面
你到上海所有的保租房的地下小区去看一看他停的那些车
清一色的豪车
真的就很可怕
你就会发现
然后小区自己能形形成那种年轻人的社区的氛围也非常好
有的是有自己的社团
有自己的社区公约
就是什么时候可以遛狗
在什么地方不能遛狗
都会有很强的一些点
它形成了新的年轻人的一些社区的一些文化
嗯
这是上海的特点
对于北京来说
大家需要去关注的就是配售性保障租房的崛起
那可能也会带来一些新的供给
而这个新的供给
某种角度来说
也会改变市场的预期
因为我觉得新的供给还是很重要的
新的供给就增加新的选择
那新的的择择就会改变大家消费的一个倾向
但这点上
我跟尼克肯定也有不同
没有 没有
这点没有不同
你也知道
我观点一直是比较看中央部资产嘛
嗯
其实中央部就是过去一段时间供应最大
然后炒作最多的
就是以上海小三房为例嘛
一百平的三房
你现在二零二一到二零二二的打新量
基本上是过去供应量的两倍
每年大概八百万到一千万方的这样的一个供应量
这个都是超过过去历史的
那所以我觉得
如果你是刚需
正好想买一个三房
其实不妨就多去关注那个监测那个趋势
如果这个趋势起来了呢
至少在理性上
你是可以焦虑去考虑这个要不要买
但是在目前的情况下
这一类资产并没有止跌
而且你也不知道它的这个未来何时止跌
那在这种情况下
你不妨就再等一等
对
我觉得中间有一个时间点
比如说对上海来说
就是二零二六年
因为是二一年的两月份出了新的房地产的一个限售的一个政策
就是对新房
当时因为限价嘛
嗯 限价的话
它是有五年限售
所以二一年所谓的很多倒挂房
实际上它是没有办法进入市场的
你就相当于是到了二六年的时候
他们可以集中的可以来卖了
这个时候形成的一个供给
有可能你有一定的概率
对于很多的普通人来说
你可以在二零二六年买到二零二一年
甚至比二零二一年更低的这个价格
这概率是比较多的
这就是一个雁塞湖的现息要效应
就是每次你出现了一个YYDS的幻想的时候
比如说北上永远涨
比如说好价永远涨
很快它这个价格和供需就会发生一个变化
然后在这个幻想过后的三到五年之后
它这个超量的供应最终它还是会需要去释放掉的
那接下来就是豪宅
你这个时候很可怕的事情是
对于上海来说
上海的豪宅市场原来是一个偏小众的市场
一年的三千万以上的整个成交量
可能全上海就是一千套
但是你想想看
这两年它供了多少的新房
这新房其实都是靠我们说婆罗门二代
就是全国各地的婆罗门二代到上海来采购的一些新房
但是他们都是抱着说房价永远涨
或者这是一个非常优质的可以升值的资产这个预期来购买的
但是一旦这个预期破灭以后
这个超量的供给未来进入到这个市场的时候
嗯
我觉得这个冲击还是很大的
冲击的还不仅是这些房
而是过去的十年
十五年
上海在核心市区的已经老去的那些豪宅
以已经老去的豪宅的这个加速折旧
会非常的疯狂
我就聊了这么久
我特别想问一真问题
其实我觉得现现在很多年轻的心态态是买房不再是我的刚需了
我甚至没有必要去关注房地产市场
因为它跟我没有什么关系了
我租房过一辈子不也挺开心了
我觉得这是现在非常普遍的一个心态
但我觉得就像过去一两年
大家都说我再也不碰股市了
我再也不买基金了
然后九月三十号之后
一切都都了了样
我很好奇
就是如果房生产市场出现了什么样的一些信号或者变化
能够扭转这些现在说这个买房不再是我的刚需的人的心态
他们也开始说
不行
买房是我的刚需
人这辈子起码得有一套自己的房子
这个转变未来还会发生吗
以及如果会发生的话
它是会因为什么样的条件而发生
我觉得就是少量的人因为相信所以看见
大量的人因为看见所以相信
就我妈
就走在马上
看到任何地方在排队
他都会排
他说既然有这么多人在排队
这个蝴蝶酥一定比其他地方好吃
否则为什么会有人排队呢
对不对
那其实你说这个蝴蝶酥和这个房子有多少本质上的区别
其实是没有的
就是我过头来说一句话
就是不要相信自己当下的感觉
其实还是要相信长期来的的这种人性的一些特点
就是人性当中
他的确是有formal的一特特点
当开始始看到越来越多人在网上说要大通胀了
对吧
我再不买就怕了
他会时时刻刻的把你从九十年代的通胀的恐惧
零零年代以后的资产价格泡沫恐惧当中
他会把你召唤出来的
当你身边越来越多的朋友开始炫耀说他买房挣了五十万
一百万的时候
这恐惧会出现了
当年和我一起卖房换新的朋友当中
有一部分的人
他就是在高位卖了房
对不对
那他现在看到房价持续在跌
他心态好不好
他心态不好
因为当一个人他在房地产上面的仓位是零
但是全社会在房地产上的仓位是六十到七十的时候
它是会有很大很大的压力的
因为我们每一代的中国人
特别是八零后的中国人
都是经历过这两轮的
经历过房地产的持续的踏空
经历过资产价格这些泡沫上涨的过程
我们没有人可以确凿的说
这样是以后不会再次的发生
嗯 对吧
所以就回过头来角度来说
我觉得如果一个家庭有一套房
有一套质量比较好的房
我认为如果他能够把这个比例能够降到五十甚至以下的时候
我认为它是非常好的一个状态
但是如果你持续的去租房
你不能保证到了某一天
你的想法会发生变化
我觉得就是说
等你想法发生变化的时候
你再买就可以了
嗯 因为目前
至少我们说从二零二四年的十月份角度来说
你说未来的半年一年当中
全国房地产出现了一个大规模的一个上涨
一到两年内
我认为我暂时看不到这样的一个可能性
所以我觉得就是你可以不买
你可以相信此时此刻你自己感觉
你不买
但是你可以每个一个季度稍微的去关注一下这个变化有没有可能正在发生
就是虽然我们国家的调控政策都是说房子要温和上涨
每年百分之五
但是其实事实上
你拉零六年到现在
房地产或者股票市场
它的波动从来就不是温和的
就像上海没有秋天和春天
要么在每年快速上涨
每个月跳价百分之二十的这种涨速
要么就是过去两年可能这个一年跌百分之十到十五这种指数
有的小于百分之三十
所以房地产看它
虽然我们的调控意愿或者大家的意愿是美好
但是它永远不是线性外推的
嗯
而且它永远是波动非常剧烈的
所以我的主观感觉是
这是一个值得重视的大类资产
但是在当前
就是人不可能同时踏过一个河流两次嘛
现在的正确观点
可能再过两年看就不一定正确
所以
其实这个大类资产
我认为是值得关注的
如果你能保持每个人看一下
并且抱有这个开放的心态去调整自己的框架
随着这个市场的事实发生变化
观念也发生变化
持仓也发生变化
我觉得抱着这个思路
就不会出大的问题
所以
就像我们之前结婚
三大件
像我们上一代人
自行车对吧
后来就是自行车不值钱了
要送彩色的电视机或者那个家电
那后来有了房子之后
家电也不值钱了
有可能房子未来也会不值钱
或者成为婚恋这个市场中再也不重要的一个因素
这是完全是重重要要要现了
房子重要在于
就是如果你婚前没有房
反而成为你的优势
如果你有房且有贷
那么你可能说明你这个男人很自私
你知道吗
你在婚前一定要拥有一个自己的资产和共同的负债
你这个男人不是很自私吗
哎
你不能这样说对吧
但很有意思啊
你的确是很多人心态啊
我就觉得这个婚恋上的变化很有趣嘛
就是你之前你有房
是你实力的一个象征
后来你有房
他反而成了一个负担
而且要求不懂股票或者不是基金经理啊
对
而且就是到现在
就是我之前也是看到有人说
就是以前离婚的时候
大家都在拼命的争夺怎么把这个房子留下来
现在离婚的时候拼命争怎么让房子留给别人
哎 那我好奇
现在婚恋市场的就是香饽饽是什么
那如果不看房子
香饽饽就是
要么就是你有全款房
要么就是你没有房
哦 OK
就是婚后大家一起买
可以
但是如果你婚后有自己的房
且有
但其实我主观
我是认为会出现新的血齿的
但是房子这个事情太过重要
以至于我觉得这个大类资产还没有到
就是说以一个一辈子租房的这种粗糙的框架去把这个大类资产一票打死
但是目前这句话是对的
因为按现在的趋势
的确没有止跌
我没有必要说买一个下个月还会跌的资产
但是如果这个趋势发生变化
我觉得要适时的去重新评估自己的这个框架
对
就哪怕是两个月前的现在
大家的趋势还是谁买股票是卖基金谁傻嘛
就房地产只有两个阶段嘛
第一个阶段就是狗也不买第二个阶段是怎么也买不到嘛
对吧
那这很正常的
就那次跟发育风了的时候说到的一个点
什么
就是你要关注异常值
就是关注异常值前提是是你要关注正常值
你关注正常值的前提是你要对他有持续的看
就是比如说我每个月见到李白
我知道是今天他心情不好
但是如果我只见到他一次
我就觉得他可能就是个暴脾气
对不对
就是你好怎么还重伤主播呢
就是就
我只举个例子
举个例子就是你拉长来看
比如说就是你关注房地产
你重要的不是小红书
每天刷八回
所有博主看一遍没有意义
因为他们都是噪音
现在又不是你当时说用小红书我看房的时候了
要互相攻击是吧
那时候小红书还比较纯净
现在小红书广告实在太多了
我的意思是说什么
就是重要的是你应该有个非常长的观测周期
但是相对比较低的观测频次
对所有资产都是一样
比较长的观测周期
你观测过两到三次的一个牛熊
第二是要比较长的观测频次
你没有必要说你必须要每天每周去看
甚至也不一定需要
对于普通没有买房人说
如果你一个月能够打开
比如说那个小程序
会打开那个
呃 贝壳
稍微刷一下
看一下整个城市或者是你所关注的小小区的一些变化
花个十秒钟
二十秒钟
我觉得也就够了
嗯
其实那就是对于普通人来说
首先你要了解一些房地产相关的基本概念
然后再来做这样的一个定期的check市场数据的这样的一个动作
就是你不需要非要做觉得说我到底要不要卖房
到底要不要卖房
但是你可以定期的去做这样一个动作
然后再看这些数据
由于你前面有一些相应的基础知识
你就可以做到心里有数
我觉得甚至不需要技术知识
因为楼市一直没有一个交易软件嘛
很多人买房就是跟着情绪走
或者跟着舆论的认知去做嘛
但其实就是你能看到k线
这个楼市的
它的涨跌清清楚楚
你就把它当一个大类去看
而且它是比股市波动温和的多
它不会这个月涨停
下个月又那个你进去又又下跌个百分之六就不会
它就是一个非常稳定
一旦这个大船掉头了
它就会进入很长的一个上升周期也好啊
或者是一个趋势也好
所以其实所有的舆论噪音都可以屏蔽掉啊
就是说不用太formal
也不用跟着通胀也好的博主还是通缩
就是实事求是
回到价格本身
就是每周监测一下
我觉得这个事情并不复杂
就是我强烈建议大家不要在抖音上面去看那些野生的经济学家和房产大v的对房地产的一些判断
因为你不在上面
看来要杠上了
但我觉得真的是没有意义
就是其实我们对房地产本身
每个人
我们是没有办法真正意义上的去预测它的
我挺好奇
于白老师
你如果要买房
你会是一有什么样的筛业标准去买你的下一套房子
就真实的需求啊
真实的需求啊
那肯定是在北京买房啊
我知道
就是什么样的画像是你现在特别想买
不说买不买得起的问题
我觉得它首先是一个住起来舒服的房子
但是我对于我来说
可能是一个我觉得客厅比较大的小两居
甚至可能只是一个大一居
因为我希望能够有比较大的公共空间
比如说可以招待一下朋友
然后或者是自己在里边看书啊
工作
比较舒服这样的一个地方
然后呢
希望这个小区绿化各方面好一些
安静一些
它也不需要交通特别特别方便
只要进城不需要花半个小时以上就行
嗯
那就近郊的大一或者大二这种
那你对那个楼龄有需求吗
没有特别大需求
但是近郊如果它楼龄老的话
它应该也不会是一个宜居的房子
其实我觉得你说的这个就特别有代表性
其实最近上海的国观上的变化
是近郊先企稳
这个是有数据佐证的
因为现在离二一年
整个社会的范式发生了很大的转移
嗯
所以我现在就非常非常好奇
接下来到底大家会去买什么样的房子
我自己也是抱着开放和未知的空杯心态去观察
然后出现了新的主线
我就要去理解
去适应
甚至去交易
对
包括你前面说的那个老城改造
因为我们听众几乎都知道
我在北京是住在胡同里嘛
就是住在老城区
距离核心景区步行都是十分钟到二十分钟
然后所有参观过我家附近的朋友
后来都爱上了这一片
都想找这附近的房子
我就会觉得说
现在老城区确实对年轻人来说
这个居住的吸引力是越来越大
但是你说要买房的话
那就是另外一个话题了
因为在那个楼里又很老
然后房子你改造起来你没有太多的改善空间
所以可能在买房上没有太大吸引力
但是在租房和居住上
它的吸引力是非常大的
但我关注到
现在北京也在腾退
在拆迁
然后再把停车位优化
管线优化
厕所优化
其实都在做
就是在成都
包括在其他城市
杭州也有一个原拆原件的案例
就是我觉得越来越离谱吧
其实也是抽象
就是现在好像因为厦门最近也出了一个政策
就是支持居民成立的居委会
可以申诉做原拆原件
只要这个投票率通过的话
我觉得这个已经就是非常离谱了
所以就目前我观察的趋势
我觉得后面针对老城的一系列的升级改造
会让这个吸引力不断的在提升
其实我觉得这个困惑就是
城市为什么要干这个事情呢
就是我们看上海的房地产
其实某种程度
它各个阶段都学了各个国家的一些政策嘛
就是无论是新加坡或者东京啊
因为东京它是最早的东京的副中心开始建立以后
因为东京最核心的中间的三个区嘛
无论是港区
千代田
中央区
其实它很多时候它已经没有空地了
所以他当时就在边缘的四个五个角当中去成立很多的副中心
去承载了他很多的商业
就业的这样的一些基础的一些功能
所以在上海的就九十年代末的时候
他也是在上海的市区
就是黄浦
静安
徐汇核心区边缘去东西南北四个角上各成立的一个副中心
这个其实某种角度来说
也是和那个东京的整体的一个城市规划也是去做对标嘛
但是你会发现
最近上海十年最大的城市的一个跟踪的对象
或者说是参照对象是伦敦
非常非常明显
因为你想像上海这个城市
因为每个城市差别太大了
我一定要强调的是
每个城市差别太大了
千万不能安图索骥去比较
因为泰晤士和和那个黄浦江
某种角度来说
它是形成了一个一一对应的关系嘛
所以你会发现伦敦的很多的一些城市更新
第一个是它是围绕着泰晤士河的两岸来做
包括它的所谓的是CAZ的概念嘛
中央居住学和中央商务学的一个概念
都是围绕这个江
所以上海现在新的二零三五规划当中
它是不断的提升黄浦江两岸的这样的一个城市的一个能级
而这样的一些我们说到一个国际的超大都市的城市
它是不可能无限摊大饼的
我成功了一个到两个新城
这个是可能的
我不可能每到三到五年折腾一个新城
这个是很难的
最终大家还是就会非常非常的向往这个市区的那些居住的文化
那个环境
那个配套
然后这样的一个烟火气
所以城市更新在到了一定阶段
像无论是从巴黎也好
伦敦也好
它会变成一个城市房地产发展的一个绝对的一个主线
这个在伦敦已经体现的非常明显了
所以我们看到在上海这样的一个事情也其实在做
就是包括上海协会最近东岸一村二村的这个拆迁投票率冲达到百分之九十九点六
也就意味着说
它的整个的政策的推进的一个流程
其实包括大家的接受程度
其实都在提升
我觉得这是一定要关注的一个特点
普通老百姓即便你买房
你挑板块的时候
你可以去看一下
有没有提到你所关注这个板块
这可能就是今年什么地铁盖的多
商场盖的多
重点会投入的一些地方
你需要去看
第二个
像北京 上海
因为一七
其实国务院就批复了他们二零三五的一个城市规划
那这个规划就是国务院只确定了这个城市的定位
但是这个城市会拆分到每个具体的区
甚至每个具体的板块
我觉得就是如果你真的到了买房的那个时刻
你还是需要去把这样的一些基础的文件再去看一看
再去研究研究
可是就像你第一次和我们聊房产的时候
你说就是很多时候买房
它是一个城市画饼
然后你吃饼的过程
嗯
我在过去也见过很多人
就比如说他买房
确实是拿这些文件看
然后比如说在北京
他可能在三四年前
就可能比如二零年
二一年
他就已经买到了这个昌平
但是等待他的就是过去这几年可能没有怎么涨
就开始一直在下跌的这样的一个状态
嗯
而且未来也不知道这个饼有没有可能圆上
就是中间涉及到一个画饼和吃饼的一个过程
我举几个微观的一个例子吧
大家可以去看
就比如说你走进一个新盘的一个比如说售楼处
它里边会有个巨大的沙盘
这沙盘除了他们小区位置以外
边上他可能会指了很多的一些配套
但是你作为一个普通的购房者
你要给他的可信度进行加权
就是他这个东西到底有多少可信度
就比如说轨交
轨交一旦进入这个规划以后
并且已经开始施工了以后
你到边上的那个地铁站一看
它边上已经封起来了
他告诉你
二零二六年的九月份
这个地方就会施工完毕
那我就可以认为
它百分之百
它这个轨交一定会建到家门口
对吧
第二个就是说
如果是学校和商业
它可信度差一点
但是大概率它也能有一个交付
还有一些是你对于它的那个权重要放的很低的
就比如说是产业和写字楼
你要对它的权重要付的非常的低
为什么
因为在绝大多数的中国城市
现在都出现了一个写字楼过剩的一个情况
嗯
如果是在轨交密布
在传统的商业区盖写字楼
还有可以赚钱的一个依据
但在上海的很多的一些中外环区域
它就算规划了几十万方的这种
最终他能够租出去吗
他这些商户真的能够引入吗
他真的能够抬升这个地方的人气吗
我觉得这是要打上无数个问号
大概率这个事儿最终他是会打折扣的
所以就是我们看到沙盘
我们倒不一定一味的去否认他说这个开发商做不到
或者这个地方的这个饼吃不到
而是说
我们要给这个饼的可信度去做一些加权
说的很细分啊
但是我觉得如果你真的决定要去买房
这个事是必须要去做的事情
嗯
我觉得就是有一句话叫一命二运三风水嘛
我觉得这是一模一样的道理
就像我们刚刚聊的
二一年的产品跟一四年产品
它不是同一个产品
对
二一年的饼跟二四年的饼也不是同一个饼
你吃的是同一个饼
但你的整个投资体验是完全不一样的
就是王天强也是这样的
他也是一个资产价格波动比较暴力啊
就是这个塔勒布说的极端斯坦的这样的一个资产类型
就是一命的意思就是说
择时大于一切
就是
我觉得这也是研究周期和趋势的很重要的地方嘛
就是你能不能在信业差领先的时候
看到趋势转向
你就有所行动
还是说你在人生鼎沸的时候去跟风做
这个差距是很大的
它是远远高于你吃哪张饼这件事的重要程度的啊
就我有点困惑
你说择时大于一些
择时是大于这个楼盘酬
我觉得择时重要还是选酬重要
它是这样的选择
还包括好多在我眼里
一命二运三分者的意思就是说
命是这个择时
就你报身份证号
你是几年几月几日买房的
你说完这个年月日
我就知道你大概是赚钱不赚钱的
但如果你说二零二一年六月买房
OK
那我大概知道
无论你是哪个城市
你买的是什么病
都我大概知道你的感受是什么
嗯
第二个叫运嘛
就承运
就你
你是买北京还是买大理还是买北戴河
就是这个叫承运
它的波动也很大
你看这个所谓的封建迷信居然能被尼克老师拆除这么严谨的一段啊
这个不迷信
我觉得择时真的很重要
因为择时背后
他那个
我是说一名二十三风水
平时都是拿来做一些可能相对就那个八位数代码是最重要的
就像你开户日期
你是十月八号入市的
还是九月二十四号入
虽然只差六天就买房时间太重要了
然后其次
这个城市太重要了
但是没有择时重要
就是说
命大于运
大于风水
也就是说
你买房的时机大于选哪个城市
买房大于这个城市到底是哪张饼
就是选哪个板块了
风水指的是具体的这个具体的选筹嘛
OK
这个其实也重要
但就没有前两个事情那么重要了
那这个岂不是又有点点我
我们今聊天天最开始的这个产品力有些矛盾呢
是这样
产品力本身它也是一个择时的
择时的一个逻辑
就比如说二零二四年的产品
它不仅二零二四这个周期底部未来有可能复苏
还有产品力还好
它永远是那句话
麻绳专挑细梳断
厄运专找苦命人
对 就这意思
当你在一个错误的时候买房
你的所有的东西
什么利率啊
产品利
还有一切的
好像都不是特别顺利
嗯
但是我觉得这个地方
我觉得有个好的迹象
嗯
有个好的迹象是什么呢
就是事实上来说
我去年打新的时候
我带的特别少
因为我当时觉得这个利率没有那么划算
但是我现在反而现在发现贷少了
这核心逻辑是
事实上来说
最近其实是有个明显的纠偏的
就是第一个是把存量的房贷那个l降BP降的比较多
我估计到今年底调整完
到了明年
如果有的人是一月一号是调整日的话
那么我们会看到很多人的贷款的利率将会低到三点零到三点三之间
这其实已经到了一个比较划算的一个状态了
就是说不再惩罚那些择时不好的人了
所以我觉得就是我们现在看到
有一些政策的一些纠偏
我们也看到
也逐步的在带来吧
现在政策真的是我从业以来建过的最宽松的政策
比一五年还要宽松
嗯
那我们今天要不要大家总结一下
就是核心的takeaway
给普通听众和投资者的
对
我想就概括一下
我觉得也要做几个预测嘛
第一个
我们叫三个嘛
一个是止跌
企稳和回暖
第一个是止跌
我觉得这个大的判断我们不能做
我们只能说它到了一个市场的一个底部
但是止跌的概率极大
就是全国范围内
有相当一部分城市将会已经看到了止跌的一个迹象
第二个叫做回稳
回稳它只是个时间问题
它可能是三个月
可能是六个月
可能一年
可能只是个时间问题
第三个叫做回暖
回暖就是说
就是有普遍性的
有大量的一些城市普遍性的价格上涨
我目前没有看到任何的迹象
没有看到任何的城市级别的这个回暖的迹象
目前还没有看到
然后对于大城市要买房的朋友
因为很多的一些中小城市
我也没有研究过
我觉得没有这个发言权
对于很多北上广深一二线城市的朋友来说
我觉得第一是如果你已经有明确的购房需求
现在已经是个可以持续看房的一个好时机了
不用着急上车
但是有合适的车就上
第二个是对于置换的朋友来说
我觉得最好的置换的策略是先卖后买
最好的置换的时机是在所有的新政持续出来的第一周和第二周
因为它的流动性会相对来说会比较的宽松
你就不用去承担比较大的一个折价
对吧
你先卖后买
市场也暂时也起不来
对于想投资的朋友来说
我觉得从短时间内来看
我没有看到大城市有很好的房地产投资的一些机会
就是没有任何一个城市
短时间我看到有非常好的房地产投资的机会
这 这呼应了
对吧
这个房住不炒炒
对 对 我就在想
就是前几天男士跟跟我说
这个时间点
咱们必须务必要录一期关于房地产的节目
我觉得今天聊完
我会在想说
可能半年后
一年后
当我们回看今天的这期节目
就会发现说
哇塞
这两个人怎么如此之谨慎
没有很谨慎啊
我觉得李白老师就非常期待我们说止跌
抄那个黄金大底
有什么抄底
那你既然想到这个时候录这个节目
肯定还是有这样的一个隐隐的信号想传递出来嘛
虽然你们没法像耶稣一样说
对吧
涨得你头晕目眩
但是他也是现在的这个讨论
它肯定还是有意义的
因为我们想记录一下这个市场现在有一个非常明显的一个信号
那对于对房地产本身就有置换
投资或者是买房需求的这些朋友来说
那确实是一个你可以开始更多一点精力去关注的这样的一个时机
嗯
那对于那些可能觉得说
但买房这个事情可能跟我一辈子没关系
我买房不是我的刚需
其实你也可以试着去了解一下这个占整个中国居民资产百分之六十
七十
甚至更多的这样的一个资产
因为它对你绝对没有坏处
因为它和所有的行业都是息息相关
密切相连的
我
我最后驳斥一下
这个也不再驳斥啊
就是我觉得
对普通老百姓买房来说
不一定它需要真的去等右侧
因为股市的等右侧是它的成交是非常连续的
价格非常连续的
但是房地产当中
你可能就是喜欢这个小区
可能就是喜欢这个环境
此时此刻
虽然大部分没有企稳
但可能就是你就能买到你很心仪的价格
有合适的房子
所以这个时候你就下决定上车就好了
因为主跌浪已经结束了
就是最坏的时候已经结束了
可以这么斩钉截铁的说吗
我觉得是主跌浪已经结束了呀
就是主跌浪结束了
你一定要买到整个小区历史最近十年最便宜的一套房子吗
我觉得没有必要吧
连炒股都买不到
更何何况房房呢
对
我觉得不必要有这个幻想
我觉得你这个结尾特别好
就是是说有句话叫神善有宝
无心于宝者得知
就是说
当你在买房这个需求上
充分照顾自己内心的需求
真正去看自己的价值
就像我刚刚问雨彪老师
你照顾自己的需求
尊重自己的内心
然后在这种情况下
只要照顾好自己
通常就是下一轮主线的灵长
你要就是非常真诚的面对自己的需求
你买了房子
可能这个市场就会给你反馈
然后相反
如果你是抱着投机
或者买完就能涨多少倒挂多少去做这个决策
我可能市场会给你惩罚
所以
可能你这个落位点
我觉得是挺好的
就是你看过去的资本市场或者是房地产市场
你会发现
所有抱着自住满足自己的心态去买房
无论市场涨跌
它最后往往会得到一个正面的结果
嗯 懂了
我等我回北京
立刻去打听我的第一志愿了
好
再次感谢南师和克老师
希望就是我们可能半年后
一年后
我们再来聊一聊房地产市场
看看又有什么让大家很意外的一些变化
再次感谢
对对对
非常期待
以上就是本期的全部内容
我相信在这期节目上线之后
你所在的城市可能陆陆续续还会迎来一些新的房产市场调控政策
希望这一期节目能够让你心中不慌
帮助自己和家人做出更理智的投资决策
如果你身边的亲友也在为房子操心
欢迎你把这期节目分享给他们
相信会对他们有所帮助
祝你和你的家人朋友能齐心协力
把房产大事处理的顺顺利利
相应今年九月的相相观变化
有之有型的养老金计算器也完成了一次升级
更新APP至最新版本
现在呢
你可以一次生成三份养老方案
分别是法定年龄退休
延迟退休和提前退休
你可以自行调整设定不同的退休年龄和参数
来看看自己养老金个人账户里已经攒下的钱
以及退休后每月能领取到多少钱
当这些数据直观的摆在眼前时
你可能更容易对比
选择一份自己满意的养老储蓄方案
并生成一份专属于你的可跟踪的养老金计划
养老不是一件一蹴而就的事儿
而是一个不断积累
不断调整的长期过程
比拥有一个计划更重要的是
当变化发生时
优化一代
调整一个计划
慢慢的接近未来
升级有之有型APP到最新版本
在有形栏目中找到养老金计算器
你就可以体验到了
去试试看
希望对你有帮助
我是羽白
每周五晚八点在小酒馆和你一起关注投资
更关注怎样更更好的生活
我们下周五不见不散