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欢迎收听经济动能的转换
从规模经济到创新驱动
作者 盘和林
第十三集
楼市繁荣二十年的基本逻辑下
最后是金融助力楼市繁荣
其中助力最大的是个人住房贷款
根据央行数据
截至二零二四年年末
个人住房贷款余额为三十七点六八万亿元
回顾历史
我国个人住房贷款制度起步于一九八八年
一九八七年深圳第一锤试点成功
一九九八年解决了商品房产权问题
产权一旦明晰
房产抵押贷款便有了抵押物
房子是最好的抵押物
一九九一年就有银行参与从事个人住房贷款业务
建设银行和工商银行等大型银行纷纷成立了房地产信贷部
但好景不长
一九九二年海南房地产过热
一九九三年进入政策调控期
房贷政策开始收紧
直到一九九五年才逐渐恢复稳定
一九九五年八月颁布商业银行自营住房贷款管理暂行办法后
个人住房贷款恢复
但条件非常苛刻
比如需要多重保证
或先有存款再有贷款
且存款要存半年以上等等
一九九七年
随着经济复苏
个人房贷政策进一步放松
央行发布个人住房担保贷款管理试行办法
基本取消了一九九五年的苛刻限制
但对贷款使用范围仍有限制
比如不得用个人住房贷款购买豪华住宅
只能用于购买用住房公积金建设的自用普通住房等
中国个人住房贷款真正的起点在一九九八年
其标志是一九九八年央行颁布的个人住房贷款管理办法
与之前的政策相比
它的主要改变是贷款规模的扩大
从只支持公积金建房扩展为支持个人购买自用普通住房
并从少数城市试点扩大到更多城市
从少数银行扩大到多家银行
审批时间也从三个月缩短到三个星期
由此
个人住房贷款的限制被全面取消
中国正是进入信贷撬动房价的大时代
纵向来看
个人住房贷款是政策调控楼市的重要工具
个人住房贷款由数个关键指标变量构成
包括房贷利率
房贷期限
房贷首付比例及房贷资格等
政策通过调节这些指标
掌控资金进入楼市的速度
并调节楼市杠杆率
横向来看
中国楼市加杠杆的方式主要是个人住房贷款
但还叠加了房地产企业贷款
房地产企业债券
房地产建设经营占款
房产预售款
股市融资等其他杠杆工具
中国房地产企业的融资渠道非常丰富
根据央行统计
截至二零二四年年末
中国房地产开发贷款余额为十三点五六万亿元
值得关注的是
房地产企业不仅在国内借贷
还通过资本市场和海外发行公司债券等方式实现多渠道融资
金融信贷大大增强了中国房企建设新项目的能力
而事实上
中国房企除了金融信贷
还有其他三种潜在的融资渠道
第一种是通过房地产开发项目公司的方式来放大投资
项目公司通过吸引其他合作方的方式
用股权融资扩大项目公司资本金
然后以项目公司注入的资产为基础向银行借贷
这样房企就可以用较少的资金支撑起较大的项目
举个例子
房企对某项目公司投入一亿元
其他合作方再融资一亿元
于是项目公司用两亿元向政府支付土地出让金
然后以土地作为抵押向银行贷款
从而获得初始建设资金
这样房企只用一亿元就能撬动数亿元的项目
第二种是建筑公司垫资的方式
大多数建筑合同规定先付少量定金
然后在施工达到关键节点时分批支付
在项目封顶之时支付七八成的建设款
通过打时间差的方式
房企获得了本该支付给施工方的经营性占款
甚至还有些建筑合同将施工方需要垫资的金额列入其中
施工方垫资以换取项目建设承包的机会
而房企通过施工方垫资缓解支付压力
第三种则是通过预售制度来占用客户的资金
中国内地在二十世纪八十年代试点预售制
但真正为预售制立法是在一九九四年国家发布的中华人民共和国城市房地产管理法
其中第四章第二节房地产转让中明确规定了商品房预售制度
同年颁布的城市商品房预售管理办法对预售制进行了进一步细化
为什么会有预售制
从国家的角度来看
一九九八年房改时期
中国面临的是房屋供给不足的问题
城市化已经开启
人口进城需要住房
但原来的福利分房体系已经难以为继
所以预售制能够让房地产企业迅速加大供给能力
然而从二零零二年开始
楼市已经出现繁荣迹象
按理说预售制应该被削弱或者被废除
实际上政策也试图这么做
一九九四年建设部发布的城市商品房预售管理办法要求房企必须先申请预售许可证
二零零五年
央行发布的二零零四年中国房地产金融报告建议取消预售制
但同年八月
建设部表态不会取消预售制
而在之后的很多年里
预售制也成为多方关注的焦点
这一情况一直延续至今
为什么不取消预售制
原因很简单
直接取消预售制会增加房企开发地产项目的难度
甚至导致部分房企资金链瞬间断裂
房企也是重资产行业
而中国房企又通过多重杠杆来建设房产
任何一条融资渠道的阻塞都会破坏房资经营的稳定性
房地产和中国经济的关联度越来越高
也让房地产去杠杆之路走得无比艰难
除了个人房贷和房企贷款
中国金融业和房地产业的绑定也是多方面的
比如经营贷
表面上是给经营者的贷款
但实际上大部分经营贷是以房产为抵押的
其本质还是换科的个人房贷
而企业
政府也一样
企业可以抵押厂房和储备土地向银行借钱
政府可以通过土地储备从银行获得专项贷款
总之
金融信贷嵌入了房地产开发的每一个环节
起点是城市规划
政府对生地也就是未开发的土地进行三通一平或七通一平等基本操作
把生地变为熟地
也就是可开发的土地达到建设要求
成为土地储备
此时政府就可以将土地使用权出让
或者通过土地储备抵押从银行获得信贷
房地产商获得土地储备后
也通过股权融资
信贷融资
经营占款
预售房款等方式
以最少的钱建尽可能多的房翘起欣欣向荣的房地产供给市场
个人购房者则通过首付款和三十年的分期房贷撬动楼市的最终杠杆
人员加杠杆共同助推了楼市繁荣
中国城市建设速度在一九九八年以后大幅度提升
城市日新月异
但杠杆的风险也在积累
杠杆的本质就是借钱
借钱的本质是拿未来的钱在现在花
如果借钱用于生产
那么未来借钱要支付的利息要小于借钱产生的未来利润
对于楼市
未来利润来自房价
只有房价不断上涨
各个环节加杠杆的人才能获得足够的回报
但所有人都清楚一点
世界上没有永续上涨的资产价格
当楼市供需天平改变时
我们该怎么办
对这个问题
我们将留到下篇予以解答
中国楼市繁荣的背后
还有一双关键的手
财政
毛泽东同志在论十大关系中曾说过
中央和地方的关系也是一个矛盾
解决这个矛盾
目前要注意的是
应当在巩固中央统一领导的前提下
扩大一点地方的权利
给地方更多的独立性
让地方办更多的事情
这对我们建设强大的社会主义国家比较有利
我国幅员辽阔
各地有不同的人文风俗
因此各地处理事务的习惯各不相同
而中央的所有政策到地方
都需要地方政府去执行
中央的政策措施要和当地的实际情况结合起来才会有执行力
改革开放之初
中央要面对的核心问题是能动性不足
为了提高能动性
中央从包产到户的成功实践中获得灵感
在几乎所有领域都实行了承包制
农村是包产到户国企是厂长承包制
而到了政府则是财税包干
一九七八年的改革
除了针对分配
产权
市场等方面的经济改革
最核心的改革就是放权
既然把权力放给地方政府
地方政府做事就要有钱
所以财税包干是将财权和事权两大权力下放
财权涉及地方政府的集体利益
同时也是地方政府扩大事权的根本
所以在财税包干以后
地方政府有充足的积极性去广开财路
不仅如此
获得财权和事权的地方政府很快就发现了一个规律
财权和势权越大
本地区在和其他地区竞争的时候就越有优势
于是在财权
势权下放的激励下
地方政府开始行动了
最先想到的就是发展乡镇企业
二十世纪八十年代
很多乡镇企业是集体或者国有性质的
这就意味着对于地方政府而言
这些企业的利润可以转化为地方政府的财力
不仅如此
当时地方政府的财政收入中
增值税占很大比重
一家企业有没有利润很难说
但这家企业只要在经营
就需要缴纳增值税
于是很多地方政府很快总结经验
投资乡镇企业
企业越多
增值税越多
财力越强
就可以投资更多企业
财政分权和包干制度的确让各级政府积极性更高
增收动力更强
但也造成各地过度投资
且由于各地争夺财权
地方保护主义盛行
导致财权和事权不匹配的问题显现
由于财权和事权下放
很多税被分给地方收取
中央财权被削弱
又由于改革开放后经济快速发展
中央事务增多
要花钱的地方越来越多
于是就出现了中央事权多
财权少
入不敷出的情况
中央和地方的财权急需再分配
再平衡
一九九四年的分税制改革就是为了平衡中央和地方的财权事权
让地方政府拿多少钱干多少事
客观上
分税制削弱了地方政府的财权
从税收大项上看
地方税收入主要来自营业税
地方企业所得税
个人所得税
土地增值税
增值税的百分之二十五等
地方的非税收入来自地方企业上缴利润
国有土地有偿使用收入等
后续在二零零二年开启的所得税收入分享改革
不再单独列出地方企业
改为央地企业所得税五五分成
二零零三年调整为央地六四分成
而国有土地的有偿使用收入则归地方政府所有
分税制之后出现了两个现象
一是中央财权增加
地方事权不变
但财权减弱
地方财权和事权不匹配
所以地方急需开拓财源
二是地方的收入来源多数和楼市产业链有关
比如分税后
营业税成为地方财政收入的重要来源
而房地产和建筑施工企业是营业税纳税大户
此外
土地出让金和土地增值税也和楼市挂钩
显然地方政府的收入和楼市繁荣度挂钩
土地财政叠加土地金融
使地方财政和楼市彻底绑定
事实上
之后的财税改革进一步弱化了地方财权
比如二零一六年的营改增
使地方独享的营业税变为央地共享的增值税
虽然增值税从央地六次分成改为五五分成
看上去地方增值税的分配比重提高了
但为了平衡企业的平均税负
营改增之后
增值税税率降低
地方独享税变为共享税
税率又降低
营改增客观上削弱了地方财权
说回楼市
财政制度对楼市的影响非常深远
在分税制之前
由于财权和事权一起下放
税收包干制度让地方政府更加活跃
而那时候地方政府的主要收入来源是增值税
所以地方政府积极在本区域开展投资
主要投向是工业领域而非楼市
这促使农民就近打工
乡镇企业也得以崛起
分税制之后
地方财权削弱
但市权依旧
城市基础设施建设的大头在地方
所以地方开始寻找新的财源
一九九八年后
货币化
市场化的商品房代替了福利分房
中国楼市开始起飞
地方政府自然而然的找到了土地财政这条路
当然不仅是土地财政
还有土地金融
从此
楼市繁荣和地方财政状况绑定
其结果就是两种循环
一种是正反馈循环
其经济发展推动楼市繁荣
楼市繁荣为地方政府带来更大财权
更大财权保障基础设施建设
基础设施建设刺激经济发展
然后再推动楼市繁荣
另一种则是负反馈循环
即经济低迷和人口流失导致楼市不振
楼市不振导致地方政府财权收缩
地方政府举债维持导致地方债和平台债高起
债务形成的利息进一步压缩地方政府财力
财力降低迫使地方政府开源节流
其中开源则会增加本地企业的行政事务成本
比如政府乱罚款创收
节流会导致本地基建滞后
需求不振
最终只能等待中央财政的转移支付和专项资金来帮助地方逆转负反馈循环
两种循环在中国不同地区同时上演
城市越大越容易获得正反馈循环
城市越小越有可能导致负反馈循环
需要强调的是
中国楼市繁荣是有意义的
我国众多企业受益于楼市繁荣
比如楼市繁荣带来兴旺发达的土地财政
土地财政取之于民用之于民
大量土地出让金用在了城市基础设施维护上
而这些基础设施既能改善城市居民生活体验
也能促进企业产业发展
换句话说
中国用二十年的时间完成了欧美国家需要一个世纪甚至更长时间完成的基建工程
且没有给企业增加太大负担
这本身就是惊人的成就
当然
如今我们的确也正面临土地财政走到头的问题
至于如何应对
我们在后续章节中再谈