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从规模经济到创新驱动
作者 谭和林
第十集
进城
大国大城从何而来上
各国都有财政
各国财政的财员大部分来源于税收和国债
而中国财政则开创性的找到了一个新的财源
土地财政
现如今谈起土地财政
经济学家们总是褒贬不一
有人认为土地财政有功
很显著的一点在于我国基础设施投入力度巨大
而基础设施投入的资金大部分来自土地财政
若无土地财政
我国不可能用数十年就达到西方发达国家数百年才完成的基础设施建设成就
也有人认为土地财政有过
比如导致房价泡沫
产业结构失衡
地方财政开支过渡等问题
现在是过去的总和
中国经济的成功有房地产的一份功劳
但中国经济的问题也和房地产的潮起潮落息息相关
我们无法回避过去二十年的楼市沉浮
所以要铭记楼市的历史
但我们也要从楼市沉浮中总结经验
未来二十年的中国经济将和过去有很大不同
以房地产为支柱的发展模式会逐渐转变为以创新为内核的发展模式
本篇本章
我们就来聊一聊中国的房地产经济和土地财政
在本篇第二章
我们谈到了城市中的经济规模
谈到城市产业集聚和人口集聚为城市发展带来的诸多好处
那么城市是怎样形成的
很简单
城市形成是因为进城
进城的不只是人
还有土地
资本等生产要素
土地进城意味着城市空间的扩张
资本进城意味着企业选择在城市落户
人 土地
资本这三大要素进程共同推动了中国城市化进程
他们分别对应了人口城市化
土地城市化
资本城市化三大城市化进程
这三大进程共同缔造了中国的大国大城
虽然三大城市化进城快慢不一
但他们都在客观上成为中国城市化诸多问题的根源
比如
当人口城市化速度快于土地城市化时
住房短缺问题就出现了
而当土地城市化快于人口城市化时
住房闲置问题就会越来越严重
鬼城也就是无人入住的城市居民区就会出现
是什么推高了房价
就是因为过去二十年人口城市化快于土地城市化
城市中人多房少
房子处于供不应求的状态
市中心房产稀缺
而需要房产的人却很多
于是只能价高者得
导致房价节节攀升
所以要看懂房地产经济
必须先看懂人口城市化和土地城市化
先说人口城市化
在一九七八年改革开放之前
中国城市的变化并不大
工业化虽然带来了城市人口的增长
但以土地为主的农业经济和户籍制度共同限制了人口迁徙
中国户籍制度并非中华人民共和国成立后才有
其最早可追溯到周朝
制度性确立则在秦国的商鞅变法时
在封建社会
农业经济占主导地位
国家财政收入都来自农业
而农业又和土地深度绑定
如果农民离开土地
一方面会导致粮食减产
另一方面也会减少以地付地租为基础的国家税基
所以数千年的封建王朝都不愿意让农民迁徙
想要将农民摁在土地上耕种
商鞅变法分别推出重农抑商的政策和户籍制度都是为了限制人口的流动
讽刺的是
商鞅就是死在自己制定的户籍制度上的
史记
商君列传中记载
商君王置关下
欲设客舍
客人不知其是商君也
曰 商君之法
舍人无厌者坐之
翻译过来就是商鞅逃亡的时候想要投诉客舍
但客舍的主人不知道他就是商鞅
说商鞅颁布的法律
客舍老板不查验客人身份就同意入住
客舍的客人犯事
客舍老板会被连坐
中华人民共和国成立后
中国借鉴了苏联的户籍制度体系
之所以采用户籍制度
最初考虑的是保护和发展城市
因为在计划经济时期
城市里的所有就业岗位都是根据计划安排的
所以岗位数量是有限的
当时如果放任农民进城
就会产生问题
一方面
对于城市而言
农民进城如果找不到工作
就会成为乞丐或者盲流
影响城市稳定
另一方面
对于农村而言
农民进城会延误农业生产
中华人民共和国成立初期
工业基础不牢固
中国还是个农业国
所以说
中华人民共和国成立后的户籍制度和计划经济是匹配的
户籍制度限制农民进城
减缓了城市化
中华人民共和国成立后
在一九五九年前
城镇人口有一轮增长
这是因为战争结束后
中国城镇经济有序复苏
城镇人口出现恢复性增长
而在一九五九至一九七八年
城镇人口占人口总数的比重不增反降
这是多因素共同作用的结果
其中关键就是户籍制度限制农民向城市流动
而一九七八年以后
城市人口占总人口的比重迅速攀升
且从一九九八年开始
图中折线变得更加陡峭
这些城市人口增速提升的关键节点和改革开放的时间节点高度重合
一九七八年改革开放开启后
进城限制开始松动
一九九八年结束福利分房
城市住房全面市场化
土地城市化进程全面开启
城市规模和容量迅速提升
为更多农民进城创造了有利条件
由此可以看出
中国的城市化可以分为两个阶段
其中一九七八至一九九八年是人口城市化驱动下的城市化
而一九九八年以后
是土地城市化和人口城市化共同驱动下的城市化
改革开放解放了思想
同时也逐步放开了对人口流动的限制
中国的人口城市化进程全面开启
在中国城市化第一阶段
进城人口主要由两股力量组成
一是大学生进城
一九七七年恢复高考
一九七八年首次实施全国统一命题
由于报考火爆
录取人数较上年大幅增加
当时全国有六百一十万人报考
最终录取四十点二万人
改革开放初期的大学生毕业后是分配工作的
农民子弟考上大学就代表着能够在城市工作和生活
企业会将大学生的户籍迁入企业所在城市
叠加福利分房政策
大学生一毕业就有工作
有住房
有城市户口
解决了所有问题
一九九六年后取消工作分配
但坐落在大城市的高校会赋予大学生一个临时的本地集体户口
如果毕业后能够在本地就业
毕业生就可以向所在企业申请将户口迁移到企业所在地
由企业向当地机关申请落户
所以改革开放后很长一段时间里
考上大学后基本等于进城
这是现在的大学生很难感同身受的
因为随着大学连年扩招
大学本科
专科学历贬值
各个大城市落户门槛也有所提高
比如一些大城市需要硕博研究生或高级人才资格证明才可以落户
不过哪怕实际上没有落户
一个大学生在城市里居住
工作生活
也可以说是城市居民了
进城也不会有任何限制
所以说
农村大学生是中国新城市居民的重要组成部分
是人口城市化的重要推进者
二是农民工进城
一九八四年中央一号文件是改革开放以来的重要文件
文件中有一句话
允许务工经商办服务业的农民自理口粮到集镇落户
为农民进城开了口子
虽然制度的本意还是离土不离乡
进厂不进城
想要农民就近就业
但随着生产力发展
农业生产所需的劳动力越来越少
农村富裕劳动力越来越多
农民自身也不再满足于留在土地上
所以进城成为农民最明智的选择
在一九八四年后的数十年里
浩浩荡荡的农民队伍涌入城市
成为城市的建设者和城市服务业的顶梁柱
虽然农民纷纷进城
但进城农民大多无法享受与城市居民同等的社会福利待遇
中国城市化发展不均衡的问题也日趋突出
农民进城驱动了人口城市化
人口流入城市带来急剧效应
但也带来了全世界城市都会面临的一些问题
比如拥堵
污染 犯罪
这些问题好解决
无非是加大基础设施投入
治理拥堵靠轨道交通
治理污染靠地下管网和污水垃圾处理厂建设
治理犯罪靠摄像头
但有些问题则不好解决
比如城市空间有限的问题
理论上
城市可以不断向外扩张来解决空间有限的问题
但现实中所有大城市的发展都存在空间限制
本篇第二章曾提到一小时都市圈
它的概念只为说明一件事
城市是有边界的
是无法无限扩张的
事实上
城市扩张的阻力来自两方面
一方面是行政区划问题
除非顶层重置行政区划
否则隔壁城市不愿意给土地
另一方面就是城市中心化是必然趋势
即一小时都市圈
这就使得城市中心的土地永远是短缺的
人们无法通过城市边界扩张来解决市中心土地短缺的问题
既然城市无法无限扩张
人口又疯狂流入城市
那么中国城市势必要拓宽城市空间规模
所以推动土地城市化是必然选择
为了扩展城市空间
横向看
中国的大都市无一例外的向城郊进军
将城郊土地纳入市区
纵向看
中国的大都市开启了城市中的拆旧建新工程
把六层小楼换成三十三层高层住宅
使城市土地的容积率大幅提高
同样面积的土地可以承载的人口数量大幅增加
无论横向还是纵向
这些措施落地的根本就在于土地和房屋的产权
要近郊农民将土地给城市
要旧城居民将旧楼给城市
必然需要一个完善的产权交易制度
所以中国土地城市化的首要问题是产权改革
从福利分房制度转向商品房制度
在推动土地城市化上
中国主要分为三步
第一步是明确产权
知到某块地属于谁
才能实现商品化
市场化
第二步是放开交易
有市场交易
价格才能和供需挂钩
第三步是重置地权
一方面将城外的土地并入城内
另一方面将低容积率
基础设施落后的旧房子置换为高容积率
基础设施完善的新房子及拆旧建新
一九七八年改革开放之初
中国城市实行的是企业福利分房制度
然而福利分房并不能让城市居民皆大欢喜
当时全国职工人均住房面积只有三点六平方米
比一九五二年还少零点九平方米
彼时农民进城尚未完全放开
但迎着改革开放的春风
第一批外来者已经进入了中国城市
那就是外资
所以一开始的商品房其实是为了解决外资来华人员的居住问题
中国第一个商品房项目是广州的东湖新村
一九七九年建设
一九八二年竣工
一九八一年
深圳特区就出台了土地划拨相关政策
深圳的第一个商品房住宅小区东湖丽苑于一九八零年建设
一九八四年竣工
北京和上海也有类似的商品房项目
但这些商品房并非真正意义上的商品房
其往往由政府和外资合作开发
买房人一般是外资企业的驻华人员
政府以土地划拨的方式将土地以免费或者低廉的价格交给企业
很少考虑从土地中盈利
随着农民进程和大学生进程的放开
城市的住房困难问题更加突出
于是确权
双轨
并轨三部曲上演
首先是确权
中国的土地虽然都是公有制的却有两种完全不同的公有制
农村土地是集体所有的公有制
这是历史的产物
一九四九年中华人民共和国成立的时候
农村土地改革的内容主要是将地主的土地分给农民
实现耕者有其田
既然是分
那么土地必然要落实到以户为单位的农民手里
所以一开始农村土地是私有的
一九五八年
中国开启人民公社化运动
农民私有的土地变为社队所有的集体土地
一九七八年改革开放后
土地被包产到户
此举提高了农民积极性
但包产到户保持了土地的集体公有属性
农村土地不能私有化的原因在本篇第一章中已经解释过
但是为什么不把农村集体土地彻底国有化呢
原因很简单
农民不答应
因为人民公社是在私有制土地的基础上建立的公有制
农村土地本身传承有序
集体内部产权说不清
但集体和集体之间的产权却是清晰无比
泾渭分明
张家村的地不会允许国家擅自划拨给李家村
所以国家如果将农村土地收归国有
必然会造成很多社会问题