00:00/00:00
外链地址
https://www.eemp3.com/audiofile/3af90fceaa9b1b49c80f73402c2a4f3e.mp3
点击复制
本字幕由TME AI技术生成
大家好
欢迎来到知行小酒馆
这是一档由有知有型出品的播客节目
我们关注投资
更关注怎样更好的生活
我是大家的网上邻居一只羊
感谢大家在房产万事屋第三点五期的热情留言
今晚小酒馆如约解锁彩蛋
即将播放房产万事屋的第三期节目
哎
为什么是第三期呢
因为实际上这个第三期录制是在三点五期之前
我们邀请了面基的主播老钱
毫无保留的分享了他对认房不认带以及楼市的理解
它的分析完全是从这个买房人卖房人的心理出发
我觉得特别的贴近我们的日常
相信在第三点五期和大威翁的观点碰撞当中
你也对这一点有所感受
但是在大家齐心协力解锁的这一期
你能听到的是老钱完整的思考框架
也因此
即使是一些与第三点五期重合的部分
我们也觉得可以再听一听
因此我们做了保留
小酒馆的第一百零六
一百零七这两期节目
也是房产万事屋系列的第三点五和第三期
一个自上而下
一个自下而上
单独听可以
合在一起听也成
相信你听完之后
不管是应对在近一两周还是未来的房地产政策变化
都能做出适合自己的选择
房产是每个家庭的大事
知前小酒馆也会和大家一起持续保持观察
也十分推荐你邀请需要共同做出好决策的伴侣
父母一起说听
非常开心
我们的房产万事屋这个系列终于迎来了第三期
然后请来的是最近冉冉升起的播客界巨星老钱同学
来
让我们欢迎老钱同学
太火了
太火了
到到哪都都上了热搜呢
而且怎么划分
分 而
而且今天也是我们公积金学习小组的重聚嘛
哎呀
是感到不慎的高兴
也很期待接下来的谈话
其实
我们在这个时间点选择聊房产万书
我相信聪明的听众肯定知道我们要聊认房不认贷这个政策
以及相关的一些房地产调控政策
那么
请老钱同学能不能给我们稍微介绍一下这个我们今天讨论的背景
我们对比一下
可能效果会更好
嗯
二零一六年是一现以前无古人后无来者的一轮大牛市
那轮牛市一个最重要的贷款层面的政策叫做认贷不认房
他的意思就是
如果你把你的贷款清掉的话
你名下我没有贷款的话
你依然可以就是用一个首套房的资格去买其他的房子
因为他不认房
那你名下有房也不耽误
所以说
本质上
二零一六年那轮贷款
它鼓励的其实是买多套房
就是哪怕你有二十套房
只要你没有贷款
都是全款
你还可以继续买
买是上一轮轮
那这轮轮我们叫认房不认贷
那意思就是说
呃
如果你把你的房子卖掉
哪怕你名下还有贷款记录
也可以用手套资格再去买
因为之前啊
就是二零一七年至今
政策的调控一直要认房又认贷嘛
嗯 对 所以你看
本轮叫认房不认贷
就是说
你把房子卖掉之后
你再去买
它就是OK的
所以本轮的政策的本质是置换
置换
因为你要卖一再买一
那本轮政策它的核心就在于说
你那那一套得卖掉
有人接
然后你拿着这些房款再去买
再去做你的置换
那现在就是我们会发现出现了一些堵点
就是卖
不太好卖 对
我就发现认房不认贷的这个事情一出
在周边问了一圈
发现大家都在纠结一个事儿
就是手里的房子卖不掉
对 我
我这里边可以再提供一个细节啊
政策出来之后
我也是想卖房的
嗯
然后我就去那个找链家挂上了
挂上
他跟我说
政策出了
当天晚上
链家可
可能就挂了
出了三千多套
然后第二天又出了一千多套
只是过去了一夜
就到这个程度
然后另外一个
我们会发现
现在北京的成交量是在边际递减的
然后前两天看那个天楠老师在群里边发了一个图片
上海的成交成交量还比较稳
但北京的成交量
确实大家最近发现
环比是向下的
我们可以把这个故事拉长一点
我们可以先要捋一下
就过去我们经历了什么
因为你卖的可能大部分应该都是刚需住房
那刚需住房接盘谈的人就是刚需人群
那我们可以想想
本轮的主力的刚需是谁
一线城市的
以小杨为代表的九五后
我觉得还不算
还不算是工
工作五年以上
年 年人 对对
我觉得我们得看一些硬性条件
对
那根据数据的话
就是一线的人均首次购房年龄是三十六岁嘛
我们可以算假设说
因为有一个政策
有个硬门槛
就是你必须得有五年社保
我们现在在在讨论北京啊
对
就是要么你有户口
要么你有这个居住证
要么你交五年社保
其实我年社保相对来说是最简单的门槛
是的 那你想
一个年轻人
你本科毕业现在很多人都是研究生毕业
那等你交完五年社保
可能你就三十岁了
你想
你二十二假
假设你本科生毕业
是二十二岁嘛
对
然后再加五年
是二十二岁
嗯
那差不多就是九六岁
但我觉得
混一线
现在可能很多都是研究生
那研究生
我们假设你二十五岁毕业
你现在再加五岁
那你就是三十岁
三十岁
今年三十岁是九三年
就九三年到九六年
是刚刚跨过有资格购房的这批
这批人
然后我们
我们看一下啊
那你工作五年
那北京的上车房
它最低门槛大概在一百八十万
首付一百
首付一百八十万
首一百八十万平摊到五年
你每年要攒三十六万
那你得工资多高
你才能攒到这个钱
那我就请问
这一百八十万哪来的
如果你要靠父母
一百八十万大概相当于二线城市一套改善房的总价
也就是你父母要卖掉
那二线城市现在的成交量也很差
而且是可能它的高点在二一年
现在还有一个
还有一个不小的回撤
对 嗯
如果你要靠自己
意味着五年
你每年要攒三十六万
那我给大家报菜名
你大家听到每一个年份
想想你每你那个年份经历了什么过往
我们往后倒五年
二零二二
它是一个熊市
还有什么事我就不说了
二零二一还不错
二零二零
那是一个巨大的冲击
嗯 二零一九
二零一八
二零一八
又是一个熊市
所以说
如果我们算的话
就过去五年
我们有四两年的熊市
再加三年的
然后你要在这样一个环境里边
年均攒下净储蓄势三十六万
所以我不太认为本轮的购房主力会是九五后
或者会是九三到九六年的
他肯定还是第一批九零后和八五后
那现在这个窗口期随着政策打开了嘛
因为认房不认贷了
我们今天讨论的主题
嗯 也就是说
你在北京没有房
哪怕你有贷款记录
你依然可以以首套的资格去买
你 理论上
这是利好刚需的
对吧 对
问题就在于
问题在于
现在我们看到北京它的刚需的成交量
并没有支持是这种预期
上涨的预期
而我们再看
我们再往前倒
我们倒今年
嗯
物管今年叫疲惫的二零二三
嗯
然后我之前发公众号
就 呃 写了一篇
就是各行各业的人说他今年的情况是怎么样的
除了跨境电商
还有一个什么
我没有看到谁说好的
是水浒管的
叫疲惫的二零二三年
今年今年大家感觉都很累
那对应的
我们看到史铁生的大火
二十年前射出的子弹
二十年后击中你自己
今年很流行的段子
然后今天心理学
像崔青
龙龙这些
然后我二零二二年就
我就不多说了
那居民整体呢
我们又看到今年
包括去年
大家都在提前还贷
所以说
整个居民部门
它的资产负债表其实是在小幅收缩的
对
那在精神层面
大家已经开始了缩表了
对
然后这就牵扯到另外一个问题
就虽然现在有了一个政策窗口
但是大家对于自己未来的收入水平预期是下降了
现在的人
对于承担二十年三十年的这样的一
这个房贷
他还有没有这个意愿
我觉得这个意愿可能也是在衰减的
包括我前两天在知识星球里面看读者留言
他说他是九五后
嗯 首付也够
但他现在的在观望
嗯嗯
因为买房它不是一个决定
它是你未来要还房贷的
对
那我如果我去按照以前的那些规律去刻舟求剑的话
那如果让我自己拍脑门去对未来有一个设想
我觉得它可能是一个赶顶或者冲顶的过程
就是房价会涨
然后政策开始打
哎呀
然后我们进入一个类似于二零一七年至今的漫长的下行周期
这里面可能还会有一轮经济周期
那也就是说
如果你现在上车了的话
未来我刚才说的那些东西如果发生了
都是要
都是需要你去扛的
这期间
你可能要换公司
可能要切换行业
你可能要生孩子
你的父母可能要生病
或者你这才是真正的鬼故事好吧
或者你还要去经历一些未可知的宏观事件
你想想过去三年我们经历了什么
这些都是你需要去去扛的
对
之前我也跟小杨和老钱分享过嘛
其实我现在也是类似的状态
因为今年我正好是满五年北京社保了
那我也有在观望这个事情
我之前一直以来
我们的观念是
不管你是不是真的下定决心买房
起码这个房可以先看起来嘛
然后我发现
一旦真的和中介打交道
确实觉得特别头疼
你看
首先中介会问你
你的预算多少
呃
咱们就举例啊
假设你跟他说五百万
那么 啪
他反手就会说
现甩给你几套八百万一千万的房子
哎
你这个是首套房
享受公积金贷款
你可以贷到多少多少
也就是说
不管你给他的预算多少
他一定会把你的这个预算拉满
甚至是翻两倍
希望能给你推销更贵更好的房子
然后我就经历了类似这样的营销
我就想说
天哪 大哥
你有没有想过
如果把我的预算拉到顶格
那我每个月要还多少钱
我对我自己都没有这么高的信心
你对我哪里来的信心
你有没有考虑过我现在的实际情况
真的感觉一下子就把我劝退了
就觉得买房这个事儿真的好可怕
算了算了算了
以后再说
我觉得宇白刚才说
说你特别真实
就是当你面对中介介
因为他们是成交导向的嘛
对
他不会考虑那么多
所以你去找中介的时候
你一定是所有东西都已经在算好了
你明确知道你的总价就是多少
包括你的
比如加上你的那个中介费
都算明白之后
你是有一个数的
嗯
你一定要特别坚定的跟中介说
就是不要给我推超过这个预算的
但凡他给你推了
你直接把他拉黑
或者直接态度非常不好的告诉他
就你不专业
我让你帮我找这个预算以下的
你为什么老是这冒头啊
他可能说
哎呀 姐 可谈
他可能会
会这样
但是现在在这个
这个政策窗口期下
我相信
可能一线可谈的空间也不是很大
对啊 对
他就会跟我说
姐
这个接下来可能都会涨的
对啊
咱要抓紧 嗯
因为中介
如果他不是一个老舍的啊
大概率是增加你的角策成本
增加你的焦虑的
对
所以他这么一套话术下来
我就知道这个人不是很专业
嗯
我应该去找别的中西
你可以非常明确
非非严严厉厉
否定他
我现在还没有学会PUA中间的这套话术
我觉得
我觉得可能还得再培养一下
因为很很多时候
比如说我想好了
然后中间啪啪啪啪给你推几套房源
他把你之前想好的切切都打乱了
但这种打乱就会让你非常烦躁
看房也是一个很体力活
他又是一个很烦躁的过程
对 嗯
我觉得很烦的一点就是
他推那些房源
那确实好
关键我就是买不心动的
他总是抄你的预算
一点就很烦
我就会发现
你在北京
就是你看这个房子
不是说咱
咱们家有多有钱
你会发现
那种五百万以下的房子
你是真的很难住
你就没没办法法幻想你自己住在那
一旦你想找一个
咱现不不考虑学区
要是想在北京六环以内
你要想找一个户型方正
距离一些交通枢纽
比如说距离地铁站
它不要太远
就是可能两千米以内
然后又这个两居
好像没有八百万是下不来的
那就是咱这种普通家庭
哪出得起这个钱
嗯啊
这也是一线楼市很让人恼火的一点
尤其是北京啊
对
刚需房一定是最贵的
刚需房是要远比改善的房贵的
原因在于
你花了五百万
你买了一个最烂的房子
是的
你会觉得特别的堵
而且你会发现
你如果你在五百万的基础上
你每加一百万
你的产品力会得到巨大的改善
就是因为五百万的房子
它就是最贵的
因为贵不在房子
房子是一个破烂
嗯
它贵在那个上车票
你花了五百万
你只能买一个八九十年代的老破小
或者是一个近郊的次新
嗯 对 是的 你
你就是花了最贵的钱
买了个最烂的房子
这就是一线的刚需房的现实
对
前两天我不是发给杨老师看了一个抖音很热门的一个视频
就有一个人拍了一个视频
就是自己花五百五十万买的一个学区房
然后 哎
好像二环内还
嗯啊 二环内
然后就巨破巨差
评论区里其他地区的IP的人都震惊了
他说 这
这种房子就是在我们这就
我看都不看
五百五十万
在我们这儿能买大别墅了
然后IP是北京的人都说
天哪
这太便宜了
太划算了
然后那个博主就说
哎 是啊
我是在疫情期间买的
不然这个房子市场价要七百万
太烂 烂了
一个房子真的是非常震撼
就是各种游渍
然后也是那种很老的家具
对 嗯
就是你会发现买了个学票嘛
是的
就是你是在北京的人
和不在北京人
大家的感受真是天差地别
嗯 而且你想
今年
或者是二零二二年
这两年我们加起来往前倒
它正好是二零一六和二零一七年
二胎政策放开那波小的婴儿潮
对
正好他们到了入学年龄
所以说
这两年北京的学票价格是非常贵的
当然
往后会越来越便宜了
因为学学会越来越少了
嗯嗯
然后我们可以刚才说的种种
如果大家带入到一个买房人的视角
中介又很烦
房子又很破
房子又破成那个样子
看房房又很累
然后现在你打开媒体
所有人都跟你说
啊 呃 史无前例
认房不认贷
然后房价要涨
特别焦虑
这些东西全部都有
然后当你终于
对吧
筋疲力尽的选出来几个房子之后
你进入了链家的那个洽谈室
你会发现房东那个嘴脸啊
然后又想到自己要会用未来自己三十年的时间去接这种老壁灯的盘
那我觉得太不爽了
真的 所以
现在成交量边际地点
我觉得可能某种程度上
就是我们刚才说那些
也来起作用
我觉得它也是合理的
嗯 而且
我觉得最关键的是
刚才我们描述是北京房地产市场的一些现状
对 对 我们
我们聊天的这个单位
都是以百万起
但关键现在年轻人
我觉得大部分人的工资水平
根本连这个边儿都摸不到啊
哪怕是在这种超一线城市
你月薪过万已经是非常体面非常高薪的工作了
你这样算下来
你一年到手也就不到十万
嗯
那就是大家对于在北京
在这种超一线城市买房
根本就是可望不可及的事情
我自己带着我们
我
我就会觉得这个盘接的非常的心不甘情不愿的
但是恰恰本轮行情
接盘又是最重要的一条
因为你只有接了这个盘
你的置换链条才能启动
你才能卖一
然后呢
政策还给你退个税
然后你才能去买那些你
你自己的改善房
对
这就回到我刚才说的
就是我观察到身边的现象
就是所有人都在考虑怎么卖房
然后又意识到说
要么就是卖不掉
卖不掉指的不是说要价太高
而是没人看房
嗯 是 就是后
你就开始始打
打折
甚至打骨折去卖
然后就会出现这个死循环
因为卖不掉房
你没有钱去置换
然后呢
房东那边
就是我们一开始说嘛
就刚需
是年轻人
或者是中青年
就是他们来拖起来的
那他们想在北京买房
首先大家的工资其实都不高
都得靠父母来支持
那父母就想说
那我只能靠卖自己可能在二线城市
三线城市甚至更低线城市的房子来托举自己的小孩
然后发现那个房子卖不掉
或者是得以非常低的折扣来卖
然后他们会发现那些房子得以非常低的折扣来卖掉
因为这个涨价的链条还没有传导到他们那里
甚至还会面临卖不掉的情况
然后这个死循环就会导致没有人去接这个刚需
然后我还想提醒大家一点
就是我们回看二零一六年那轮地产牛市
它的背景除了就是政策是支持你买多套的
然后你的房贷利率是打折的
现在我们这一轮
我们也在降
统一的降那个存房贷利率嘛
嗯
那一轮还有两个巨大的东西
第一
第一个是棚改
嗯
棚改释放了巨大的购买力
因为只是给钱嘛
然后第二个就是去库存
但后来大家气谑
就是涨价去库存嘛
而且你想
那时候的GDP增速是多少
那时候还有一个巨大的
尤其是在北京啊
可能交配的很好
影视行业很好
然后尤其是互联网行业
给人带来巨巨大上
对 还有双创
就每个人都会觉得人傻钱多
撸撸起秀的加油干
大家都是拼劲儿足多的
那那轮房子均价大概累计一四到一六一直到一七年的q一
合计应该能涨了一倍吧
贝塔级别的
能涨了一倍
对
那本轮我自己瞎说的啊
我感觉一线是来定这个涨幅天花板的
但我感觉一线可能二三十也就差不多了
因为基数在这儿
现在这个基数
再翻一倍 对
你刚才说的翻一倍
我还想补充
这个翻一倍
不是从五千涨到一万
嗯
你的这个翻一倍
可能是从四万涨到八万
从六万涨到十二万
然后那个时候的居民宏观居民杠杆率也很低
可能百分之四十
嗯嗯 又
又加了百分之二十嘛
那你现在
大家 嗯
回头我给大家找一
我们可以比横向对比一下
呃 日本 美国
还有中国的宏观居民的杠杆率
其实现在已经不低了
所以又要居民部门来加杠杆
这也是
这也是本轮不太一样的
而且
而且那一轮是支持你买多套的政策
现在是只支持你置换
所以
大家现在都在畅想
是不是未来限购可能也会放开啊
对对 现在会
现在会有人
因为如果一线限购都放开了
那一定会虹吸掉更多的二三线城市
把他老家的房子卖掉
然后过来买
那我相信
这部分涌入的购买力
可以让这个置换链条去启动
因为你刚需那部分
是有人接的嘛
嗯 但是
今年之前我一直在想
我公众号我也发过
我说认房不认贷
这个大招
我今生还能看
能不能看到我都没底
那现在是确实看到了
但现在大家居然还敢一言限购
那我只能说
你们想象力太好了
我是想想不敢敢的
对吧 要乐观
呵呵呵 对
需求一定是在的啊
这点是很明确的
无论你看一线城市的自有住房率也好
还是说大家根据自己的居住经验
如果你是一个单身
你买了个一居室
如果你是一个还没有生娃的两口子
你们两口子买了一个老婆小
那未来你有房子了
就是需求真的是在的
尤其是对一线来说
但是他要不要去接你的盘
我只能说
就是现在的这个政策窗口期是肯定是打开了的
所有的都是名牌
但现现在就是大是怎么去回应这个政策
我有这个是需要观察的
嗯嗯 对
但是我们能看到说
其实毕竟在政策刺激下
就是这个大家的这个交易量肯定还是上涨嘛
然后整个房地产市场确实也在变活跃
包括像你刚才说
呃
可能房价会上涨
我们也会看到一些楼盘
大家也会悄悄的涨涨价
不管他们成交量如何
大家都涨涨价
先表一下自己的态度
嗯 然我
我可以听会戏
因为我们家是五楼
然后我
我们小区我盯的很死啊
我们家二楼有
有 有一套
我就是
我说他不卖
我
我肯定不会卖的
因为正常人不会选择五楼的
有
既然他有一套二楼在卖
然后政策当天晚上
二楼那套就跳涨二十万
哇哦
对
然后我去挂房的时候
那个中介小哥就跟我说
他说哥
你别着急
那个不太可能会短期卖掉的
我说我不着急卖
我也没诚心卖
我就想挂着
然后他就听到了
就他真讨厌你们这些不诚心的房东
因为你想期望大家在网上
比如说贝壳找房
他浏览我们小区的时候
我希望他知道
哎
这有一套在
在售
装修还不错
但是他问中介
然后我就跟中介
我说
你就直接告诉他
那个房东不诚心卖就完了
嗯 对
我就希望给大家留下一个印象
但是这也是
就是刚才前面我说了嘛
就是现在有非常多的挂牌房源放出来
但是大家就要知道
这里边很多都是不诚信卖的房东
它是希望卖在一个高价的
对 我
我觉得听众听到这里
可能会说
你们这人真烦
一直在聊北京的房地产市场
那我在二线
在三线
我怎么办
但我想说
首先
我们刚才一直强调这个涨价
这个价格的这个链条
它是得从一线逐渐传导到二线
三线 十八线
所以 所以
不管你生活在哪个城市
你需要先搞懂这些超一线城市
他们房地产市场正在发生什么
它的变化是什么
然后我们还要再来看说自己的这个时市受到了什么样的影响
再具体到自己所在的楼盘
自己的这套房子
它有哪些优劣点
在市场究竟有没有竞争力
你然后你需要判断
在现在这个时间窗口
你是不是应该果断出手
或者是如果你有购房的需求
是不是这个时候是你买房的时机
嗯 对
后面这个问题
你怎么看
就是现在大家可能不同城市的人
对楼市的预期是完全不同的
一线可能会热一点
嗯 但二三线
他会
他完全感受不到这些东西
因为它的城市就是成交量也还没有起来
那更不能说价格了
因为量一定是在价值前的
就是如果量没有报的话
不太可能去涨价的
所以 为什么
就是大家会这么去盯一线的交易量
就如如果量都没有起来
没有把市面上诚心想卖的房
房房源
还后比较有性价比的房源扫掉
你涨不了价的
对
就是之前老以前也跟我们分享过吗
在一六年那一轮里边
那些性价比高的
质量好的房子
其实很快就被一扫而空了
就剩下的房子不仅质量不怎么样
房主还很难搞
对
就是他自己调价预期很强嘛
所以说就是经常坐地起价
这种报道在当当年很多啊
但今年会不会发生这种情况呢
就我也不知道
而且大众情绪一定是因为看见了价格的上涨
他才相慢慢相信趋势是在往上的
那目前我感感大家家是将将将疑
包括括自己都我都在观察
比如说我自己观察的一个点啊
二零一七年至今
北京的刚需房
尤其是老婆小
它的涨幅相比改善和学区来说
它是很低的
那我我就要观察
首先
这轮轮有没有
我希望他有啊
我也期待它有
但这轮有
如果这轮有的话
老婆小的涨幅会是什么样的
如果老破小这一轮还是涨幅很差
那我相信一线城市老破小这个共识也可以算瓦解掉了
就大家还是蹲着次新
比如近郊次新去买
对
我觉得老破晓
可能它未来就不会太有什么上涨预期了
它变成一慢慢变成了一个收足稳定的资产
就这这些东西都需要你去盯
对
就是每一轮它涨幅最大的资产可能都不一样
大家的共识和情绪这些也都不一样
所以你需要认真的去观察
对
包括就是上一轮
二零一六年那一轮
老破晓的涨幅还是很可观的
嗯嗯
就包括我最近看新闻
我其实自己也会很感慨
就感觉这个世界好分裂
就那些改善型楼盘
那种什么大大三居
大家抢破了头甚至都买不到
但是对于啊
虽然我觉得我也不算年轻人啊
对于我们这种买房很困难的人
就大家就是连一个刚需上车的这个票
大家都觉得很费劲
就感觉说 哇
人与人的差距真的太大了
嗯
然后这一轮还有一个值得观察就是我们大家家会把它称为二手房的验塞湖现象
就是存量房源
你看
突然间爆出来这么多挂盘的
然后但是成交量或者你所谓的换手率并没有起来
那这个问题怎么解决
就是
但当这个问题首先不是我们个体能解决
但是我们需要去观察这个市场
比如说市场
它有没有可能这个它
它市场会发生什么变化
以及为如果这个所谓的厌色乎现象继续持续的话
那是否会有相应的政策
嗯 你这个笑
笑容会吓人
吓人 没有
我是对政策不敢还有什么期待
我觉得现在大招挺狠的
你可
可能艳色就厌色色啊
那你真
真的会放开限购吗
那我也算活久见了
对 嗯嗯
哎
我觉得刚刚你讲的那么多
就是要观察的点啊
各种 那
那对于现在就真的是要买房子的人
他们一边又听到中间在说
啊
现在政策已经这么好了
你现在就应该买房
那这个时候
如果我真的有这个需求
我也准备好了
我是不是就应该尽早入场
像你刚刚又说
像二零一六年的话
在这个政策一开始的时候
好的房子就已经被抢光了
那这
这个是不是一个进场的好的时候呢
在政策刚刚放开的时候
嗯
窗口期是打开了的
我觉得在在窗口期里面买是对的
但是我
我希望就在这期节目里面传递的一个思路就是
我希望还是观察
认清 不 不
观察就是认清代价
然后计算好
我说的这个代价
就是
你未来五到八年
刚才我们说的那些
你的现金流
能不能扛得住
这是你的代价
然后一定要算好
不要闷头
闷头干
量力而行
或者是留
留一些富裕
因为之前大多说颠脚买最好的嘛
但我个人
包括可能经历了这过去这么几年
我
我现在不太支持这个观点
我现在更想的就是不踮脚
稍
甚至稍微蹲一蹲
给自己未来的自己留一些余地
但是
窗口期确实是很难得
无论是置换的窗口期
还是认房不认贷的这个窗口期
它其实都是很短的一段
如果我们参考以前的经历史经验的话
而且
我不太相信在一线有什么所谓的投资
因为你怎么着你都要住
对吗
你买一个更贵的房子
其实它背后也只是一个很普通的刚改
刚性改善嘛
它自住都是很强的
所以 我
我觉得大
该上还是上
但你一定要算好
对
其实在一线城市买房
真的不是意愿问题
也不是抓不抓这么窗口期的问题
而是确实有需求
而且
而且你算真的
这个东西很头疼
太头疼了
你要算你未来二三十年能不能继续维持这个现金流
我要是有预测未来的能力
我早发了呀
我还在这里干活干嘛呢
然后又要在想
那这个房子
这个资产本身
它未来会往哪儿走
就你要算的东西太多了
然后再
再开始算这个地理位置
然后接下来这个城市规划
这个人口流向
然后不啦巴啦的一堆东西
脑子要爆炸了
然后说 算了
别看了
我还想打一个补丁
就是二零一六年
包括很多房圈的那个大v
大家有一个共识
就是杠杆决定一切
什么三分房子七分杠杆
嗯
然后后面你经历了三年疫情
其实很多人是没有扛住的
嗯嗯
现在肯定不支持这种想法
我觉得一定要空杠杆
我甚至觉得
就是如果你钱够的话
八成手付也挺好
我现在比较恐惧杠杆
也因为确实被过去三年改造过
嗯嗯 之前
前段时间
我们小酒管收到一封来信
他直接就问了一个问题
他说 呃
为什么大家要贷款去买房子
因为
因为二零一六年有几个很
很流行的叙事
第一个就是杠杆呢
是可以放大你的收益的
第二个就是因为那一轮刚需也很好
购买力很旺盛
大家有一个
嗯 路 就是 我
我去买 损 损
损盘 它
它的逻辑是捡漏嘛
嗯
虽然说我的房子可能有硬伤
但是它价格也很垃圾
那我买了
我可以赌一个均值回归
但是你会发
二零一六年一过去
二零一七年至今
真正占优的
是优中选优
是改善
就是k型分化
其实越不好的房子
它可能就越不好
对 对
它涨幅肯定是要差的嘛
所以说
这个不存在
均值回归
归在我房
房地产市场
所以说
我觉得那个
这个均值回归
或者捡漏损盘
这个趋势也没有那么强烈了
对 这
这些都是跟上一轮很不一样的
对啊 我
我就觉得很有趣
就是房地产市场逐渐变得跟股票市场一样
它变成一个越来越难懂的这一个市场
就以前
就尤其像我们爸妈那一辈
就觉得说
你买了房
怎么着也不会亏
然后
然后它还涨
但现在不一样样了
现在这个分化就是很明显的
我不记得我之前有没有在节目里分享过了
像我爸妈老家的那些朋友
都是在大学里当老师的嘛
在山东就基本上是比如说淄博一套房
威海一套房
然后青岛一套
然后可能是乡下再买一套
他们就是那种
就是觉得说哎
那我就可以随便分散的说
哎
这里挺好的
正好 对
也不是分散
就说哎
这个挺好的
就买一套嘛
但你现在就可能会面临到
就是你在各种二三线十八线城市买的房
它可能都会失去流动性的问题
就中介还要给你贷个鼓励你贷款兼易的人
他都是坏人
他不会替你考虑你的还款能力
还有你跨越经济周期的能力的
嗯
就即使是数据上算得过去
但是就还有很多个人的因素
这个 是 是
这不是个人因素
你个人哪能控制得了你未来的收入呢
嗯
就是个人要面对这个世界带来的这些不确定性
对啊 你
你要面临太多东西了啊
但这些中介是不会为你负责任的
他会各种吹捧你
然后会说这个房子多多么多么的好
然后来 对吧
诱导你去签下这套房子
这样它的提成也会更多啊
另外
我还想借一个例子
嗯
和大大家分享一个细节
就是你看
我们这一轮是在降存量房贷的利率嘛
对这些东西
你没必要去研究
因为这是统一调整的
你研究了
你也做不出什么差异化来
你就接受就好了
但你大家你想
为什么那么一九年到二一年
有很多二线城市的人
他背了百分之五加甚至百分之六加的利率
现在看
这个行为肯定是很傻的
但为什么那个时候他就会去去背
第一个很重要的是
那个时候是二线楼市的牛市
对
那其实那当时你就是有一种巨大的怕错过的心态
因为当时我在公众号里边劝过很多人
在评论区我说二零一六年房贷利率还能打折
现在房贷加底儿这么狠
你怎么就会不相信未来房地产它会回归正常呢
但事实是
现在就已经开始降了
嗯 对
那如果假设说未来真的有比如说股票的类的牛市
或者这一轮一线的楼市又开始涨了
我向大家意识到
就是你进入了一个完全不同的叙事
我举几个例子
你可以回忆一下
二零二一年
嗯
大家有一个大家爱说创业当你大爷的菜市场的大都开始始问你买基金的事了
嗯 然后
或者是二零一六年
你会发现你的你的朋友下海创业
然后他买房子发财了
然后那个时候你会有一个巨大的恐慌感
我管他叫就是恨邻居
不 恨马云
就是说
这个世上有一个特别痛苦的事
就是你发现你身边的亲朋好友发财了
因为它是你能看得到的坐标系
马云有多少钱
其实跟你无关的
那在牛市的心态下
大家玩儿的一场游戏
就是你亲朋好友之间的财富排位赛
就是你你的收益的炫耀展
当你相对水平下降的话
你就会很慌
然后你就希望去投资
然后以期望能赶上去
所以牛市里面
大家看似是在投资
但其实大家所做的大部分的投资决策
跟投资本身没有什么关系
对
你在玩另一场比较的游戏
这也是为什么大家会背百分之六以上的房贷
那如果未来会有牛市
我相信会有牛市的
嗯
那这些东西
你又要经历一次
那我希望大家能到时候你正在经历的时候
能想起今天节目里边我们对这个心态的描述
你其实只是心态上恐慌了
你在做的决策
跟投资没有太大的关系
或者说
你真的要上车
可以
但请记得及时下车
但这个就太难了
就是因为你支付了一个很高的价格
对
但这个太难了
就跟买股票买基金一样
每次都跟大家说
高点不要进去
低点入场
但大家看现在市场的成交量也知道
真的到了低点
大家就是
嗯嗯
但这就很有意思
就是 我
我觉得刚才说那些
他其实解释了为什么高点的时候
为什么牛市时候
大家那么愿意去投资
并不是说投资都有吸引力
是你身边的人发财了
你接受不了自己的社会的相对财富水平在下滑
对 而 而且
其实我觉得
很多人的心态
也不是说接受不了自己下滑
而是他是被裹挟的
就是你身边的亲朋友友会以非常善意的方式跟你说
比如说 哎
这有一个楼盘特别好
我们家买了
你们要跟着一起买
我们还可以当邻居
很多人是这种无意识的说
哎 那
那挺好的呀
然后这个房子也不错
然后未来房价还会涨
那我为什么不上车呢
呃
很多人是这个样子的心态
嗯
然后就套上了这这样的一个高利率
然后
其实去年我们做提前还债那期的时候
我们当时看到底下的留言
越偏远的城市
它承受的房贷利率往往是更高的
就这个还当时还挺反我们常试的
我们现在站在二零二三年看过去三四年前的人的这个心态
就觉得 哎
你们怎么对吧
脑子这么不灵光
但其实如果把我们抛到他们当时所处的那个环境
也许我们的决策也不会好特别多
就像现在
大家都觉得说不能上高杠杆
过几年
当我们的经济恢复了
变得更好了
然后可能股市又迎来一波大牛市
可能大家也忘了今天我们现在斩钉截铁说不要上过高杠杆这件事情
或者说
北京的房价真的涨得比较快
那可能那些还在犹豫的刚需接盘侠们
他可能也就背行就市的去接了
对 就是上车
先上车就完事儿了
嗯 对
然后借着那个
大家背了很高的房贷利率
这点展开一下
就是
大家可以想想
贷款
表面上是跟银行借钱
但其实
对对对
你是在跟未来的自己借钱
因为还最终还钱的还是你
对吗
那换个角度
就是因为利息的存在
三十年的利息总和其实是超过本金的
所以说
借钱或者贷款这个行为
本质上是在向未来的自己要求更高的分红
嗯 因为月供
某种程度
你还的月供
其实就是你自己这个资产所释放出来的分红
对吗
所以大家大家想好
就是
分红来自于哪
分红来自于净利润的留存
那净利润来自于哪
净利润来自于收入减支出
然后这个过程可能要持续
但我不说三十年的贷款周期
一轮五到八年
你总要扛下来
所以说
当你贷款了
其实你就是对未来五到八年的自己
要求他的收入是平稳的
要求他的收入是增长的
要求你有一个硬支出
绝对不能违约的硬支出
对
这些都是你要去买房的
你一定不可避免的要背的代价
我是觉得它可以买
但是你一定要把这个代价算清楚
对
就是我们既不是乐观
我们也不是乐观
我觉得我们要客观来看待这个事情
就是它经济是一定有周期的
现在可能相对比较低迷
那未来肯定是会往上走
嗯
但是往上走
它自然也会面临一个往下走的这样过程
那你在未来三十年
你可能就要经历三到四轮这样的周期
嗯
那你可能需要客观的评估一下
那你能不能穿越这样的周期
如果你觉得这个穿越周期
你评估出你的这个收入能力大概是某个水平
那你就选择这个你负担范围内的一个房子
可能是一个比较理想的选择
再加上我们前面其实也讲了很多
就是买房这个东西
其实是无止境的
你一开始上车是一个一居室
如果万一你要结婚
你要生小孩
他就得必须得变成二居室
三居室
最后置换到
之前老钱也跟我们聊过
就是你
你的置换的中介
可能是一个三室两卫
嗯
即便你不结婚
不生小孩
你说我就一个人过
你爸妈你总得照顾呀
最后你还是得需要投身到这个买房置换的这个大军当中
嗯嗯
这也是我
我刚才前面我说我
我觉得其实八成首付也挺好
就是这个原因
请大家相信
你的疯篇一定会随着你的年龄增长而降低的
就我现在想法
跟二零一八年的我有巨大的差别
简直就是两个人
那可能四十岁的
你又老骥伏枥志在千里
应该不会
嗯 然后借
借助雨白
那个
那如果大家要买
比如在一线啊
如果你要买一个刚需房
它应该大概率只有
只有一个厕所
那我非常建议你把这个厕所变成三分离的
那一定
一定要做三分离
什么叫三分离
三分离就是你
呃呃
这个洗手的
洗澡的
和那个厕所
这三者最好是分开的
那得多大呀
这个厕所我没住过
它不需要很大
它可以隔开
就打个比方
就是你
你洗澡的时候
最近基本的干湿分离
对
这就是二分
对
但如果你把洗
比如你有有些房子
你会发现
在洗手时
其实是在厕所
就是挨着 在
在厕所外面
就是挨着
那其实就是相当于三分离
就可能比如里边有个人在上厕所
外面有个人
你该洗手洗手
该洗脸洗脸
该刷牙刷牙
它其实是相当相对比较好呢
为什么三分离这么重要呢
就是你买刚需房
大概率你是一个双职工家庭
那双职工家庭
你早上上班之前或者晚上下班之后
真的很容易打架啊
是的
时间很赶
不说双职工
你跟人合租你就能体会到
对
然后我一直有一个观点
就是
我说主位是中年男人的温柔乡
就是你把排风打开
你可以在里面抽烟
你在马桶上蹲着
然后玩会儿手机
那是一个除了你在地下停车库那个车里面抽烟的场所之外
另一个让你非常放松的地方
但是你想啊
就比如在一线
我和我老婆到家都八点多了
我们俩都想在厕所里面放放松
放松半个小时
然后我洗澡
再
再来半个小时
那其实你想
你十二点之前睡觉
你只有四个小时
然后每个人在厕所里面刚需假设一个小时
时间就很紧张
所以三分离真的非常重要
难怪我在抖音上看到那么多段子
说中年男人特别喜欢干一个事儿
就是上厕所拉屎
对 对
他那个拉屎
开个排风
抽会烟
打两把游戏
然后非常放松
真的
所以我一直就
就是两
两个厕所
嗯 很重要
可以极大的提高双职工家庭的生活幸福感
对
我觉得这个可以引伸到另一个话题
就是我发现现在这一代人
首先他的买房偏好不一样
嗯
大家对于居住环境的要求也不一样
就比如刚才我们聊的这个三分离
越来越多的年轻人是重视到这一点
然后包括像我朋友最近刚装修房子嘛
他其实也是一套老破小
他那套房子可能居住面积也就五六十平
但是他花了四五十万去装修
就比如说把整个厨房啊
下水啊
各方面全部都改造
然后就把整个房子弄很舒服
我去参观的时候
我就觉得说
他这套房子要是到时候卖
他绝对能卖出一个非常高的价格
因为他把它装的特别特别的好
嗯
你就觉得非常符合普通人的居住习惯
使用习惯
你就会很想住在这样一套房子
我就会觉得
这种能够让大家住的舒服
能提供很多情绪价值的房子
可能在市场上就是能卖的比较好
但是在上一轮
像你说的一六年
可能大家就是追捧老婆小
先上车再说
而且像我们爸妈那一代
买房居住更不用说了
再就是买了房
简单弄点家具
可能他们就够了
就跟我们这代需求完全不一样
嗯 然后 嗯 本轮
上本轮呢
如果大家要上车
我还有几个建议
就是哪怕你要卖老婆小
也尽量挑一些带亮点的
比如说顶层带露台
一层带小院子
嗯
或者你窗外的景色很好
还有
比如一些稀缺的概念
比如 嗯
小阳是重庆的
那重庆的就高容积率
然后高楼层高密度的
就如果供你主力市验的话
那其实你是一个花园洋房
它本身就是一种稀缺
对
那它可能在价格上未必有太多溢价
但我相信
如果要卖的话
起码流动性
它可能会比同的房子要好很多
对 包括
其实我是很不建议大家再去买三线或三线或者低线城市的房子
但如果大家还是要买
就挑那种能发小红书
可以涨很多份的房源
哎
我也发现有这个趋势
就是现在大家对于个家
家改
改造的这个热情
真的非常高
对
像你刚你发给我的那个北京那个很破的房子嘛
他就第一个先给大家看这里有多烂
然后记录它整个装修的过程
然后成为一个家居博主
身边还能带带货
是的 就是我
我真的发现
我现在身边年轻人买房
嗯
大家在装修上都很舍得花钱
因为大家都知道一平方米很贵
就觉得说
我既然要住
为什么不
不把它装修的好一点
包括像年轻人是很愿意去找设计师去设计这的房子
然后我就看看
哇 这 这个
这个台面
把这个砖
这个漆
就每他
他能给我如数家珍
把家里的每个细节都给我讲清楚
然后什么什么这个台灯是基于哪个设计师的灵感
我觉得 哇塞
太厉害了
现在年轻人就是未来
大家对房价的上涨意切越来越淡
然后在房住不炒这个大他的约束下
就是大家肯定会越来越回归居住属性嘛
所以大家买房子
一定要买符合生活美学的房子
是的 对
哪怕它卖不掉
但它是你自己很棒的
让你很舒服的一个居所
那未来想卖的话
它有足够强大的亮点
对
我觉得这是一个很大的原则
就是你小红书上有大量的案例
这个房子带小院
那个房子能看鸳阳湖
能看什么
呃 双窗
就是有很多亮点
你看了你就很向往着
那这种房子
我觉得如果你非要买的话
可以 嗯
就怕一个平平无奇
市面上大量同质化供给的房子
那 那
那不就是我每次打开中介软件所看到的情况吗
是 就觉得 哇塞
这个房子这么贵
为什么这么破
而且你看那些照片
你会觉得之前住在这里的人
他的生活不太开心
对
我觉得他们肯定不开心
每个地方都乱乱糟糟的
你根本连看房的欲望都没有
嗯 哎
其实刚刚我们在录之前
我还在那里说
哎呀
听你们讲这个买房这么麻烦
这么讨厌
然后我觉得我还是就趁早回去重庆吧
然后就什么积累的东西都是自己的呀
你可以在那里什么做点生意啊什么的
你买
父母也有房子对吧
然后大家就一起幸福快乐的生活在一起了
但其实世界上不存在从此幸福快乐的生活在一起
呃 exactly 就
就是聊到更细节的东西之后
我觉得你如果是因为你现在觉得
哦
买房子压力很大
然后你现在收入不是非常的乐观的情况下
然后你就决定说
我就要放弃这个在一线城市打拼
以后可能会有很大的成长空间的机会的话
我觉得其实是得不偿失的
那如果在一线城市
我租房子
我还是能让自己住的舒舒服服的
然后我觉得还是把心态调整到一个比较平衡的状态啊
听众朋友们
你们刚才听到的是养老
是打了一半的辞职报告
然后又把它撤回了一个心路历程
嗯
对 嗯
不是 我觉得 就
就像之前雨白跟少楠聊的那一期嘛
就是在二十出头的时候
你总是想和过去一刀两断
就是你觉得
呃
面临房价这种压力
然后你就会想说
我跟过去的一个决定要在一线打拼自己的一刀两断
然后你就我要跟北京就是分手哎
对
然后你觉得所有的问题就解决了
但好像真的不是这样
对
可能看到了今天的我们所聊到的些细节之后后
再结合自己的情况
再多想想吧
然后这一轮
嗯 大家还要
还要买的话
如果你要置换
就请一定记得
置换
正确的置换顺序应该是先卖后买
就如果你买的那套房子
它的资金来源是你卖的那套房子的钱的话
对
那你就先卖后买
不要先买后卖啊
这个在上一轮其实是很常见的
很多人说
我先把这个房子给定下来
然后再去处理自己之前的房子
嗯 对 那
那你不差钱的话
当然可以了
对 其实置换
因为你卖一买一
其实并不需要太择时
因为你不会错过太多
但是因为它是同涨同跌的嘛
你 你
你始终是是铆钉住了一套房子
所以说 嗯
先卖后买
你会更从容一些
尤其是在一线
你大概率是需要上一套房子的卖房款的
那假如说
你这边下定了
然后跟房东约定
你整个这个交易周期是三个月
但你那套房子三个月没卖
没卖掉的话
嗯 你
要不然你去筹筹钱
要不然得交违约金
对 就是你
那你会让自己真的非常焦头烂
对
就这个事情
之前其实我觉得应该还挺普遍的
就买房对家庭来说
已经是一场遭遇战了
你就别再给自己加额外的限定条件了
对 是的 对 但 但
但是我觉得可能还有很多人也会有这样的困扰
就是我先卖掉一套房子
但万一在这个过程中涨了
我卖的时候卖的相对便宜了
买的时候又买的相对贵了
那个心里很难调试过来
但是
就是刚才老钱也介绍了嘛
目前的这个
它一基本上还是同涨同跌的
大概率不会出现说
你卖的那个特别便宜
然后蹭就涨的
对 飞快
而且现在的是房价确实有
有小跳
小跳调价的话呢
首先
你的房子也
也是要涨的
嗯 其次
现在北京啊
或者是一线城市
都没有到癫狂那个程度
只是说大家预期在稍微的慢慢的扭过来一些而已
我刚才也说了
北京的成交
成交量的边际都在递减
它没有到癫狂那个程度
所以它也不用太晃
嗯 但是
你如果想置换的话
你赶紧看房
赶紧挂牌 嗯 对
不 不是
现在大家
我觉得有一个很慌的问题
也不能叫很慌的问题
应该
应该叫做迫在眉睫的问题
就是自己的房子
应不应该卖比较难出手的房子
是不是应该趁这个窗口期抓紧把它卖出去
哪怕亏一点
我觉得你自住问题解决的话
该卖就卖
什么叫做该卖就卖
该卖的卖的意思就是
把你手里的烂牌
不太好的房源
你自己不太想住的
不符合主市场主流审美的
你能出掉就出掉吧
因为窗口期之内如果你都没出掉的话
以后会肯定会更难
哪怕付出一些代价
那该买的买
就是说
其实二线没有
没
我觉得二线不存在这个问题
只有说一线
因为这个限购政策的约束
你的置换窗口期太短了
不
你不在这个窗口期搞的话
那未来就是八成首富嘛
嗯 对 所以说
在一线来说
置换窗口期真的很短
你要想置换
还是该买就买
但我觉得二线其实置换
我要是在二线
我肯定挑市场最悲观的时候去买
去买 嗯 对对对
因为那四成首付其实也无所谓啊
也就是
其实也如果真的要置换
也不急在这一时
就因为现在大家还是相对乐观嘛
因为期待这个政策能给能带来一些涨幅
嗯 而
而且说实话
二线现在也没什么反应
对
还没有传导过去
对对
因为就大家就是走着
走着看 哎
反倒是咱们
能不能二线先买
当线起来了再卖
真的有行情来的话
把你的那套差差卖掉也未未尝不可
但是就对你自己的资金
对
对资金要求比较高
嗯
这一线和二线还是很不一样的
之前我们一直说一线置换难如登天
就是因为认房又认贷这个约束
嗯
现在大家就可以各种花的玩起来了
是的
因为窗口期真的打开了
那回到杨老师很关心的问题
那九五后能买得起房吗
本人来说
我可能也代表一部分九五后吧
呃 首先
买房子这个需求还没有那么迫近
那么我现在可能就只是听到什么认房不认贷
也觉得跟我关系没有很大
但这样听
就是今天这么听下来
我倒是会觉得
这一系列的知识
对我父母会很有帮助
因为要要一起出谋划策嘛
比如说他们
他们在重庆嘛
然后也想说
这个好像政策来了
我就应该要把房子卖出去
然后
那么实际上也确实是卖出去了
然后 嗯
有一部分他们心里面会是在说
呃
我是不是卖的早了
好像这个东西才刚刚起来
我好像因为恐慌
我就已经把它卖出去了
会有这种失落感
而且对比起前几年
这个房子卖价也低了不少
然后就是种种的这种
都有点失落
而且一个房子
我们也住了非常多年
那为什么还要卖呢
就是这么着急的卖呢
对
这么着急的卖
就是因为过去的这三年
就是我们家开餐厅的嘛
所以其实受了这个冲击还挺大的
然后就解了燃眉之急
那我觉得
解燃眉之急
支付这种
这就叫
叫情绪价值嘛
嗯
还是要划算的
当然有的
就像很多人提前还贷
嗯
虽然这个账可能算起来
就是如果你非常理用理性人视角
可能对于很多人来说
提前还贷
他并不一定划算
但是它能让你整个人身心舒畅啊
是的 嗯
而且家庭关系好像也因此变得和谐了一点
就不会焦头烂额
对 你会发现
如果一个家庭在现金流上出现压力的时候
家里的关系是绝对不可能融洽的
嗯 啊 这里 我
我又想重复一遍
我重复过好多次了
有点不好意思
但真的好治愈
我就是今天心理学的那个
他说我就是
嗯
不贷款买房
我就是讨厌那个负债的感觉
因为 嗯
我之前一直接受到的认知就是
就是最好的杠杆
不贷款的都是傻子
长 长期来看 它
它又是划算的
因为你的负债也在贬值
但是确实
负债那感觉真的不好
嗯 对 这个是
就是一样迷养百样人
其实很多人就是
我觉得
人真的应该根据自己的风险偏好去来做适合自己的投资决策
而不是大家是什么样
你就是什么样
如果你的风险偏好就是很高
你对自己未来也乐乐观
没
没必要特别在乎乎在大家是什么
又要提前还贷呀
嗯
要去杠杆呀
背负低杠杆
那你就可以按照你的心意去选择
只要你能
你能客观的评估这一切
多好 对
所以我就挺怕很多人最后意识到
买房这个代价他承担不起
就买了之后才意识到这个事情
对
当然就是他一定是后面出问题了
你才意识到我承担不起
不
尤其很多二线城市
二一 一九年
二一年
背着那么高的房贷利率
然后又经历了巨大的回撤
嗯
这就回到我们最开头说的
为什么现在大家情绪不好
嗯
其实我觉得
很多情绪不好
真的就是经济基础决定上层建筑
很多时候
是因为家庭资产负债表出了问题
才会出现这种表征
看起来
大家好像容忍度都变低了
脾气都变差了
情绪都变得不稳定了
就包括现在网上你现在看到的段子都是
我的第一志愿是何超联投胎
第二志愿是理湘二胎
为什么大家选择躺平
其实很多时候都是因为现金流和家庭的资产出了问题
对自己的预期变
我自己带入一家九五后
我会觉得很被亏欠
很不爽
就是过去
我我
我们今天
我们之前梳理了一下过去五年大家经历了什么
嗯 所以
你换个角度来想
这个社会该你的吗
啊 对 是 是啊
所以我就想
然后我之前不是采访了一个零零后嘛
然后当时评论区有有
有几条留言让我特别生气
就他说
你这个零零后
这小姑娘怎么这么现实啊
怎么这么功利啊
你想想
就是现在这个情况
这个环境
他在北京啊
你凭什么要求人家天真浪漫啊
这个环境支持他吗
大家都不傻
外边什么样大家都能看
都能看到自己学长学姐什么样
大家都能看到
你凭为什么要求九五后零零后天真浪漫啊
房价要涨了人家不知道吗
工作难找人家不知道吗
你
你凭什么这么爹味儿的这么如此对他有这种预期啊
所以
很多大家现在热议的社会问题
它本质上还是这个原因
为什么不结婚
为什么不生小孩
因为这是一代年轻人支付不起房价之后
能为自己选择最佳策略啊
包括因为我过去两年一直在很积极的积极还提前还贷嘛
就是我
包括我和我老婆
我们达成一个共识
因为我真的知道房价还是否还会再来一轮
然后我又把家里边大部分的钱都压在了房子上
所以我说
如果有
我当然开心
但如果没有的话
我们这两套房子可能就砸手里边了呗
那我们把房贷还掉
它没有太大的压力
所以等来这一轮的心情挺复杂
就是因为你确实是
嗯 压上去了
但是代
代价我也比较清楚
对 所以 所以其
其实这次就是想
想卖掉那个现代住的老婆小
我也是没有任何留恋的
嗯嗯
我
我甚至可能会想到一个年轻人
就是在恰恰谈室里边
看着你的嘴脸特别
对
特别严肃的跟我压价什么的
对 嗯
因为我当时我们置换的时候
是二零二零年啊
那时候行情也不是很好
然后也是一个嘴脸很差的房东
然后我就说
我一分不让
你能聊就聊
不聊我立马就走
对
那最后还是
还是砍下来了
就根本不惯那个毛病
我
我希望年轻人会这样
嗯嗯
因为房东确实是嘴脸一般
对 我
我感觉这两年也能感受到
就是老钱这个精神状态逐渐变松弛
我觉得这和你经济压力相对没有到那么大也有关系
他不是经济压力
我觉得我怎么能
我户口饭都OK
是房贷压力
对 减轻之后
真的人好很多
对
就整个人状态都是变好
是 嗯 对 非
非常欢迎大家去听
就是 呃 语吧
应该是二零二一年
就是采访老钱那一期
那个时候两个人
天都不是这种氛围
而且你现
现在回想那时候
真的好紧绷啊
对 特别紧绷
我说一句
你叫反对性是吧
对
现在回想想
那时候房贷压力真的好高
嗯啊
但那之后就做了第一次
开始提前还贷了
想想 哎
突然觉得说哎
永完也没什么好说的
感觉就是想帮助一个人解决他的情绪问题
其实最重要是帮他解决经济问题
另外
确实大城市不欠任何一个人
对于一个年轻人来说
你在大城市有一套房
绝对不是天经地义的
都是付出代价的
一线的楼市和a股就像一对渣男渣女
他根本不在乎任何人的一厢情愿
你以为你来我这儿
带着钱来我这就能发财
那我根本不欠你的
对
我也不一定给你你这结果
但好在呢
我觉得一线楼市是特别势利眼的
你有钱还不够
你还得有资格
对吧 你 你
你说我能掏五百万
我问你有没有工作居住证
你有没有五年社保
你都有
然后你给五百万
好 我给你
我甩给你一个最烂的老婆小
对 所以
我觉得楼市还是非常的势利眼的
但是a股呢
他肯定也会坑你钱
对 是
但他
但他不是脸啊
对吧
你一直欢迎你啊
门槛低啊
你一手茅台你买不起
十块钱的基金起投你还买不起吗
对 所以
我们也要以同样渣的心态来面对的
他就是涨了
或者价格高了
该卖就卖
没有任何留恋
我以前觉得房子就是一切
我现在觉得
房子就是资产
就它就跟一个
呃
股票基金代码一样
但如果它价格过高了
或者你如果你预期到
你相信经济是有周期的
你相信政策会调控的
你相信到后来可能会跌的
卖了就卖了呗
畅想一下未来嘛
因为这个政策出台还不到一个月
那接下来会发生什么样的事情
大家畅想一下
预测一下
看到底是被证实还是被打理
我需要观察几个事儿
第一个
我觉得肯定是一线楼市来定调嘛
然后本轮一一般来说是深圳是一线楼市的天花板
因为深圳的信贷条件太好了
那本轮呢
就是我觉得应该是北京
因为北京在过去几年是几个一线楼市里面涨得最差的
所以它的基本面也是最稳的
杠杆率也是最低的
嗯
所以我需要观察北京的涨幅大概是多少啊
这是第一点
第二个就是这个前面提到的二手房的验塞虎的问题
到底是怎么解决
包括老破小和近郊的次新的刚需房
它本轮的涨幅
都是我特别好奇的
然后还有一点就是
本轮又有
又有一个很
很有趣很重要的议题
就是
无论一线二线还是三线
其实它本质上就是要卖
那这个抛压会被怎么消化掉
就我也特别好奇
嗯
这也是我特别好奇以及想要观察的现象
嗯嗯
就是这些抛
抛
抛出去的些些房子
是谁来接手
就大家这个卖和买的
各自的考量是什么
心理是什么
以及未来这批房子
他又会经历一个什么样的变化
这个东西
我很好奇 嗯
以及
大家上车的是这种老破小
还是说扛压压力
买一个好一点的改善房房
我 我很好奇
就是这一轮
年
年轻人会怎么操作作
我当时有一个预测
嗯
就是我觉得身边可能感情比较好的朋友
在这一轮中间
他们会结婚
就是真的很神奇
我发现是
其实在中国历史上
很多时候
结婚就是你拥有一第一笔财富的机会
因为两个家庭会给你们这个子公司提供一笔初始资金
嗯
但那我刚刚说的这个情况还要更
他们那个子公司的情况还更好一点
就是他在结婚之前
他父母就已经给他买了套房子了
他们结婚之后
就又有搬
搬入了新的房
房子
经过这个房
呃
房产万出屋的教育
对房子有了一定的认识之后
我开始就有感觉到
就是 哎
他婚前的这个房子
他现在就可以收租
那他们这个小家庭
现在又有了稳定的现金流
建立家庭
真的就是那个你的资产负债表变得非常健康的一个开始
我感觉
但是还是要强调的
可能是对部分家庭才是这样
对于我这种暂时没有结婚购房需求的人
认房不认贷的焦虑
他也传递不到我身上
这也不失为一件事事
我觉得是拥有更多的余欲来提升自我修养
然后也暗中对这个房地产市场保持观察吧
祝大家要么拥有房产的快乐
要么拥有无拘无束的幸福
啊
非常感谢大家收听
欢迎大家在评论区里分享你自己对于目前这个房事
你的困扰
你的故事
然后我们也会和大家一一互动
谢谢老钱
嗯 谢谢大家
拜拜 那个
以上就是本期的全部内容
如果你希望多了解一些房产知识
欢迎你回听我们的第七十六和九十一期
分别是杨天南老师一战封神的房地产买卖秘籍和杨迪老师的二线城市的房市观察
和往常一样
在结尾部分要做一小段播报
首先
我们非常欢迎所有的朋友下载有志有型app免费阅读投资第一课
更超过十万人一起学习如何从门外汉变成八十份投资者
另外
假如你有长期投资的需求
那么我们小酒馆全员持有的长钱账户也许是个不错的选择
欢迎你来有志有型app进一步了解
最后
我们花了两年时间做的那一支投资视频发布了两周了
现在在b站的播放量已经突破两百万
如果你还没看过
欢迎找时间去b站搜索投资是怎样赚钱的收看
感谢听到这里的每一位听众
我是一只羊
每周五晚八点在知询小酒馆和你一起关注投资
也关注怎样更好的生活
我们下期见