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第六十四集
除了萧强地产以外
江潇潇还注册了一个公司
名字叫羽西咨询
主要负责房地产销售代理工作
房地产销售代理公司是最近才兴起的一种专业中介公司
主要负责新开楼盘的销售策划
销售执行
尾盘销售代理
二手房销售中介等等
这是江潇潇在上海学习时发现的一种新兴行业
栾城市地处内陆
很多新行业都还没建立起来
房地产开发商大都是自己成立销售部负责营销
往往消耗了大量的人力成本
却没达到想要的效果
平时没有工作的时候
销售部的收入偏低
人员流动又很大
江潇潇的羽西咨询公司一成立
就召集了六个有十年销售经验的房地产销售人员
这些人青春不在
但是经验丰富
这样的咨询公司是职业转型的最佳选择
有了这六个人的班底
香潇潇可以在接到业务以后
马上召集很多新人进行培训上岗
这样羽西咨询日常的运行费用就会大大降低
羽西咨询的第一单业务
自然是找栾延瑞
栾延瑞知道房地产咨询公司在国外非常发达
但是要让他把滦江地产交给江潇潇这样的新人来做
栾延瑞是有些不放心的
特别是让栾延瑞把销售部撤销
完全依靠姜潇潇
栾延瑞还没这个魄力
他和姜潇潇合作
主要是为了南城旧城改造项目
其他的事情
栾延瑞并没有依仗姜潇潇的计划
不过
栾延瑞把位于捆北区的一个尾盘销售交给了羽西咨询
反正滦江地产在那个楼盘已经赚了不少钱了
如果江潇潇可以把销售做完
滦江地产获得的将是实实在在的纯利润
但江潇潇也不是傻子
他接到栾延瑞给的业务的时候
以为是滦江城的销售
当时就高兴坏了
想不到实际到手的时候
是滦北区一个叫滦江花园的小区
这个小区位于栾城市北部开发新区
目前位置偏僻
周边配套较少
不过滦江地产把这个项目建的还是很好
目前销售已经完成了接近百分之八十
只剩下一些一二楼和四楼的尾房没销售
虽是个旧小区
但是始终是滦江地产开发的项目
品质还是有几分保障的
而且
羽西咨询能够和滦江地产挂上钩
也算是一个不错的开始
江潇潇知道栾延瑞的担心
但是姜潇潇也没有束手就擒
他在栾延瑞那儿争取了更多的自由权限
特别是销售提成上面
江潇潇把销售提成比例争取到了百分之十
卖一套房子
可以得到三万到五万不等
如果整个项目全部销售完毕
羽息咨询可以得到的提成接近一千万
除去人工和办公经费
与息咨询可以获得接近五百万的利润
这样的收入对于江潇潇来说
是非常可观的
对于滦江地产来说
尾盘可以销售完毕
资金的回笼会使滦江地产保持更加充裕的现金流
滦江花园的销售会顺利吗
一个房子的销售成功与否
很大程度上由供需关系决定
如果处于房地产销售旺季
那么房子本身的好坏对销售不会造成很大的影响
如果处于房地产销售淡季
那么挑三拣四的情况下
降价也不一定卖得出去
在中国卖房子什么时候最好卖
不是房子跌价的时候
而是房子疯涨的时候
跌价的时候
老百姓会相信还会跌
所以一直不愿意出手
涨价的时候
老百姓会相信还会涨
所以加价一千也要买
这是一种怪象
也是一种病态
江潇潇接手鸾江花园的时机非常不好
因为席卷全球的美国次贷危机即将席卷全球
但是栾延瑞敏感的察觉到美国次贷危机可能带来的影响
当全球性的金融危机还没席卷到栾城市的时候
滦江地产紧急压缩了在建工程数量
加速出手手中资产
准备好了过冬的资金储备
滦江城的项目基本处于半停工状态
国际双语幼儿园和人民小学的建设则没停止
因为教育本身是赚钱的
滦江花园的销售提成费率被破天荒的提高到了百分之十五
要求是羽西咨询必须两个月内完成销售任务的百分之九十五
江潇潇面对突如其来的变故
觉得有点不可思议
甲方主动提高费率
这是闻所未闻
不过
两个月的销售任务确实是太紧了
江潇潇把所有的销售经理叫到一起
商量销售方案
其中李思雨和张含韵是最资深的销售经理
江总
现在银行贷款难办
新盘销售不好
滦江花儿的销售任务恐怕很难完成
李思雨说道
是呀
原来年底都是销售旺季
很多拿了年终奖的人都会进行投资
今年的形势真是最近几年最差的一年
张含韵接着说道
两个资深销售经理的意见都是不容乐观
栾城市的房价最近几年变动怎么样
江潇潇问道
从二零零零年开始
栾城市的房价从一千八一直涨到现在的接近四千
那滦江花园的尾盘价值大概是多少
八千万到一个亿
如果要撬动这一个亿
要多少钱
按照现在的利率
每年的资金成本最少要六百万
江总
你莫非想
张含韵没说出后面的话
现在新盘都卖不出去
鸾江花园的尾盘以后更难
确实是
莫非就真没办法了
办法倒是有
不过风险太大
说来听听
鸾江地产给我们的提成是百分之十五
大概可以挣两年的资金成本
如果我们可以扛过两年
那我们就有机会
否则就会倾家荡产
这个方案我想过
不过以息咨询的抵押物不够
没法支付足够的首付
江潇潇有点失望的说道
银行目前资金也很紧张
还有没有其他办法
我们如果可以放弃一部分提成
倒是可以把部分位置不错的房源销售出去
不过羽西咨询很难撑过两年
大概要放弃多少
总额的百分之四十
那就是六百万
不过我们可以套现四千万
用两千万做首付
剩下的钱可以撑四年
这是拿命去赌啊
风险和收益并存
栾岩瑞会同意吗
他只管目标
至于过程
他应该不关心
我想想
江潇潇说完之后
其他人都离开了
对于刚刚组建的公司
在如此敏感的时间
遇到如此重要的抉择
江潇潇确实需要认真的想一想
李思雨和张含韵竭力促成滦江花园的销售
既有尽职的一面
也有短期获取巨额报酬的一面
江潇潇知道
不管采取哪种方案
栾延瑞的钱和李思雨
张含韵应该获得的报酬都是不能少的
所有的风险和矛盾
只能江潇潇一人承担
江潇潇想过放弃
不过这件事如果没办好
羽西咨询以后很难在栾城市立足
成则千秋伟业
败则万丈深渊
香潇潇的压力太大了
就给他的时间只有两个月
留给他决策的时间
可能只有一天二十四个小时
江潇潇再次感到了无助
他想到了林俊杰
想到了陈强
甚至想到了张延欣
这些人都不能我应该或者不确定会帮他
一个女人白手起家的创业
确实太难了
对于栾延瑞来说
滦江花园的尾盘只是杯水车薪
他根本没放在眼里
所以条件很优厚
栾延瑞也想看看
蒋潇潇到底有没有能力和胆识
做得好
以后可以继续合作
做不好
可以马上换人继续做
作为一颗可有可无的棋子
江潇潇持有唯一的选择就是把握这次机会
证明自己
江潇潇还是给陈强打了个电话
陈强
有件事
你帮我出个主意
江潇潇开门见山
我可能不一定会得到你想要的答案
陈强认为江潇潇找错人了
我就是想找个局外人听听意见
哦 说吧
现在有个机会
成功将海阔天空
失败将万劫不复
你会怎么选
我胆子小
我选择不做
没有这个选择
没有
那你还问我干什么
对呀
江潇潇心里其实已经下定了决心
他愿意冒这个风险
大不了从头再来
谢谢你 陈强
我想明白了
江潇潇在电话里感谢着陈强
不用谢
我什么都没做呀
思雨
马上召集所有人开会
按照我们刚刚定的方案执行
江总
不需要再考虑一下了
不考虑了
执行吧
房地产的黄金二十年
成功永远都属于胆大的人
当然
江潇潇的成功还要再等两年
建设局所掌握的房地产信息
只能说明经济形势的艰难
滦南区的房地产销售进入第四季度之后
基本上所有的楼盘都卖不动了
老百姓对于降价的预期远远大于涨价的预期
房地产市场又进入了一个买方市场的冷却期
江潇潇的决策刚刚下定不久
房地产的销售就出现了很大的困难
李思雨所提出的百分之四十销售目标只实现了一半儿多
不过运气好的是
蒋潇潇在政策完全收紧之前
在栾城商业银行拿到了六千万的贷款额度
这些都要归功于前几年可以在南城房地产公司积累的人脉关系
不过江潇潇拿到贷款额度也付出了很高的代价
不过至少姜潇潇可以挺过去了
张含韵和李思雨在做最后百分之二十的销售计划
按照栾城市向北发展的总体策略
李思雨和张含韵坚信滦江花园的房子一定会升值
所以两人也以很低的价格在滦江花园各投资了几套房子
其他的开发商就没有江潇潇这么幸运了
房地产预售制度把开发商和建筑商都捆绑到了一起
一荣俱荣
一损俱损
银行也在资本的博弈中牵扯了进来
不过银行至少有土地作为抵押
而建筑商就只能赌运气了
房地产销售的困境
最直接的就传导到了房地产公司和建筑公司的身上
很多房地产公司计划年底不再发年终奖了
更差的情况是
有些工地因为开发商一直没支付进度款
建筑公司便无理支付劳务公司的人力成本
最后引发最多的就是农民工讨薪事件和购房者退房事件
作为行业主管部门
建设局首先不得安宁
刘长飞副区长已经连续几天召集会议研究欠薪事件和退房事件了
欠薪事件最突出的仍然是南城房地产公司的南城南苑项目
南城房地产公司的资金大都投入了新开工的项目
南城南苑的欠薪一直没有得到根本的解决
滦南区政府一直欠着南城房地产公司好几个亿的安置房购房款
刚开始
张承泽还想着主动解决一下
到后来他也懒得管了
凡是来讨薪的
他一律说是政府欠钱去找政府
退房事件就更加普遍了
从滦江地产到南城房地产公司
再到一些小房产企业
都面临大面积的购房者退房浪潮
不过
终究有一纸协议在那儿
房子涨价的时候
从没听说开发商违约的
降价了
老百姓却不干了
说到底还是没有契约精神
最近连续发生的几访事件
都与房地产有关
不过是每个区都有
滦北区最为严重
因为新开发新项目最多
陈德远也是为此伤透了脑筋
在大的政策环境背景之下
一个区的政策根本无法改善房地产整个行业的走势
南城旧城改造项目刚刚启动
就面临被迫停滞的危险
幸好滦江城的国际双语幼儿园和人民小学项目照常在施工
给整个滦南区的房地产行业带来了一股新风
陈强所在的南城花园
房价已经跌到了二零零五年的水平
如果再跌
可能很多业主都会出现还贷违约的风险
张飞同志
滦南房地产市场怎么样了
陈德远问刘长飞
陈书记啊
大环境太恶劣
滦南区难以置身事外呀
刘长飞说道
今年下半旬的新开工量
在建工程竣工量
投资额都出现了大幅度下滑
特别是销售量
惨不忍睹啊
看来轮南区要减少对房地产行业的依赖才行啊
确实是这样
这几年房地产行业发展速度快
各项经济指标都不错
但是房地产一旦感冒
各项指标都下降的厉害
滦南区要引进什么产业才有持续的生命力呢
传统的制造业
滦南区是有一些的
不过占比都不大
我觉得滦南区应该引进附加值高的现代服务业
特别是电子信息
互联网和游戏等等等等
这些乱南区都没基础
难呐
陈德元感叹道
没有基础也是好事
一张白纸更适合作画
如果南部新城可以画一块来做现代服务业
应该有机会
这个我也考虑过
不过现代服务业需要大量的人力资源
需要高职人员
也需要产业工人
还有就是南部新城的出海通道问题
你和市里面沟通一下
争取把栾城市的南部大门出海入口放在南部新城
这个我已经考虑过了
前段时间刚刚和市交通局局长沟通过
基本上说好了
嗯
这是个大事儿
要确保落实
对了
如果有房地产公司愿意把房子卖给政府作为安置房
可以多买点啊
南城房地产公司的钱怎么还没付呢
马上让南城城建集团发行二十亿债券
经济危机带来的机会
我们要把握住
这需要国家发改委批
这个我来负责
具体细节
回头找海昌同志再商量下
好的
我知道了
哦 对了
通知滦江地产
让他们抓紧推进国际双语幼儿园和人民小学教学楼工程
二零零八年秋天一定要开学
好
我马上和栾泽雄联系
陈书记还有什么指示
小梁的事情
你听说过吧
陈德远突然转移了话题
听过一些
你帮我关注下
找个懂经济的人
好
刘长飞怀着忐忑的心情离开了陈德远的办公室
陈德远最后交办的工作
应该是区委办主任的工作
怎么会让刘长飞找人呢
莫非
刘长飞觉得陈德远另有想法
梁秘书的事情
刘长飞是听说过的
不过并没有实质性的证据
看来小梁提拔的希望是暂时没有了
刘长飞想起自己的秘书小潘
小潘还比较老实
回头还是要加强管理
免得出事儿
第二天
世磊组织部来考察干部
人选居然是刘长飞
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